오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 11-5.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

햇살 한 스푼

2019.07.13 22:14

​3.

나아가 2025년, 늦어지면 2030년이면 부산시 도시 및 주거 환경 개선 사업 중에서 앞서가는 온천2, 4구역 래미안, 거제2구역 래미안 등은 물론 삼익 비치, 대연3, 8구역, 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 문현 1, 3구역, 시민공원촉진지구 3, 2-1구역, 서금사 촉진지구, 영도 촉진지구, 괴정 5구역, 복산1구역, 대표적인 주택 재정비 사업은 이제 마무리 단계로 접어들 것으로 보입니다.

향후 10년 간 상기한 대단지 재정비 사업이 완료되면, 그 물량은 분산 입주될 것으로 보이나, 비록 한 두 해 입주 물량이 집중될 수 있으나 부산시 각종 주택 재정비 사업이 완료되어 사실상 입주 물량 공백 상태에 가까울 정도로 급감해 부산시 공급 물량은 더 이상 크게 늘어나지 않을 것 같습니다.

우리나라 저출산 기조로 총인구 급감 시대는 현재 40대가 80대가 되는 수십년 후로 예상되기에, 따라서, 부산시 부동산 시장의 공급 측 요소는 부산 부동산 시장의 장기, 초장기간에 걸친 대세 상승에 걸림돌이 될 수 없고 오히려 튼튼한 디딤돌이 될 것입니다.

그 주요 근거는,마무리 단계로 접어들고 있는 부산시 각종 주택 재정비 사업 중에서, 이주, 철거 등 관리처분 단계 이상의 재개발 단지들인 거제 2구역, 온천 4구역, 대연 3구역, 우암 1, 2구역, 용호 3구역, 대연 4구역, 양정 1,2 구역, 부암 1구역, 서대신 5구역, 동삼 1,2 구역, 반여 1-1, 1-2구역, 화명 3구역, 엄궁 3구역과

마찬가지로 관리처분 단계 이상의 재건축 단지들인 남천 2-2구역 삼익타워 대연 4구역 대연비치, 안락 1구역, 덕천 2-1 구역, 그리고 각종 지역 주택 조합 등등의 물량을 다 더해도 2020년~2022년에 분양 가능하고 2023년~2025년 입주 가능한 부산시의 공급 물량은 한 해 평균 1만 5천 가구 내외, 총 4~5만 가구에 그치기 때문입니다.

더군다나, 상기 예시한 재정비 단지들 중에서 일부 단지들은 감만 1구역, 망미 2구역, 양정 3구역, 서대신 3구역 등 사업 시행 단계의 재개발 단지들과 대연 2구역 오양양지 힐스테이트, 덕천 2구역, 대연 3구역 반도 보라 등의 재건축 단지들과 더불어 일반 분양이 2023년 이후로 연기되어 입주 물량이 더욱 분산될 수 있기 때문입니다.

결론적으로, 기장군 등 외곽 지역과 동래구, 부산진구 등 중부산 지역의 공급 물량이 부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승을 국지적으로, 그리고 단기, 혹은 중기적으로 발목을 잡을 수 있으나,올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 부산 부동산 시장은 대세 상승의 먼 길을 떠나야 합니다.

상기 예시한, 2019년 7월부터 10월까지 4개월간 부산시 입주 물량은 거의 일만 가구에 가까울 정도로 명백한 공급과잉 상태인데, 이에 더하여, 현재 입주가 진행 중인 서면 골든뷰 센트럴 파크 1272가구, 수영강 SK 뷰 1245가구, 동래 해링턴 플레이스 762 가구, 구포와 서면의 봄 여름 가을 겨울 합계 766 가구, 온천천 리인 타워 310 가구 등등까지 더해진 단기 과잉 공급 물량은 부산 부동산 시장의 회복을 방해하고 있는 것 같습니다.

그럼에도 불구하고, 부산 부동산 시장은 늦어도 올해 가을부터 회복하고 올해 겨울부터 본격적으로 대세 상승하길 기대합니다. 오늘의 과제와 관련된 선배님의 지난 글을 추가합니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 18일 부동산 단신 2.

서울 도봉구 창동 동아 아파트 3동 1207호는 감정가 11억4000만원에서 두 차례 떨어져 7억2960만원에, 경기도 의정부 신곡동 한일 아파트 102동 901호도 감정가 5억3400만원에서 두 차례 떨어져 2억6166만원에, 부천시 중동 미리내마을 아파트 931동 605호는 감정가 5억6800만원에서 한 차례 떨어져 3억9760만원에 매각이 진행된다. 한편, 5년만에 경매 나온 은마아파트 27억짜리는 24억 빚낸 '영끌 물건'이었다.

“그들만의 리그는 지금도 후끈”…서울 용산구 한남동 나인원한남 206.8953㎡는 94억5000만원에 거래됐다. 8개월 만에 직전 거래가인 85억원보다 9억 5000만원(11.18%) 상승했다. 지난 3월 244㎡ 펜트하우스(하늘채)를 빅뱅의 지드래곤(본명 권지용)이 164억원에 매입해 역대 아파트 최고 거래가를 갈아치웠다. 한남더힐 240.305㎡는 지난 5월 110억원에 거래되면서 지난해 5월 77억 5000만원에 비해 32억 5000만원(41.94%) 상승했다.

서초구 반포동 반포래미안퍼스티지 전용 222.76㎡은 84억원에 거래됐다. 최근 세종시 고운동 가락마을 6단지 59㎡가 지난 12일 2억 2000만원에 거래되면서 지난해 5억 4000만원에 비해 ‘반토막’이 나는 등 세종시 부동산 시장이 냉각기에 접어들었음에도 세종시 대평동 해들마을6단지(e편한세상세종리버파크) 145㎡는 18억 9000만원, 어진동 한뜰마을3단지(더샵레이크파크) 110㎡도 지난달 15억 3000만원으로 신고가에 매매됐다.

최근 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 15억7000만원의 매물이 등장했다. 노원구 상계동 상계주공9단지 전용 49.94㎡는 2년 만에 다시 4억원대로 내려왔다. 한편, 공사비 인상으로 서울 서초구 반포 래미안 원베일리 전용면적 84㎡ 입주권 가격은 지난 3둴 38억7000만원에서 최근 30억원으로 하락했다.

2021년 12월 18일 부동산 단신 2.

서울 송파구 신천동 '파크리오' 전용면적 84㎡는 24~25억원에서 22억6500만원, 강동구 고덕동 '그라시움' 전용면적 84㎡는 최근 18억5000만원까지 하락했다. 경기 의왕시 '인덕원푸르지오엘센트로' 전용면적 84㎡는 호가가 16억원까지 내렸지만 6개월 가까이 거래 공백 상태다. 동안구 평촌동 '인덕원대우' 전용면적 84㎡는 지난 7월 12억4000만원에 손바뀜되며 최고가를 기록했지만, 이후 가격이 꾸준히 내려 지난달에는 9억3000만원에 실거래됐다.

관악구 봉천동 두산아파트 전용면적 114㎡는 11월 12억1000만원(14층)에 실거래됐다. 지난 9월 최고가로 거래된 14억4500만원(13층)보다 2억3500만원 낮은 가격이다. 봉천동 현대아파트 전용면적 84㎡는 지난달 10억2000만원(7층)에 거래됐는데 지난 8월 10억5000만원(11층)보다 3000만원 낮은 가격이다. 신림동 신림푸르지오1차 전용면적 84㎡도 지난 10월 10억3000만원(15층)에 계약됐는데 지난 9월 거래된 11억6000만원(4층)보다 1억3000만원 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다.

관악구 대단지 구축 아파트의 매물도 쌓이고 있다. ▲봉천동 관악드림타운아파트의 경우 11월 1일 기준 매물 68건에서 현재 87건, ▲벽산블루밍1차(2003년)는 54건에서 57건으로 늘어났다. 세종시 반곡동 수루배마을1단지 84㎡(이하 전용면적) 이달 13일 8억원에 팔렸는데, 2개월 전 거래가와 비교해 1억7500만원 떨어졌다. 지난달 28일 종촌동 가재마을7단지 84㎡는 최고가(1월·8억4000만원) 대비 1억5200만원 떨어진 6억8800만원에 손바뀜했다.

서울 강남구 압구정동 구현대 3차 전용면적 82㎡는 2006년 11월 13억2000만원, 2012년 6월 8억원에 팔렸다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡도 2006년 11억6000만원, 2012년엔 8억500만원까지 하락했다. 경기도 과천시 별양동 과천 5단지 전용면적 124㎡는 2006년 11월 12억5500만원, 2012년 12월 6억9600만원으로 하락했다. 경기도 성남시 정자동 분당 파크뷰도 2006년 10월 17억7000만원에 거래됐던 파크뷰 전용면적 124㎡는 2012년 11월 8억7000만원까지 하락했다.

강남구 압구정2구역(신현대9·11·12차)은 전날 대의원 회의에서 신통기획에 참여하는 안을 통과시킨 후 이날 강남구청에 신청서를 제출했다.압구정4구역(현대8차, 한양3·4·6차)과 5구역(한양1·2차)도 조만간 대의원 회의를 열고 신통기획 참여 여부를 논의할 계획이다. 한편, 강남구 청담동 '에테르노 청담(29가구)보다 높은 최대 분양가가 350억원의 '워너청담' 건축 승인을 받아 착공을 준비 중이다. 또, 강남구 논현동 ‘아스티 논현’도 공급한다.

서울주택도시공사(SH공사)와 흑석2재정비촉진구역 및 용두1구역 6지구 주민대표회의는 공공재개발 사업시행에 대한 약정을 체결했다. 반면, 흑석2구역, 금호23구역, 강북5구역 등은 공공개발 반대하고 있다. 충북 충주시 호암·용산주공아파트에 이어 교현주공아파트가 재건축 정비구역으로 지정됐다. 충북 서원구 모충동 '모충2구역 주거환경개선사업'이 준공 검사 완료 고시됐고 모충1구역 재개발사업도 사업시행계획을 인가 받았다.

2020년 12월 18일 부동산 단신 2.

토지거래허가 규제도 안먹히는데…무더기 조정지역 추가 강남으로 다시 몰린다...이들 지역의 지난달 아파트 매매거래량은 86건으로 전달(33건) 대비 2배 넘게 늘었다. 송파구 잠실동 엘스 119㎡(전용면적)는 지난달 28일 최고가인 29억5000만원에 거래됐는데, 직전 6월 거래건보다 3억원 뛴 가격이다. 지난달 강남구 대치동 동부센트레빌 145㎡는 39억원, 삼성동 아이파크 156㎡는 44억9000만원에 팔려 신고가를 다시 썼다. 강남구 압구정동에선 재건축 사업 추진에 속도가 붙으며 매수세가 붙고 집값도 뛰었다.

전용 84㎡ 청약경쟁률 1년 새 두배… 인기 이유는?...최근 집값 상승률도 84㎡이 59㎡ 보다 높게 나타나고 있다. 인천 남동구 구월동 '구월 힐스테이트 1단지'는 최근 1년간 전용면적 84㎡의 시세가 4억3000만원에서 5억3500만원으로 24% 가량 올랐지만 전용면적 59㎡ 시세는 3억4000만원에서 4억300만원으로 18.5% 오르는 데 그쳤다. 경기 수원시 권선구 '수원 아이파크시티 5단지' 전용면적 84㎡는 지난해 12월 4억8500만원에 거래된 것에 이어 올해 12월 6억4000만원에 거래돼 31.9% 상승했다. 반면 59㎡는 3억8000만원에서 4억2000만원으로 10.5% 상승했다.

분양시장에서는 전용면적 84㎡ 면적을 주력으로 공급하는 단지도 늘고 있다. 한화건설이 인천 연수구 선학동 일대에 공급에 나서는 '한화 포레나 인천연수'는 전용 84㎡ 단일면적으로 구성됐다. 대구 중구 삼덕동2가에 공급하고 있는 '동성로 SK리더스뷰'도 전용 84㎡로만 구성됐다.

현대건설이 서울 강동구 고덕강일공공주택지구에 짓는 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 전용면적 84㎡ 562가구, 전용면적 101㎡ 247가구 등 총 809가구로 조성된다. 타입별로 드레스룸, 디귿(ㄷ)자형 주방구조 등 설계를 적용해 공간 효율을 높였다. 공사비 3400억원 규모 용인 현대성우8차 리모델링 공사를 포스코건설과 현대건설이 공동 수주할 전망이다.

"이사비 2000만원 준다고? 고작?"…세입자가 甲인시대...서울과 경기도에서는 실제 입주 가능한 매물이 귀하다. 상계주공10단지의 경우 전용47㎡ 매물 8개 중 입주 가능 매물이 1개에 불과하다. 심지어 그 가격도 세입자가 끼어있는 매물보다 3000만원 가량 비싼 5억 5000만원에 형성해있다. 성남시 분당구 구미동 하얀마을주공5단지 전용 35㎡ 또한 매매 매물 9개 중 1개 뿐이다. 이 때문에 실입주를 희망하는 매수자들 사이에서는 “차라리 3000만원 저렴한 세입자 있는 매물을 사고, 세입자에게 1000~2000만원의 이사비를 줘 나가게 하는 게 낫다”는 셈법이 공유되고 있다.

집값 전쟁… 아크로리버파크 84㎡ 3년 새 15억5000만원 상승...서울 대표 신축 아파트로 꼽히는 서초구 '아크로리버파크' 84㎡(이하 전용면적)의 2017년 5월 평균 실거래가는 19억9000만여원이었는데 10월 기준 평균가는 35억4000만원으로 15억5000만원(77.8%) 올랐다. 준공 33년차인 노원구 상계동 '보람아파트' 79㎡는 같은 기간 2억8200만원(74.6%) 올라 6억6000만원이다. 강서구 가양동 '가양6단지' 59㎡는 2017년 5월 4억5400만원에서 2020년 10월 7억9700만원으로 3억4300만원(75.5%) 올랐다.

비규제지역에서는 집값 신고가 경신이 잇따라 나오고 있다. 고양시 일산서구 탄현동 '일산두산위브더제니스(전용면적 170㎡)'는 지난달 23일 10억3500만원에 거래됐다. 앞서 지난 10월21일 8억2128만원에 거래된 것과 비교하면 한 달 새 2억1372만원 올랐다. 또 지난달 22일 8억8400만원에 거래된 일산 덕양구 원흥동 '삼송원흥역센트럴푸르지오(전용 91㎡)'는 이달 5일 9억4000만원에 매매가 성사돼 신고가를 경신했다.