↑위에 질문하신 전라북도 익산시 갈산동 단독주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2015타경7587*

이 물건은 전라북도 익산시 갈산동 단독주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지및 건물 등기부를 확인한 결과 1994년3월14일

익산농협의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸

하므로 토지및 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서/전입세대열람내역서를

확인한 결과 소유자겸채무자인 정화림외에 말소기준권리 이후 전입한

대항력 없는 임차인 김미자/박종천/전계배/최정례/조기현 등이

전입되어 있으며 정화림/김미자/박종천/전계배/최정례/조기현은

모두 인도명령 대상자입니다.

하지만 입찰 전에 반드시 관할 갈산동주민센터에서 다시 주민등록

전입세대열람내역서를 발급받아 위에 열거한 사람들 외에 추가로

주민등록을 전입한 자가 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 반드시 갈산동 46-58 토지 및 건물 등기부를

발급받아 소유자를 확인하고 익산농협/현장 임차인을 면담한 뒤에

신중히 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

이유:본건은 1983년6월3일에 건축되어 약33년 경과한 건물로 아래---감정평가서

사진을 보면 관리가 제대로 안되어서인지 외관과 내부가 상당히 노후하고 건물이 우중충 합니다.

본건은 2015년4월 개통한 호남선KTX 익산역과 시외버스터미널이 도보 10분 거리에

소재하고 귀금속특화 산업단지인 ‘익산국가산업단지’도 차량으로 10분 정도 거리에

소재하는 지리적 강점을 가지고 있습니다.

그런데 문제는 본건의 경우 건물이 오래되어 상당히 노후하다는 것뿐만 아니라

법정지상권과 유치권이 성립 할 위험성도 있다는 것입니다.

본건의 경우 아래와 같이 제시 외 물건이 다수 존재 하는데

건물 등기부와 건축물 대장을 보면 제시 외 건물은 이번에 경매나온

갈산동 46-18번지 토지와 함께 46-58번지 토지에 병합되어 공부가

작성되어있습니다.

즉, 제시외 건물의 경우 46-18번지 외에 46-58번지 토지의 소유자가 누구냐에

따라 ‘법정지상권’성립 여부가 결정 됩니다.다시 말해 46-58번지가 46-18번지에

완전히 모든 권리가 통합되어 단지 등기부상 표기만 된 것 이라면 문제가 없지만

만약 45-58번지의 토지와 건물 등기부에 정화림과 별도로 소유주가  제시 외 건물에

등기되어 있다면 법정지상권 성립여부를 익산농협 근저당담당자를 방문하여

철저히 확인해야 합니다.

또한 법원 매각물건명세서에는 나와 있지 않지만 감정평가서 자료를 보면 당초

1층의 건물 용도는 근린생활시설(대중음식점)이었는데 임차인이 인테리어/설비

등을 개조하여 주택으로 사용하는 것으로 기재되어 있습니다.

따라서 위 1층 주택의 임차인(‘김미자’로 추정)은 최악의 경우 인테리어비와 시설비를

권원으로 유치권을 주장 할 수도 있습니다.

물론 인테리어비의 경우 유치권이 성립되지 않지만 문제는 이 유치권 주장으로 인하여

유치권을 깨기 위한 시간만큼 명도기간도 길어지게 된다는 것입니다.

결론적으로 본건의 경우 2회 유찰되어 가격 메리트는 충분히 있으니 익산농협과

현장 임차인 면담결과 법정지상권과 유치권이 성립하지 않는다면 입찰하시되

만약 성립할 위험성이 있다면 sun서울회원님이 법정지상권과 유치권을 정리하는

동안의 법정소송비용과 은행이자등을 감안해도 추진할 충분한 자금력이 확보

되었는지 다시 한 번 점검해 보신 후 신중히 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

*아울러 낙찰 후 명도만 따로 의뢰 가능하며 본건의 경우 만약 법정지상권과 유치권이

성립하지 않을 경우는 감정가의 1% 수수료를 지불 하시면 되고 만약 법정지상권

또는 유치권이 성립한다면 그 해결에 대한 법적소송비용을 실비로 별도 부담하시게

됩니다.

또한 임차인을 어떻게 압박하여 명도를 처리 할 것인지는 제 명도 노하우와 관련된

내용이라 이렇게 온라인상으로 공개는 불가하며 명도비를 입금하시면 상세하게

명도 전략을 문서로 보고해 드리겠습니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[sun서울]

자세한 답변 감사합니다. 신중히 검토 후 결정하겠습니다. 감사합니다.~~~~

[러브정/정의덕]

sun서울회원님 댓글 감사 합니다..^^러브정/정의덕 올림.