오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 12-5

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.13.

맑은 햇살.

​2.

향후 5년~10년 후 시범 케이스 소지 역내 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치 등 영구 조망권을 가진 차 요지, 최고가 아파트 전용 84 제곱 미터 가격이 12~15억 원이 될 수 있고, 수영구 남천 어울림, 광안 쌍용, 광안 자이, 광안 뷰, 민락 오션 테라스 등등부터 해운대 우동 해운대 자이, 마린시티 자이, 우동 3구역 재개발, 중동 캐슬 스카이, 중동 비스타, 푸르지오 등 주복 3형제, 경동 린 등등은 물론,

대연 힐스테이트, 롯데 레전드, SK 뷰 힐스, 대연 3구역 재개발, 부산 시민공원 촉진구역 3, 2-1 구역, 거제 2구역, 온천 2,4구역 등의 가격이 최고가를 기준으로 8~10억 대가 가능하다면, 상기한 청주시, 천안시 등등부터 서 부산, 명지, 일광, 물금, 사 송신 도시까지 최고가를 기준으로 전용 면적 84 제곱 미터 가격은 보다 수월하게 4~8억 원대로 상승할 수 있을 것입니다.

앞서 예시 했던 것처럼, 반포 자이, 반포 래미안, 반포 아크로리버파크, 수서 임대 등 강남 3구 등 서울지방  집값은 수년간 혹은 십여 년 이내에 분양가의 2배~5배 올랐는데 아무리 낙후된 지방이라도 부산지방은 향후 5년간 서울지방 집값 상승의 10분지에 불과한 20~50% 상승은 충분히 가능할 것이기 때문에 5년, 십 년 후 상기한 8~15억대는 충분히 실현 가능한 시나리오입니다.

아니, 앞선 과제 수행에서 제시한 이유들만으로 그 이상도 충분히 가능합니다. 앞서 예시 했던  아파트들 중 분양권 상태의 아파트들은 이미 평 당 1500~2000만 원대로 분양했고, 유사한 분양가로 앞으로 분양할 아파트도 마찬가지인 부산에서 핵심 요지에 해당하는 아파트들이기 때문입니다.

상전벽해 될 당해 지역 및 부산 전체의 도시 및 주거 환경이 획기적으로 개선될 것을 감안하면 향후 십 년 내 상기 예시된 아파트 군들의 전용 25평 분양가는 8~10억이 아니라 10~12억 대도 충분히 가능할 것이고 또 용인 될 것입니다. 워터프론트 영구 오션 뷰 일반 분양 물량이 있을지 모르지만 있다면 15억도 불가능 않겠지요? 

최근 커튼 월 룩 등 설계변경을 모색하고 있는 삼익 타워의 전용 84 제곱 미터 최고가의 일반분양 가격이 평당 가격이 2500만 원에 근접하는 7억 대 초반이고 확장비 등 옵션, 후불 이자 등 금융비용, 취득세 등 각종 비용을 합하면 실입주 부담금은 평당 3천만 원에 가까운 8억을 넘길 수도 있고, 설계 변경이 이루어진다면 추가 일반 분양가는 평당 200만 원 가량 더 늘어나게 될 것입니다.

향후 오 년을 전후로 이중 커튼월룩 등 6성급 호텔 수준으로 일반분양이 예상되는 삼익비치의 일반분양가는 십억 대를 훌쩍 넘길 수도 있기에, 삼익비치가 입주할 무렵이면 백 년이 지나도 불변일 입지와 천지 개벽될 당해 지역의 도시 및 주거 환경 등 모든 것을 감안하면 상기한 12~15억원은 고사하고 15~20억도 가능, 또 용인할 수 있습니다.

15~20억 원은 도시 및 주거 환경이 서울은커녕 뉴욕, 동경 등 대도시 해변가 보다 더 고품격으로 천지개벽될 당해 지역, 5~6성 호텔급 이상의 당해 지역 대표 아파트 단지들에 비해 이미 도시 및 주거환경이 완비되어 그 개선이 미미한 서울 강남 3구에서 4~5성급 호텔 수준에 불과한 한강 조망권 한강 변 반포, 잠원  아크로리버뷰나 리버파크 가격의 1/2~2/3에 불과하기 때문입니다. 그럼 시범 케이스 소지역만이 아니라 부산 전체의 도시 및 주거 환경이 상전벽해 될 20년 후의 가격은?

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 20일 부동산 단신 2.

송파구 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난달 16억6000만원에 거래되면서 종전 최고가(23억7000만원)보다 7억1000만원 하락했다. 송파구 잠실동 ‘주공5단지아파트’ 전용 82㎡는 지난 3일 22억7600만원에 나갔다. 지난해 11월 최고가보다 10억원 이상 하락했다. 영등포구 여의도동 ‘시범아파트’ 전용 118㎡ 역시 지난 12일 20억원에 매매 체결됐다. 지난해 4월 최고가(26억원)에 비해 6억원 저렴해졌다.

성북구 ‘꿈의숲코오롱하늘채’ 전용면적 84㎡는 이달 최고가 대비 5억원 하락한 8억7000만원에 팔렸다. 지난해 15억3000만원에 팔린 동대문구 답십리동 힐스테이트청계 전용 84㎡는 11억원에 계약됐다. 한편, 경기도 일산동구 풍동2지구 '더샵 엘로이' 전용 84㎡ 입주권 호가는 지난해 8억에서 6억4000만원이다. 인근 일산서구 주엽동 강선7단지·일산동구 마두동 '강촌3단지' 등에서는 최근 최고가 대비 1억원 이상 하락한 매물이 실거래 되고 있다.

강서구 마곡동 '마곡13단지힐스테이트마스터' 전용 84㎡도 이달 최고가보다 5억5000만원 내린 11억3000만원에 거래됐다. 동작구 흑석동 ‘롯데캐슬에듀포레’ 전용 84㎡도 지난 19일 최고가 대비 4억 5000만원 내린 15억원에 팔렸다. 인천 송도글로벌파크베르디움 전용면적 63㎡ 평형은 지난 6월 7억8000만원에서 이달 5억8000만원에 실거래 됐다.

서울 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡ 전세 호가는 2020년 11월 10억4000만원 대비 4억 4000만원 하락한 최저 6억원까지 나왔다. '고덕아르테온' 전용 84㎡ 전세 호가도 6억원까지 하락했다. '고덕센트럴 아이파크' 전용 84㎡ 전세 호가는 6억5000만원까지 밀렸고, '고덕자이' 전용 84㎡ 전세 호가는 5억9000만원까지 하락했다. 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 전용면적 82.6㎡도 지난 3일 최고가보다 10억 이상 내린 22억 7600만 원에 거래됐다.

2021년 12월 20일 부동산 단신 2.

2·4 공급대책의 1차 신규 택지 3곳 중 2곳이 주민 반발로 주민 설명회가 무산되었다. 국토부는 내년 상반기 중 2·4 대책의 첫번째 신규 공공택지지구로 지정된 광명·시흥(7만가구·1271만㎡), 부산대저(1만8000가구·243만㎡), 광주산정(1만3000가구·168만㎡) 등 전국 신규 택지 3곳에 대한 지구 지정을 완료할 계획이다. 한편, 서울 강남구 대치동 카이튼 대치, 논현동 '보타니끄 논현', 중구 충무로 ‘버밀리언 남산’, 세종특별자치시 서북부지구 '엘리프 세종'이 공급된다.

미분양 늪 빠진 대구, 전매시장도 '마피'... 대구 중구 태평로3가 ‘대구역 경남 센트로팰리스’, 중구 동인동 1가 ‘센트럴 대원칸타빌’에서도 ‘마피(마이너스 프리미엄·분양가보다 싸게 전매하는 것)’ 물건이 늘고 있다. 대구 달서구 본동 ‘빌리브 라디체’ 아파트는 520가구 중 503가구가 미분양됐다. 반면, 경기도 화성시 화성동탄2 제일풍경채 퍼스티어에 '전평형 만점통장'이 등장했고 동탄2신도시 '호반써밋 동탄'도 72대 1의 평균 경쟁률을 기록했다.

중도금·잔금 대출 나오는 '분양 막차'... 경기 평택시 서정동 ‘힐스테이트 평택 더퍼스트’, 경기 의정부시 신곡동 ‘e편한세상 신곡 파크프라임’, 경기 안성시 공도읍 ‘효성해링턴 플레이스 안성 공도’, 인천 서구 검단신도시 ‘e편한세상 검단 어반센트로’, 인천 서구 검단신도시 ‘제일풍경채 검단Ⅰ’을 공급한다. 또, 대구 동구 신암재정비촉진지구 ‘동대구역 센텀 화성 파크드림, 대전 중구 선화동 ‘대전 하늘채 스카이앤 2차’, 충북 음성군 ‘음성 푸르지오 더퍼스트’를 내놓는다.

'ESG 아파트'는 친환경 숲세권(Eco), 1000가구 이상 대단지(Size), 단지 주변 개발 호재(Growth)를 가리키는 용어다. 경기도 의왕시 포일동 '인덕원 푸르지오 엘센트로' 전용면적 84㎡ 가격이 1년6개월 만에 3배 올랐다. 인천시 서구 경서3구역 도시개발지구 '경서 북청라 푸르지오 트레시엘'은 최고 42.9대1의 경쟁률로 청약이 마감됐다. 전북 익산시 '익산자이 그랜드파크', 충남 천안시 '한화 포레나 천안노태', 충북 청주시 '한화 포레나 청주매봉'을 공급한다.

서울 강북구 미아동 ‘북서울자이 폴라리스’, 부산 부산진구 '디 에이션 파크 부산'과 '더 스테일 서면 해링턴 타워', 경기 수원시 ‘수원 금호 리첸시아 퍼스티지’, 이천시 ‘이천 휴먼빌 에듀파크시티’‘, 인천 연수구 ‘더샵송도아크베이’. 대구 동구 동대구역 센텀 화성파크드림’, 전남 나주시 ‘나주역자이리버파크’를 분양한다. 경기 시흥시 은계중앙로 오피스텔 ‘힐스테이트 시흥대야역’이 평균 700대 1, 부산 연제구 '시청역 동원시티비스타'도 평균 35.3대 1의 경쟁률을 기록했다.

2020년 12월 20일 부동산 단신 2.

전국 절반이 규제 사정권에…아산-양산은 벌써 ‘풍선효과’...아파트 실거래가 정보를 제공하는 애플리케이션 ‘호갱노노’에 따르면 20일 기준 아산시 배방읍과 탕정면이 각각 실시간 인기 지역 8, 10위를 기록했다. 아산의 대장 아파트로 꼽히는 ‘요진와이시티’는 실시간 인기 아파트 4위에 올랐다. 이 단지는 이달 16일 전용면적 84㎡가 역대 가장 비싼 5억8000만 원에 거래됐다. 천안이 규제지역으로 지정된 직후 호가는 7억 원으로 껑충 뛰었다. 아산시 탕정면 명암리 탕정삼성트라팰리스 4단지 전용 84㎡는 지난달 28일 4억1000만원으로 4억원선을 넘어섰고 현재 호가는 5억원선이다.

원주시 반곡동 반곡모아엘가 전용 84㎡의 경우 지난 5일 2억8400만원(8층)에 거래됐는데 현재 입주가능한 매물은 3억7000만원, 세낀 매물은 3억5000만원선이다. 한 달도 안돼 1억원 가까이 뛴 것이다. 강원도 원주시 지정면 가곡리 'EG-the1 아파트' 전용 59㎡는 지난 18일 1억9500만원(19층)에 팔려 입주 이래 최고가를 기록했다.

풍선효과가 나타나는 또 다른 곳은 전라남도 목포다. 인근 공인중개사는 "목포만 빼고 주변 광주, 전주, 여수, 순천, 광양이 모조리 조정지역으로 지정됐다"며 "그동안 공급 물량이 많아 가격이 눌려 있었지만 이제 물량도 해소 단계고, 이번 규제 소식을 듣고 목포에서는 배액배상도 나오는 상태"라고 전했다. "목포 하당 중흥은 최근 투자 수요가 몰렸고, 일부에서는 연예인이 아파트 펜트하우스를 샀다는 소문까지 퍼지고 있다"고 말했다.

부산 서구, 영도구 등 9개구가 조정대상지역으로 지정되면서 대체 투자처로 관심이 쏠리는 경남 양산에서도 대방 등 증산, 석산, 범어 신도시 아파트 매물 감소 현상이 감지됐다. 부산 대부분 지역이 조정대상으로 묶이자 집주인들이 호가를 올리고 있다. 양산신도시 동면 석산리 e편한세상남양산2차 전용 84㎡는 지난 17일 2억8000만원에 매매돼 지난달 대비 최대 3000만원 올랐다. 기타 제주도 제주시 아라1동 E 중개업소 관계자는 "아라아이파크 단지 내 전용 84㎡ 매물이 하나 있다.

수도권 군·읍도 비규제 풍선효과도 마찬가지다. 경기남양주 화도읍의 경우 6월 이후 신축아파트 위주로 가격 상승폭이 거세다. 화도읍 남양주라온프라이빗 5단지(84㎡)의 경우 5월 실거래가는 3억5000만원이었지만, 이달 거래된 실거래가는 5억3000만원으로 반년 사이 1억8000만원이 올랐다. 인근 단지인 화도센트럴우방아이유쉘(84㎡) 역시 지난 5월 3억원 초반대에 거래됐지만, 이달 들어 실거래가는 4억8000만원까지 상승했다.

경기 광주시 비규제지역인 초월읍도 가격상승이 이어지고 있다. 초월 롯데캐슬(84㎡)은 올해 초 2억9000만원에 거래됐는데 최근 5억3000만원에 거래되며 신고가 행진 중이다. 양평군도 분양권을 중심으로 가격상승 중이다. 양평군 양평읍 '양평 센트럴파크 써밋(80㎡)'은 분양권이 6·17대책 이후 최고가인 4억2980만원을 찍으며 올해 초보다 1억원 가까이 올랐다. 이 단지는 현재 매물이 없을 정도다.

현대건설, 올해 정비사업 수주 4조7000억원 돌파 '역대 최고치' 경신...현대건설은 현대성우8단지 리모델링 공동 수주로 올해 정비사업 수주 실적 4조7000억원을 돌파, 역대 최고치를 달성했다. 현재 수주액은 4조7383억원이다. 현대건설은 지난 3월 서울 용산구 신용산북측2구역(3036억원), 부산 범천1-1구역(4160억원) 등을 시작으로 올해 정비사업 수주를 알렸다.

특히 지난 6월 공사비 약 1조9000억원 규모의 용산구 한남3구역 재개발 사업을 따내며 사실상 올해 정비사업 수주 1위를 굳혔다. 9월까지 수주액 4조원 이상을 기록하며 올해 역대 최고치를 경신할 것이라는 전망이 나왔다. 현대건설의 지난 역대 최고치는 2017년이다. 당시 현대건설은 2조6000억원 규모의 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 시공권을 획득하면서 연간 수주액 4조6467억원을 기록했다.