둔촌주공아파트 원플러스원(1+1) 조합원 분양 간단 정리

[스피드]

둔촌주공아파트  조합원 분양시 원프러스원 가능하다고 추가분담금을 내더라도 34평으로 받으시고

나머지는 26평을 하나 받으시려고 계획하시는 분들이 계십니다.

또한 다른 평형 조합을 생각하시는 분도 계시구요. 

하지만 조건이 있습니다.  그조건을 충족해야만 가능하지요.   간단  명확하게 내용을 알려드리겠

습니다.
도시 및 주거환경정비법에 따라 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택을 또는 토지를 소유한 경우

에도 1주택만 공급되도록 하고 있었으나  1조합원 2주택 공급을  2012년 2월 법 개정을 통해

시행하고 있었는데 그 기준은 조합원의 종전자산 가격범위내에서 2주택 공급을 혀용하는 것이었고

2013년 12월 추가 개정을 통해 가격요건이 충족되지 않는 지역의 경우 주거 전용면적을 고려하여 분양받을

2주택의 면적의 합이 기존 주택의  주거전용면적 범위내인 경우까지 확대 허용하고 있는

상황입니다.

사업시행인가 고시가 있는날의 기존 조합원 자산가격 범위에서 , 종전주택의 주거 전용면적

범위 내에서, 2주택중 1주택은 반드시 주거젼용면적이 60㎡ 이하로 공급되어져야하며  60㎡이하로 공급받은

주택은 3년내 매매 금지 규정이 있습니다.

우선 면적기준을 보면 가장 헷갈릴수 있는것이 등기부등본상 34평의 경우 전용면적이 99.61㎡로

크게 명기되어 있습니다.  실제 25.78평 이하이며 실제 면적에 기준해야 한다는 것 입니다.

등기부등본과 집합건축물 대장의 오기는 국토부에서 지방자치단체에 정정하도록 벌써 통보를

해놓은 상태입니다.  그러나 아직 정비되지 않은 상태입니다.

둔촌주공아파트 뿐 아니라 개포주공 , 잠실 5단지 등이 그렇습니다.

이에따라 둔촌주공아파트의 경우 원플러스원으로 분양받을수 있는 기준은 25.78평 입니다.

그러면 신규분양의 경우 신규분양 평형을 전용면적으로 간주하여주면 19평형 (전용 12평정도)을 2개 분양 받을수 있지만 과연 실효성이 있을까요? 

가격 기준으로 검토하여보면  사업시행인가 고시가 있는날 의  감정평가 금액이 가장 중요합니다.

이가격을 기준으로 신규분양 받을 2주택의 가격이 이범위 안에 있어야 한다는 것 입니다.
34평이 지분에 따라 8억3천에서 8억8천정도 나오는데

그렇다면 19평형 두개를 받아야 7억초반대이고  19평과 23평 그리고 19평과 26평 정도까지 받으면 

가능할 것으로 보여집니다. 그 이상은 가격이 초과되어  불가능하고.....

두개를 받아야 큰것 한개만 못하다면 두개를 신청할 이유가 없을꺼 같습니다.

임대사업이나 개인적인 문제로 원플러스원을 하신다면 모를까요.

조합원 분양신청 자료를 통해 보면 조합원 분양가격을 3가지로 제시된 무상지분율하에서 동일하게

 1,680만원으로 제시하고 있는 상황입니다.

[조합원 분양가 1,680만원의 경우]

대지지분	예 상 감정평가액	조합원분양가(단위:천원)			가능성 검토
		19평	23평	26평	19평+19평	19평+23평	19평+26평
29,83평	8억4천	323,232	391,608	438,480	가능	가능	가능
29.30평	8억1천				가능	가능	가능
28.66평	7억9천				가능	가능	가능

위의 표를 살펴보면 구체적인 개별 조합원들의 감정평가금액이 나와야 되겠지만 조합원 분양가 1,680만원 상황에서는 19평+26평도 충분히 가능한 상황으로 나타나고 있습니다.

그러나 현실적으로 조합원 분양가를 낮게 제시한 시공사의 의도가 어디에 있는지도 궁금하지만 대체적인 추세로 판단해보면 앞으로 시공사와 조합과의 본계약 협의에 따라서는 조합원 분양가 자체도 일정부분 상승 여지가 매우 커 보이는 상황입니다. 그리고 최근 분양에 나서는 다른 재건축 단지들의 경우를 살펴보면 26평대 등 인기가 있는 소형평형의 조합원 분양가와 일반분양가를 상대적으로 다른 평형에 비해 높게 설정하는 것을 감안하면 19평과 26평 신청은 다소 어렵지 않을까 라는 판단입니다. 물론 감정평가금액도 알수 없고 조합원분양가가 어떻게 결정될지 가늠하기 어려운 두가지 변수가 있기에 단지 참고사항으로 판단하시기 바랍니다.

***1+1' 분양과 대평형평 신청 중 향후 시세 차익은 어느것이 높을 까?

아파트명	16평	23평	26평	38평	45평	52평
파크리오	4억5천	-	7억4천	-	12억5천	13억5천-16억
아파트명	12평	23평	26평	38평	48평	52평
리센츠	4억5천	-	8억5천	12억-13억	13억5천-16억	-
아파트명	19평	23평	26평	37평	43평	50평
둔촌주공(예상)	4억5천	5억8천	6억8천	9억8천	11억-12억	12억5천- 13억5천

위의 표를 통해 단순히 살펴보면 둔촌주공의 경우 '1+1'분양신청과 50평 분양신청을 통해 비교해 보면 향후 시세 차익 측면에서는 대형평형을 분양신청하는 것이 좋을 듯해 보이며 임대수입을 위한 목적이라면 '1+1' 분양 신청의 장점이 있다 할 것입니다. 따라서 '1+1'분양 신청은 단순히 남들을 따라서 한다는 측면보다는 실제 거주 목적 없이 임대수입을 위한 방편이라면 좋은 분양신청이라 판단되며 투자 수익을 위한 분양신청이라면 중대형 평형으로의 분양 신청이 좋을듯해 보입니다. 결국 조합원 각자의 목표가 어디에 있는가에 따라 분양신청 방향이 결정 되어야 할 것입니다.

앞으로 매수자 입장에서는 둔촌주공 매수를 하면서 매도자가 분양신청을 했는지 여부를 파악해야 할 것이며 이런 경우 매도자가 몇 평형을 분양 신청한 매물인지 확인하여 매수에 나서야 될 것입니다. 반대로 분양신청 후 단기간에 매도를 준비하는 경우라면 내 입장이 아니라 매수자 입장에 서서 분양신청이 되어야 할 것이며 현재 보유하고 있는 평형에 가장 적합한 분양 신청을 해 놓아야 매도가 원활할 것으로 보입니다.

예를 들면 34평을 분양받기 원하는 대다수 매수자들의 경우 둔촌주공의 6억대 내지는 7억대 매물을 중심으로 매수에 나설 가능성이 높고 37평내지는 43평 이상을 분양받기 원하는 매수자들의 경우 통상적으로 8억이 넘는 저층 25평과 고층 34평을 중심으로 매수한다는 통상적인 움직임을 예상 할 수 있기에 그러한 해석이 가능합니다.

분양신청시 여기서 염두에 두어야 할 한가지는 50평과 37평 그리고 26평 등 조합원 분양 경쟁이 가장 높게 예상되는 평형과 '1+1' 분양을 함께 신청한 조합원이 단기간에 매도를 계획하는 경우라면 상당히 신중해야 할 것입니다. 분양수보다 분양신청자가 많은 평형을 분양 신청한 매물의 경우 동호수 추첨시에나 분양 결과를 알수 있기에 매수자 입장에서는 그런 매물의 경우 평형 배정 가능성을 확정하지 못하고 매수에 나서는 상황이 되기에 단기간에 매도 가능성 여부를 체크하여 분양신청에 나서야 될 것으로 보입니다.

따라서 분양 50평과 37평의 경우 경쟁이 높을 것으로 보여 대지지분이 가장 큰 평형(지분29.83평-800세대) 중심으로 분양 신청이 집중될 것으로 예상되며 26평의 경우 일부 중대형 평형에서도 하향 지원이 가세함에 따라 현재 일부 소형 평형의 경우에는 분양 받기가 어려울 가능성도 있을 것으로 예상됨에 따라 이 평형들의 경우 필히 1순위 선택이 중요하며 50평과 37평 그리고 26평의 경우 2순위로 신청하는 경우에는 배정 가능성이 아주 낮을 것으로 예상됩니다.

- 23평의 경우 26평대를 선호하는 조합원들이 차순위로 23평형을 2순위로 신청함에 따라 1순위 신청자와 2순위 신청자가 몰려 조합원 분양 신청에서 나름 경쟁이 높은 평형 중 하나가 될 것으로 보입니다. 그리고 '1+1' 분양 신청을 준비하는 대다수 조합원들이 19평과 23평을 신청하는 경우가 높을 것으로 예상됨에 따라 '1+1' 분양신청 경쟁에 따라서는 최소 2/3 이상의 물량이 조합원 분양분으로 소진될 가능성도 높아 보입니다.

- 34평형의 경우에는 타입에 따른 호부호가 갈리는 상황이지만 조합원 분양신청에는 가장 많이 보편적으로 신청이 접수되는 평형으로 예상됩니다. A타입에 대한 인기가 가장 높은 상황이지만 타입 선택 없이 평형만 신청하는 방식에 따라 향후 동호수 추첨시 타입에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상됩니다.

전체 분양세대 3,948세대 중 남향 배치는 1,500세대(A타입과 B타입)이고 그 중 판상형은 A타입 1,296세대로 조합원들의 분양신청도 가장 많은 평형 중 하나이지만 일반분양세대도 가장 많이 나올 것으로 보입니다. 것으로 보여 타입에 따른 불조합원들의 경우 향후 동호수 추첨시 저층부를 배제하고 로얄층 구간을 중심으로 우선으로 배정받을 안감은 있겠지만 극단적인 비로얄층 배정은 피할 수 있을 것으로 보입니다. 

- 43평의 경우에도 타입에 따른 조합원들의 불만이 집중된 평형 중 하나인데 A타입(판상형-414세대)에 대한 관심이 가장 높게 집중되고 있는 상황입니다. 43평의 경우에는 1순위 마감보다는 1순위와 2순위에서 분양이 집중될 것으로 보이기에 만약 37평과 50평에 대해 1순위를 고려하는 상황이라면 경쟁에 따라 분양에 실패할 경우를 대비하여 2순위는 43평을 신청하는 것이 좋을 듯 합니다. 결국 37평과 50평중 1순위를 고려하는 조합원이라면 2순위는 43평으로 신청해야 할 것으로 보입니다.

향후 동호수 추첨시 조합원들의 경우에는 로얄층 위주로 배정되며 일부 저층부 내지는 B타입 일부분에서 일반 분양분이 나올 것으로 예상됩니다. 최근 이어지는 문의중 하나가 과연 입주 후에 둔촌주공 43평이 시장에서 높은 평가를 받을 수 있을 것인가 하는 문의가 많이 있는데 둔촌주공아파트의 경우에는 현재 저층 22평과 25평 그리고 고층 31평과 34평 현재 조합원수가 4,220세대에 해당하기에 이 중 상당수 조합원이 1순위와 2순위로 분양신청에 나서는 모습에 상당부분이 조합원 분양분으로 소진될 것으로 예상됩니다.

또 다른 이유중 하나는 현재 타입에 따른 불만족이 있지만 신규분양 34평으로 하향 분양신청시 타입에 따른 문제와 비남향 문제가 있기에 그나마 분양 43평의 경우 전체 남향 배치라는 측면에서 그러한 움직임이 예상됩니다.

- 19평의 경우에는 '1+1 분양'이 시행됨에 따라 그 분양 신청 인기에 따라서는 조합원 분양으로 완판 여부가 갈릴 것으로 보입니다. 19평의 경우 조합원 분양세대수가 916세대로 만약 '1+1'분양 신청이 19평과 19평 또는 19평과 23평 형태로 신청하는 모습이 대다수라 가정한다면 '1+1' 분양신청시에 19평은 필수로 선택 되어야 하는 상황이기에 결국 '1+1' 분양 신청은 19평 세대수와 같은 최대 916명의 조합원 내지는 그 이하만이 배정 받을 수 있을 것으로 보입니다. 

이 평형의 경우 실거주 보다는 임대 목적이 주가 될 것으로 보여 향후 '1+1' 조합원 분양이 잘 적용되어 시행되는 여부에 따라 일반분양분이 증가되거나 감소하는 모습이 나타날 것으로 보입니다. 이번 둔촌주공 조합원 분양신청에서의 특징은 '1+1' 분양 신청을 함에 따라 만약 신청자의 요건이 '1+1분양'에 해당되지 않을 경우을 대비하여 추가로 희망 평형을 1순위부터 3순위까지 신청할 수 있게 한 보완 장치가 있다는 점입니다. 결국 1+1 분양신청자는 다른 조합원에 비해 한번의 추가 기회가 있다는 것입니다.

- 조합원들의 동·호수 배정 기준은 관리처분 총회 이후 결정되지만 간단히 예측한다면 1.2.3순위(평형만 신청)를 정해 신청하고 향후 동호수 추첨시 신규분양평형의 선택은 권리가액순으로 하고 동일평형안에서의 동호수는 무작위 추첨에 의합니다. 즉 동·호수 추첨은 조합원 분양구간을 정하여(일부 평형 저층부 제외) 무작위로 추첨하며 조합원들의 경우 일반분양분에 앞서 로얄동 로얄층이 우선 배정될 것으로 예상됩니다. 1순위에서 탈락한 조합원은 2.3순위로 배정하고 2.3순위에서도 탈락할 경우 잔여분에서 임의 배정됩니다. 단, 37평 등 조합원간 경쟁이 큰 평형의 경우 전 층을 대상으로 조합원 분양이 예상 됩니다.

[tosan]

정보 감사드립니다. 예로 1단지 16평을 갖고 있다면 면적으로도 부족하고 금액적으로도 부족한 조건 2가지 모두 만족 시킬수 없어 해당이 안되는 것인가요 ?

[스피드]

네 16평으로는 면적 , 금액기준 둘중 하나를 충족할수가 없습니다 ㅠㅠ