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[김주덕변호사]

매도인의 고지의무위반과 사기죄

가을사랑

1. 사건의 개요

피해자는 장지지구 33평형 아파트 입주권을 2억 9,500만 원에 매입하면 시세차익을 볼 수 있다고 판단하여 갑의 입주권이나 을의 입주권 가격에 대하여 아무런 문의도 하지 않고 이 사건 매매계약을 체결하였다.

피고인은 갑의 입주권 대신 을의 입주권으로 변경하여 매매하면서 을의 장지지구 33평형 아파트 입주권을 2억 5,000만 원에 확보하여 이를 피해자에게 전매한다는 사실을 고지하지 않았다.

이러한 경우 피고인이 피해자를 기망하여 피해자로부터 지급받은 입주권 매매대금인 2억 9,500만 원과의 차액 4,500만 원을 편취한 것으로 보기 어렵다(대법원 2011.1.27. 선고 2010도5124 판결).

2. 매도인의 고지의무위반이 사기죄에 해당하는 경우

① 부동산을 매매함에 있어서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써 장차 매매의 효력이나 매매에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편,

② 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는,

③ 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 할 것이므로, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 것이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당한다.

3. 예외

그러나 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 것이어서 매수인의 권리의 실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고는 볼 수 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91도2698 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도3349 판결 등 참조).

* 매도인의 고지의무의 범위에 관해서는 여러 판례가 있다. 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수 없는 사항으로서 매수인의 권리 실현에 장애가 되지 않는 사유는 고지할 의무가 없다는 취지이다.