(시세수정)둔촌주공 착공 후 3년 내 준공이 안될 시 3년 이상 보유 조합원 지위 양도 & 조합원 입주권 매매 시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

떠나기가 못내 아쉬운 여름은 마지막 잔열을 뿜어내며 안간 힘을 쓰고 있습니다. 하늘은 여름의 이런 기분을 아는지 모르는지 잔뜩 찌푸린 채 잿빛 일색입니다. 그러다가 이내 강한 빗줄기를 내리 꽂습니다. 바람을 대동한 빗줄기에 창밖에 놓인 작은 화분은 힘없이 쓰러지고, 길가 은행나무에서는 기다렸다는 듯이 후두둑 후두둑 은행들이 쏟아져 내립니다. 이 은행들을 어쩌라고? 예년 같으면 검정 봉지 집어들고 은행털이(?)에 들어갔는데 지금은 몸에 좋다는 은행털이도 시들해지고 그저 퇴근 길이 걱정입니다. 자칫 밟기라도 하면 꾸리꾸리한 냄새가 온사방에 진동을 하거든요. 하여 요리조리 피해가는 방법을 구상하고 있습니다.

가는 곳마다 발밑에 따라붙는 은행을 피해 걸으려니 깨금발은 기본이고 인간 스카이콩콩이 되어야 합니다. 스카이콩콩은 킥보드 전 단계쯤 되는 물건인데요 T자 모양의 운동기구로 아래 쪽에 있는 발 받침대에 발을 올려놓고 앞을 향해 땅을 콩콩콩콩 찍으면서 걷는 기구입니다. 지금도 있는지 모르겠는데요 있어도 덩치가 커져서 앞으로 고꾸라질까봐 못탑니다. 유치원, 초등학교 저학년 정도의 어린들이들이 많이 타던 운동기구였던 것으로 기억이 나는데요 어지간히도 땅을 찍어댔습니다. 조폭마누라 말고 이 글을 열심히 읽고 계시는 님이요.ㅋㅋㅋㅋ

▲2021년 10월 4일 둔촌주공재건축아파트 단지내 공사 현장입니다. 23년 8월 준공을 목표로 쉼없이 달리고 있습니다.

향후 둔촌주공아파트 재건축 일정

○ 21년 10월~ 일반분양가 산정을 위한 택지비 감정평가 신청 등

○ 날짜 미정(21년 12월~22년 1/4분기) 일반분양가 관련 임시총회

○ 날짜 미정(21년 12월~22년 1/4분기) 조합원 동호수 추첨

○ 날짜 미정(22년 1/4분기) 일반분양 입주자모집공고

○ 23년 8월 준공 및 입주 예상

※ 현 재건축 상황을 고려한 조폭마누라 개인적인 생각으로 유관기관과의 협의 및 조합의 사정에 따라 일정이 달라질 수 있습니다.

※ 조합장, 이사, 감사 등 조합집행부도 구성되었고, 9월 11일 임시총회에서 대의원 선임도 끝난 상황입니다. 정비사업 전문관리업자 선정, 정비기반시설 설계용역 업체 선정도 마쳤습니다. 지금 조합원 여러분들이 가장 관심을 갖는 분야가 일반분양가격 산정 및 단지고급화일텐데요 10월 중에 일반분양가에 대해 어느정도 윤곽이 잡혔으면 하는 바램입니다. 조합원들은 평당 4000만원 이상 4200만원~4300만원 기대하고 있는데요 가능하겠죠?

둔촌주공아파트(올림픽파크 에비뉴포레) 공사규모 및 총세대수

○ 아파트 세대수: 지하 3층~지상 35층, 85동 12032세대

○ 상가: 5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳

○ 시공사: 현대건설(주관사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 컨소시엄

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이 하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

※ 보류지 부분은 새로운 조합 집행부가 19세대에서 29세대로 변경될 여지 있음

※ 신축아파트 네이밍은 올림픽파크 포레로 변경될 가능성이 높지만 아직은 올림픽파크 에비뉴포레임

※ 일반분양 일정(입주자모집공고)은 일반분양가 산정 및 조합원 동호수 추첨 이후가 될 것으로 예상됨

둔촌주공 착공 후 3년 내 준공이 안될 시 3년 이상 계속 보유 시 조합원 지위 양도 가능

둔촌주공 조합원 입주권 매매시세를 알아보기에 앞서 과연 내 집이 전매가능한지 알아보기로 하겠습니다.

2017년 8.2부동산 대책에 의하면 투기과열지구, 투기지역 내 재건축 단지는 원칙적으로 조합원 분양권, 입주권은 소유권 이전등기시까지 전매 금지되며, 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다.

ㅡ조합설립인가 후 3년 내에 사업시행인가를 신청하지 못하고 3년 이상 보유한 경우(둔촌주공 2년 이었음))))

ㅡ사업시행인가 후 3년 내에 착공하지 못하고 3년 이상 보유한 경우(둔촌주공 2년 이었음)))))

ㅡ착공 후 3년 내 준공이 안될 시 사업구역내 토지를 3년 이상 보유한 경우 ▶▶▶둔촌주공이 여기에 해당되는데요 착공이 2019년 12월 3일이니 내년(22년) 12월 2일이 딱 3년입니다. 제가 강동구청에 민원을 넣어 응답을 받았는데요 토지등기부등본상 등기접수일을 기준으로 착공일로부터 3년이 경과한 날부터 조합원 지위 양도가 가능하다고 합니다. 그러니까 지금 매매해도 된다는 뜻인데요 잔금일을 2022년 12월 3일부터 23년 준공 전까지 사이에 잡으면 된다고 해석하면 되겠습니다. 다른 지역으로 갈아타시거나 개인적인 사정으로 꼭 매도해야 할 사정이 있는 조합원들은 이 예외허용 조항을 이용하여 매도하시면 되겠습니다.

둔촌주공 전체 부동산 시장 매물 중 가장 저렴한 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~5500만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수는 주택 수 관계없음)))))

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 허용(22년 12월 3일~23년 준공 전까지))))

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시 상황에 따라 ①일시적 2주택 비과세 ②중과세(일반세율 양도차익의 6%~45%+20%, +30%)))))

○ 둔촌주공입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시 상황에 따라 ①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 동일 세율)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정 등(평당 일반분양가 4000만원 이상 예상되고 있음)))))

※ 게시글의 내용은 정부정책 및 인허가 기관의 사정에 따라 따라 달라질 수 있음을 알려드립니다.

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

이상 2021.10.04. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 브리핑이었습니다.

위에 공사현장 보이시죠? 금일(2021.10.04.)자 사진인데요 이제 펜스 밖 멀리에서도 재건축 공사현장임을 알 수 있습니다. 둔촌주공아파트-올림픽파크 에비뉴포레-는 23년 8월 준공(입주) 예상으로 재건축 사업 중에 있으며 일반분양가만 만족스럽게 책정되면 바로 조합원 동호수 추첨하고 일반분양을 하게 됩니다. 일반분양가가 어떻게 정해지느냐가 관건인데요 평당 4000만원은 넘어설 것으로 예상되며, 대다수 조합원들의 바램대로 평당 4200만원~4300만원만 되면 무사히 임시총회가 통과되고 일반분양을 할 것 같습니다. 하지만 그 반대의 경우도 묵과할 수 없어 후분양도 염두에 두어야 할 것입니다. 어쨌든 인고의 세월을 참고 견딘 조합원들에게 손해나는 상황은 생기지 않아야 할 것입니다. 따라서 일반분양은 올 연말이 될지 내년으로 넘어갈지 모르겠는 상황인데요 개인적인 생각으로는 빨라도 내년 1/4분기는 되어야 되지 않을까 생각됩니다.

그러면 조합원 입주권 매매시세는 어떻게 형성되고 있을까요? 매도, 매수가 다 귀한 상황으로 저가매물 위주로 가뭄에 콩 나듯이 한 건씩 거래되고 있습니다. 매매 시세는 미세하게나마 우상향 중이며 앞으로도 점진적인 우상향이 예상됩니다. 하여 매수시기는 빠르면 빠를수록 좋을 것으로 판단됩니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

##둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705
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건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

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