[지오프롭테크]부동산/도시주택 정비사업 동의율 예측 사전검토

[공공칠빵]

[지오프롭테크]부동산/도시주택 정비사업 동의율 예측 사전검토

지오프롭테크 (GeoProptech) = 지리정보(geographic information system) + 부동산 (Property) + 기술 (Tech)

지난 글 "부동산/도시주택 정비사업 충족요건 및 사전검토"(https://cafe.naver.com/gisapplication/1207)에서는

"닥터빌드 아이콘 프로"에서 서비스중인 정비 사업별 사전 적합성 검토(가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발, 자율주택정비, 모아타운, 모아주택, 신속통합기획, 공공재개발, 역세권시프트(장기전세), 역세권활성화사업 등) 분석기능을 설명하였습니다.

이번글은 "아이콘 프로"에서 서비스중에서 정비사업 동의율 예측 사전검토를 할 수 있는 기능을 설명하겠습니다.

1. 주택유형(보유주택)는 세대수와 건물주 비율.
2. 주택유형(건물수)는 순수 건물개수로의 비율.
3. 주택유형(토지면적)는 건축대장상의 대지면적 비율.
단, 주로 오래된 단독은 대지면적이 없어서 건축면적/0.6 (대략 2종의 건폐율 60% 고려해 추정치)
4. 주택유형별 노후도에서는 단독주택의 노후도가 상대적으로 많으면 동의율이 높아질 수도 있습니다.
- 주택유형별 노후건물수와 노후보유수(세대수)
5. 토지유형별 - 토지소유 및 이용현황에서는 공공기관과 도로 등의 면적 비율을 확인하여 예측할수 있습니다.

먼저, 정비사업 동의율 설명 (출처: 황금부동산 https://m.blog.naver.com/btzin/223059708119 )

재개발 재건축 소규모 주택정비법 사업동의요건
▶추진위원회설립
재건축 사업 : 토지등 소유자 과반수 동의
재개발사업: 토지등 소유자 과반수 동의
소규모재건축 사업 : 추진위원회 구성하지않음
가로주택정비사업 : 추진위원회 구성하지않음
​
▶조합설립
재건축사업: 각동별 구분 소유자의 과반수 동의 , 단지내 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상 토지소유자동의
재개발사업: 토지등 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의
소규모 재건축 사업 : 재건축사업과 동일
가로주택 정비사업: 토지등 소유자의 8/10및 토지면적의 2/3이상 동의
​
▶사업시행인가
총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의
단 지정개발자 시행의 경우 토지면적 50%이상 토지소유자의 동의와 토지등 소유자 과반수의 동의 필요
경미한 사항의 변경인 경우 총회 의결 제외
​
▶관리처분계획수립
1.재건축사업: 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의
2.재개발사업: 재건축과 동일
3.소규모 재건축사업:사업시행계획서에 포함
4.가로주택 정비사업: 소규모재건축사업과 동일

동의율은 궁극적으로 향후(向後) 사업속도와 직결된다.

이러한 동의율이 낮은 곳엔 여려 이유가 있겠지만, 투자가들이나 시공업체 등의 입장에서 간단히 예측할 수 있는 방법으로 본 "아이콘 프로"의 주택유형 분석 기능을 사용해 보았습니다.

아주 간단한방법으로 "상가주택 및 단독, 다가구주택 VS. 공동주택(다세대)을 소유한 비율"로만 검토하였습니다.

이점 양해해주시고 다른 이해관계엔 연관이 없음을 먼저 말씀드립니다.

1. 먼저 임의의 지역에 대한 정비사업 사전검토를 하였습니다.

건물노후가도 76.78% 정도이고 위치도 좋아 공공이든 민간이든 다양한 정비사업에 좋은 지역입니다.

현재 허용용적율 200%상에서도 19개동 1,308 ~ 3,469세대가 가능한 지역입니다. 종 상향되면 더 큰 단지가 되겠네요.

비례율도 130%. 수익률도 약 35%로 사업성 수지분석이 나옵니다.

2. 동의율 예측 사전검토

정비사업 사전검토가 좋은 지역입니다만,

간단한 "상가주택 및 단독, 다가구주택 VS. 공동주택(다세대)을 소유한 비율" 방법으로 만 검토해보았습니다.

2가지로, 토지등 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의가 가능할까?

(1) 주택유형(보유주택)	(2) 주택유형(건물수)	(3) 주택유형(토지면적)
세대수와 건물주 비율 공동주택 조합원수가 67.8%이므로 75%의 소유자 동의에 근접.	순수 건물개수로의 비율 참고로 지역내 건물용도 확인.	건축대장상의 대지면적 비율 대지면적 동의율 66%이므로, 단독/근린 등 토지권한 비례가 높은 지역으로 판단되며, 소유자수 동의율이 되더라도 요건이 어렵다.

(4) 주택유형별 노후도(주택유형별 노후건물수와 노후보유수(세대수))에서는

단독주택의 노후도가 상대적으로 많으면 동의율이 높아질 수도 있습니다.

4-1) 주택유형별 노후건물수

4-2) 노후보유수(세대수)

(5) 토지유형별 - 토지소유 및 이용현황에서는

공공기관과 도로 등의 면적 비율을 확인하여 예측할수 있습니다.

5-1) 토지소유구분별 면적 비율

5-3) 토지이용상황별 면적 비율