토지지목별 분류방법

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땅을 분류하는 방법은 크게 ‘지목’과 ‘용도지역’ 으로 나뉜다. 지적법에 따른 땅 분류법인 ‘지목’은 각 필지별(한 개의 토지 소유권이 미치는 땅의 범위)로 하나씩 정해지는 게 특징이다.

이에 비해 ‘용도지역’은 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 따른 땅 분류법으로 하나의 블록(여러 필지 덩어리) 단위로 지정된다. 하나의 용도지역 안에서 다시 각 필지별로 지목이 분류되는 것.

땅 분류법을 ‘지목’과 ‘용도지역’ 으로 소개한다.

지목이란 땅을 사용목적에 따라 구분해 놓은 이름을 말한다. 지적법에 따른 지목은 가장 기초적인 땅의 분류법이라고 볼 수 있는데 토지등기부등본에 표시된다.

땅은 지목에 따라 그 쓰임새와 활용도, 가치가 모두 다르다. 서로 인접해 있는 땅이라도 지목에 따라 값에 차이가 난다. 때문에 투자를 위해 땅을 살땐 그 지목을 반드시 확인해봐야 한다.

지목은 변경 가능해

현행 지적법상의 지목에는 28가지가 있다. 구체적으로는 대지, 잡종지, 전, 답, 임야, 과수원, 목장용지, 광천지, 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지 등이다.

이와 같은 지목은 현재 그 땅의 현재 쓰임새(현황)가 무엇인가에 따라 결정된다.

예컨대 주택, 상가 등과 같은 건물이 들어선 땅은 대지로 부른다. 농작물 재배용 땅은 전이나 답으로 분류된다.

이때 땅의 크기와 모양과는 상관이 없다. 오로지 땅의 쓰임새가 지목 결정의 기준이 된다. 물론 땅의 현재 쓰임새와 지목이 다른 경우도 있다. 이 경우 토지등기부등본을 보면 실제 지목을 확인해 볼 수가 있다.

지목을 정할 때는 한 필지마다 하나의 지목을 설정하는게 원칙이다. 이를 ‘일필일목’의 원칙이라 부른다.

사람도 중간에 이름을 바꿀 수 있는 것처럼 땅의 지목도 변경이 가능하다. 하지만 지목의 변경은 땅 주인이 임의대로 할 수 있는 사항이 아니다. 지목의 변경은 반드시 법으로 정해진 행정절차를 밟아야 한다.

지목의 변경절차를 ‘전용’ 또는 ‘변경’이라고 부른다. 전ㆍ답 등을 대지로 바꿀때는 땅 소재지 관청에서 ‘농지전용’ 절차를 밟아야 하고, 임야를 대지 등으로 바꿀때도 마찬가지로 ‘형질변경’ 허가를 받아야 한다.

해당 관청의 허가를 받아 지목을 바꾸면 당장 땅값이 달라진다. 예를 들어 농지전용 허가를 받아 밭을 대지로 바꾸면 땅값이 대략 30∼40% 가량 오른다. 임야를 대지로 바꿔도 마찬가지다.

이처럼 지목이 바뀌면 땅값이 달라지는 이유는 지목변경에 따라 땅의 활용가치가 달라지기 때문이다. 예컨대 대지의 경우 건물을 지을 수도 있고, 농작물을 재배할 수도 있는 등 그 활용가치가 높아지지만 전ㆍ답은 농작물을 재배하는 용도로만 사용해야 한다. 이를 어기고 지목이 전ㆍ답인 땅에 건축물을 지으면 과태료 등의 벌금이 부과된다.
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▲ 서로 인접해 있는 땅이라도 지목에 따라 값에 차이가 나므로 땅을 살땐 

   토지등기부등본에서 지목을 반드시 확인해 봐야 한다. 

지목 따라 땅 쓰임새 모두 달라

각 지목별 특징, 투자 유의점 등을 살펴보면 다음과 같다.

대지 - 동일한 지역일 경우 지목이 대지인 땅의 값이 가장 비싼 경우가 많다. 28개 지목 중에서 땅의 활용도가 가장 높기 때문이다. 이런 의미에서 대지를 ‘땅 중의 왕’으로 부르는 사람도 있다.

물론 대지도 땅의 모양이나 입지에 따라 가격이 천차만별이다. 일반적으로 경사 15도미만의 정방형이나 장방형의 대지는 땅값이 비싼 편이지만 고압선 등이 지나는 곳은 싸다.

지적법상 대지에는 주택, 상가, 사무실, 문화시설 등의 건축물을 지을 수 있다. 하지만 대지라도 건축물을 지을 수 없는 땅도 있다. 관청에서 ‘대지증명원’을 발급받아보면 이를 확인해볼 수가 있다. 특히 나대지를 매입할 때에는 반드시 ‘대지증명원’을 발급받아 법률상 하자가 있는 땅인지 확인해 본다. 대지는 거주지에 상관없이 외지인도 매입이 가능하다. 단 토지거래허가구역 내 대지를 살땐 허가를 받아야 한다.

잡종지 - 대지와 땅값 수준이 비슷한 땅으로는 잡종지가 있다. 잡종지란 특별히 정해진 용도가 없는 땅을 말한다. 때문에 어떤 용도로도 지목변경이 가능하다. 잡종지의 장점은 쓰임새가 많다는데 있다. 주택 등의 건축만 가능한 대지와는 달리 잡종지에는 주유소, 자동차운전학원, 주차시설, 납골당 등의 설치가 가능하다.

물론 잡종지에 건물을 지으려면 반드시 지목을 대지로 바꿔야 한다. 대지와 마찬가지로 잡종지도 토지거래허가만 받으면 외지인도 매입이 가능하다.

전ㆍ답 - 전ㆍ답은 농작물을 재배하는 땅을 말한다. 이는 농지법상의 농지와 같은 의미다. 전ㆍ답은 헌법에 규정된 ‘경자유전’의 원칙에 따라 오직 농민 만이 소유할 수 있는 것이 원칙이다. 도시인이 토지거래허가구역내 전ㆍ답을 사려면 전가족이 현지에 1년 이상 거주해야 한다.

다만 정부는 2003년부터 농지법을 바꿔 주말체험용일 경우 도시인이라도 300평 미만의 전답은 소유할 수 있도록 하고 있다. 건축물을 짓기 위해 전ㆍ답을 대지로 바꿀 수 있는 자격도 땅 소재지 거주자로 제한된다.

임야 - 임야란 다년생 식물이 식재된 땅이다. 전ㆍ답과 동일한 수준의 규제가 적용되는 땅으로 외지인의 취득이나 지목변경에 제한이 따른다. 전답과 마찬가지로 토지거래허가구역 내 임야도 현지 거주요건을 채워야 매입이 가능하다. 투자가치가 높은 땅으로는 관리지역 세분화에 따라 계획관리지역으로 편입될 전답을 꼽을 수 있다.

묘지있는 땅은 투자에 신중해야

묘지 - 매입하려는 임야에 묘지가 있으면 투자가치가 떨어지므로 주의하는 것이 좋다. 특히 분묘기지권이 있는 임야는 매입하지 않는 것이 좋다. 분묘기지권이란 남의 땅에 묘지를 쓴 사람에게 관습법상 인정해주는 일종의 지상권을 말한다. 땅 주인의 허락을 받지 않고 묘를 썼더라도 20년 이상 문제가 없었다면 분묘기지권이 인정된다. 이 경우 묘를 이전하기 위해서는 이전비를 지급하고 허가를 받아야 한다.

광천지, 염전 - 광천지는 온천이 나는 땅을, 염전은 소금을 생산하는 땅을 말한다. 특히 염전은 개발에 따른 민원발생의 여지가 적은데다 대부분
평지라 부지조성비가 적게 든다는 장점 때문에 공장용지로 많이 활용되는 추세다. 또 지목상 농지가 아니라 지목을 변경할때 대체농지조성비가 들지 않는 장점 때문에 최근 펜션, 호텔, 골프장 등으로 개발하려는 사례가 늘고 있다.

공장ㆍ주차장ㆍ주유소ㆍ창고 용지 - 이런 지목들은 주택, 상가 등 다양한 건축물을 지을 수 있는 대지와는 달리 오직 단일 용도의 건물을 지을 수 있는 땅을 말한다. 물론 이런 땅도 대지로 지목을 변경하면 주택 등의 신축이 가능하다.

구거, 유지 - 물이 흐르는 곳은 구거라고 하는 반면 유지는 저수지나 연못처럼 물이 상시적으로 고여 있는 곳을 말한다.

하천 - 하천은 구거에 비해서 규모가 큰 물줄기가 흐르는 땅을 말한다. 하천에 흐르는 물줄기가 바뀌면서 대지화된 땅을 폐천부지라고 하는데, 폐천부지는 자연경관이 뛰어난 곳에 위치해 있기 때문에 인기가 높다. 현재 카페촌이 형성된 미사리나, 출판 인쇄 유통시설 등이 들어선 파주 출판문화정보산업단지 역시 폐천부지를 개발한 곳이다.

기타 - 기타 지목으로 도로, 철도용지, 제방, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지 등이 있다. 다른 땅에 비해 대부분 지목변경이 어려워 일반적인 투자대상에서 제외되는 경우가 많다.

지목외 분류 - 지적법에 따른 28가지 지목이외에 관습적으로 분류되는 땅의 종류도 있다. 나대지, 공지, 맹지 등이 그것이다. 나대지는 지목상 대지이지만 건축물이 들어서지 않은 땅, 공지는 하나의 필지안에서 건폐율 등의 제한 때문에 건축물이 들어서 못하는 땅, 맹지는 사방이 도로에 접하지 않아 값어치가 떨어지는 땅을 말한다.

어떤 땅이 좋은 땅인가

토지시장에는 좋은 땅에 대해 금언처럼 전해지는 말이 많다. ‘불 난 땅(대지)는 재수가 있다’는 말이 그 한 예. 의아해하다가도 평당 최소 15만원이 넘는 철거비를 생각하면 그럴듯하다.

‘주택가의 주택 옆에 바로 붙어 있는 대지는 사지마라’는 말도 마찬가지다. 이런 땅은 ‘늙은 땅’이라고 해서 가치를 낮게 친다는 것. 땅값이 이미 오를만큼 올라 강력한 개발재료가 없는 한 더 오를 여지가 없기 때문이란다.

사실 이런 땅은 다세대나 다가구 주택용으로 개발하려고 해도 규제와 말이 많아 쉽지 않다. 또 대부분 주거전용지역에 들어서 주택건축 이외의 목적으로 활용하기도 힘들다.

반면 ‘도심에 위치한 변전소나 공장 옆에 붙은 땅을 사라’는 말도 있다. 이런 땅은 ‘젊은 땅’이라는 것. 도심 기피시설들은 민원 때문에 언젠가는 이전할 수밖에 없다. 철거 후 땅 모양이 좋아 고급 아파트단지로 개발될 가능성이 높다.

또 ‘산자락 밑에 붙은 완만한 경사도의 100∼200평짜리 조각 땅(임야)도 좋은 땅’에 속한다. 수도권지역에서 산자락 밑에 붙은 임야, 전, 답, 과수원 등은 관심의 대상이다. 이런 땅은 언젠가 뒷산이 개발되면 진입로 등으로 활용될 가능성이 높아서다.

흙을 파낸 땅, 돌을 캐간 땅도 좋은 땅이다. 이런 땅들은 잡종지로 지목을 변경하기가 쉽기 때문이. 임야에서 잡종지로 지목이 변경되면 땅값이 서너 배는 훌쩍 뛰어 버리기 때문이다.

[독고다이]

좋은 정보 감~솨 합니다...꾸~뻑