전세권

[노인장]

전세권이 아직까지도 말소기준권리라고 생각하고, 노인장을 피곤하게 만드는 사람이 존재 한다.

이쯤에서 인정할 것은 인정하는 것이 좋을텐데.....

처음 배울때 버릇은 참으로 고치기 힘든 모양이다.

이번 시간에는 전세권에 대하여 알아보자. 그리고 노인장을 피곤하게 하지 말자.

전세권이란?

1.전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용 수익한 후 전세권의 소멸시에 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제 받을  수 있는 권리를 말한다. (민법제 303조)

전세권은 당사자의 전세권 설정계약과 등기에 의하여 사용 수익할 수 있는 권리가 성립하는 용익물권이지만. 다른 한편 전세금을 반환 받지 못하는 경우에 전세권 자체에 기하여 경매를 신청할 수도 있고. 다른 사람이 경매신청한 사건의 배당절차에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 우선변제력이 있다는 의미에서 담보물권의 성질도 갖고 있다.

2.채권적 전세와 비교

전세권은  등기되지 않은 전세 즉, 채권적 전세와는 구별되어야 한다.

사회 관행상 전세라고 부르는 것은 주로 임차권을 의미한다.

이를 구분할 수 있는 가장 쉬운 방법은 그 부동산 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으면 이는 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권적 전세(임차권0이라고 보면 된다.

가. 제3자에 대한 대항력

물권인 전세권은 제3자에 대하여 대항력을 갖는데 비해. 채권적 전세는 그러하지 못하다.

따라서 물권적 전세권은 언제든지 신소유자에 대하여 대항력이 있지만, 채권적 전세는 목적부동산이 양도되면 신소유자에 대하여 대항하지 못하므로 신소유자에게 전세금의 반환을 청구할 수 없다. 다만, 주택 또는 상가건물의 경우 채권적 전세권자가 제3자에 대하여 일정한 대항력(전입신고와 점유 또는 사업자등록과 점유)을 구비한 후 주택등이 양도되면 그 양수인이 채권적 전세권 설정자의 지위를 승계하므로, 전세금반환채무도 양수인에게 이전된다. 따라서 양도인의 전세금반환채무는 소멸하고 채권적 전세권자는 양수인에게 그 반환을 청구할 수 있다.

나. 전세금을 반환 받는 방법

기간이 만료된 때에 건물소유자가 전세금 또는 보증금을 지체하는 경우 전세권자는 소송을 통하지 않고 자신의 전세권에 기하여 해당 부동산에 대하여 임의경매를 신청할 수 있다.

반면 채권적 전세의 경우  건물소유자를 상대로 임차보증금반환청구소송을 통한 확정판결에 기하여 강제경매를 신청해야 한다.

다.자유로운 퇴거 가능 여부

당해 부동산에 대해 경매가 진행되는 경우라도 전세권자는 자유롭게 그 부동산으로부터 이사를 하여 주민등록을 이전할 수 있다.

그러나 채권적 전세권자는 임차권등기명령을 신청하여 등기된 임차인인 경우를 제외하고는 자유롭게 그 부동산으로부터 이사를 할 수 없다. 이 경우 이사를 하면 선순위 임차인으로서 가지던 대항력과 우선변제권을 상실하기 때문이다.

전세권의 법적 내용

1.전세권의 목적물은 타인의 부동산이다. (민법 303조 1항)

따라서 건물뿐만 아니라 토지도 전세권의 목적물이 될 수 있다. 다만 토지중 농경지에 대하여는 전세권의 목적으로 하지 못한다.(민법 제303조 2항)  그리고 건물의 일부 또는 토지의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있다. 이 경우에는 도면을 첨부하여 등기하여야 한다.

2.전세금은 전세권의 요소이고 전세권이 소멸하면 이를 반환하여야 한다.

전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있고. (민법제318조) 그 부동산 전부에 대하여 후순위자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

그러나 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 전세권자는 그 건물 전부에 대항 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선변제를 받을 수 있지만 (민법 303조1항) 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 임의 경매를 신청할 수 없다. (대법원 2000.2.25 98다 50869)

그리고 만일 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할될 수 없고 따라서 그부분만의 경매신청이 불가능하다고 하더라도 마찬가지로 건물전부를 대상으로 하여 경매를 청구할 수 는 없다.(대법원 2001마212)

이때는 전세권설정자를 상대로 전세금반환청구소송을 제기하여 그 확정판결에 따라 전세권설정자의 재산에 대하여 강제경매를 신청하거나 꼭 임의경매를 신청하고자 한다면 우선 그 부동산 중 전세권의 목적이 된 부분을 분할하여 분할등기를 한 후에야 (전세권자가 전세권설정자를 대위하여 분할등기를 함) 비로소 그 분할된 부분에 한하여 임의경매를 청구할 수 있다,(단 건물인 경우 분할이 불가능한 경우가 있다)

경매와 관련된 권리분석

1.전세권은 말소기준권리에 해당하는가?

그것이 경매 목적부동산 전체에 대한 전세권인 경우에는 말소기준권리가 될 여지가 있으나,

부동산 일부에 대한 전세권인 경우에는 임차인의 대항력이 부동산 일부의 전세권에 의해서는 영향을 받지 않기 때문에 말소기준권리로 보기 어려운 점이 있다. 예컨데 3가구가 세를 살 수 있도록 구성된 다가구 주택의 한 세대에 입주하여 전세권을 설정한 사람의 전세권은 나머지 2세대가 살고 있는 다른 세입자들의 임차권의 대항력 유무를 결정할 수 없다.

다만 부동산 전체에 대하여 설정된 전세권의 경우 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 한때에는 말소기준권리로 될 수도 있으므로

기어이 전세권을 말소기준권리로 취급하고 싶다면 불완전말소기준권리라고 하기로 하자.

2.전세권은 선순위의 저당권.압류채권,가압류채권, 등에 대항할 수 없으면 존속기간의 만료와 상관없이 낙찰로 인하여 소멸한다.(민사집행법 91조 1항)  전세권이 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 존속가간의 만료와 상관없이 낙찰자가 저넷권을 인수해야 한다. (민사집행법 91조 4항)  전세권이 만료되지 아니한 전세권의 경우에는 그 전세권 자체가, 그리고 존속기간이 만ㄹ한 전세권일 경우에는 그 전세금반환채무가 낙찰자에게 인수되는 것이다.  그러나 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 전세권이더라도 전세권자가 배당을 요구한 경우, 전세권자가 경매를 신청한 경우 등에는 예외적으로 전세권은 낙찰로 인하여 소멸한다. (민사집행법 91조 4항 단서 참조)

3.건물에 대한 전세권자는 건물과 함께 토지가 경락된 경우 그 토지의 경락대금에서는 우선변제를 받지 못하고 건물부분의 경락대금에서만 우선변제를 받는다. 다만 아파트, 등 집합건물의 전유부분에 설정된 전세권의 경우 그전세권은 전유부분의 종된 권리인 대지권에 대하영까지 그효력이 미치므로 대지 및 건물의 경락대금에 대하여 우선변제를 받게 된다.(대법원 2001다68389)

4.전세권자가 전세권에 기해 우선변제를 받더라도 전세금을 전부 변제 받지 못한 경우에는 배당부족액을 낙찰자에게 인수 시킬수 없고,

다만 전세권자는 일반채권자의 자격에서 채무자의 일반재산에 대하여 강제집행을 하거나 또는 타인에 의한 집행시에 그 배당에 참여할 수 있을 뿐이다. 이런 점에서 보증금에 대한 배당부족액을 낙찰자에게 부담시킬 수 있는 대항력있는 선순위 임차권과 차이가 있다.

[TwoJob(박수신)]

선순위 전세권자가 배당신청을 하는 경우 말소기준권리가 된다고 가르치시는 분들이 꽤 많으시기 때문에 노인장님을 피곤하게 해드리는 것 같습니다. 그런데 아파트에 전세권을 설정하는 경우에도 전세권의 범위를 "건물전부" 이렇게 하는 경우가 많은 것으로 생각 됩니다. 이 글은 완전히 암기해야 겠습니다. 좋은 내용 늘 감사 드립니다.

[봉글이]

오늘도 또 배우고 갑니다...

[하정]

좋은사례잘배우고가네요감사합니다,

[oosszz]

선순위 전세권으로 임의경매를 신청해서 전세금 전부 변제 못받으면 어떻게 채무자의 일반재산을 알아 볼수 있는지 방법이 알고 싶습니다.

[토끼풀투(박옥희)]

자료 감사합니다~`

[빨강장미18(김우진)]

전세권이 배당요구나임의경매를 신청했을경우는전액 낙찰로 소멸 되지요!맞지요!!!!!

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!! 유용한 자료 감사합니다`~^^;