[규제 풍선효과 찾아 투자하기]12·16대책에 '9억원 이하' 아파트 매수 쏠리나~?(서울 9억이하 아파트 투자 추천 정보. 아파트투자세미나.무료상담)

[부동산재테크1번지 TF팀]

[규제 풍선효과 찾아 투자하기]

12·16대책에 '9억원 이하' 아파트 매수 쏠리나~?

2006년 '6억원의 딜레마' 어게인?
9억원 이하 일부 단지서 대책 후 호가 뛰어
대출·세금 규제 피한 중저가 수요 이동
수요자 눈높이·다주택자 매물 출회 등 변수
규제로 당분간 가격·거래량 숨고르기 무게

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서울을 비롯한 수도권 지역에서는 12·16 부동산대책으로 가격대가 ‘9억원 이하’인 매물에 일시적으로 수요가 쏠릴 수 있다는 관측이 잇달아 나오고 있다. 정부가 이번 대책에서 시가 9억원 초과 주택을 ‘고가주택’으로 규정하고 담보인정비율(LTV)도 차등 적용하면서 9억원 이하는 상대적으로 규제의 영향에서 자유롭다는 인식이 확산한 데 따른 것이다. 다른 가격 구간대의 매물보다 거래가 활발해지면, 가격이 9억원에 근접했던 매물들도 결과적으로는 상한인 9억원까지 ‘키 맞추기’를 할 가능성이 커졌다는 전망도 나온다.

정부가 지난 16일 내놓은 대책에는 투기지역·투기과열지구에서 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 시가 9억원까지는 40%, 9억원 초과 구간에서는 20%를 적용하는 내용이 포함됐다. 지금까지는 14억원짜리 주택을 매입할 때 주택담보대출로 5억6000만원까지 빌릴 수 있었다면, 23일부터는 4억6000만원만 빌릴 수 있다. 시가 15억원 초과 매물은 아예 대출이 금지된다. 사실상 금융권의 대출을 최대한 이용하며 살 수 있는 집값을 9억원 이하로 못박은 것이다.

이에 따라 시장의 관심은 가격대 9억원 이하인 매물의 움직임에 쏠리고 있다. 최근 부동산 시장이 저금리에 따른 풍부한 유동성으로 달아오른 가운데 정부의 대출 규제대상에서도 피한 가격대라는 점에서다.

서울 일부 지역에서는 기대감에 호가가 뛴 곳도 나타났다. 서울 성북구의 한 단지의 전용 84㎡의 호가는 지난 16일 이후 2000~4000만원 뛰었다. 이전까지 이 매물은 6억원대 안팎에서 거래됐었다. 인근 공인중개업소는 “학군수요 등을 고려하면 여전히 시장에 매물이 부족한 데다가 가격대 9억원 이하는 이번 12·16 대책의 대출규제 대상이 아니다”라며 “이런 점을 아는 집주인들이 호가를 올린 것”이라고 설명했다. 온라인에서도 9억원 이하로 접근할 수 있는 서울·경기지역 주택에 대한 문의가 이어지고 있다.

9억원 이하의 매물이 주목받는 시장 환경이 조성됐다는 분석도 나왔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “지난 부동산 상승기였던 2006~2007년에는 6억원을 기준으로 종합부동산세가 오르고 대출이 규제되는 ‘6억원의 딜레마’가 있었다”며 “당시 6억원 이하 아파트가 있었던 노원, 도봉의 아파트가 집중적으로 올라 이걸 기억하는 사람들의 기대감이 커질 수 있을 것”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “대출과 세금 규제를 피한 중저가 수요 이동으로 그간 상승폭이 낮았던 지역에서 ‘갭 메우기’가 나타날 수 있다”고 봤다.

최근에는 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은) 대출로 내 집 마련을 하는 30대가 주택시장의 큰 손으로 떠오르고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “30대의 내 집 마련이 주택시장의 이슈로 떠오르고 있는 시점”이라며 “결국 거래가 일어날 수 있는 가격대는 정해진 셈”이라고 말했다.

9억원 이하 매물 중에서도 ‘선별’이 나타날 것이라는 관측도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “9억원 이하에서도 양극화가 나타날 수 있다”며 “예를 들어 학군 수요가 있는 노원처럼 특징이 있는 지역과 그렇지 않은 지역의 차이가 나타날 수 있다”고 봤다.

반면 일각에서는 핵심 지역을 노렸던 수요자가 눈높이를 낮추기 쉽지 않을 것이며, 다주택자 양도세 중과 한시 배제에 따라 나올 매물 중 9억원 이하 주택이 얼마가 될지가 변수가 될 수 있다고 봤다. 전반적으로 거래시장은 숨 고르기에 진입할 것이라는 전망에 무게가 실린다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부 지역에서 9억원 이하 매물을 중심으로 ‘풍선효과’나 ‘키 맞추기’가 나타날 순 있으나, 정부의 정책 수위가 강해서 전반적인 가격과 거래량은 숨 고르기 양상을 보일 것”이라고 내다봤다.

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