<P>인터넷사이트에 보면 지상권주택이라고 하여 토지는 제외하고 주택만 매매를 한다고 올라있는 경우가 가끔 있습니다.</P>
<P>이런 경우 일년에 수십만원의 도지(토지사용료)만 지불하면 자손대대로 그 비싼 땅을 사용하면서 </P>
<P>아무 이상 없이 살 수 있다고 설명이 되어 </P>
<P>구매자 입장에서는 아주 좋은 여건이라고 생각할 수 있는데요....</P>
<P>지상권주택과 토지임대차 주택에 관하여 </P>
<P>제가 일년동안 공부한 것을 정리해 보도록 하겠습니다..</P>
<P>민법과 판례를 근거로 정리한 것이므로</P>
<P>일반 부동산업자나 건물주가 상식으로 말하는 부분들과 틀리는 부분이 있을 수 있습니다.</P>
<P>결국 법정까지 가게 될 경우 어느 내용이 맞을지는 알아서 판단하시길..<BR>(저는 법 계통의 종사자는 아니며, </P>
<P>저 또한 지상권 주택을 가지고 있기에 공부한 내용들입니다.) </P>
<P> </P>
<P>토지와 주택이 주인이 따로 되어 있는 경우는</P>
<P>지상권주택과 토지임대차주택의 두가지 경우가 있습니다. </P>
<P>아래 내용은 회원들이 관심있어할 주택에 관하여 관계된 내용만을 정리한 것입니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>1. 지상권</P>
<P>지상권에는 세가지가 있읍니다.</P>
<P>1) 토지주와 토지사용권한을 계약하면서 지상권설정계약을 하고 등기상 지상권설정을 한 경우. (지상권) </P>
<P>2) 토지와 건물이 같은 주인이었다가, 토지나 건물중 하나만 매각(자의로)되어 주인이 바뀐 경우(법정지상권).</P>
<P>3) 토지와 건물이 같은 주인이엇다가, 토지나 건물중 하나만 경매등 강제사유로 주인이 바뀐 경우 (관습법상 법정지상권)</P>
<P> </P>
<P>위 세가지 모두 효력은 비슷하지만 다른 점이 있습니다. </P>
<P>1) 기간 : - 지상권계약에 의해 기간을 정한경우에는 그 기간 동안.</P>
<P> - 2.3번과 같이 기간이 정해지지 않고 지상권이 발생될 경우 견고한 건물(주택의 경우)은 최단기간은 30년</P>
<P> - 단, 계약에 의한 기간도 30년이내 일 경우 최단기간인 30년으로 자동 연장됨.</P>
<P>2) 지료 (= 도지 = 토지사용료) </P>
<P> - 토지주와 건물주가 합의에 의해 결정할 수 있음.</P>
<P> - 합의가 안될 경우 소송에 의해 법정에서 결정해 주며 토지가격의 5-7%정도 선임.</P>
<P> (현재 도지가 수십만원밖에 안하는 집들은 예전부터살던 돈없는 노인분들을 위하여 토지주가 봐주고 있는 것이며,</P>
<P> 도지를 현실화하여 청구하면, 졸시에 열배가 뛰어 수백..아니 기천이 될도 있습니다. 주변의 땅가격을 잘 보시고 </P>
<P> 지상권주택을 구입하시는것도 요령이지요) </P>
<P> </P>
<P>3) 지상권의 양도 임대 : 지상권은 양도 / 임대 할 수 있습니다. </P>
<P> </P>
<P>4) 기간 만료후 </P>
<P> - 지상권자의 갱신청구권 건물주는 기간의 연장을 요구할수 있습니다</P>
<P> (기간의 갱신은 위 조항이 다시 적용되어 최소 30년으로 갱신됩니다.)</P>
<P> - 토지주가 연장해주지 않으면, 건물주는 그 건물을 토지주가 사도록 요구할 수 있습니다. </P>
<P> - 기간이 만료후 지상권자는 토지를 원상복구후 토지주에게 돌려주어야 합니다.</P>
<P> - 토지주는 정당한 금액으로 건물(수목)을 매수청구 할 수 있으며, 건물주는 정당한 사유없이 거부할 수 없습니다.</P>
<P>* 이 부분이 상당히 복잡하고 머리아프게 되어 있는 부분으로 생각되는데요... 정리해보면...</P>
<P> <STRONG> # 건물주(지상권자)가 기간을 연장 원하면</STRONG></P>
<P><STRONG> --> 토지주는 연장해 주거나, 연장해 주지 않을 수 있슴</STRONG></P>
<P><STRONG> --> 연장해 주지 않으면 </STRONG></P>
<P><STRONG> --> 건물을 사도록 청구할 수 있음( 청구만 할수 있으며 강제로 사도록은 못함) </STRONG></P>
<P><STRONG> --> 건물을 사지 않겠다고 하면 </STRONG></P>
<P><STRONG> --> 건물이 있었으면 그대로, 원래 없던 토지라면 건물 철거후 원상복귀 하여 돌려줌</STRONG></P>
<P><STRONG> --> 토지주(지상권설정자)가 건물을 사겠다고 하면? </STRONG></P>
<P><STRONG> --> 팔아야 함. 수틀린다고 부셔버리고 나올 수 없음. (ㅎㅎ) </STRONG></P>
<P> </P>
<P>5) 지료는 토지가격의 상승을 반영하여 증감을 청구 할 수 있습니다. </P>
<P> </P>
<P>6)<STRONG> 지료를 2년이상 내지 않으면(연속해서 2년이 아님, 즉 두번만 안내면)</STRONG> 토지주는 지상권소멸을 청구 할 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>지금까지는 쉽지요?? 법률상 정해진 내용이라서 그런가요?? </P>
<P>지금부터가 조금 복잡해지고 오묘해지는데요..판례로 정해진 내용이라 그런가 봅니다..</P>
<P>저도 엄청 혼란스럽고 어렵게 생각된 부분인데...</P>
<P>정리해 보면 그리 어려운건 아닌거 같습니다..</P>
<P> </P>
<P>법정지상권(관습법적 법정지상권) 일 경우의 특정사항입니다..</P>
<P>일반적인 내용의 위의 계약에 의한 지상권과 거의 비슷합니다...단...등기가 없는 지상권입니다..</P>
<P>지상권은 양도임대가 가능하다고 되어 있으나,</P>
<P>양도를 하려면 등기를 하여야 합니다.</P>
<P>즉, <STRONG>등기가 없는 법정지상권은 최초 취득인(경락자, 경매당한자)는 등기없이 지상권 효력이 발생하지만,</STRONG></P>
<P><STRONG>이 지상권을 양도하려면 " 등기부상 지상권설정 "을 하여야 한다는 </STRONG>것입니다.</P>
<P>단, 지상권 양수인( 매수인)은 이전 지상권자를 대위하여 " 지상권설정청구권"을 행사할 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>즉, 경매로 지상권이 형성되면, 등기부상 지상권이 없어도 지상권효력이 있지만,</P>
<P>그 지상권을 팔려면 등기를 하여야 하고, 등기상 지상권자 변경을 하는 것이 원칙이고,</P>
<P>등기가 없이 팔게 되면, 매수인이 이전 지상권자를 대위하여 등기청구를 하여야 합니다..</P>
<P>등기를 하지 않고 팔면 지상권은 소멸됩니다.</P>
<P> </P>
<P>2. 토지임대차 주택</P>
<P>- 토지주에게 토지를 빌려 토지세(지료 = 도지= 토지사용료)를 지불하고 건물을 세운 경우입니다.</P>
<P>- 원래 남의 땅인 것을 빌려서 집을 지은 대부분의 시골 농가주택들이 이 경우에 해당될 것입니다.</P>
<P> </P>
<P><STRONG>- 기간 : 건물의 소유를 목적으로 하는 경우 임대기간은 20년을 넘지 못하며, 갱신시 10년을 넘지 못한다. </STRONG></P>
<P><STRONG> (지상권은 최소한은 기간을 , 임대차는 최대한의 기간을 제한하고 있네요..^^)</STRONG></P>
<P><STRONG></STRONG> </P>
<P><STRONG>- 기간이 묵시적 갱신으로 자동연장되지만, 기간의 정함이 없는 계약이 되었기에, </STRONG></P>
<P><STRONG> 언제던지 토지주가 임대차계약을 해지하면 해지됩니다.</STRONG></P>
<P> </P>
<P>- 임대차 계약 만료후의 주택의 방향은 위 지상권 만료시와 같다고 보시면 됩니다..(매수청구권등..) </P>
<P> 즉, 토지주에게 사라고 청구 할 수 있지만, 안 산다면 토지원상복구후 나와야 함.</P>
<P> </P>
<P>- 지상권은 두번의 지료를 지불하지 않으면(연체가 아님) 소멸청구가 되지만, </P>
<P> 임대차는 2기의 임차료에 해당하는 금액을 연체하면 토지주가 소멸청구할 수 있습니다. (차이를 아시겠나요??) </P>
<P> </P>
<P>- <STRONG>임차인은 임대인의 동의없이 임차권을 양도할 수 없습니다</STRONG>. 동의가 있으면 양도, 전차할 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>- 임대차를 등기하거나, 건물을 등기한 경우 제삼자에게 효력이 있습니다..임대차등기나, 건물등기가 있으면, </P>
<P> 땅이 팔려도 새 땅주인에게 계속 임대차를 권리할수 있는 거지요. </P>
<P> </P>
<P> 여기까지 아는대로 적어보았습니다...</P>
<P>지상권주택을 사려는 분이나 팔려는 분, 관심있는 분들께 도움이 되었으면 합니다.</P>
<P>이 외에도 판례가 나와 있는 아주 다양한 상황에서의 지상권과 임대차에 대한 내용도 있지만,</P>
<P>일단 여기까지만 적도록 하겠습니다...</P>
<P> </P>
<P>참고로 한가지만 부연하면...</P>
<P>- 지상권이던 임대차이던 기간 만료후 기간의 갱신이나, 매수청구를 하려면 그 건물이 현존해야 합니다..</P>
<P>즉, 처음 지상권이 발생했던 건물이나, 처음 토지를 빌릴때 세우기로 했던 건물이 현존해야 하며,</P>
<P>멸실되고 새로 세운 건물은 지상권도 없고, 기간 갱신이나 매수청구도 되지 않습니다.</P>
<P><STRONG>수리를 하는 것은 건물의 현존과 상관없으므로 땅주인 동의없이 수리할수 있습니다.</STRONG></P>
<P>그럼.. 땅주인의 허락이 없다고 수리도 못하고 있는 많은 시골농가주택은 왜 그럴까요????</P>
<P>저도 모릅니다...솔직히...</P>
<P>다만...집주인과 땅주인의 무지에서 나오는 결과일 수 있고요...</P>
<P>이 주택들이 말로는 지상권 주택이지만, </P>
<P>묵시적 갱신에 의한 기간갱신중에 있는 임대차 주택이기에,</P>
<P>언제던지 땅주인이 나가라 하면 나가야 하므로 땅주인눈치를 보아야 하기 때문일 것입니다.. </P>
<P>"집고칠정도로 돈 많으니 내땅에서 나가라" 하면 나가야 하니까요...</P>
<P>아닐까요?? </P>
<P> </P>
<P>-------------------------------------------</P>
<P>(첨언)</P>
<P>하루만에 많은 분들이 댓글을 달아주시고 도움되셨다니 그저 송구할 따름입니다.</P>
<P>저는 부동산 전문가도 아니고, 볍률전문가도 아닙니다.</P>
<P>단 저 또한 지상권 주택을 가지고 있기에 나름 공부한 것을 정리한 것이며,</P>
<P>위 법률상 청구할수 있다...고 하여 청구가 모두 받아들여진다..는 아닐 것입니다.</P>
<P>복잡한 법정싸움이 될 수 있겠지요.</P>
<P>하지만 기본적인 법률적내용은 알아야 불리한 법정싸움을 피할 수 있기에 도움이 되시라고 올려드린것입니다...</P>
<P>또한 위 내용중에 틀린부분이 있다면...</P>
<P>가차없이 지적해 주시기 바랍니다...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
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![[우수카페]귀농사모/한국귀농인협회](http://t1.daumcdn.net/cafe_image/cf_img2/img_blank2.gif)
감사합니다
퍼감니다 감사합니다
저는 약 50년 되었다는 농가주택을 얼마전에 구입하였습니다. 지주는 종중땅으로 매년 토지세를 냅니다.. 면사무소에 가옥주택대장 , 법원 등기는 2007년에 신규로 전주인이 만든것을 구입하였습니다 ... 저도 30년의 권리를 주장할수 있나요...
자료 감사합니다....
유익한 자료 감사 합니다.
감사히 잘보고 갑니다.
1가구2주택에 해당된다고하는데,,
서울에서는 지상권을가진 주택은 적용이된다하는데
지방마다의 유권해석의 차이가 있다고들 합니다,,
어떤 명쾌한 고견을 듣고싶습니다,,(지상권주택에 대한)