[주택상가임대차] 누수, 결로 및 곰팡이 발생과 임대차 계약의 해지-광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

 

주택 또는 상가를 임차하였는데 누수 또는 결로로 인해 곰팡이가 발생하거나 이로 인해 피해를 입는 경우가 종종 발생합니다. 이는 임대인과 임차인 사이의 분쟁으로 이어지나 이러한 분쟁의 해결이 쉽지만은 않습니다. 또한 재판을 통해서도 그 원인을 입증하기가 만만치가 않습니다.

임차인이 임대인에게 누수 또는 결로로 인한 책임을 묻기 위해서는 먼저 누수 또는 결로의 발생이 누구의 책임으로 인한 것이냐가 밝혀져야 합니다. 임차인의 사용상의 부주위로 누수 또는 결로가 발생하였다면 이는 임차인의 귀책으로 인한 것이므로 임대인에게 책임을 묻지 못할 것입니다. 그러나 누수 또는 결로의 원인이 건물구조의 문제로 발생하였다면 임대인은 이에 대한 책임을 져야 합니다.

1. 누수 또는 결로로 인한 손해배상 책임

누수 또는 결로는 임차인의 사용상의 과실보다는 건물 구조의 문제로 발생하는 경우가 더 많은듯 합니다. 이와같은 경우 임차인은 임대인에게 누수 또는 결로의 하자 보수를 청구하거나 자신의 비용으로 곰팡이 등을 제거하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수도 있습니다.

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결

임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

실제 임차인이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥의 결로현상으로 임차인이 피해를 입은 사안에서 대법원은 다음과 같이 판단 하였습니다. 임대인으로서는 임차인이 건물을 임차하여 가구전시장으로 사용한다는 사실을 알고 있었으므로 임차인의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여야 할 의무가 있다는 있다는 것입니다.

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결

임차인 갑이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 을을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 을은 임대차계약 체결 당시 갑이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 갑의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 갑이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례

그러나 이 사건의 하급심 법원은 대법원과는 달리 건물은 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없는 상태로 임대되었고, 이 사건 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인이 부담하기로 약정함으로써 이 사건 건물의 수선 및 유지의무는 임차인이 부담하게 되었는데, 임차인이 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 별다른 공조설비 및 환기시설을 설치하지 않았고, 이 사건 건물을 실내외 공기의 순환에 심각한 장애를 초래하는 가구점으로 사용하면서도 환기 및 제습조치를 제대로 하지 않아 결로현상을 막지 못하였으므로, 이 사건 건물의 결로현상이 이 사건 건물의 하자로 인한 것이라 보기 어렵다고 판단하였습니다.

이 사건도 대법원과 하급심이 결로현상의 원인이 누구에게 있는지에 관해 판단이 엇갈렸던 것입니다.

2. 누수 또는 결로로 인한 임대차 계약의 해지

누수 또는 결로로 인해 임대차 계약의 해지를 원하는 임차인도 있습니다. 누수 또는 결로로 인해 임대차 계약을 해지하는 것은 손해배상을 청구하는 것보다도 더 어려운 측면이 있습니다.

대법원은 채무불이행을 이유로 계약을 해지하려면 당해 채무가 계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 한다. 그러지 아니한 부수적 채무를 불이행한데 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.고 판시하고 있습니다.

따라서 누수 또는 결로로 인해 임대차 계약을 해지하려면 임차인이 임대차의 목적 달성이 어려울 정도에 이르러야 합니다. 즉 누수 또는 결로로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없어야 계약의 해제가 가능한 것이고 임차인이 이를 입증해야 하는 것입니다.

따라서 임차인으로서는 임대차계약 체결전에 누수 또는 결로여부를 꼼꼼히 체크하시고 임대차계약을 체결하여야만 이로 인한 피해를 막을 수 있을 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은