대위변제

[경매흥부매력럽럽하다^^))]

-대위변제-

<민법>

*제480조(변제자의 임의대위) ① 채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다.

②전항의 경우에 제450조 내지 제452조의 규정을 준용한다.

*제481조(변제자의 법정대위) 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다.

경매에서 대위변제의 포인트는 대위변제를 하게 되면 말소기준 권리가 바뀌게 된다는 점이다. 한편 임차인 등 제3자가 채무자를 대위하여 변제한 대위변제자는 대위변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다. 즉 대위변제금을 청구하기 위하여 ‘구상금청구의 소’를 통한 확정판결을 받아 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있다.

1.권리의 순위상승을 위한 대위변제

후순위의 권리자가 선순위 근저당권 등을 대위로 변제하면 선순위 근저당권 등이 말소되다 보니 자신의 권리가 후순위에서 선순위로 권리가 상승하게 되어 자신의 권리를 보호받을 수 있다.

*대법원 2002.12.06. 선고 2001다2846 판결[근저당권이전등기절차이행]

채무자 소유의 부동산에 대한 후순위 저당권자에게는 자신의 담보권을 보전하기 위하여 채무자의 선순위 저당권자에 대한 채무를 변제할 정당한 이익이 인정되고, 한편 민법 제482조 제1항은 변제할 정당한 이익이 있는 자가 채무자를 위하여 채권을 대위변제한 경우에는 대위변제자는 자기의 권리에 기하여 구상할 수 있는 범위에서 채권자의 채권 및 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있으므로 갑을 주채무자로 하고, 을을 연대보증인으로 한 채무를 담보하기 위하여 갑과 을의 공동소유인 부동산 전부에 관하여 선순위의 저당권이 설정된 후 갑 소유의 지분에 대하여서만 후순위 저당권을 취득한 자가 자신의 담보권을 보전하기 위하여 선순위 저당권자에게 당해 피담보채무를 변제한 경우에는 종전의 채권자인 선순위 저당권자의 채권 및 그 담보는 모두 대위변제를 한 후순위 저당권자에게 이전되고, 따라서 선순위 저당권자는 대위변제자인 후순위 저당권자에게 갑과 을의 공동소유인 부동산 전체에 대하여 대위변제로 인한 저당권이전의 부기등기를 마쳐 주어야 할 의무가 있다 ( 대법원 1990. 12. 26. 선고 90다4686 판결 참조).

【사례연구】

■매각물건명세서

점유자의성명	점유부분	정보출처구분	점유의권원	임대차기간 (점유기간)	보증금	차임	전입신고일자,사업자등록신청일자	확정일자	배당요구여부(배당요구일자)
이○재(주민등록등재자)		현황조사	주거 임차인				2012.02.08
	3층 302호	권리신고	주거 임차인	2012.02.11.~2014.02.10	130,000,000		2012.02.08	2012.02.08	2012.06.18
홍○순(주민등록등재자)		현황조사	주거 임자인				2010.01.21
<비고 이○재(주민등록등재자) : 임차인 이○재는 배당요구종기이후에 신고함. 최선순위 근저당권등기설정일보다 전입일자 빠름.

※ 비고란

선순위 근저당권 말소로 인하여 배당요구종기 후 권리신고 한 임차인의 전입일자가 최선순위근저당권설정일보다 빠름. 매수인이 임차보증금액을 인수하여야 함. 재매각, 특별매각조건 매수보증금 20%

◆사설경매정보

서울동부지방법원 2012타경5005			매각기일 : 2013-12-30 10:00~(월)			담당계 : 경매4계 2204-2408(구내:2408)
소재지	서울특별시 광진구 자양동 625-26 부요빌라
물건종별	다세대(빌라)	채 권 자		한울에이치유	감 정 가		220,000,000원
대지권	29.67㎡(8.98평)	채 무 자		정○택	최 저 가		(26%)57,672,000원
전용면적	55.14㎡(16.68평)	소 유 자		정○	보 증 금		(20%)11,535,000원
입찰방법	기일입찰	매각대상		토지/건물일괄매각	청구금액		100,000,000원
사건접수	2012-03-22	배당종기일		2012-06-04	개시결정		2012-03-23

기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2012-07-02	220,000,000원	유찰
2차	2012-08-20	176,000,000원	유찰
3차	2012-10-08	140,800,000원	매각
김○숙/입찰1명/낙찰145,000,000원(66%)
	2012-10-15	매각결정기일	허가
	2012-11-23	대금지급기한	미납
3차	2013-01-07	140,800,000원	유찰
4차	2013-02-25	112,640,000원	매각
이○용/입찰1명/낙찰179,010,000원(91%)
	2013-03-04	매각결정기일	허가
	2013-04-16	대금지급기한	미납
4차	2013-05-20	112,640,000원	매각
남○호/입찰1명/낙찰121,000,000원(55%)
	2013-05-27	매각결정기일	허가
	2013-07-04	대금지급기한	미납
4차	2013-08-19	112,640,000원	유찰
5차	2013-10-07	90,112,000원	유찰
6차	2013-11-18	72,090,000원	유찰
7차	2013-12-30	57,672,000원	매각
김○탁/입찰1명/낙찰73,000,000원(33%)
	2014-01-06	매각결정기일	허가
	2014-02-17	대금지급기한	납부
	2014-03-14	배당기일	완료

임차인현황

임차인현황	성립일자	권리종류(점유부분)	권리금액	신고
홍○순	전입 2010-01-21 확정 없음 배당 없음	주택임차인		X
이○재	전입 2012-02-08 확정 2012-02-08 배당 2012-06-18	주택임차인 3층 302호	[보] 130,000,000원	O
- 이○재(주민등록등재자) : 임차인 이○재는 배당요구종기 이후에 신고 함, 최선순위 근저당권등기 설정일보다 전입일자 빠름

건물 등기부현황

구분	성립일자	권리종류	권리자	권리금액	인수/소멸
을3	2001-06-11	(근)저당	한빛은행	48,000,000원
갑2	2001-07-10	소유권	이○숙		이전
갑3	2007-11-01	소유권	정○		이전
을8	2011-01-26	(근)저당	한울에이치유	100,000,000원
을9	2012-02-09	을8번(근)저당권설정등기말소
을10	2012-02-16	(근)저당	한울에이치유	100,000,000원	소멸기준
갑4	2012-03-23	임의경매	한울에이치유	청구 : 100,000,000원	소멸
을11	2016-06-27	을3번(근)저당권설정등기말소

소멸되지 않는등기부권리	해당사항 없음
주의사항	선순위근저당권 말소로 인하여 배당요구종기 후 권리신고 한 임차인의 전입일자가 최선순위근저당권설정일보다 빠름, 매수인이 임차보증금액을 인수하여야 함, 재매각, 특별매각조건 매수보증금 20% 2012-06-18 임차인 이정재(주민등록등재자) 배당요구종기 연기 신청서 제출 최선순위 설정일자 2012.2.16.근저당권

◯문건/송달내역

2012-06-18	임차인 이○재(주민등록등재자) 권리신고및배당요구신청 제출
2012-06-18	임차인 이○재(주민등록등재자) 배당요구 종기 연기 신청서 제출
2012-06-25	채권자 주식회사 한울에이치유 열람및복사신청 제출
2012-06-29	임차인 이○재(주민등록등재자) 참고자료제품 제출
2012-10-09	최고가매수신고인 매각불허가신청서 제출
2013-03-22	최고가매수신고인 입찰보증금 과납분 환급신청서 제출
2013-03-25	최고가매수신고인 입찰보증금 과납분 환급신청서 제출
2013-07-16	최고가매수신고인 입찰보증금환급신청서 제출

★물건분석

선순위 근저당이 2001.06.11.이고 임차인의 전입일은 2012.02.08.이고 후순위근저당은 2012.02.16.이다

위 사건에서 임차인은 배당요구종기인 2012.06.04. 지나서 2012.06.18.배당요구를 하였고 후에 배당요구종기 연기신청을 하였으나 받아들여지지 않았다. 그러다 보니 임차인은 2001.06.11.자 근저당권 48,000,000원을 대위변제하고 대항력을 취득하였다. 따라서 임차인의 지위가 선순위임차인으로 바뀌었기 때문에 보증금 130,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다.

<1>임차인이 대위변제를 하지 않고 배당에 참여하게 되면

-예상매각금액 190,000,000원

-2001.06.11. 1순위 근저당권 48,000,000원

-2012.02.08. 임차인 전입 130,000,000원(배당요구종기가 지나서 배당요구하여 2순위 근저당권보다 후순위로 배당됨)

-2012.02.16. 2순위 근저당권 100,000,000원

배당요구종기가 지나서 배당요구를 하다보니 2순위 근저당권 100,000,000원보다 후순위가 되어 임차보증금 130,000,000원 중 42,000,000원만을 배당 받게 된다. 따라서 임차보증금의 손실을 방지하기 위해서 임차인은 선순위근저당권 4,800만원을 대위변제하였다.

<2>위 물건에서 아쉬운 점은

만약 임차인 이정재가 배당요구종기 이전에 배당요구를 적법하게 하였다면 이번 경매사건의 경우는 굳이 대위변제를 할 필요가 없는 상황이었다.

-예상매각금액 190,000,000원

-2001.06.11. 1순위 근저당권 48,000,000원

-2012.02.08. 임차인 전입 130,000,000원

배당순위에 따라 1순위 근저당권 48,000,000만원을 배당하고도 142,000,000원이 남기 때문에 임차인은 보증금 130,000,000원 전액을 배당받을 수 있는 상황이었다.

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<참조>

∎매수인의 대처 방법

대위변제에 의한 후순위 권리자의 대항력 취득으로 예상하지 못한 손해를 받게 될 경우 매수자는 아래와 같이 항변할 수 있다.

<1>매각 허가기일 이전

민사집행법 제120조 제2항과 제121조 제6호는 “천재지변이나 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 절차의 진행 중에 밝혀진 때로써, 매각 허가가 있기 이전에는 매각 허가에 관한 이의를 신청하여야 한다”라고 규정하고 있는 바, 매각허가결정이 있기 이전에 대위변제 사실이 밝혀진 경우에 최고가매수 신고인은 매각 허가에 관한 이의를 신청할 수 있다.

<2>매각 허가 결정 후 매각 허가 결정 확정 이전

민사집행법 제129조 제2항에 의거하여 최고가 매수인은 즉시항고를 통하여 불복신청을 하여야 한다.

<3>매각 허가 결정 확정 후 잔금 납부 이전

민사집행법 제127조 제1항의 유추적용에 의하여 최고가매수인은 대금을 납부하기 전까지 매각허가 결정에 대한 취소 신청을 하여야 한다.

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2.NPL투자에서의 대위변제

물권인 근저당권은 매매의 거래대상이다.

(1)지연 손해금에 대한 투자

하기의 등기부등본 등기원인은 2015.07.02. 확정채권대위변제로 되어 있다. 원금은 295,000,000원이고 채권최고액은 120%인 342,000,000원이다. 대위변제자는 종전의 근저당권자가 배당받을 수 있는 금액의 약12%~24%에 상당하는 연체이자율에 의한 지연손해금을 배당받을 수 있다.

◉등기부등본

순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2013년12월31일 제56818호	2013년12월31일 설정계약	채권최고액 금342,000,000원 채무자 경기도 양평군 개군면 개군로 근저당권자 한국양계축산업협동조합 116337-0004943 서울특별시 중랑구 사기정로 367(면목동) (장위지점)
1-1	1번근저당권이전	2015년7월2일제29810호	2015년7월2일 확정채권대위변제	근저당권자 김++ 860221-******* 서울특별시 성동구 성수일로4길 26,
1-2	1번근저당권부질권	2015년7월2일 제29811호	2015년7월2일 설정계약	채권액 금342,000,000원 채무자 김 서울특별시 성동구 성수일로4길 26, 채권자 구리새마을금고 116544-0002195 경기도 구리시 안골로 83-1(수택동)

*대법원 2014.05.16. 선고 2013다202755 판결[배당이의]

채권의 일부에 대하여 대위변제가 있는 경우에 대위자는 민법 제483조 제1항에 따라 그 변제한 가액에 비례하여 종래 채권자가 가지고 있던 채권 및 담보에 관한 권리를 취득하고, 수인이 시기를 달리하여 근저당권 피담보채무의 일부씩을 대위변제하여 피담보채무액을 모두 대위변제한 후 근저당권 일부이전의 부기등기를 각 경료한 경우에 대위변제자들은 그 변제한 가액에 비례하여 근저당권 전체를 준공유하므로, 그들이 근저당권을 실행하여 배당받는 경우에는 구상채권액 범위 내에서 대위변제가 없었다면 종전의 근저당권자가 배당받을 수 있는 금액을 각 변제채권액에 비례하여 안분 배당받아야 하고,

종전의 근저당권자와 채무자 사이에 지연손해금 약정이 있었다면 이러한 약정에 기한 지연손해금 또한 근저당권의 피담보채권에 포함되어 종전의 근저당권자가 배당받을 수 있는 금액으로서 대위변제자들이 안분 배당받을 금액에 포함되어야 한다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다37319 판결, 대법원 2011. 6. 10. 선고 2011다9013 판결 등 참조).

【사례연구】

◆사설경매정보

수원지방법원 여주지원 2015타경2800			매각기일 : 2016-02-17 10:00~ (수)			담당계 : 경매1계 031-880-7445(구내:7445)
소재지	경기도 양평군 양평읍 양근리376-8 현대성우오스타코아루주상복합
물건종별	아파트	채 권 자		한국토지신탁	감 정 가		543,000,000원
대지권	14.59㎡(4.41평)	채 무 자		송○영	최 저 가		(49%)266,070,000원
전용면적	153.181㎡(46.34평)	소 유 자		송○영	보 증 금		(10%)26,607,000원
입찰방법	기일입찰	매각대상		토지/건물일괄매각	청구금액		164,232,061원
사건접수	2015-02-17	배당종기일		2015-06-01	개시결정		2015-02-23

기일현황 입찰1일전

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2015-07-15	543,000,000원	변경
신건	2015-09-23	543,000,000원	변경
신건	2015-12-02	543,000,000원	유찰
2차	2016-01-06	380,100,000원	유찰
3차	2016-02-17	266,070,000원	매각
김○경/입찰12명/낙찰403,789,,000원(74%)
	2016-02-24	매각결정기일	허가
	2016-03-31	대금지급기한	납부
	2016-04-20	배당기일	완료

임차인현황

임차인현황

매각물건명세서상 조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

구분	성립일자	권리종류	권리자	권리금액	인수/소멸
갑1	2012-03-23	소유권	한국토지신탁		이전
갑3	2013-12-31	소유권	송지영	(거래가) 543,998,091원	이전
을1	2013-12-31	(근)저당	한국양계축산업협동조합	342,000,000원	소멸기준
을2	2014-01-03	(근)저당	한국토지신탁	209,625,052원	소멸
갑4	2014-07-10	압류	국 - 이천세무서		소멸
갑5	2014-11-11	압류	국민건강보험공단		소멸
갑6	2015-02-24	임의경매	한국토지신탁	청구 : 164,232,061원	소멸
갑7	2015-03-02	임의경매	한국양계축산업협동조합	청구 : 295,266,784원	소멸

(2)투자 수익률 계산 예

-투자원금 29,500,000원

근저당매입가격 295,000,000원-질권대출 265,500,000원(근저당권 매입금액의 90%)=29,500,000원

-투자기간 294일

근저당권 매입일(2015.07.02)~배당기일(2016.04.20.)까지

-질권대출 이자(연5,5%)

약12,000,000원

-연체이자(연20%)

약 47,000,000원

-배당요구금액 342,000,000원

매입가격 295,000,000원)+연체이자 47,000,000원=342.000,000원(채권최고액)

-낙찰금액 403,789,000원

-배당금액 342,000,000원

-순수익 35,000,000원

배당금액 342,000,000원-질권대출원금 265,500,000원-질권대출 이자 12,000,000원

=배당원금 64,500,000원-투자원금 29,500,000=35,000,000원

결국 투자기간 294일만에 투자원금 29,500,000원으로 수익률이 대략 120% 정도인 35,000,000원을 벌었다.

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