2022년(머니투데이)장기보유 하면 재건축초과환수제 폭탄 없나요?

[부동산학 교수 신광식]

장기보유 하면 재건축초과환수제 폭탄 없나요.

머니투데이|이소은 기자, 배규민 기자|2022.08.16.

정부가 재건축초과이익환수제 제도를 손질키로 하면서 서초구 '반포현대' 등 수억원대 부담금이 예상됐던 재건축 단지들의 부담금이 대폭 줄고 은평구 '연희빌라' 등 1인당 초과이익이 크지 않은 단지들은 부과 대상에서 아예 제외될 것으로 보인다.

1. 면제기준 1억원 상향, 부과율 적용구간 조정 등 유력하다.

윤석열 정부의 첫 주택공급대책엔 윤 대통령의 공약사항이었던 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 완화 방안이 담겼다. 재초환은 재건축사업으로 조합 또는 조합원이 얻은 이익에서 정상적인 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 부담하도록 한 제도다. 정부는 초과이익이 나더라도 이익을 환수하지 않는 초과이익 면제 기준을 상향하고 현재 5개 구간별로 10%씩 누적돼 최고 50%가 적용되는 부과율 구간을 확대해 조합원들의 부담을 낮춘다는 계획이다. 장기보유 중인 1가구1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금 감면도 추진한다. 업계에서는 면제기준이 현행 3000만원에서 1억원으로 상향될 것이라는 예상이 우세하다. 배현진 국민의힘 의원도 지난 6월 이같은 내용을 담은 '재초환법 개정안'을 대표발의 한 바 있다. 이 개정안은 조합당 1인당 평균이익이 1억원 이하일 경우 재초환을 면제하고 부과율 적용 구간도 조정하는 내용을 담고 있다.

현재 1인당 평균이익에 따른 부과율은 3000만~5000만원 10%, 5000만∼7000만원 20%, 7000만∼9000만원 30%, 9000만~1억1000만원 40%, 1억1000만원 초과 50%인데, 이를 각각 1억~1억3000만원 10%, 1억3000만~1억6000만원 20%, 1억6000만~1억9000만원 30%, 1억9000만~2억2000만원 40%, 2억2000만원 초과 50%로 조정하자는 것이다.

2. 장기보유 1주택자는 반값으로, 조합 개시시점 늦춰야에 불만이다.

개정안의 내용을 그대로 적용해 계산하면 현재 7억4300만원 수준의 초과이익이 발생해 재건축 부담금 3억4000여만원이 예상되는 '반포현대'의 1인당 부담금은 2억9150만원으로 5000만원 정도 줄어든다.

보유·거주기간이 긴 1가구1주택자라면 부담은 훨씬 더 줄어든다. 개정안은 주택보유기간이 10년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 5년 이상인 조합원에 대해서는 부담금의 50%를 경감토록 했기 때문이다. '반포현대'를 적용하면, 1인당 부담금은 1억4575만원이다. 현행 제도와 비교하면 절반도 안되는 수준이다.

1인당 평균 이익이 1억원을 넘지 않는 은평구 구산동 '연희빌라', 강남구 청담동 '두산연립' 등은 재초환 면제 대상이 될 확률이 높다. 수도권에서는 안산 선부2구역과 인천 부평아파트, 지방에서는 대구 동구 동신천연합, 대구 수성 지산시영 등이 면제 대상에 신규 편입될 가능성이 많다.

면제기준과 부과율 구간 확대의 구체적인 사항은 다음달 확정된다. 김영한 국토부 주택정책관은 "지역별, 단지별 특성과 사업성 저해 여부, 일반분양분 확보 물량 등을 종합 고려해 다음달 중 입법 세부안을 발표할 계획"이라고 말했다.

한편, 정부가 규제 완화 방향성을 제시했음에도 재건축 조합들의 불만은 여전하다. 면제기준만 상향할 것이 아니라, 초과이익을 계산할 때 기준이 되는 개시시점을 현행 '추진위 승인' 시점에서 더 뒤로 늦춰야 한다는 주장이 많다.

지난해 1인당 2억9000만원의 재건축 부담금을 통보 받은 수원 영통2구역 재건축조합 관계자는 "기준이 되는 개시시점 주택가액이 추진위 설립 시점 감정가인데, 준공까지는 최소 10년에서 20년이 걸린다"며 "조합설립부터 준공까지의 기간이 사업장마다 다른 만큼, 개시시점을 사업시행인가일, 준공 전 5년 등으로 조정해야 한다"고 강조했다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 배규민 기자 bkm@mt.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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