답사후기 실전투자클럽 현장답사후기 -소액투자물건(부천)

[미다스]

기억나나요?  첫번째 답사물건,,,

저는 많이 다녔던 지역이니 사진을 보면 생각이 납니다. 시세, 임대료, 점유자모습 등등,,,

자루형 토지로 북측4미터 소로와 접하고 있는 주택이였습니다.

지층이였지만 지하같지 않았던 주택, 남쪽지형이 높아서 북측으로 들어가는 방향이 그리 낮지는 않았습니다.

채무자겸 주인을 만났는데 원하는 금액에 매매가 안되어 경매로 매매하였노라고 하였죠,

안으로 들어가서 내부를 자세히 보았습니다.

방3개 큰 화장실, 물은 새지 않았고 방수는 안해도 될듯~

그러나 내부인테리어는 필요했죠, 도배, 장판에 페인트까지, 그리고 더 필요하다면 화장실 천정 데코타일 등

공사와 기타 악세사리교체, 싱크대교체 등 비용을 별도로 계산하였습니다.

임대료 생각나는지요?  1,500/30만원으로 추정했습니다.^^

주인이 내놓은 매매가는 8,000만 원입니다.

위치에 대한 기억이 나지 않으면 다음지도나, 네이버지도를 참고하여 떠올려 보세요.

두번째 답사물건 그림이 떠오르지요,,,

성주산자락을 향해 올라갔던 성주산장파크빌입니다.

처음 방문한 분은 낮선지역이라 역과  멀~리 떨어져 있다고 생각들 수 있습니다만 부천역에서 그리 먼거리는 아닙니다.

외관상 잘지어졌고, 건축부분에 대한 하자는 없습니다.

다만 베란다부분을 확장 방으로 쓰고 있는 곳은 건축물대장상 위반건축물로 되어 있습니다.

원상복구비용에 대한 대략적인 금액을 말하였지만  이행강제금의 유무는 추후 관공서를 통해 확인하기로 했습니다.

현장경험이 많은 로고스님이 중개업소에서 가져온 사탕이 달콤했습니다~^^. 

로고스+은영님이 조사한 시세와 쥬티님과 미다스가 조사한 매매가 차이는 크지 않았죠,

매매가 1억5,000만전후, 전세가 9천만원,  임대료 2000만/월세 60만원 입니다.

답사기를 계속 써야 하는데 글쓰기가 싫어졌습니다.

이 시간에 책 한권이라도 더 읽으면 어떨까 하는 생각이 들었습니다.

이래가지고 카페지기로서 자격이 있는 걸까요?

ㅎㅎ   시간이 좀 걸리더라도 답사물건에 대한 후기는 계속 쓰기로 합니다~

아래 중동신도시내 무광오피스빌딩 1층 107호 기억나지요,

서울지하철 7호선 연장선상 신중동역(가칭) 인근에 있는 오피스빌딩 입니다.

1층이라 좋았죠, 그런데 노선에 따라 놓여져 있는 상가인줄 알았는제 현장에서 보니 먹통상가(막다른골목)였습니다.

이래서 경매물건은 현장에서 확인해야 하는 것이 맞습니다. 맞고요~  왜 우리는 이 물건을 보고 실망하였을까요?

점포로 사용하기에는 위치가  아니였고 단지 창고정도로 모셔야 한다는 점 때문이였습니다.

원래는 3개호수가 도로변을 출입구로 하여 함께 커피솝으로 사용되고 있었는데 채무자가 안쪽에 있는107호만 분리해

경매로 내보냈고, 도로쪽에 있는 나머지 2개호수는 동물병원으로 임대를 놓았습니다. 

따라서 1~2회  정도 더 유찰되어 창고로서 보증금 1000만원에 월 60만원 정도 받을 수 있는 가격으로 받으면 좋겠다는 생각을 하였습니다.

상가임장활동시 상권에 대한 분석이 중요한건 아시죠? 

상권의 변동은 여러가지 요소에 영향을 받습니다만 한번 형성된 상권의 에너지는 오래동안 유지된다는 것입니다.

따라서 이미 형성된 상권을 중심으로 경매물건을 분석하는 것이 필요합니다.

그리고 우리는 점심식사를 하였습니다.  황금으로 덧칠을 한 오리로스로,,,

임장때 항상 소주 한병을 주문합니다.

답사는 길을 많이 걷는 것외에 물건지에서 이것저것 확인할게 많습니다.

중개업소에서 시세파악을 위해 생각할 것도 많고, 점유자를 만나는 과정속에서 긴장감이 높아지기도 합니다.

그리고 권리분석을 다시 정리해야하고 낙찰가도 정해야 하고,,,, 그래서 피로감이 빨리 찾아오는 것입니다. 

그러나 그것을 스트레스로 보느냐 일의 즐거움으로 보느냐는 큰 차이가 납니다.

저와 함께 현장답사를 가는 회원님들은 부디 즐거운 일로 바라보시길~~^^:

다음 경매물건 답사지는 아파트입니다.

중동 덕유마을 주공3아파트 235동 7층 703호인데 아래 구조를 보면 기억이 날까요?

10여년 전에 제가 살았던 아파트입니다. 직장일로 부천에 오게되었고

부천으로 오면서 잠시 홀로 머물렀던 바로 그 아파트입니다.

그동안 소유자가 바뀌었고 경매로 나왔네요~ㅎ

아파트임장할때는 방향, 층수, 동간거리, 전망, 조도 등을 파악후 입찰하는 것은 기본이죠!

물론 역세권인지 그것도 몇 호선 지하철에 도보로 몇 분 거리인지 봐야 합니다.

시공사는 어디인지, 내부구조, 리모델링여부, 나홀로아파트는 아닌지, 몇 세대로 이루어졌는지, 주변에 병원, 백화점,

영화관, 편의점, 시장과는 얼마나 떨어져 있는지, 학군, 학교(소형인 경우 초등학교), 독서실, 체육시설, 문화시설,

시세, 매매가격, 급매가격, 임대료 등 등 말이죠,

그냥 물건을 보는 것으로 끝나는 것 같지만 사실은 그렇지 않습니다. 체크해야 할 것들이 많습니다.

쉽지않죠?  ㅎㅎㅎ 

부동산에 시세를 확인하기 위해 급매 내놓을때  매매가 가능한 금액을 물어보았고 빠른 답변으로 되돌아옵니다.

급매 1억3,000만원, 전세는 8,000만~8,500만원, 월세는 1,000만/월50~55만원.

비가 내립니다. 아마도 태풍"산바"의 뒤끝인가 봅니다. 비가오면 생각나는 음악이 있습니다. 

 "비가 내리고 음악이 흐르면 난 당신을 생각해요~" 김현식의 '비처럼 음악처럼'입니다.

참 좋아하는 가수고 많이 불렀던 노래인데 말입니다.

우리도 성공입찰에 대한 부동산을 생각하면서 다음 답사지인 원종동으로 이동하였습니다.

하나타운 예전에도 경매로 낙찰받아 매매하였던 빌라입니다. 

경매를 오래하다보면 같은 지역,  같은 부동산이 경매로 나오는 경우가 많습니다.

그래서 임장이 수월해 지는지 모르겠습니다,  초인종을 눌러 점유자를 만났습니다.

여성분이 너무 짧은 핫팬츠를 입어 눈을 다른 곳으로 돌렸고 집안으로 들어가야 되나 말아야 되나 망설이고 있는데,,,

내 뒤에는 미녀 3분이 있었다는 사실을 잠시 잊었었네요~^^. 그 분들을 앞세워 얼른 집안으로 들어갔습니다.

주인은 매매로 1억2,800만원을 원합니다. 인근 부동산에서의 매매가는 1억1,500만원 이라 하는데. ㅠㅠ

감정가 130,000,000에 2회 유찰되어 현재 최저가는 49%인 63,700,000원 입니다. 

매매를 하고자 하는 사람과 현재 부동산가격과는 갭이 있습니다~.

하나의 부동산이 경매로 나오기까지 참 많은 우여격절을 겪게 되겠죠, 

자신의 부동산에 대한 적절한 평가지 하지 못한다는 것은 부동산에 별로 관심을 갖지 못하고 있거나

부동산에 대해서 무지하다는 증거입니다. 

이제 상가를 보러 갑니다. 요즘 상가중에서 아파트상가의 가격이 계속 내려가고 있습니다. 가격은 임대료와 직결되어 있는데 임대료수준이 하얗곡선이라고 생각하면 됩니다. 그럼에도 불구하고 소형점포에 대한 관심은 꾸준합니다. 소액으로 투자할 수 있는 비교적 적은 점포는 부담이 없을 뿐더러 업종만 맞으면 얼마든지 임대가 가능할 수 있기 때문입니다.

공인중개사무소에 들려 시세를 확인해보니 분양가는 감정가보다 30% 더 높았고 이전 임차인의 영업도 그다지 나쁘지 않았다는 것입니다.

현장답사를 가면 네비게이션이 정확한 위치를 찾아줍니다. 그래서 요즘 임장은 많이 편해졌습니다.

반면 지역파악이 어렵고 전체적인 그림을 그리는데는 다소 부족합니다.

따라서 현장답사를 갈때면 인근 지역 및 주변을 부지런히 바라보아야 합니다.

그리고 부동산에서 지도를 열심히 쳐다봐야합니다. 익숙할수록, 친해질수록 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

그리고 가격결정에도 유리한 위치에 놓일 수 있습니다.

명심하세요. 임장은 단지 해당부동산만 보고 오는 것이 아니라는 것을,,,

다음에 방문한 곳은 소사뉴타운내 괴안동 대하해피빌 2층 인가요,,,

보기 좋습니다. 지역 좋네요,, 위치도 좋아요,,, 가격도 착하고, 미래가치도 있어 보입니다.

모두 다함께 중개업소를 방문하였습니다. 시세파악하는 방법은 다양한데 그것도 요령이 필요합니다.

오래동안 있을수 없으므로 핵심을 확인하고 보고 들은 정보를 분석할 수 있는 능력을 키워야 합니다.

시세는 감정가로 보아도 무방할 듯 하고,

전세는 9,000만원에 월세는 보증금3,000만/월50만이며 보증금 2,000만/월50만원은 무난할 듯 보입니다.

기분좋았던 현장답사에 대한 추억을 뒤로하였습니다.

현장답사는 부동산을 보는 안목을 키우는 지름길입니다.

만약 입찰에 참가할 목적이라면 시세 및 미래가치에 대해서 집중해야 합니다.

그래서 매매가능한 금액을 계속 검토하고 입찰가격을 수정해보는 훈련이 필요합니다.

내가 정해놓은 추정치에서 많이 벗어난다면 내가 가격분석을 잘못한 것이며

갈수록 내 추정치에 대한 통계가 정확하다면 낙찰자가 잘못 받은 겁니다~^^

미다스.

[후리지아]

감사합니다...

[미다스]

성공투자 하세요.^^

[경매달인]

미다스님 임장수기 감사합니다. 그런데 너무 자세한 설명을 해주시어 입찰시 경쟁자를 늘리는 것은 아닌지요,,,ㅎㅎㅎ

[미다스]

하하하 그런가요? 참고하겠습니다. 경매물건은 현장에서 보는 것과는 많은 차이가 나죠, 경쟁입찰이지만 답사시 가격결정에도 오류를 많이 줄일 수 있습니다. 답사하시면 대략적인 입찰가범위 및 기타 물건에 대한 정보를 나누기도 하죠, 그럼에도 불구하고 가장 중요한 것은 결과겠죠^^