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부동산인도명령[ 不動産 引渡命令 ]매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속점유하고 있어 예상치 못한 손해를 보게 됐을 경우에 매수인이 법원에 신청해서 채무자·전소유자·점유자로부터 그 부동산을 회복하는 것을 말한다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인 등의 경우처럼 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청 할 수 없다. 인도명령의 신청인은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당부동산을 매수인에게 인도해야한다. 만약 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령을 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.
인도명령
경매과정에서 가장 힘든 부분은 어디일까. 대부분의 경매인들은 바로 '명도'라고 답한다. 현재 살고 있는 점유자를 내보내는 일은 말처럼 쉽지만은 않다. 이에대한 법적인 방법이 인도명령신청이다. 인도명령을 신청할 때 우선 유념해야 할 사항은 명령대상자를 명확히 구분해야 하는것이다. 인도명령의 대상은 채무자와 소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자이다. 또한 배당액을 모두 받은 선순위임차인, 가장 유치권자도 대상이 된다.
인도명령신청을 하면 대략 1주일 이내 결정이 내려지고 법원은 인도명령 대상자에게 결정문을 송달하게 된다. 이후 낙찰자는 본인에게도 송달된 '인도명령결정문'과 상대방에게 송달 되었다는 '송달증명원'을 가지고 관할법원의 집행관 사무실로 찾아가서 강제집행신청을 한다.
이때 대부분의 인도명령대상자는 인도명령 송달로 인해 심리적위축감을 가지게 되며 합의를 이끌어 낼 수 있는 좋은 시점이 된다. 합의가 이루어지면 강제집행취하신청서를 작성해 제출하면 된다.
이러한 여러 노력에도 불구하고 합의가 이뤄지지 못하면 어쩔 수 없이 강제집행과정에 돌입해야한다. 집행날짜는 강제집행신청후 2주에서 한달정도가 소요되고 강제집행비용을 예납해야한다. (비용은 대상 부동산의 상황에 따라 달라진다. 30평정도의 중간층아파트는 150만원정도? )
집행부에 의해 시간약속이 정해지면 해당부동산에서 집행관과 인부들을 만나 강제집행을 실시하게 된다.
만일 사람이 없는 경우 집행불능이 되어 다음기일로 미루어지게 되는데 그렇게되면 이미 납부한 비용의 30%정도를 추가로 납부하여야 한다. 집행을 다음기일로 미루지 않기 위해서 미리 열쇠공과 이삿짐센터, 증인2명을 대동 하고 집행관에게 사정설명을 잘 하도록 한다.
인도명령 절차 및 기간
법원이 낙찰자가 대금을 납부한후 6개월내에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의 소유 자, 채무자,경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도 할 수 있도록 강제집행할 수 있는명령을 말한다.
1. 인도명령의 상대방
강제경매의 경우 소유자는 압류 당시의 부동산 소유 명의자, 임의경매의 경우 소유자는 부동산의 소유자 겸 채무자, 채무자의 일반 승계인, 압류 발생 이후의 제3취득자.
인도명령과 강제집행
오늘은 부동산매각대금을 납부하였으나 정당한 권원없이 부동산의 인도를 거부하는 소유자 및 점유자로 부터 명도를 받는 절차에 대해 알아 보는 시간을 갖도록 하겠습니다^^
■ 인도명령이란?
위에서 말씀드린바와 같이 정당한 매각절차에 의해 대금을 납부하고 인도를 거부하는 전소유자 및 채무자 또는 경매개시결정 이후에 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 인도를 명하도록 법원에 인도명령을 신청하는 것을 말합니다. 인도명령제도라는 것이 있어 낙찰자에게 시간지연등으로 경매를 방해하는 것을 차단하고 경매의 신속성을 도모하기 위해 도입된 제도라고 하네요^^. 대금납부후 6개월 이내에 신청하여야 하며, 이 기간이 도과하면 명도소송절차를 밟아야 하므로 잔급지급과 동시에 신청하여 채무자를 압박하는 수단으로 사용하기도 합니다..[신나라공인의 법원경매바로알기]
■ 인도명령신청서 제출 채권자, 채무자, 임차인, 매수인을 기재하고 잔금을 완납하여 소유권을 취득하였으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재합니다^^ 인도명령대상이 채무자, 소유자 또는 현황조서보고서 등 기록상 명백한 점유자의 경우에는 신청시 증빙서류의 불필요합니다만, 채무자 또는 소유자의 일반승계인을 상대로 하는 경우에는 호적등본 또는 법인등기부등본을 첨부 하여야 합니다.. [신나라공인의 법원경매바로알기] 입찰 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 주민등록표증본 또는 집행불능조서를 첨부하여야 한다고 하네요. 복잡한 상황을 미연에 방지하기 위해 미리 점유자를 상대로 점유이전금지 가처분 신청을 동시에 해두는 것도 좋을 것 같습니다.
■ 인도명령진행절차
① 심리 및 심문 : 소유자나 채무자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 임차인이 점유하고 있는 경우에는 심문 후에 인도명령을 결정 합니다. 서면 심리로 인도명령을 결정할 수 있고 필요에따라 당사자를 직접 심문하거나 변론 할 수 있습니다. ② 인도명령 결정 : 인도명령 신청 후 빠르면 2~3일 늦어도 2주 내에 인도명령에 대한 결정이 나는 것이 일반적입니다^^ ③ 송달증명 : 신청인과 피신청인에게 인도명령결정문을 송달하게 됩니다.[신나라공인의 법원경매바로알기] ④ 강제집행 : 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관사무소에 강제집행을 신청해야 합니다.
■ 인도명령의 강제집행
상대방이 인도명령서가 도달되어도 이에 응하지 아니한 때에는 신청인은 집행관에게 위임하여 인도집행을 하도록 합니다. 그러기 위해서는 인도명령서가 상대방에게 송달되었다는 것을 증명하는 인도명령송달증명서와 매수인에게 보내진 인도명령서 정본을 집행관 사무소에 제출하여야 합니다. 집행위임을 위해 집행관사무실에 제출하면 보통3~4일 내에 집행기일을 정하여 집행하도록 하고 있습니다. 강제집행비용은 사전에 예납해야 하는데 강제집행 접수비, 집행관수수료, 노무비용 등으로 기준표에 의하여 집행신청시 부담해야 합니다.[신나라공인의 법원경매바로알기]^^
① 집행신청자와 집행관의 사전협의 필요 - 집행할 현장에 대한 정보를 집행관에게 제공해 동산규모에 따른 집행 노무자수의 조정협의 및 현장 안내를 해야 합니다. 입회 참여자는 공무원이나 성인 2인 이상이어야 합니다.
② 부재중 집행 : 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중으로 2회 집행 불능이 되면 위 입회참여자의 입회 하에 강제로 문을 열어 짐을 들어 낼 수 있습니다. 집달관은 그 목록을 작성하여야 하며, 적치 보관하고, 짐이 많으면 유료창고 등에 임의로 입고시킨 다음 매수인이 우선 부담한 창고비용은 추후 짐 소유자에게 청구하고, 지급하지 않을 경우는 채무명의를 얻어 유체동산압류 및 경매신청하여 회수합니다.[신나라공인의 법원경매바로알기] ③ 인도집행 후 재침입 점유시 : 인도집행이 끝난 후 재침입시에는 민사법적으로는 다시 채무명의를 얻어 재집행하여야 합니다만, 형사법적으로 무단침입죄가 성립되므로 형사고소로 대응해야 재인도를 위해 더 효과적일 것입니다.
부동산 인도명령이 확정된 경우에는 인도명령 대상자는 집행정지신청과 함께 청구이의의 소를 제기하여 구제받을 수 있습니다. 인도명령의 집행종료 전까지는 즉시항고 기간이 지났거나 즉시항고를 제기하였으나 기각으로 인하여 인도명령이 확정된 이후에도 불복의 의사표시를 할 수 있습니다. 실체상의 이유를 들어 그 집행력을 배제하게 하기 위한 청구이의의 소로 제기할 수 있고, 매각에 의해 인도명령 대상자가 된 점유자는 인도명령에 대하여 즉시항고로써 불복의 의사를 표시 할 수 있습니다. 제3자, 즉 인도를 해주지 않아도 되는 정당한 권리자는 인도명령에 대한 불복의 의사표시로서 제3자이의의 소를 제기할 수 있습니다.
경매절차에 대한 하자로는 인도명령불복사유가 되지 않는다는점도 알아 두시기 바랍니다. 불복사유로는 인도명령신청의 심문, 심리절차 등 인도명령의 절차상하자와 대금 납부 후 6개월 이내인지의 신청기한의 하자, 인도대상 목적물의 불특정, 상대방의 불특정 등이 있습니다.
낙찰부동산 인도명령신청 직접하기!
법무사를 통해 소유권이전촉탁등기를 진행한다면 인도명령까지 함께 처리가 가능하다. 비교적 손쉬운 절차이므로 준비서류만 갖춘다면 어렵지않게 처리가능하다. 전입세대열람을 통해 인도대상자를 확인하여 해당자 모두를 대상으로 신청해야한다.
준비서류
인도명령신청서(아래 사진) 매각대금완납증명원 사본 (전편에 기술되었던 낙찰대금을 모두 납입후 얻게 되는 서류이다. 둘러보면 근처에 복사기가 있으므로 2부정도 사본을 만들어 두면 좋다.) 부동산표시목록 송달료납부영수증(사진참조) (1인 3회분 3,190원 x 3 = 9,570원 (낙찰자도 송달받아야 하므로 당사자는 총2인?) 납부후 받은영수증을 신청서 이면에 부착) 세 장으로 구성된 송달료납부서 중 은행보관용을 제외한 법원제출용과 영수증을 수령한다. 송달료는 인도명령신청하러 왔다고 하면 창구직원이 계산해서 금액산정후 제시해 주기도 한다. 대한민국정부수입인지 (우측상단에 수입인지 1,000원 붙인다) 도장
본인이 아닌경우 위임장을 작성해야 한다.
이렇게 서류를 준비한 후 경매신청과의 접수계에 제출하며 부여된 인도명령의 사건번호를 알려주는데 이를 받아적어둔다.
송달료납부서는 은행에 비치되어 있다.
인도명열신청까지 마쳤으면 빠른 일처리를 위해 해당 구청으로 달려가보자. 이유인즉, 취득세와 말소등록세등의 고지서를 발급, 납부후 증빙서류를 첨부하여야 소유권촉탁등기서류를 갖출 수 있고 최종 접수가 가능하기 때문이다.
지금까지의 간략순서는
법원가서 -> 잔금내고 서류받고 인도명령 신청하고 -> 구청가서 세금고지서받고 돈내고 서류를 모아모아-> 다시 법원가서 소유권이전촉탁등기서류 접수하면 끝!!
경매 낙찰후 인도명령신청부터 유체동산경매까지의 절차입니다 ① 인도명령신청 낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정되고, 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령심문기일을 지정하여 심문 후 인도명령의 가부를 결정합니다
② 인도명령결정문 송달 인도명령이 결정된 경우 그 인도명령결정문을 관할 지역의 우체부가 등기로 점유자에게 해당부동산의 주소로 송달합니다 만약 송달이 안될 경우 법원에서 공시송달(당사자의 주소를 알 수 없는 경우 법원에서 서류를 발송한 시점을 송달받은 것으로 처리하는 방법)을 해주는 곳도 있고, 낙찰자가 재송달(=주소보정) 신청을 해야 하는 곳도 있으므로 해당법원의 업무지침을 참조하여 업무처리를 해야합니다. 법원마다 업무지침이 다름
③ 송달증명원 발급 인도명령결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해당 경매계에 방문하여 발급받습니다 강제집행신청을 할 경우에만 발급받으면 됩니다
④ 강제집행 신청 관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다
⑤ 집행비용 예납 강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원내 은행에 비용을 납부하면 됩니다
⑥ 집행계고 이 부분은 각 법원마다 조금씩 차이가 있습니다 집행계고란 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의하지 않으면 ○월 ○일에 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말합니다 만약 점유자가 현장에 없을시 위 문구가 기재되어 있는 계고장을 현관문에 게재하는 것으로 이 절차를 대신합니다 이 업무지침도 법원마다 약간 차이가 있어서 강제집행을 실시하기 전에 집행계고를 2번해야 하는 곳이 있고, 생략하는 곳도 있으므로 미리 확인해두면 됩니다
⑦ 노무비 납부 집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산의 인도에 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납합니다 노무비는 집행신청을 한 부동산의 크기와 사용용도에 따라 가격차이가 있는데 아파트나 빌라의 경우 부동산의 전용면적을 기준으로 산출되는데 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무사장이 현장에 방문하여 비용을 산출합니다 예를 들면 공장의 경우 크레인비용이 추가로 지출되고, 헬스클럽 등 무거운 기구가 있는 상가의 경우 더 많은 노무 인원이 필요하므로 비용이 추가됩니다
⑧ 강제집행 집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계 집행 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용(1월분)을 추가로 납부해야 합니다 강제개문과 열쇠를 교체할 경우 그 비용도 추가로 소요됩니다
⑨ 최고서 발송 강제집행후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속해서 보관창고비용을 부담해야 됩니다 강제집행을 하고 보관집행을 했는데 동산매각절차를 밟지 않아 보관창고에 있는 경우 창고비용을 계속 지불해야 하므로 강제집행후 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 합니다 왜냐하면 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산경매절차를 밟을 수 없기 때문입니다 특히, 보관된 짐이 거의 폐기물 수준인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야 합니다
⑩ 유체동산 매각신청 최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 합니다 양식은 법원에 비치되어 있습니다
⑪ 집행비용 예납 및 공탁 유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원내 은행에 납부해야 합니다
⑫ 유체동산감정 법원에서 지정한 감정사무실을 통하여 보관된 유체동산의 가격을 산정합니다 유체동산의 감정가격이2,000만원이 넘으면 추가로 감정료를 납부해야 합니다
⑬ 집행비용확정결정신청 낙찰자가 점유자를 상대로 부동산인도집행에 소요된 제반비용을 청구하는 단계입니다
⑭ 유체동산경매실시 감정된 유체동산을 입찰자들끼리 호가경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁합니다
위 절차를 보면 알겠지만 법대로 하는 것도 쉬운 것이 아니네요. 그러므로 가능하면 점유자와 원만한 합의를 하는 것이 좋겠습니다
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출처: 수원 하나공인-258.6900 원문보기 글쓴이: 골든벨
