오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 11-2.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.23.

sol & sonne.

8.

다음은 추가, 보충 글.

충남.

2004년 인구 50만 돌파 이후 최근까지 68만 명대로 인구가 꾸준히 증가했던 충남의 대표 주자 천안시는 올해를 포함하여 향후 3년 간 아파트 입주 예정 물량은 2019년 8천, 2020년 2천, 2021년 4천여 가구로 급감하는 것은 물론 주택 재고, 미분양 물량까지 크게 감소한다.

충남의 입주 예정 물량은 2016~2018년의 지난 3년 간 한해 최대 일만 이천 여 세대를 포함하여 총 3만 여 가구에 달했는데, 2019~2021년의 향후 3년 간 천안 청당 하늘채, 불당 시티 프라디움, 불당 코아루 등의 오피스텔을 포함하여 총 8~9천여 가구에 불과하다. 미분양 물량도 마찬가지다. 

2017년 9월 5천 여 가구에 달하던 천안 미분양 물량은 2019년 들어 천여 가구로 급감했다. 공급 측 요소는 몇 달 전부터 공주시 등 충남의 일부 지역들의 부동산 시장이 바닥, 반등의 기미를 보여주고 있는 주요 이유들 중 하나다.

충북. 공급 측 요소에서 충북은 충남의 그것보다는 좋지 않기에, 시장의 회복 시기, 회복 탄력도에서도 충남보다는 좋지 않을 것으로 보인다.충북의 대표 주자, 인구 85만 명의 청주시 아파트의 입주 예정 물량은 2018년 일만 오천 가구에 이에 2019년에도 서청주 자이 등 일만 여 가구로 공급 물량은 다소의 과잉 상태가 계속되고 있다.

2020년에 의도 동남지구 풀하우스, 금천 센트럴 파크, 가경 자이 등 구천 여 가구로 공급 측 요소에서는 별다른 차이가 없지만, 2021년에는 청주 더 샵 퍼스트 등 4천여 가구로 급감한다. 충북의 미분양 물량도 2018년 하반기 삼천 여 가구에서 2019년 천수백 가구로 그 감소세가 현저하다. 인구 20만 명의 충주시 입주 예정 물량은 지난 3년 간 삼천에서 오천 여 가구로 과잉 상태를 나타내나 2020년 이후에는 공급 절벽 상태에 가깝다.

거듭 강조했 듯, 아무리 지방 부동산 시장을 장기 대세 상승 시키더라도 공가, 폐가 급증은 물론 집값이 상승하는 지역, 가구 보다 집값이 변동 없거나 오히려 하락하는 지역, 가구가 더 많을 수도 있으니 시민 개개인은 가격, 수요 측 요소는 물론 현재 그리고 가까운 장래, 먼 미래의 구체적이고 세세한 입주 예정 물량, 미분양 물량 등 공급 측 요소들까지 잘 살펴야 할 것이다.

자유, 자존, 생명 그 자체가 될 수도 있는 실물 자산 증가는커녕 팔랑귀로 장기간 돈이 묶이거나 투자 손실을 입지 않으려면 말이다. 공급 측 요소들도 단기, 중기적으로 차별을 보이고 있는 강원도, 울산, 경북, 경남 등의 공급 측 제 요소들은 생략하니 시민, 국민들은 각자 잘 알아보고 조심하며 투자할 일이다.

이하, 지방 부동산 시장 대세 상승에 있어서 시장원리 버금가게 중요할 수 있는, 울산 등과 함께 시장 회복의 동심원적인 파급효과 중간 파장에 해당하는 창원, 김해시의 공급 측 요소 일부에 대해 간단, 간략하게 추가해 본다. 먼저, 인구, 세대 수가 꾸준히 증가하는 김해시는 2015년 이후 지난 몇 년 간 입주 물량, 미분양 물량 급증으로 인해 김해시 아파트의 평균 가격은 평당 700만 원대에서 550만 원대로 크게 하락하였고 전세가는 더 많이 하락하였다.

2019년 4월 이후에도 인구 50만 명대의 김해시 아파트 입주 예정 물량은 김해, 주촌 위브, 율하 힐스테이트, 시티 프라디움, 국민임대 등 일만 이천여 세대에 가까우니 선진입,선점자들 외 아직은 싼 게 비지떡처럼 보일 수도 있다. 늦어도, 중기적으로 공급 물량이 급감하게 될 2020년 봄이면 김해 부동산 시장은 기지개를 켜게 될 것이다. 물론 이를 선반영 하여 올해 가을이나 겨울부터 급반등 할 가능성도 전혀 부정할 순 없겠지만 말이다.

다음은 창원이다. 지난 몇 년간 공급물량, 미분양 물량 증가로 악명이 높았던 인구 백만 명대의 창원시는 2019년의 입주 예정 물량도 의창구 유닛 시티, 회원구 메트로시티, 월영 사랑으로 등 일만 사천 여가구로 공급과잉 상태를 면치 못할 것 같다. 그러나 2020년의 창원시 의창 힐스 아티움, 회원 이편한세상, 스타힐스 등 수천 가구로 급감할 것 같고 2021년 이후에도 마찬가지일 것으로 예상된다.

따라서 울산, 김해, 포항, 거제시 등등과 마찬가지로, 수년 간 부동산 시장 침체기를 겪으면서 가격도 많이 하락하여 가격 측 요소까지 우호적인 창원시 부동산 시장은 늦어도 2020년 봄이면 회복될 것이다. 물론, 김해와 마찬가지로 창원시, 거제시 등 경남 지역 아파트는 공급 측 요소를 선 반영, 급락한 가격까지 고려하여 2019년 가을 혹은 겨울 무렵에 반등할 가능성도 부정하지 못한다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 17일 부동산 단신 2.

서울 등 집값 무섭게 추락...이번 주 강동구 둔촌동 프라자, 암사동 선사현대, 명일동 신동아 등이 2500만원에서 5500만원 내렸다. 관악은 봉천동 월드메르디앙과 관악우성이 1000만원에서 4000만원 하락했고, 금천은 독산동 롯데캐슬골드파크1~3차가 1000만~4000만원 내렸다. 용인은 성복동 성동마을LG빌리지2차, 상현동 수지금호베스트빌더에듀, 보정동 동원로얄듀크, 구갈동 힐스테이트기흥 등이 1000만원에서 5000만원 떨어졌다.

수원은 정자동 청솔마을6단지한화SK, 청솔마을한라 등이 1000만원에서 2750만원 내렸다. 전세시장도 강동은 명일동 한양, 암사동 광나루삼성, 선사현대, 천호동 동일하이빌 등이 2000만원에서 5000만원으로 내렸다. 강서는 등촌동 우성, 등촌동아이파크, 가양동 강나루현대 등이 1000만원에서 5000만원으로 하락했다. 용인은 상현동 동일스위트, 성복동 강남빌리지, 공세동 호수청구 등이 1000만원에서 3000만원으로 하락했다.

김포는 북변동 풍년2단지영풍, 장기동 청송현대홈타운3단지 등이 400만원에서 750만원으로 내렸다. 한편, 경기 과천시 부림동 ‘센트럴파크푸르지오써밋’ 전용면적 84.99㎡는 지난달 21일 11억7000만원, 인천시 연수구 송도동 ‘송도더샵센트럴시티’ 84.97㎡는 지난달 18일 4억8000만원에 직거래됐다. 한편, 인천 연수구 송도동 ‘송도 더샵그린워크 3차 18단지’와 대구 북구 고성동3가 ‘오페라 트루엘 시민의숲’ 전용 84㎡ 등 광역시 중·대형단지에서까지 깡통전세 우려가 커지고 있다.

서울 노원구 ‘월계센트럴아이파크’의 전용 84㎡는 지난해 8월 12억5000만원에서 올해 10월 7억5000만원에 거래됐다. 한편, “전셋값이 1억원 더 비싸요”…경기도 고양시 일산서구 후곡10단지동아서안임광, 평택시 서정동 서정메트로하임, 용인시 기흥구 동백역경남아너스빌, 인천시 부평구 백영아파트, 동구 솔빛마을주공1차, 경남 창원시 반림동 반림럭키, 경북 포항시 북구 포항이동삼성, 구미시 현진에버빌엠파이어 등은 ‘깡통전세’ 고위험 아파트 단지다.

‘강남도 유찰 굴욕’…서울 강남구 청담동 현대3차 85㎡는 2회, 강남구 삼성동 아이파크 145.05㎡와 서초구 반포동 아크로리버파크 84.98㎡는 1회 유찰됐다. 반면, ‘수십억’ 신고가는 여전... 강남구 도곡동 타워팰리스1차의 전용 244㎡는 지난 8월 64억원에, 서초구 반포동 반포주공1단지의 전용면적 140㎡는 73억원에, 성동구 성수동 아크로서울포레스트의 전용 264㎡도 지난 9월 130억원에 거래되며 신고가를 경신했다.

2021년 12월 17일 부동산 단신 2.

은평구 녹번동 힐스테이트녹번 아파트 전용면적 84㎡의 경우 지난달 4일 12억5000만원(7층)에 거래됐다. 한 달 전의 최고가보다 1억8500만원 낮다.노원구 중계동 라이프청구신동아 아파트 전용면적 115㎡의 경우 지난 9월에는 15억9000만원(9층)에 거래됐는데 지난달 14억5000만원(13층)에 손 바뀜이 이뤄졌다. 강북구 미아동 꿈의숲해링턴플레이스 아파트 전용면적 84㎡는 지난 8월에 11억3000만원(1층)에 거래됐는데, 지난달 10억8000만원(1층)에 실거래 신고 됐다.

경기 시흥 배곧C1 호반써밋플래이스 전용면적 85㎡는 최고가 10억원에서 지난달 7억4천만원에 거래됐다. 화성시 목동 호반베르디움 센트럴포레 전용 84㎡는 이전 거래가(7억7600만원)보다 4000만원 이상 떨어진 7억3000만원에, 화성시 송동 동탄2하우스디더레이크 전용 59.9㎡는 이전 거래(8900만원)보다 900만원 하락한 8000만원에 각각 거래됐다. 동두천시 지행동 송내주공4단지 전용 59.92㎡는 3000만 원, 생연동 생연주공아파트 전용 52㎡도 1억 2000만 원 하락했다.

서울 구로구 구로1동 현대연예인 아파트에 이어 인근 중앙구로하이츠도 예비안전진단을 통과했고, 구로주공1·2단지는 정밀안전진단을 통과했다. 구로한신1차 아파트도 재건축 사업을 준비 중에 있다. 한편, 경기 광명시 철산주공12단지와 13단지(사진)가 1차 정밀안전진단을 통과했다. 철산주공4단지를 재건축한 ‘철산센트럴 푸르지오’가 지난 3월 입주했다. 7단지 재건축으로 들어선 ‘철산롯데캐슬&SK뷰 클래스티지’는 내년 3월 집들이를 앞두고 있다.

경남 김해시 안동1지구 '김해 푸르지오하이엔드 2차'는 평균 경쟁률 19.45대1, 신문동 '율하더스카이시티 제니스&프라우'도 평균 21.99대1의 경쟁률을 기록했다. 김해시 김해 내덕지구 도시개발사업지구 '중흥S클래스1단지'와 '김해 장유역 한라비발디 센트로'를 이달 중 공급한다. 또, 전북 익산시 ‘익산자이 그랜드파크’, 경기도 부천시 ‘힐스테이트 소사역’, 김포시 풍무동 e편한세상 시티 풍무역, 인천 서구 검단신도시 '제일풍경채 검단 1차’를 분양할 예정이다.

2020년 12월 17일 부동산 단신 2.

경기도도고양시 일산서구 ‘킨텍스꿈에그린’ 전용 84㎡는 지난 10월 7억5000만원에 전세 거래됐다. 임대차법 시행 전인 5월 4억원에 불과했던 전셋값이 3억5000만원 오른 것이다. 양주 옥정센트럴파크푸르지오 전용면적 59㎡는 지난 6월 3억950만원에 거래됐지만 6·17대책 직후인 지난 7월 2억7400만원까지 떨어졌다. 하지만 지난 5일 3억3000만원에 신고가로 거래되며 반등에 성공했다. 현재 이 단지의 호가는 5억원까지 올라왔다.

고덕강일서 분양가 줄다리기 끝…3.3㎡당 2230만원...17일 부동산업계에 따르면 강동구와 현대건설·계룡건설 컨소시엄은 고덕강일 2지구 5블록 ‘힐스테이트 고덕강일’ 분양가격을 3.3㎡당 2230만원로 책정했다. 인근 단지의 아파트 시세보다 낮은 가격에 분양돼 시세차익이 수억원에 이를 것으로 예상된다. 경기 하남시 ‘미사강변리버뷰자이’ 전용 102㎡는 지난 10월 13억 6500만원에 거래됐다. 단순계산으로 시세차익 4억~5억원이 예상된다. 인근 ‘미사강변스타힐스아파트’ 전용 84㎡의 경우 지난달 9억 7000만원에 거래된 점을 고려하면 전용 84㎡를 분양받아 얻을 수 있는 시세차익은 2억원에 달한다.

올해 막바지 분양시장, 주요 건설사 아파트 물량 쏟아져...GS건설은 경기도 화성시 봉담읍 동화지구 A-3블록에 짓는 ‘봉담자이 라피네’를 12월 분양할 예정이다. 대림산업은 내년 1월 인천 영종국제도시에 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’ 를 분양할 예정이다. 대우건설이 서울 송파구와 맞닿은 경기도 하남시 감일지구 중심상업용지 1BL에 지하 1층~지상 2층, 총 3만 8,564㎡ 규모의 대형상업시설 ‘아클라우드 감일’을 분양 중이다.

SK건설이 대구시 중구 삼덕동2가5 일원에 ‘동성로 SK리더스뷰(동성로 SK Leaders’ VIEW)’를 분양한다. 한화건설은 12월에 인천시 연수구 선학동 151-3번지 일원, 무주골 근린공원 바로 앞에 ‘한화 포레나 인천연수’를 분양한다. 포스코건설은 12월 군산 디오션시티에서 두 번째 ‘더샵’ 아파트를 분양 할 예정이다. 롯데건설과 포스코건설이 인천시 부평구 청천동 104번지 일원에 조성하는 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트’를 12월 분양할 예정이다. 한양·보성산업 시공 ‘의정부 고산 수자인 디에스티지’ 12월 분양, 동탄호수공원을 낀 수변상가인 ‘수피안 프라자’가 주목받고 있다. 현대건설, ‘힐스테이트 첨단’ 1순위 청약 평균 228.7대 1 기록했다.

"30조 리모델링 시장 잡자" 건설사들 ‘적과의 동침’...포스코건설은 올해 용인 수지 보원아파트(1723억원)와 서울 광진구 자양동 자양우성1차(2100억원) 리모델링 사업을 수주했다. 용인 현대성우8단지까지 수주하면 수주 금액은 4000억원을 돌파한다. 공사비가 약 3400억원인 현대성우8단지 사업은 포스코건설이 55%, 현대건설이 45% 비율로 참여했다.

현대건설은 포스코건설과 협력한 현대성우8단지 사업을 통해 리모델링 시장에 첫 발을 내딛었다. 특히 이번 사업을 수주하면 올해 정비사업 사상 최대 실적을 달성한다. 올해 전국 16개 사업지에서 4조5881억원을 수주하며 이미 2017년 최대 실적인 4조6468억원에 근접했다. 현대건설은 리모델링 사업을 위해 전문인력을 충원하는 등 공을 들이고 있다. 내년 초 시공자 선정 총회를 열 예정인 용인 수지신정마을9단지는 단독 입찰로 참여한 것으로 알려졌다. 시공사로 선정되면 현대건설의 첫 단독 리모델링 사업으로 기록된다.

롯데건설도 리모델링 사업에 적극 나서고 있다. 지난해 12월 서울 서초구 잠원동 갤럭시1차 아파트 리모델링 시공권을 따낸 데 이어 최근 서울 용산구 이촌현대아파트 리모델링 사업을 수주했다. 이후 양천구 목동2차 우성아파트 리모델링 사업에도 입찰했지만 단독 참여로 유찰됐다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 국내 리모델링 시장 규모는 약 17조2900억원으로 추산된다. 오는 2025년에는 23조3200억 원, 2030년에는 30조원에 육박할 것으로 예측된다.

필수 유상옵션 1억···아파트 분양가 통제에 판치는 꼼수...경기도 고양시 덕은지구 ‘덕은 삼정그린코아 더베스트’는 전용 84㎡ 기준 분양가가 4억 8,000만여 원 수준으로 시세 대비 저렴해 인기를 끌었다. 이달 8일 진행된 청약 접수에서 평균 64.72 대 1의 경쟁률을 기록했다. 인근에서 앞서 분양한 ‘호반써밋 DMC힐즈’의 같은 면적(6억 5,000만여 원)과 비교해도 1억 7,000만 원가량 낮은 수준이다. 하지만 옵션비를 추가하면 분양가는 1억 원 가까이 올라간다. 84㎡형의 풀 옵션 패키지는 9,800만 원, 91㎡형은 1억 300만 원이다. 건설사의 분양 안내문을 보면 옵션비를 반영한 가격은 전용 84㎡의 경우 5억 8,000만 원 수준이다.

몇 년 전까지만 해도 무상 혹은 1,000만 원 이하였던 발코니 확장비는 올 5월 서울 동대문 ‘래미안 엘레니티’ 1,900만 원대, 9월 ‘부산 레이카운티’ 2,400만 원대 등으로 치솟았다. 처음부터 발코니 확장을 전제로 설계하는 경우가 늘면서 확장비는 사실상 분양가에 포함되는 것이나 다름없다는 반응이다.