신도시와 택지개발지구에서 공급하는 점포주택용지(점포 겸용 단독주택 용지)의 청약경쟁률이 수백대 일에서 수천대 일까지 치솟으며 큰 인기를 끌어 왔다. 의뢰인은 점포주택용지를 구매하고 가장 합리적인 건물 규모와 예산 책정을 위해 각 분야의 전문가에게 컨설팅을 의뢰했다.
충북 진천에서 약국을 운영하고 있는 L씨는 진천·음성혁신도시 지역의 점포주택 용지를 마련하게 되었다. 수익의 목적보다 자녀들이 사춘기를 건강하게 보내고 건강한 성인으로 독립할 수 있도록 도와주기 위해서, 무엇보다 일과 육아를 병행하기 위한 선택이었다. 그러나 사실 의뢰인은 이 땅을 구입할 때까지만 해도 점포주택 용지의 규제 사항에 대해 정확히 이해하지 못한 상황이었다.
사이트 기본 정보
주소 ▶ 충청북도 진천·음성 혁신도시 내 위치 토지 면적 ▶ 294.8m2(89.18평) 지역 지구 ▶ 1종 일반주거지역, 지구단위계획구역 / 건폐율 60% 이하 / 용적율 180% 이하 특징 ▶ 유치원부터 초·중·고등학교가 모두 1km 이내 위치해 어린 자녀를 키우기 좋은 교육 환경이다. 걸어서 5분 거리에 혁신도시 아파트 3천7백여 세대가 조성 중인데, 1년 후면 거의 모든 아파트의 준공이 마무리된다. 영화관 등 상권이 형성되면 충북 지역에서 가장 떠오르는 동네가 될 것으로 보인다.
# 부동산 전문가의 리서치
진천·음성 혁신도시는 공공기관 지방이전을 계기로 지역의 성장 거점지역에 조성되는 미래형 도시다. 혁신도시는 모두 4가지 유형으로 건설되며 각 지역의 시도별 산업과 연계된 도시별 테마를 설정하여, 각자 특색 있는 도시로 개발될 예정이다. 그렇다면 진천·음성 혁신도시 내 위치한 점포주택 용지는 과연 어떤 특성을 갖고 있을까?
점포주택 용지는 1층에 상가, 2~4층에 다가구나 다세대주택을 지을 수 있는 땅이다. 보통 1층 상가와 2~3층 주택은 임대를 놓고 월세를 받고, 4층은 주인이 직접 거주하는 경우가 많다. 투자자들, 특히 은퇴 생활자들이 임대 수익을 올리면서 거주까지 할 수 있는 재테크 상품으로 인기가 많다. 수도권은 해당 지역에 사는 무주택 가구주에게 우선 공급되지만, 지방은 청약 제한과 전매 제한도 없어 더욱 매력적이다. 그러나 점포겸용 단독주택 용지 투자 시 유의할 점이 있다.
점포겸용 단독주택 용지 투자 시 유의사항
▶ 토지 매입과 건축에 상대적으로 대규모 자금이 소요된다. ▶ 상권 형성에 3년 이상 시간이 필요한 경우가 많다. ▶ 상권 분석에 실패하면 공실로 인한 손실을 감수해야 한다 . ▶ 단기적 환금성이 떨어지기 때문에 장기간 자금이 묶일 수도 있다.
▶ 수익도 내며 주거할 수 있는 점포겸용 단독주택 용지는 노후 준비자에게 큰 인기를 끌고 있지만, 투자 자금과 상권 분석이 꼭 선행되어야 한다.
주변 부동산 시세 분석
▶ 인근 토지 : 위치에 따라 평당 500만~700만원 ▶ 3층까지 건축해서 통매매 시 : 11억~15억원(토지 100평 내외) ▶ 상가 임대료 수준 : 15평 - 보증금 2,000만원/월 80만~130만원, 30평 - 보증금 4,000만원/월 250만~300만원
L씨는 고민에 휩싸였다. 대출 없이 토지를 매입했고 건축자금도 이미 책정해두었다. 아이들의 성장을 지켜볼 부지였기 때문에 단기적 환금성과 상권 형성에 대한 고민도 크지 않았다. 그런데 주거 임대를 고려하지 않고 자신의 약국을 운영하면서 상가 임대만 하고자 했으나, 주택 구성이 60%, 상가 40%여야 한다는 규제 조건이 발목을 잡았다. 40평대 후반이면 충분하다고 생각한 주거 세대의 규모가 자칫 100평 가까이 커져야 하고, 건축비도 대출을 받아야 하는 상황에 이른 것이다.
▶ 대출을 받아 집의 규모를 늘려, 부동산 가치에 투자할 것인가? 아니면 현재에 딱 맞는 크기로, 가족의 행복을 우선으로 한 집짓기를 할 것인가? 선택이 필요했다.
건축주는 법규가 허용하는 최대치의 건폐율과 용적율로 지을 것인가, 애초의 계획대로 작게 짓고 향후 여건이 좋아졌을 때 증축을 할 것인가 선택의 기로에 섰다. 컨설팅을 맡은 부동산팀에서는 향후 미래가치를 고려해 최대치로 지으라고 했고, 건축설계팀에서는 사업비 증액을 진지하게 고려해보는 것이 좋을 것이라고 했다. 고민에 고민을 더하던 어느 날, L씨의 머릿속에는 문득 이런 문구가 떠올랐다.
‘오늘, 과거에 집착하지 않고 미래를 걱정하지 말고 오늘에 살자!’
가족을 위해 시작한 집. 비록 점포주택용지이긴 하지만 수익률보다는 가족의 만족이 먼저였다. 가족의 행복과 신축 건물이 가질 정체성에 대한 정의가 결국 심플한 선택을 하게 했다. 그렇게 해서 <오늘> 집은 ‘가족의 만족도를 최대로, 현재의 고민을 최적으로’ 하는 연면적 규모의 점포주택으로 방향을 잡았다. 이 배경에는 인근에 병원이 없는 상황에서 당분간 약국을 운영해야 하는 리스크도 고려되었다.
# 건축 전문가의 제안
설계를 맡은 건축사사무소 예감 강미현 소장은 대지 현황을 분석하며, 혁신도시가 갖고 있는 설계 규제 사항을 사전에 철저하게 검토했다.
대지 현황
지붕의 경우 정해진 경사도가 있고, 평지붕은 전체 지붕의 40% 이내만 가능했다. 담장 높이는 0.8m 이하로 생울타리나 투시성 높은 재료로, 1층 바닥높이는 지반으로부터 10cm를 초과할 수 없는 규정이 있었다. 차량 출입은 장변 구간에 설치하는 것이 원칙이며 건축한계선은 대지경계선과 도로변으로부터 각 1m로 정해졌다. 그 외 정남방향 일조와 조경 면적 등 지구단위계획결정을 확인하고 가족과의 설계가 시작되었다.
본 프로젝트는 설계를 최종 마무리하고 인허가 및 견적산출작업에 착수했다. ‘미래를 위한 위험 감수’보다는 오늘의 소소하지만 확실한 행복과 만족이 중요하다는 건축주는 대출을 받지 않고 내 집을 마련하겠다는 굳은 의지로 착공을 준비하고 있다. 오직 내 아이와 자신에게 주어진 시간을 뜨겁게 사랑하기 위해.