재건축 단독 재건축시 조합설립인가 동의율

[호랭]

단독 재건축시 조합설립인가 동의율

김 조 영본지편집인www.r119.co.kr

현행 도시 및 주거환경정비법에 의하면 단독주택도 일정한 요건하에 주택재건축사업이 가능하도록 되어 있다. 하지만 단독주택이 재건축사업을 할 때에 조합설립인가를 위한 동의율에 관하여는 명백한 규정이 없어 이를 살펴보도록 하겠다.

▲단독주택 재건축가능=현행 도시 및 주거환경정비법 시행령 별표1 3. 나호에 의하면, 기존의 단독주택이 200호 이상이 되거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 경우에는 동 조항이 정하는 일정한 요건을 갖추면 정비계획을 수립하여 재건축이 가능하도록 되어 있다. 예전에는 공동주택은 재건축사업으로, 단독주택은 재개발사업으로 개념을 짓고 사업을 추진하도록 했는데, <도시 및 주거환경정비법>이 제정되면서 단독주택 재건축도 가능하게 된 것이다.

▲각 사업별 조합설립동의율 요건=정비사업중 각 사업별로 조합설립인가를 받기 위한 동의율 요건은 아래와 같다.

①주택재개발사업, 도시환경정비사업은 토지등소유자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다(법제16조 제1항).

②주택재건축사업은 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동의로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다(법제16조 제2항).

③위②항의 규정에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다(법제16조 제3항). 이렇게 도시및주거환경정비법에 규정되어 있다.

▲단독주택 재건축사업 동의율=위 법률규정을 보면 주택재건축사업의 경우에는 ‘주택단지안의 공동주택의…’라고 규정되어 있어 단독주택재건축의 경우에는 동의율이 어떻게 되는지에 관하여는 명백한 규정을 두지 않고 있는 실정이다.

그런데 위③항을 보면 <②항의 규정에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는…>이라고 하면서 동의율을 기재해 놓았다. 이 입법취지는 주택재건축사업을 하면서 정비구역을 지정할 때 주택단지 인근에 있는 단독주택이나 나대지를 포함하여 정비구역을 지정한 경우에는 그 포함된 지역안의 토지 또는 건축물소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받으라는 규정인 것이다.

그러면 단독주택 재건축사업의 동의율은 어떤 규정을 적용해야 하는 것일까?

먼저 단독주택 재건축사업은 재개발사업이 아니라 재건축사업이기 때문에 주택재건축사업을 규율한 조항을 적용하여야 할 것이다. 따라서 위 ②항과 ③항을 준용하거나 적용해야 하는데, ②항은 공동주택에 한정된 조문이기 때문에 ③항을 적용할 수밖에 없을 것 같다.

즉, 단독주택 재건축사업을 위한 정비구역을 지정하게 되면 정비구역내에 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우에 해당되기 때문에 법제16조3항에 의거하여 ‘토지 또는 건축물소유자의 5분의 4이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의’를 얻어야 할 것이다.

따라서 단독주택을 대상으로 주택재개발사업을 할 경우에는 ‘토지등소유자의 4/5이상의 동의’만 받으면 되지만, 단독주택을 재개발하지 않고 재건축을 하게 될 경우에는 ‘토지 또는 건축물소유자의 5분의 4이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의’를 받아야 하기 때문에  ‘단독주택 재건축사업’의 동의요건이 ‘단독주택 재개발사업’의 동의요건보다 더 강화돼 있다. 위에서 보는 바와 같이 4/5이상 뿐만 아니라 2/3이상의 요건도 갖추어야 되는 결과가 되게 될 것이다.

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출처 : 하우징헤럴드 29호    2005/07/27 15:46   입력

[람둥]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[신대리]

아~ 아픈 기억이 또 떠오르네... ㅡㅡ; 토지또는건축물.... ㅜㅜ