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1. 관리 운영 NEWS
■ 신규입주단지서 수의계약으로 용역계약체결
대법원 확정 결정
☛ “관리업체에 과태료 부과 취소”
⚫ 입주예정일 하루 앞둬 ⚫ 부득이하게 선정 ⚫ 계약금액도 낮아
신규 입주단지에서 수의계약으로 위생용역계약, 화재보험계약, 전산처리용역계약을 체결해 과태료를 부과 받았으나 입주예정일을 하루 앞둔 시점에서 업무를 차질 없이 하기 위해 부득이하게 수의계약으로 한 경위를 고려, 대법원이 관리업체에 내려진 과태료를 취소, 확정했다.
대법원 제2부(주심 노정희 대법관)·제3부(주심 민유숙 대법관)는 최근 전북 전주시 완산구 A아파트 관리업체 B사에 대한 구 주택법 위반 신청사건 재항고심에서 “B사를 과태료에 처하지 않은 것은 위법·부당하다”며 제기한 전주지방검철청 검사의 재항고를 기각했다.
B사는 2013년 1월 A아파트와 위·수탁 관리계약을 체결하고 이 아파트 관리주체가 됐다.
이 아파트는 신축아파트로서 2013년 2월부터 입주가 예정돼 있었다.
이에 B사는 입주예정일 전일 2013년 1월 31일 1년을 계약기간으로 하는 위생관리용역계약을 체결했고, 앞서 1월 30일에는 화재보험계약과 관리비 고지·수납·관리업무 등을 위한 전산처리용역계약을 체결했다.
이에 대해 전주시 완산구청은 B사가 경쟁입찰이 아닌 수의계약으로 용역계약을 체결해 당시 시행되던 구 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정되기 전의 것) 등을 위반했다는 이유로 과태료 150만원을 부과했다.
구 주택법 제43조 제7항 제3호는 관리주체의 업무 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고 구 주택법 시행령 제55조의4 제1항은 관리주체가 관리비 등의 집행을 위 공사·용역 등의 사업자를 선정하는 경우 국토교통부장관이 정해 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 규정하고 있다. 선정지침 제3조 제2항은 ‘관리주체는 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사·용역 등 경쟁입찰에 적합하지 않은 계약에 대해 별표2에 따른 수의계약으로 선정할 수 있다’고 규정하고 있다.
그러나 재판부의 판단을 달랐다.
이 사건 1·2심은 “구 주택법 제42조 제1항(관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리해야 한다)의 규정이 포괄적이고 구체적인 규범 내용을 담고 있지 않아 그 수범자로서는 사업자를 선정하면서 입찰에 의하지 않고 수의계약으로 사업자를 선정한 행위가 위 규정을 위반해 과태료가 부과될 정도의 질서위반행위라고 예측하기 어려운 측면이 있다”며 과태료를 부과하지 않았다.
이에 검사는 “구 주택법 제42조 제1항이 삭제되기는 했으나 공동주택관리법 제63조 제1항이 동일한 내용으로 규정하고 있고 B사가 명령을 위반한 사실이 명백하므로 과태료 부과하는 것이 타당함에도 처벌하지 않은 것은 부당하다”며 이의를 제기했다.
하지만 대법원도 “과태료 부과대상이 되는 질서위반행위에 대해 B사의 의무 소홀을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 과태료를 부과할 수 없다”며 1·2심 재판부와 같은 판단을 내렸다.
특히 재판부는 “B사는 2016년 1월 14일 이 아파트 관리주체가 된 후 입주예정일을 불과 하루 앞둔 같은 달 31일 아파트 위생관리업무 등을 위해 용역계약을 체결했다”며 “입주예정일을 불과 보름 남짓 앞둔 시점에서 아파트 관리주체가 된 B사로서는 입주예정일에 맞춰 위생관리업무를 차질 없이 진행하기 위해 부득이하게 수의계약으로 위생관리용역업체를 선정할 수밖에 없었던 것으로 보인다”고 밝혔다.
또한 화재보험계약과 관련해서도 “입주예정일을 불과 보름 남짓 앞둔 시점에서 입주예정일에 맞춰 긴급하게 아파트 화재보험에 가입할 필요가 있었고 화재보험계약의 금액이 346만9300원에 불과해 그 위반의 정도가 크지 않다”며 전산업체용역계약도 “사업자 선정지침에 의하면 200만원 이하 의 용역으로서 경쟁입찰에 적합하지 않은 경우 수의계약으로 선정할 수 있고, 이 사건 전산처리용역은 계약금액이 250만원으로서 위반의 정도가 크지 않으며 그 밖에 이 사건 과태료 부과처분의 경위 등 제반사정을 참작해도 B사를 과태료에 처하지 않는 것이 타당하다”고 판단했다.
아울러 재판부는 2013년 12월 24일 구 주택법 제45조 제5항과 제101조 제3항 제7의2호가 신설돼 2014년 6월 25일 시행됨에 따라 비로소 관리주체가 사업자를 선정하는 경우 대통령령으로 정하는 입찰의 방법을 따르지 않고 사업자를 선정하는 행위가 구체적인 과태료 부과 처분 대상으로 추가됐으며 구 주택법 제42조 제1항은 2015년 8월 11일 법률 개정으로 삭제된 점도 근거로 들었다.
출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr
■ 아파트 정문 밖‘빙판길 안전사고’보험금 청구
서울남부지법
☛ 입주민 ‘패소’
◉ “입대의가 실질적으로 관리했더라도 보험사고 범위 확장 안 돼”
빙판길 안전사고를 당한 입주민이 입주자대표회의와 ‘화재손해담보’ 및 ‘시설소유(관리)자 배상책임’ 보험계약을 체결한 보험사에 보험금을 청구했지만 패소했다.
서울남부지방법원 민사3단독(판사 이상현)은 최근 경기도 의정부시 모 아파트 입주민 A씨가 B보험사를 상대로 제기한 보험금 청구소송에서 A씨의 청구를 기각했다.
입주민 A씨는 지난 2018년 1월 23일 오전 8시 3분경 아파트 정문 쪽으로 나가던 중 도로에 미끄러져 넘어지는 바람에 좌측 대퇴골 경부 골절상을 입었고 이로 인해 이틀 후 병원에서 인공관절 치환수술을 받은 것으로 확인됐다.
이와 관련해 A씨는 “사고 발생 장소는 입대의가 관리하는 아파트 단지 내 도로로 사고 전날 밤 눈이 내려 빙판길이 예상됐음에도 제설제 배포나 미끄럼 방지장치 등의 조치를 전혀 하지 않아 빙판길에 미끄러져 사고를 당했다”며 B보험사에 3,000만원(위자료 1,056만원, 휴업손해 약 167만원, 장해 상실 수익액 약 980만원, 간병비용 약 120만원, 향후 치료비 약 300만원, 직불치료비 약 230만원) 상당의 보험금을 청구했다.
이에 대해 B보험사는 “사고가 발생한 장소는 아파트 정문 밖이어서 입대의가 관리하지 않아 해당 보험으로 담보되지 않을 뿐만 아니라 사고 전날 오후 6시 30분경부터 9시경까지 관리사무소 측에서 제설작업 및 염화칼슘 살포작업을 했는데 A씨가 경사진 도로를 걷다가 미끄러진 것으로 사고는 전적으로 A씨 자신의 과실로 인해 발생한 것”이라고 반박했다.
이와 관련해 법원은 “해당 보험의 시설소유(관리)자 배상책임은 피보험자인 아파트 입대의가 소유, 사용 또는 관리하는 시설 및 그 시설의 용도에 따른 업무 수행으로 생긴 우연한 사고를 보상하는 것”이라고 전제했다.
그러면서 “사고가 발생한 곳은 아파트 정문 부근이기는 하나, 아파트 대지 경계선을 벗어난 곳임이 분명하다”며 “이 사고는 보험계약에서 담보하지 않는 사고에 해당한다”고 밝혔다.
그러자 A씨는 “사고가 발생한 장소를 아파트에서 실질적으로 관리하고 있음을 이유로 이 사건 보험으로 담보해야 한다”고 주장했다.
하지만 법원은 “보험제도의 특성에 비춰 볼 때 보험계약이 담보하는 보험사고의 범위를 함부로 확장해 해석할 수는 없다”며 A씨의 주장을 기각했다.
한편 입주민 A씨는 이 같은 패소 판결에 불복해 항소를 제기한 상태다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■ 재개발조합, 입주자들에게 소유권이전등기 이행지체 손해배상금 지급해야
서울서부지법
☛ 재개발조합 항소장 제출
서울서부지방법원 민사11부(재판장 이종민 부장판사)는 서울 서대문구 A아파트 27명의 입주자들이 주택재개발 정비사업조합을 상대로 제기한 소유권이전등기 청구소송에서 ‘재개발조합은 원고 입주자들에게 소유권이전등기 이행 지체에 따른 손해배상금으로 최소 약 170만원에서 최고 약 440만원을 각 지급하라’고 주문했다.
이 아파트 분양계약서에 의하면 재개발조합은 사용검사 승인일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 하도록 하며, 재개발조합과 시공사의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 문화재 발굴, 행정명령, 기타 택지개발사업 미준공, 공부 미정리, 이전고시 등의 부득이한 사정으로 소유권이전등기가 지연될 경우 수분양자는 이와 관련해 민사상 일체의 청구 및 이의 제기를 하지 않는다고 돼 있다.
또 ‘기타사항’으로 보존등기 및 이전등기는 입주일과 관계없이 다소 지연될 수 있다고 정해져 있다.
이와 관련해 재판부는 먼저 “재개발조합과 수분양자 사이에 아파트 중 분양계약의 대상이 된 부분에 관한 소유권이전등기에 대해 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이뤄진 것으로 볼 수 있다”고 밝혔다.
또한 “재개발조합의 소유권이전등기 의무는 재개발조합이 아파트에 관해 준공인가를 받고 이전고시를 완료해 재개발조합 앞으로 소유권보존등기를 경료한 후에야 비로소 이행기가 도래한 것이 아니라, 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 입주하게 한 날로부터 사회경제적 상황에 비춰 준공인가 및 소유권보존등기에 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과하면 그 이행기가 도래한다고 봐야 한다”고 해석했다.
이 같은 해석은 ▲재개발조합이 분양자로서 이른 시일 내에 준공인가를 받고 이전고시를 완료해 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 그들의 재산권 행사에 지장이 없도록 해야 할 의무를 부담하는 점
▲이러한 준공인가 및 이전고시는 사업시행자인 재개발조합의 책임 영역에 존재하는 점
▲소유권이전등기는 소유권 변동의 효력발생요건으로서 다른 특별한 사정이나 약정이 없는 한 매매대금 지급의무와 동시이행의 관계에 있는 점
▲분양대금의 전부를 선납한 수분양자로서는 분양받은 부분에 대한 사용이익뿐만 아니라 운용 및 처분으로 인한 이익까지도 향유할 수 있어야 함에도 소유권이전등기가 지체됨으로 인해 분양대금의 운용이익에 상응하는 경제적 가치를 일방적으로 상실하는 불리한 결과에 이른다는 점에서 당사자 사이의 형평을 해치게 되는 점 등을 고려한 것이다.
결국 “수분양자들이 분양대금을 모두 납부한 경우 특별한 사정이 없는 한 재개발조합이 통보한 입주지정기간의 말일인 2017년 5월 27일 이후로서 약 1년이 경과한 2018년 5월 27일경에는 재개발조합의 수분양자들에 대한 소유권이전등기 의무의 이행기가 도래했다”며 “재개발조합은 2019년 5월 30일경에야 아파트에 관한 소유권보존등기를 마치고 원고 입주자들에게 소유권이전등기절차 진행을 안내한 바, 그 이행을 지체했다”고 인정했다.
그러면서 이에 대한 귀책사유는 재개발조합에 있다고 못 박았다.
재판부는 “당초 설치가 요구됐던 방음벽에 대해 다시 철거요구를 받은 것은 재개발조합이 방음벽을 관할관청에 기부채납한 공원 내에 설치했기 때문인 점, 재개발조합은 관할관청으로부터 방음벽 철거를 요구받은 2018년 3월 27일경 방음벽 철거공사를 완료했고, 같은 해 5월 3일 준공인가를 받았으며, 재개발조합의 수분양자들에 대한 소유권이전등기 의무의 이행기가 도래한 것은 2018년 5월 27일경이므로 재개발조합이 준공인가 이후 곧바로 이전고시를 완료했다면 이행지체에 빠지지 않았을 것인 점 등을 고려하면, 재개발조합에 책임 없는 방음벽 설치 관련 문제로 인해 소유권이전등기 의무가 지체됐다고 볼 수 없다”고 봤다.
또한 “대규모 아파트 신축사업을 진행함에 있어 인근 주민의 민원이나 항의로 인한 공사 지연은 통상적으로 예견 가능한 범위 내에 있다”며 인근 주민의 민원으로 인해 준공인가가 늦어진 데 대해 재개발조합에 책임이 없다는 주장 또한 받아들이지 않았다.
손해배상 범위와 관련해서는 원고 입주자들이 2019년 5월 30일경부터 7월 2일경에 이르러서야 소유권이전등기를 마쳤으나 그 전에도 각 분양부분에 입주해 이를 사용·수익하는 데는 아무런 지장이 없었던 점, 재개발조합이 이행기로부터 약 1년이 경과한 시점에 원고 입주자들에 대해 소유권이전등기를 마쳐준 점, 원고 입주자들의 손해액을 일정한 기준에 따라 일률적으로 산정하는 것이 타당한 점 등을 고려, 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대해 민법에 따른 법정이율 연 5%의 비율로 계산한 금액을 손해액으로 정했다.
재판부는 이로써 입주지정기간 말일부터 1년까지인 2018년 5월 27일을 의무이행의 종기로 보고, 재개발조합은 원고 입주자들에게 2018년 5월 28일부터 2019년 5월 27일까지 분양대금의 10%에 해당하는 금원에 대한 연 5%의 비율로 계산한 손해배상금 및 지연손해금을 지급하라고 판시했다.
원고 입주자들의 법률대리인 법무법인 산하 아파트팀 이재민 변호사는 “이번 사건은 재개발조합이 사업수행에 소요될 것으로 합리적으로 인정할 수 있는 범위를 넘어서 만연히 소유권이전등기를 게을리하는 경우 수분양자 등에게 채무불이행 책임을 부담할 수 있음을 확인한 판결”이라며 “이번 기회에 소송에 참여한 가구뿐만 아니라 실질적으로 같은 처지에 있는 여타 일반 분양가구의 경우 선고된 판결을 근거로 해 동일한 내용의 손해배상 청구를 할 수 있을 것”이라고 내다봤다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
2. 광주광역시 공동주택관리규약 준칙 안내
- 첨부파일 : 광주광역시 공동주택관리규약 준칙 (개정 2019.12.13. 고시 제2019-328호)