↑위에 질문하신 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 진산마을 삼성5차아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2014타경54624*

 이 물건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 진산마을 삼성5차아파트 경매건 입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2004.04.16 오에스비저축은행의

근저당이 말소기준권리가 되지만 ‘박필수’ 근저당권말소예고등기는

낙찰 받아도 소멸 하지 않으므로 정상적인 재산권 행사가 불가능 한

특수물건입니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 말소기준권리(2004.04.16. 근저당권)보다 먼저 전입

(2001.08.02)한 대항력 있는 임차인 ‘장정은’ 이 기재되어 있으며

장정은이 진정한 임차인 일 경우 장정은의 임차보증금 전액을

낙찰자가 인수해야 합니다.

3.최종결론:본건은 입찰을 깨끗이 포기하시기 바랍니다.

이유:본건은 2003년9월 입주하여 약 12년이 경과하였는데

감정평가서 사진 자료상 외관은 상당히 양호해 보입니다.

본건 아파트의 경우 세대수도 26개동 1,828세대 대형단지 아파트이고

단지 내에는 풍천초등학교와 이현중학교가 소재하여 학군도 좋은 편입니다.

또한 도보 10분 거리에 롯데마트가 소재하여 주변 생활환경도 양호 합니다.

다만, 지하철 분당선 보정역이 도보로 이용 불가능 하고

아파트 방향도 정남향이 아닌 ‘동남향’이라는 것이

불만이긴 하지만 큰 문제로 보이지는 않습니다.

그런데 이런 장점에도 제가 입찰을 포기 하시라고 답변을 드린 것은

첫째 박필수 예고등기 때문입니다.

등기부자료에 의하면 박필수는 채무자겸소유자인 문동식을 상대로

2004년4월20일 1억2천만원을 그리고 2004년4월21일에는 8천만원

총 2억원의 근저당을 설정 하였습니다.

그러나 이에 대하여 문동식은 수원지방법원에 박필수의 근저당권설정등기를

말소해달라며 2005가단13741 소송을 신청 하였습니다.

일반적인 가단 사건의 경우 특별한 쟁점이 없으면 해당 단독 재판부에서

판결을 내는 것이 관례인데 본건의 경우 소송 내용이 복잡한 것으로 판단한

민사22단독에서 ‘재정합의’ 를 결정 하였습니다.

재정합의란 단독사건으로 판단하기 곤란한 사건을 합의사건으로 심도 있게

판단하기 위한 것으로 본건의 경우 2006가합6037로 사건이 배정 되었습니다.

그런데 사건을 조회해 보니 어찌된 일인지 정식판결이 내려지지 않고

2007년1월19일 화해권고결정으로 종결 되었습니다.

다시 말해 이 사건은 당사자 간의 쟁점이 완전히 해소된 것이 아니라

서로 당사자가 합의하여 화해하라는 것으로 최종 결정 된 것입니다.

즉, 이 소송에서 누가 이겼는지 아니면 당사자 간에 근저당에 대하여

어떻게 합의 하였는지 는 지금 상태에서는 문동식과 박필수 외에는

알 수 없게 되어버린 것입니다.

더구나 위 2006가합6037사건의 경우 재판기록 마저 폐기되어

직접 문동식과 박필수에게 확인 하는 것 외에는 최종결과를

알 수 없게 되었습니다.

따라서 예고등기도 문동식과 박필수가 직접 말소신청을 하기 전에는

효력을 유지할 수밖에 없는데 이 경우 금융권에서는 이처럼

예고등기가 기재된 물건은 ‘특수물건’으로 취급하여

아예 대출을 해주지 않습니다.

두 번째 문제는 대항력 있는 임차인 ‘장정은’ 처리 문제 입니다.

본건의 법원 기록과 전입세대열람내역서에는 말소기준권리 이전 전입한

장정은이 있는데 장정은이 배당요구를 하지 않아 만약 장정은이 진정한

임차인일 경우 장정은의 임차보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

결론적으로 본건의 경우 만약 낙찰을 받는다고 가정하면

등기부상 제한물권인 예고등기로 인하여 정상적인

매매 및 전세 거래가 불가능하고

특수물건으로 분류되어 대출이 단 한 푼도 나오지 않아

낙찰 잔금 전액을 전부 낙찰자가 준비해야 하는데다가

만약 장정은이 진정한 임차인 일 경우

장정은의 임차 보증금 전액을 추가로 인수해야 하는

그야말로 완전 최악의 쓰레기 물건이 되는 것입니다.

따라서 본건은 입찰을 깨끗이 포기 하시되

직장 관계로 꼭 이 근처에 주택을 마련해야할 특수한

사정이 있다면 차라리 인근 부동산중개업소의 급매물을 찾아

대출을 받고 매입하는 것이 더욱 현명한 투자법으로 보입니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.