오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 11-6.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.20.

sol & sonne.

1.

경제 영역의 한 분야에 불과한 지방 부동산 회복과 대세 상승에 관한 이번 과제는 국내 용 작은 과제에 불과하기에, 정치권, 정부 등 국내 핵심 여론층 수십, 덤으로 언론 등 비핵심 여론 층 수백 명만 봐도 충분하지만, 일당 열, 백 이상의 순수 시민들마저 다 사라진 지금 이 작은 과제의 실현마저도 더 많이 더 오래 기다려야 할지 모르겠다.

산 송장 상태의 부동산 심리, 빌빌대는 거래량만 봐도 지방 부동산 시장의 활황은커녕 회복까지도 험난해 보이고 회복 탄력성조차 그리 높아 보이지 않는다.

더군다나 문재인 폭락이 정권이 지방 부동산 시장의 회복을 선도해야 할 부산 해운대구, 수영구, 동래구를 계속 조정 지역으로 꽁꽁 묶어 놓았으니......그러나 단기 투기꾼들이 아닌 한, 가족과 더불어 안정되게 살아가는 1가구 1주택자들은 초조해할 이유가 없다.

때가 되면 익은 밤송이 저절로 벌어지 듯, 지금부터 앞으로 2022~ 2023년 전후까지, 2023년 이후의 입주 예정 물량에 따라 어쩌면 그 이후까지 숙달된 시범조교 부산 부동산 시장은 장기 대세 상승의 머나먼 길을 떠날 것이다. 찬바람 씽씽 충청, 경상 등 다른 지방 부동산 시장도 마찬가지고, 먼저 많이 오르고 나중에 적게 오르던지, 그 반대던지 조삼모사일 뿐 결과로서는 다르지 않을 것이기 때문이다.

언젠가 해운대, 수영, 동래구의 조정 지역이 해제되면 부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승으로의 머나먼 길은 보다 더 가시화되고 보다 더 탄력을 받을 수 있을 것이다.

건축비만 수백 조원, 수십 만 가구, 부산의 각종 주택 재정비 사업 과제도 이제 반환점을 돌아 막바지로 향하고 있다.

그 막바지, 나머지 재정비 물량들도 이번 문재인 정부의 각종 부동산 억제책들과 지금까지 계속되고 있는 부산 부동산 침체기와 맞물려 장기, 초장기적으로 보다 분산되고 보다 늦춰지게 되었다.

즉, 서민용 전세시장을 제외하고 부산 부동산 시장 회복과 대세 상승은 물론 부동산시장에 거의 영향을 미치지 못하는 대다수 군소 단지 물량과 외곽지의 입주 예정 물량조차 2020년 이후 많이 감소하게 될 것이며, 그 나머지, 막바지의 각종 재정비 물량들도 당초 계획, 예상보다 많이 순연, 분산될 것이란 말이다.

모두가 선호하는 부산 최요지 아파트 단지들 중 하나로, 조합원이 수백 명에 불과하고 비대위까지 없는 남천 2구역조차 이주철거 단계만 현재 14개월째 계속되고 있고, 일반 분양 때까지 20개월도 불가능해 보이지 않는다.

그럼, 비선호, 비핵심 지역, 비대위 있는 대단지들은?

그런 까닭에, 올해, 아니면 내년에 분양이 예정되어 있는 거제 2, 온천 4, 연지 2 래미안, 전포 1-1, 가야 3, 좌천 범일 3구역 등등을 제외하고 나머지 막바지 재정비 사업들은 최소 한두해 이상 사업 속도가 느려질 것 같다.

보다 구체적인 예를 들어 보자.

상기한 명륜 힐스테이트 2차, 남천 2구역 재개발 포스코, 대연 4구역 재개발 푸르지오, 삼익 타워, 대연 비치 재건축 등 관리처분 인가가 한참 지난 단지들도 당초 예상 보다 한두해 더 늦어진 2021~2023년경 입주할 수 있을 것 같다. 부산 부동산 시장에 조금이라도 영향을 줄 수 있는 대단지 재정비 물량들 중에서 관리처분 이후 단계로 가장 빠른 대연 3구역 등은 빨라야 2025~2026경 입주가 가능할 것이다. 우암 1,2구역, 용호 2구역 등도 마찬가지다.

그런 까닭에, 비선호 지역, 군소 단지 등 부산 부동산 시장에 아무런 영향을 미칠 수 없는 공급 물량을 포함해도 부산 부동산시장 공급 측 요소는 장기간 해가 갈수록 시장에 우호적일 수밖에 없을 것이다. 당초 공급 과잉으로 부산 부동산 3차 상승기 정점은 2022년 전후로 예상했었는데 지금은 그 예상이 무의미해졌기 때문이다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 18일 부동산 단신 3.

전국서 수억씩 ‘뚝뚝’, 신저가 속출... 서울 강동구 상일동 ‘고덕자이’ 전용 84㎡는 지난해 6월 16억4500만원에서 지난달 12억500만원에 중개 거래돼 4억4000만원(-26.7%) 떨어져 신저가를 찍었다. 부산 해운대구 우동 마린시티자이는 지난해 18억3000만원에서 지난달 24일 12억8000만원에 직거래됐다. 해운대구 중동 ‘롯데캐슬스타’ 전용 85㎡였다. 지난달 10억3000만원에 거래되며 직전 신저가(14억7000만원) 보다 4억4000만원 떨어졌다.

"14억 넘던 아파트가 1년 반 만에… 경기도 과천시 원문동 래미안슈르 전용면적 59㎡, 부림동 과천센트럴파크푸르지오써밋 전용 84㎡는 지난해보다 각각 5억원, 7억원 넘게 급락했다. 별양동 주공5단지도 최고가(25억원, 2021년 10월) 대비 7억원가량 내린 18억3900만원에 거래됐다. 하남시 풍산동 미사강변센트럴자이 전용 91㎡도 지난 8일 최고가(13억4000만원)보다 4억원 넘게 내린 9억원에 거래됐다.

작년 10월 13억5000만원에 거래됐던 경기도 광명시 철산동 철산래미안자이 전용 84㎡는 지난달 철산자이더헤리티지 전용 84㎡ (최고 10억4900만원)은 물론 전용 59㎡ 분양가(최고 8억1000만원)보다 낮은 7억8000만원에 팔렸다. 서울 동작구 노량진동 ‘노량진4구역’이 노량진 2·6·8구역에 이어 정비사업의 마지막 관문 관리처분인가를 받았다.

정부가 5년 만에 재건축 안전진단 규제를 완화하면서 서울 강남구 수서동 신동아아파트, 수서까치마을, 일원동 수서1단지 아파트 등 강남 외곽의 노후 단지들이 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 서울 마포구 성산동 ‘성산시영’ 아파트는 마포구청이 관련 설명회를 개최하는 등 정비구역 지정을 위해 속도를 내고 있다. 서울 동작구가 노량진4재정비촉진구역 재개발 정비사업에 대한 관리처분계획인가를 조기 승인했다.

서울 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'으로 침체가 예상됐던 서울 청약시장에 한 줄기 빛이 들어왔다. 서울 마포구 아현뉴타운 2구역을 재건축한 '마포 더 클래시' 1순위 청약과 강동구 길동 '강동 헤리티지 자이' 특별공급에 예비 청약자들이 몰리면서 세 자릿수 경쟁률이 나왔다. 서울시 성북구 장위동 '장위자이 레디언트' 전용 49㎡B와 전용 84㎡A에서도 20점에 당첨된 청약자가 나왔다. 강남구 ‘리카르디 아스턴 청담’을 분양한다.

서울시는 미아재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경안을 가결했고 광진구 구의·자양재정비촉진지구 자양5재정비촉진구역 일몰기한을 연장했다. 한국토지주택공사(LH)는 22일부터 고양장항 지구에 내집마련 민간임대(리츠 방식) 시범 사업자를 공모한다. 서울 송파구 ‘르피에드 in 서울(문정 르피에드)’이 입주하고, 인천시 서구 ‘가좌 인투파크’, 부산시 동래구 ‘미남역 동래아시아드어반’, 충남 아산탕정지구2-A10블록 ‘e편한세상 탕정 퍼스트드림’을 분양한다.

2021년 12월 18일 부동산 단신 3.

경기 안양시 만안구 ‘안양씨엘포레자이’ 전용 59㎡ 분양권은 올해 10월 분양가 두 배인 9억1000만원에 신고가 거래됐다. 경기도 오산시 오산동의 ‘운암주공2단지’ 전용 84㎡는 지난달 최고가보다 1억8000만원 오른 4억9000만원에 거래됐다. 서울 지하철 9호선 4단계 연장 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’는 지난 9월 청약에서 평균 337.91대 1을, GTX-C 운정역 개통 수혜 단지인 ‘GTX 운정역 금강펜테리움 센트럴파크’도 평균 79.67대 1의 경쟁률을 기록했다.

[주간분양] 전국 5481가구 …경기 이천시 ‘이천 휴먼빌 에듀파크시티’, 인천시 남동구 ‘젠트라움 논현’, 광주 광산구 ‘라펜트힐’ 등의 청약 접수를 시작한다. 모델하우스는 ‘효성해링턴 플레이스 안성 공도’, ‘힐스테이트 초월역’과 ‘e편한세상 신곡 파크프라임’, ‘달서롯데캐슬 센트럴 스카이', ‘펜타힐즈 푸르지오 2차’, 전남 나주시 ‘나주역자이 리버파크’ 등이 개관한다. 당첨자 발표는 ‘동대구 푸르지오 브리센트’, ‘힐스테이트 소사역’ 등, 계약은 ‘청라국제도시 아이파크’ 등이다.

△대구 동구 신암동 '동대구역센텀화성파크드림' △울산 울주군 청량읍 '울산뉴시티에일린의뜰2'차 △충남 아산시 배방읍 '힐스테이트천안아산역듀클래스' 등이 청약을 진행한다. 모델하우스는 △인천 연수구 송도동 '더샵송도아크베이' △충북 음성군 대소면 '음성푸르지오더퍼스트' △인천 서구 청라국제도시 ‘청라 호반베르디움 6차’ 등이 문을 연다. 한편, 세종시 '세종 하늘채 펜트라움'을 분양하고, 부산 장안지구 중흥S-클래스’는 전용 84㎡A를 제외한 3개 타입이 미달됐다.

경기 수원 고색2지구에 '수원 금호 리첸시아 퍼스티지' 아산배방지구 ‘천안아산역 이지더원’을 충남 천안시 '신불당 동문 디 이스트 트윈스타'를 천안아산역 '힐스테이트 천안아산역 듀클래스', 경북 경주시 ‘신경주 반도유보라 아이비파크’, 대구 달서구에 ‘달서 롯데캐슬 센트럴스카이’를 분양한다. 부산시 해운대구 '힐스테이트 해운대 센트럴'은 청약 통장 10만8392건, 대전시 '대전 도안 센트럴 아이파크'는 10만318건, 인천시 '시티오씨엘 4단지'는 2만2430명이 접수됐다.

충청권 분양시장... 세종시 ‘세종자이 더 시티’는 평균 199.58대 1, 충남 아산시 ‘힐스테이트 모종 네오루체’는 평균 61.27대 1, 충북 청주시 ‘오창 반도유보라 퍼스티지’도 평균 33.18대 1의 경쟁률을 기록했다. 충남 아산배방지구 ‘천안아산역 EG the1, 충남 음성군 ‘음성 푸르지오 더 퍼스트’, 충남 아산시 '힐스테이트 천안아산역 듀클래스', 천안시 서북구 ‘한화 포레나 천안노태’. 충북 청주시 모충동 ‘한화 포레나 청주매봉’을 이달 분양할 예정이다.

2020년 12월 18일 부동산 단신 3.

같은 단지 청약성적이 극과극… 지방 59㎡ 홀대 이어져...지방 아파트 청약시장에서 전용면적 59㎡의 비인기가 이어지고 있다. 같은 단지에서 84㎡는 경쟁률이 높은 반면, 59㎡는 상대적으로 지지부진한 모습이 반복되고 있다. 경북 포항시 남구 ‘힐스테이트 포항’의 청약 성적은 평형별로 엇갈렸다. 155가구를 모집하는 전용면적 59㎡는 1순위 82명이 접수해 경쟁률이 0.5대 1에 그쳤다..

충남 천안시 ‘신방 삼부르네상스’ 전용면적 84㎡는 경쟁률 11.2대 1로 1순위 마감했지만, 59㎡는 2순위에서도 미달돼 총 511가구 모집에 291가구가 미분양됐다. 같은 단지인데 84㎡는 청약자가 몰린 반면 59㎡는 절반 이상이 미분양된 것이다. 경남 김해시 ‘이안 센트럴포레 장유1단지’도 마찬가지였다. 이 단지 84㎡는 1순위 마감했지만, 59㎡는 2순위에서도 117가구 모집에 68가구가 미분양됐다. 전북 군산 ‘나운 금호어울림 센트럴’은 84㎡가 1순위 경쟁률 16대 1로 마감했지만, 59㎡는 경쟁률 0.6대 1로 미달해 남은 가구는 2순위에서 마감했다.

이외 다른 단지들에서도 59㎡와 84㎡의 경쟁률이 크게 차이 나는 경우가 많았다. 광주광역시 금남로 중흥S클래스&두산위브더제니스는 84㎡ 경쟁률이 31.1대 1이었는데, 59㎡ 경쟁률이 2.8대 1에 그쳤다. 충남 계룡시 ‘계룡 한라비발디 더 센트럴’ 역시 84㎡ 경쟁률이 52.3대 1이었는데, 59㎡ 경쟁률이 3.1대 1에 그쳤다.

이는 서울과는 다른 흐름이다. 중소형 면적 중 일반적으로 가장 인기가 많은 평형은 물론 84㎡지만, 서울에선 59㎡ 경쟁률이 84㎡보다 높은 일이 꽤 많았다. 서울 동작구 ‘흑석리버파크자이’ 최고 경쟁률은 59㎡A(801.5대 1), 서울 강동구 ‘고덕아르테스미소지움’의 최고 경쟁률도 59㎡A(787.5대 1)였다. 서울 양천구 ‘신목동 파라곤’ 역시 59㎡B(216.7대 1)의 경쟁률이 가장 높았다.

기업 배후수요 꽉 잡은 ‘시그니처 광교’, 내일이 기대되는 이유는?...광교택지개발지구 도시지원시설용지 14-1블록에 들어서는 이 단지는 대지면적 1만5,237.20㎡ 부지에 지하 4층~지상 10층, 연면적 6만795.13㎡ 규모로 지어진다. 지난 2018년 2월 전남 순천시 광양만권 신대배후단지 B1블록에서 분양된 ‘광양만권 신대배후단지 B1 중흥S클래스’는 광양복합업무단지, 광양세풍일반산업단지, 황금산업단지 등이 인근에 위치하며 풍부한 배후수요를 갖췄다. 그 결과 1순위 청약에서 평균 44.7대 1을 기록했다.

또 지난해 1월 광주시 남구 월산동 일대에서 공급된 '광주 남구 반도유보라'는 1순위 청약에서 평균 51.2대 1, 최고 156대 1(84A㎡타입)의 경쟁률을 보였다. 산업단지 인근 아파트들은 분양시장에서도 승승장구 중이다. 지난 7월 경기 평택시 고덕국제신도시 A43블록에서 공급된 '호반써밋 고덕신도시 2차'는 1순위 청약에서 평균 40대 1의 경쟁률로 마감에 성공했다. 전북 완주군에서 9월 분양한 ‘완주 푸르지오 더 퍼스트’ 역시 단지 인근으로 완주일반산업단지, 완주전주과학산업단지, 완주테크노밸리 등이 클러스터로 밀집해 있다.

기타 서울 강동구 새 아파트 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’이 수요자들에게 보다 폭 넓은 청약 기회를 제공할 것으로 이목을 사로잡고
HDC현대산업개발 '가경 아이파크 5단지' 18일 사이버 견본주택 오픈한다. 전북 순창에 남양건설㈜의 프리미엄급 브랜드 아파트 ‘순창 남양휴튼’이 들어서 관심이 집중되고 있다. 영종 첫 'C2 하우스', e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴 1월 분양 예정이다.