질의응답(1)

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-06-06 오전 7:47:42	조   회	12	추   천	0
제   목	질의응답(1)
초보자 입니다. 인천지방법원 15계  2003-182977  2003-182977 ( 2004-9727  2004-9727 중복) 사건관련 감정가격이 340,000,000원 아파트가 2회 유찰되어 현재 최저경매가가 166,600,000원입니다. 근저당이 2건으로 엘지화재 2억1580만원 03.03.21일, 강철주 3,000만원 03.07.10일 강철주가 03.11.21을 임의경매신청, 엘지화재에서도 04.02.02 임의경매신청 -.1회 유찰될시 최저경매가가 2억3천만원으로 왜 낙찰이 되지 못했는지 정말 궁금합니다. 대부분 아파트가 시세에 80%이상에서 낙찰이 된다고 보면 1회때 낙찰이 되었어야 할 물건입니다. 정말 유찰 이유가 무엇인지 알고싶습니다. -.주민등록상 소유자의 자식들이 각각 01.10.30일에 전입되어 있읍니다. (2세대) 자식들이 전입확정일자(전세입자로)를 받았을 경우 임차인으로 볼수 있는지요? ---------------------------------------------------------------- 1. 자료상으로는 특별히 2회까지 유찰된 이유를 찾아 볼 수 없습니다만 요즘 경매물건이 늘어나고 있고, 더불어 낙찰가율이 하락하고 있는 추세가 반영되었다고도 볼 수 있습니다. 또한 경매물건의 시세와 감정가격의 차이, 해당물건의 인기도 등에 따라 유찰이 되는 경우도 있겠지요~. 2. 사례의 경우는 소유자의 동거가족으로 임대차관계가 인정되기는 어려울 것으로 보입니다 ==================================================================================== 1.말소기준권리:95.01.16 2.전입일 :95.07.05 3.확정일 :97.09.04 4.경매개시일 ;02,06.20 5.배당신청 ;02.07.29 6.주민등록퇴거후 현재 거주함. *위와 같이 경매가 진행중 다른곳으로 주소를 옮기고 세입자는 미전입상태로 살고있을때 인도명령대상인지 명도대상인지 알고싶습니다. -------------------------------------------------------- 사례는 경매개시결정일이 2002년 7월 1일 이전에 해당하므로 구 민사소송법이 적용되는 사건입니다. 따라서 임차인의 대항력은 최소한 배당요구종기일, 즉 낙찰후 낙찰허부결정일까지 갖추고 있어야 하므로 이미 배당요구종기일 이전에 주소를 이전하였다면 단순히 점유만 한다고 해서 대항력이 인정되는 것은 아닙니다. 결국 인도명령대상자로 강제집행을 통해 강제퇴거할 수 있다고 보여집니다 ================================================================= 1. 1988년2월1일 H주택소유(1주택) 2. 2003년5월10일 A주택 낙찰 3. 2003년6월10일 잔금납부 4. 2003년7월2일 소유권이전(등기부등본에 기록된 날짜) 5. 2004년6월20일 B주택 낙찰(假定) 6. 2004년7월15일 잔금납부(假定) 7. 2004년8월30일 소유권이전(등기부등본에 기록된 날짜-假定) 이런상황에서 a.1가구 2주택이 되는 날짜 b.1가구 3주택이 되는 날짜 c.2004년8월20일에 A주택을 팔때 양도소득세 기준시가 적용을 받을수 있는지 궁금합니다 --------------------------------------------------- 1 부동산을 유상으로 취득하는 경우 그 취득시점은 소유권이전등기일이 아니라 잔금납부일이 됩니다. 따라서 사례의 경우 1가구 2주택이 되는 시점은 2003년 6월 10일이되고, 마찬가치로 1가구 3주택이 되는 시점은 2004년 7월 15일이 됩니다. 2. 따라서 2004년 8월 20일에 A주택을 매각한다 하더라도 이미 1가구 3주택에 해당되어 그 주택이 수도권과 5대 광역시에 소재한다면 양도소득세율이 60%(주민세포함 66%)로 중과됩니다. 1가구 3주택자가 기존 주택을 매매로 일반과세를 받기위해서는 2003년 12월 31일 현재 1가구 3주택이어야 하며, 또한 2004년 12월 31일 이전에 기존주택을 양도하여야 하고 이 유예기간내에 새로운 주택을 취득하지 않아야 합니다. ===================================================================================================== 후순이 압류가 강재경매신청하고 선순이근저당권이 다음에경매신청을헀읍니다 낙찰시 근저당권이배당을받고나면 먼저강매신청을한 압류자는 배당을받을수없니다 입찰을보고자하는데 경매진행이될수있는지궁금합이다 -------------------------------------------------- 중복사건의 경우 경매신청채권자의 어느 한쪽만이라도 배당실익이 있으면 경매는 취소되지 않고 그대로 진행됩니다. ========================================================================================= 8408번 답변이 중간에 stop되어 있습니다. 답변을 끝까지 해주시면 대단히 감사하겠습니다. 참고로 등기부등본을 확인해 보니 가압류권자가 소유자의 妻(Wife)이네요. 소유자와 이혼하면서 위자료 및 생계비를 위해 가처분,가압류를 설정해 놓은 것이네요. * 소유자의 처(wife) 전입일 : '94.06.21. (동사무소 세대열람 확인함) 등기부상 권리관계 경매물건 보존등기일 : '94.09.27. 소유자 소유권 이전일 : '94.11.01. 말소기준 근저당기준일 : '94.11.01. 1560만원 가처분 설정일 : '01.5.12. (처) → 이혼으로 인한 위자료 및 생계비 지급청구권 가압류권 설정일 : '02.10.28. 8000만원 (처) 이후 기타 가압류 2건 (금융기관) 강제경매개시 : '03.7.24. (금융기관) 로 되어 있습니다. 질의) 1. 소유자의 妻(wife) 전입일이 경매물건 보존등기일보다 빠르게 되어 있는데 이러한 것도 효력이 있는지요? 아무래도 소유자(남편)와 같은날 전입했을 것 같은데... (아파트 등기도 되지 않았는데 벌써 전입하여 있음) 2. 본 물건의 경우 소유자의 처(=가처분,가압류권자)가 말소 근저당기준일보다 전입일이 빠르게 되어 있어 낙찰시 낙찰자가 처의 가압류 미수금 잔액을 인수하여야 하는지요? 또한 처(wife)가 명도를 거부할 수 있는지... 만약 거부할 수 있다면 낙찰자는 명도는 어떻게 해야하는지요? ----------------------------------------------- 1. 신축건물에 대한 보존등기가 있기 전에 입주를 하거나 전입신고를 하는 경우도 일반적으로 있는 현상입니다. 2. 사례의 경우 최초근저당이 말소기준권리로 이하의 가처분, 가압류는 말소되기 때문에 낙찰인이 이를 인수하지는 않습니다. 다만 근저당 채권액이 소액이기 때문에 후순위 가처분채권자가 대위변제할 가능성이 있으며, 대위변제를 통해 근저당이 말소되면 낙찰인은 가처분을 인수하여야 합니다. 3. 소유자, 채무자 및 그 가족, 동거인, 피용인 등은 모두 인도명령 대상이므로 전입일자에 관계없이 인도명령에 의해 강제퇴거할 수 있습니다. 다만 이들 관계가 사실상 임대차관계를 형성하고 있으면 그 임차인의 명도방법은 선순위 임차인이냐, 후순위 임차인이냐에 따라 해결하여야 하겠지요~. ============================================================================================ 간단한 질문 네가지를 동시에 드리겠읍니다. 낙찰받은 빌라의 점유자 A (주민등록없고, 확정일자없고, 계약서를 잃어버렸다고함)는 그 빌라에 현재 살고있지않고, 주변의 예기에 의하면 다른 사람 B 가 들어와 살고 있다고 합니다. 아마 점유자 A (법원경매서류에 임차인으로 기록된)가 다른 사람 B에게 열쇠를 주고 살고 있으라고 한거 가씁니다. 아마 A가 의도적으로 B에게 살고 있으라고 한 거 같아요. 이사건은 경매 개시일이 2002년 7월 이전이라서 아마 구법에 해당되는 겄으로 보이는데, 탐문에 의하면 소유권자 C 의 짐과 점유자 A(위에서 언급된 권원이 없는 임차인)의 짐, 그리고 등기 소유권자인 C의 짐이 있다고 합니다. 따라서 세 사람(A, B, C)을 상대방으로 인도 혹은 명도를 제기해야 하는지요??? 최근에 해당 동사무소에 들려 알아 본 바에 의하면, 신원 미상의 한 사람이 주민등록이 되어 있는데, 소유권자 C와의 통화에 의하면 그 신원 미상의 주민등록자는 소유자 C의 부인이라고 합니다. 그래서 동사무소에 주민등록 말소가 되냐고 물었더니, 동 직원이 직접 방문하여 알아본 후에 말소를 하겠다고 합니다. 이때 동직원과 동행하여 낙찰 물건에 들어가 볼 수 있나요? 그리고 낙찰 받은 물건의 잔금납부와 동시에 소유권이전 등기 신청을 하려고합니다. 등기 신청 이전에 해당 물건 동사무소에 전입 신고를 하면, 등기부 등본에 해당 신주소로 표기되어 나중에 주소변경 등기를 않해도 된다고 하더군요. 동사무소에 물어보니 잔금날(소유권이전날) 일주일 쯤 전에 동사무소에 와서 주민등록이전을 하라고 합니다. 그래야되겠지요? 해당 물건지 관할하는 도시가스 사업소에 알아본 바에 의하면, 현재 3개월이상의 요금 80여만원이 체납되어 있다고 합니다. 가스회사는 저한테 내라고 하면서 만약 않내면 가스 공급을 안하겠다고 합니다. 대법판례에 의하면 공용부분은 인수해야 하지만 전임차인이 사용한 겄은 제가 부담하지 않아도 된다는군요. 그래서 소유자C와 임차인 A의 현재 살고 있는 주소와 전화번호를 가스회사에 주고 "부실채권"을 회수하는데 도움을 주겠다고 하였어요. 제가80여만원을 않내면 정말 가스를 않 넣어 주나요? 그러면 저는 법원에 소송을 제기해야 합니까? 혹은 이주비(위로금)에서 제하는게 현실적인 방법일까요? ------------------------------------------------ 간단한 질문은 아니군요~. 다음부터 이런 유형의 질문은 유료로 전환할 계획이니 참고하시기 바랍니다. 그리고 비슷한 유형의 질문과 답글이 이미 있을 수 있으니 가급적 검색 후 이용하시기 바랍니다. 1. 우선 점유자 A를 대상으로 인도명령을 신청한 후 다른 점유자(B)의 점유에 의해 집행불능이 되면 집행불능조서를 첨부하여 B를 대상으로 인도명령을 다시 신청하면 됩니다. 2. 동사무소 직원 현장 방문시 동행하는 것도 무방하겠지요? 3. 동사무소에서는 전입 원인에 관한 사실관계를 조사하는 것도 아니므로 회원님 편리대로 하시면 될 것 같네요. 4. 관리비중 도시가스사용료는 관리비항목에 포함되지 않는 것이 일반적입니다. 따라서 이를 이유로 도시가스업체에서 체납가스비를 낙찰인이 부담하도록 독촉하고 있으나, 경험에 의하면 부동산을 언제 낙찰받았고 그 대금 납부가 언제 이루어졌다는 소명자료를 도시가스업체에 제출하면 낙찰일 이후 또는 대금납부시점부터 체납가스비를 부담하도록 하는 협의가 가능할 것입니다. ========================================================================== )임차인 : 보증금 5000만원 2)근저당권 : 피담보채권5000만원 위 사항의 권리관계에서 임차인이 보증금 회수을 위해 법원에서 채무명의을 확보하여 경매청구시 경매로인하여 4000만원에 경낙되였습니다. 질문 : 1) 임차인이 1000만원에 대하여 경낙자에게 채무인수가 가능한지요(인수주의) 2)선순위 등기된전세권 ,및 선순위임차인이 경매 청구권자일때 그 경매로인하여 말소되고 경낙자에게 대항할수 없나 요 --------------------------------------------------------------- 선순위 임차인이 경매신청채권자라 하더라도 그 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액은 낙찰인에게 인수됩니다 ================================================================ 항상 열정있는 대답 감사합니다. ^^ 소유권가등기에 대한 질문입니다. 등기부상 권리관계를 보면 소 유 최** 01.09.10 전소유자:박** 근 저 **은행 02.04.23 1억800만 소유가등 문** 03.06.13 근 저 문** 03.06.13 6800만 임 의 **은행 (여신관리팀) 03.08.27 청구:95,999,256 저당이전 **자산관리공사 04.01.15 (우리은행에서 이전) 이렇게 되어 있습니다. 질문은 두가지 입니다. 1. 저당권이 최선순위인 우리은행에서 자산관리공사로 넘어갔다면 이 경우 소유가등기가 최선순위 권리인지 궁금합니다. 2. 이사안과 별개로 최선순위권리보다 후순위기때문에 말소되는 소유가등기가 만일 소유가등기권자가 이의를 신청할 경우 재판으로 갈 수 있는지, 그리고 재판으로 간다면 소유가등기권자와 낙찰자 중에서 누가 승소할 확률이 높은지 궁금합니다. 아무래도 소유권에 관련된 문제이다보니 민감하게 다가오네요. ^^ -------------------------------------------- 1. 저당채권이 양도되더라도 당초 설정된 저당권의 순위는 변동되지 않습니다. 2. 낙찰허가결정에 대해 이의가 있는 경우 제기하는 항고, 재항고는 일반절차에 있어서의 항소, 상고와 같은 재판절차에 해당합니다. 3. 법리상 말소기준권리 이후에 등기된 소유권~가등기는 말소대상이 되므로 낙찰인에게 인수되지는 않습니다. 다만 소유권~가등기권자의 항고, 재항고의 인용여부는 구체적 사안에 따라 달라질 수 있으므로 그 확률을 언급하기가 곤란합니다. =============================================================== 초보라서요 경매진행중에 전세기간이 만료된경우 분석을 어떻게 하면될까요? 전세입자가 소액보증금에도 해당이 안되고 확정일자도 없고 전세권만설정되어 있는데 기간도 입찰받는날 이틀전이 만료일입니다. 이럴경우 낙찰자가 안아야할 부담은 없나요? 명도신청시에도 문제될것이 있나요? 궁금합니다 ------------------------------------------- 민사집행법에 의하면 선순위 전세권의 경우 그 존속기간에 상관없이 그 전세권자가 배당요구를 하여야 말소되는 것으로 규정하고 있습니다. 따라서 등기된 전세권이 말소기준권리(저당, 가압류 등)보다 앞서 등기되었는지, 또 그 전세권자가 배당요구를 하였는지 등을 파악하여야 합니다. ==================================================== 사건번호  200-11215  200-11215 (대구지방법원경주지원) 문의입니다. 최저가 입찰시 낙찰확률은 어떤가요? 낙찰후 생길 분쟁은 없을것 같은지 궁금합니다 권리분석표를 보니 낙찰후 다 해소되는것들인데 임차인 김형덕은 인도명령대상이라고 되어있는데 전세 살고 잇는 사람이면 명도대상 아닌가요? 그리고 입찰하기전에 이 집을 한번 보았으면 하는데 이럴경우 직접 찾아가도 되는것인가요? 아니면 다른방법으로 그 집에 대해 알수 있는가요? 궁금합니다. 참 경락잔금 대출이라느거요 아파트는 90%까지 해준다고 하는데 사실인가요? 컨설팅회사에서 입찰에서 인도까지 책임지고 해준다고 하던데 태인은 하지 않나요? 한다면 컨설팅비용을 알고싶습니다. --------------------------------------------------- 1. 경주 동천동 일대 아파트 평균 낙찰가율이 80~85% 정도인 것을 고려하면 최저가 낙찰은 힘들 것 같네요., 물론 물건의 우량정도에 따라 약간씩 차이는 있겠지만요~. 2. 구민사소송법에 의하면 후순위임차인의 경우 명도대상이었으나, 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에 의하면 인도명령대상자를 대폭 확대하여 대항력없는 후순위 임차인도 그 범위에 넣고 있습니다. 따라서 사례의 경우 임차인은 인도명령대상입니다. 3. 경락잔금대출의 경우 1금융권(은행)에서는 낙찰가액의 40~50%, 2금융권 50~60%, 3금융권 60% 이상 대출이 가능하지만 담보비율이 높을 수록 그만큼 대출이율이 높다는 것을 감안하여야 합니다. 4. 컨설팅 관련 문의는 해당지역업체로 하시기 바랍니다 ============================================================== 업무에 수고가 많으십니다. 주택1동1필지에 일정지분 비율로 타인 토지등기가 돼있는 경우 낙찰후 지분소유자와 매입 합의가 안될 경우 해결방법은 어떤 것이 있는지요? 또한, 대지의 타지분 소유자와 상의 없이 주택및 관련 본인 지분 대지를 매각 가능한지요? 감사합니다. ------------------------------ 지분만을 경매로 취득시 이후 공유자와 지분 분할 협의를 할 수 있으나, 협의가 잘 안되는 경우 법원에 지분분할청구소송을 제기할 수 있으며, 확정판결후 이를 이유로 공유물분할을 위한 경매를 신청할 수 있습니다. 공유자가 공유물을 처분하기 위해서는 다른 공유자의 동의를 얻어야 하지만, 공유물이 아닌 공유지분의 처분은 자유롭게 할 수 있습니다 =================== 공매(압류물건)로 아파트를 낙찰받을려고 합니다. 기본적 권리분석을 해보니 은행근저당 설정이 선순위이고 소유권이전청구권가등기,가압류.. 압류 순입니다. 이경우 낙찰받으면 모든권리가 말소되나요?(은행근저당 금액은 소액임) 공매의 배당방식도 경매와 동일한가요? 그리고 현재 소유자가 거주하고 있습니다. 공매의 경우 명도는 매수자 책임이라고 하는데 명도가 원만히 협의되지 않을 경우 소유자일지라도 무조건 명도소송으로만 해야하나요? 공매관련 질문을 드려 죄송합니다. ------------------------ 공매의 경우도 그 권리분석은 경매와 같습니다. 따라서 사례와 같이 최초근저당이후 모든 권리는 말소되므로 낙찰인이 인수할 권리는 없습니다. 다만 공매는 인도명령이란 것이 없고 모든 점유자를 명도소송을 통해서만 명도받을 수 있습니다. 따라서 명도받기까지의 기간을 장담할 수 없기 때문에 가급적 점유자와 원만하게 명도협의를 이끌어내는 것이 관건이라 할 수 있습니다 =============================================== 답변감사합니다. 그런데 공매싸이트 FAQ를 보니 아래와같은 글이 있습니다 "압류재산의 경우에는 처분 절차가 국가공권력의 행사로서 압류일 이후의 모든 권리 와 담보물권은 말소되지만 압류에 대항할 수 있는 권리는 말소되지 않는다. 예컨대, 압류에 우선 하는 용익물권인 지상권, 지역권 ,전세권(단, 전세권자가 배분요구를 하여 전세금 전액을 받은 경우는 말소됨.)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수하여야 하며, 압류에 우선하는 가등기가 소유권 이전등기청구권 보존을 위한 경우에는 인수를 하고, 채권담보를 위한 가등기인 경우에는 저당권 으로 취급되므로 낙찰자가 인수하지 아니한다" 그럼 소유권 가등기는 압류보다 우선순위라 낙찰시 남게되는 건가요? 헷갈리네요... 순서는 은행근저당, 소유권가등기,가압류(2건),압류순입니다. 마지막 압류에 의해 공매진행중인 물건입니다. 참고로 최초근저당이 소액입니다. 만약 낙찰후 가등기권자가 대위변제를 해서 선순위가 된다면 그때는 낙찰자에게 인수돼나요? 아니면 취소결정이 나나요 ---------- 사례의 경우 소유권~가등기는 최초근저당보다 후순위로서 말소대상이 되므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다 ========================================= 경매물건  2003-16893-4  2003-16893-4 물건번호 를 보면 낙찰 04.3.22 유찰 04.03.22 낙찰 04.04.26 유찰 04.04.26 으로 되어 있습니다. 이런 경우 는 어떻게 읽어야 하나요. 낙찰이 되었는데 왜 유찰이 되며 왜 다시 반복이 되나요. 이런 경우가 많던데... 또 입찰기일이 6. 1일이라고 있는데도 그 전인 5월중에 낙착이 되었다고 기재되어있는 것은 어떻게 해석해야 하나요. 초보라.... 공부를 좀 하자니 강의를 들으러 다닐 여건은 안되는데 혼자 책을 보면 안될까요. 추천할만한 책은 없나요. 부탁....꾸벅 --------------------------------. 현재글 낙찰이 되었다가 낙찰이 불허가되거나 대금 미납으로 다시 경매에 부쳐지는 경우가 있으나, 이 경우 통상 재입찰기일까지는 1개월 이상이 걸립니다. 제시한 사례의 경우처럼 낙찰되고 같은날 유찰되는 경우는 없으며, 아마도 데이타에 오류가 있는듯 하군요., 사건번호를 제시해 주시면 확인후 수정하도록 하겠습니다 =================================================================================================== 경매물건의 등기부상 권리관계를 보면 가압류권자로 되어 있는 ○○○라는 사람이 있습니다. 그런데 그 경매물건에 대해 세대열람을 해본 결과 가압류권자로 되어 있는 ○○○이라는 사람이 그 경매물건에 거주하는 것으로 나타나 있습니다. 이러한 경우 권리분석상 어떻게 보아야 하는지요? 특이한 것은 가압류권자 ○○○가 경매물건에 전입한 일자가 경매물건의 보존등기 일자보다 빠르다는 것입니다. 경매물건이 등기도 하지 않은 상태에서 벌써 그 경매물건에 전입했다는 것이 아무래도 이상하고요... 따라서 당연히 경매물건 소유자의 소유권 등기일자와 최선순위 근저당 시점보다도 더 빠르게 되어 있고요... 가압류권자가 채권확보를 위해 전입신고를 일찍 한 것으로 보입니다. 본건의 경우 낙찰시 가압류 권리관계가 말소하는 것으로 태인 권리분석 Site에서는 분석을 해놓았습니다만, 가압유권자가 세대원으로 입주해 있는 것으로 되어 있고, 전입일자가 빠르게 설정되어 있다는 것 등으로 인해 낙찰시 권리분석상 문제가 되는 것은 없는지 궁금합니다. -------------------------------------------------------- 1. 신축건물에 대한 보존등기가 있기 전에 입주를 하거나 전입신고를 하는 경우도 일반적으로 있는 현상입니다. 2. 사례의 경우 최초근저당이 말소기준권리로 이하의 가처분, 가압류는 말소되기 때문에 낙찰인이 이를 인수하지는 않습니다. 다만 근저당 채권액이 소액이기 때문에 후순위 가처분채권자가 대위변제할 가능성이 있으며, 대위변제를 통해 근저당이 말소되면 낙찰인은 가처분을 인수하여야 합니다. 3. 소유자, 채무자 및 그 가족, 동거인, 피용인 등은 모두 인도명령 대상이므로 전입일자에 관계없이 인도명령에 의해 강제퇴거할 수 있습니다. 다만 이들 관계가 사실상 임대차관계를 형성하고 있으면 그 임차인의 명도방법은 선순위 임차인이냐, 후순위 임차인이냐에 따라 해결하여야 하겠지요~. ======================================================================== 등기부상 지방 자치단체(군)에서 압류를 하는것은 어떤 경우인가요? 말소기준권리 이후으므로 신경쓰지 않아도 되는지? 금액을 알수 없는데 어느곳으로 알아봐야 하는지? 궁금합니다 -------------------------------------------- 시,군,구청등 지방자치단체에서의 압류는 대부분 지방세(취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등)의 체납때문에 발생하는 것으로 압류는 말소기준권리로서 당연 말소됩니다. 이러한 체납세액에 관하여는 해당 시,군,구청에 문의를 하여도 잘 알려주지 않기 때문에 쉽게 파악이 안됩니다. 다만 법원경매계의 집행기록에 교부청구서 또는 권리신고서(채권계산서) 등이 편철되어 있는 경우에는 금액파악이 가능하지만 이 경우에도 낙찰전에는 힘들고 낙찰후 이해관계인으로서 열람 또는 등사가 가능할 뿐입니다 ================================================================== 안녕하십니까? 현재 부친이 노환으로 정상적이지 못하여 장남으로서 밭과 논에 대하여 토지대장을 확인한 결과 밭 1건이 토지대장에 부친의 이름으로 되어 있고 1998년 재정경제부로 소유권이 변경되어 있습니다. 부친이 50년전 25세때 쌀두가마니를 주고 밭을 샀는데 등기를 하지 못하였다고 합니다. 그래서 소유권을 부친앞으로 하려는데 방법과 절차를 알려 주시면 감사하겠습니다. 현재 상황은 지금도 밭에 농사를 짓고 있으며, 언제부터인지 종합토지 납부고지서가 오지를 않습니다. 그래서 집에 있는 영수증을 확인한 결과 1998년 10월에 종합토지세납부까지 하고 영수증을 현재 보관하고 있으며 , 1990년도에 토지대장을 (수작업 토지대장) 발급받은 것이 있는데 당시 소유권이 저의 부친이름으로 되어 있습니다. 그리고 밭은 판사람은 고인이 되었습니다. ------------------------------------------- 사례의 경우 부친명의로의 소유권이등기절차를 밟아야 하나, 이미 해당 토지의 소유권이 재정경제부로 이전등기된 사항이므로 먼저 재정경제부를 상대로 소유권이전등기 원인무효에 관한 소송 또는 소유권이전등기말소에 관한 소송을 제기하여 승소한 후에야 소유권이전 절차를 밟을 수 있습니다 ====================================================================== 안녕하세요? 사건번호  2001-18942  2001-18942 와 관련입니다. 제가 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가 낙찰되었는데 토지만 경매대상이 된걸로 알고 있습니다. 이런경우에도 지상권이 성립하고 저의 경우 대항력이 있는지 문의드립니다. 원래 제가 세들어 사는 집은 88년에 "A"라는 사람이 구입하였는데 이후 91년에 건물을 신축(예전-단층건물 1개, 신축- 3층짜리 2동)하였으나 등기를 새로 하지 않고 건축물대장과 등기부에는 여전히 예전건물로 되어 있습니다. 그런데 그 후 집주인 "A"가 97년부터 등기부상의 건물과 토지를 담보로 여러차례 은행과 기타 비은행권에서 돈을 빌린 후 갚지 않아 경매되어 낙찰(2003년 12월)되었습니다. 세입자는 91년부터 97년 최초 근저당전에 3가구가 입주하였고, 저는 2000년에 입주하여 제 앞에는 약 15백만원정도의 근저당 1건이 있었는데, 낙찰 후 무허가 주택이라서 세입자중 아무도 배당을 받지 못하였습니다. 그리고 2004년 2월 낙찰자 "B"가 지금 살고 있는 건물의 철거 소송을 냈는데(2004가단 4583) 이경우 지상권이 성립할까요? 세입자들이 대응할 수 있는 방법이 있는지요? 지금은 없어져 버린 예전 구건물에 대한 압류, 근저당등이 새로운 건물에도 그대로 적용되는 것으로 보아야 할까요? 아니면 소멸되는 것으로 보아야 하나요? ----------------------------------------------- 토지만 경매에 부쳐진 경우 그 지상건물이 무허가 또는 미등기 건물의 경우 그 건물의 임차인은 배당을 받지 못하는 것이 실무예입니다.(하급심 중에는 배당을 인정한 판례도 있음.) 민법상의 법정지상권 성립여부는 여러가지 법리를 구체적으로 분석하여야 할 것이지만 최소한 저당권설정 당시 지상에 건물이 존재하고, 토지소유자와 건물소유자가 같아야 합니다. 또한 저당권설정당시 지상에 건물이 존재하였으나, 이후 건물이 신축된 경우에는 구 건물과 신축건물의 동일성이 인정되는 경우에 한하여 법정지상권이 인정되며, 이 경우 그 건물이 무허가건물이거나 미등기건물이더라도 상관이 없습니다. 다만 무허가건물 또는 미등기건물의 법정지상권이 성립되는 시점은 건물에 대한 보존등기가 이루어지는 때이며, 그 보존등기는 적어도 토지에 대한 낙찰이 있기 전까지 이루어져야 합니다. 사례의 경우 낙찰이 되는 시점에도 아직 무허가건물에 대한 허가 내지 보존등기가 이루어지지 않아 이를 이유로 법정지상권성립을 부인하고 낙찰인이 건물 철거소송을 제기하였을 가능성이 많습니다. 먼저 낙찰인의 철거소송에 대응(변호사 선임 등)하는 것이 급선무인 것 같습니다. =================================================================================== 사건번호  2003-50145  2003-50145 의 경우 소유권 이전청구권 가등기와 근저당 설정일자가 같은것으로 되어 있는데 가등기가 선순위 입니까 후순위 입니까 동일한 일자라도 시간순위에 따라 선순위가 될수도 후순위가 될수있는 것으로 알고있는데요(수원본원물건임)? ----------------------------------------- 사례의 경우 소유~가등기권자와 근저당권자가 같은 채권자로 그 채권자가 청구액 모두를 배당받기 때문에 소유~가등기가 접수순에 의한 선순위라 하더라도 염려하지 않아도 될 듯 합니다 ============================================================== 경락된 집은 아파트로서 관리사무소에 확인한결과 1년정도 비어있던 상태입니다. 관리사무소 직원과 거의 싸우다시피하여 짐을 챙겨가지고 이사를 갔다고 합니다. 경비원 입회하여 문을 열었는데, 내부에는 잡동사니들과 빈책상, 그리고 팩시밀리한대가 남아 있습니다. 이경우에도 인도명령 신청을 해야 할지요? 만약에, 그 짐들을 한쪽에 보관하고 이사를 하게되면 나중에 어떤문제가 생기게 될지요. 인도명령을 신청하는게 정석인듯 싶습니다만 350만원 넘게드는 비용도 그렇고 입주도 두달가량 늦어지게 되어 여러가지로 복잡해져서 좋은 방법이 없을지하고 문의해봤습니다. 사이트에 제시되어 있는 명도비용에는 노무비가 47명기준으로 계산되어 있습니다. 몇개안되는 짐에도 47명분의 노무비가 다 필요한지요. 제 생각에는 두명이면 충분할듯 싶습니다만. ------------------------------------------------ 짐이 보관되어 있는 집의 문을 임의로 개방하고 들어간 경우 나중에 전소유자나 임차인이 문제를 삼게되면 곤란해지므로 정상적으로 인도명령 절차를 밟으시기 바랍니다. 제시한 금액 보다는 집행비용이 덜 들 것으로 보입니다. 인도명령에 의한 강제집행 신청시 집행관에게 현 상황을 설명해주고 집행하면 될 것으로 보이구요, 대개 집행비용은 21평형 아파트를 기준으로 70만원 내외 정도가 소요됩니다. ========================================================== 임의 경매 신청 등기 이후 전입한 소액 임차인이 있는 경우 배당받을 때 통상적인 방법으로 배당받을 수 있는가요? 아니면, 배당하지 않고, 다른 절차를 진행하나요? 낙찰자 입장에서는 배당을 받는다면 명도가 용이할 것이고, 배당받지 못한다면 명도가 어려울것 같은데..... ------------------------------------ 경매신청등기 이후에 전입한 소액임차인의 경우에도 그 임대차관계가 정상적이고 배당요구종기내에 배당요구를 하였다면 소액우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 경매등기 이후에 전입한 임차인은 대부분 가장임차인일 가능성이 많으므로 배당이의 또는 채권자의 배당배제요구신청이 있는 경우에는 사실관계조사를 통해 배당에서 배제될 가능성이 많습니다