양도세 비과세 12억원 효과 및 장기보유특별공제 기준 & 21.12.20. 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

겨울이 깊어가고 있습니다. 한겨울답게 옷깃을 여미게 하는 매서운 한파도 연일 기승을 부리고 있습니다. 지난 주말에는 올 겨울 첫 폭설까지 내려 (거짓말 조금 보태면) 몸으로 느끼는 체감온도는 시베리아 벌판 수준이었습니다. 이 추위가 오래가면 어쩌나 걱정했는데 이번주 들어 예년 기온을 되찾은듯 하여 다행입니다. 그래도 겨울은 겨울입니다. 추위쯤이야 계절적 요인이니 그려러니 하겠는데 기하급수적으로 늘어하는 코로나 환자가 걱정입니다. 몹쓸 놈의 코로나는 이 추위에 물러설 법도 한데 델타에 오미크론에 변이에 변이를 거듭하며 지구상에 칩거하고 있으니 환장할 노릇입니다. 급기야는 위드코로나를 멈추고 서울·수도권, 지방할 것 없이 사회적 거리두기에 돌입했습니다. 볼 수도 만질 수도 없는 바이러스를 한방에 보내버릴 묘책은 없을까요? 정녕 코로나 바이러스를 물리칠 방법은 없는 건가요? 현대 의학으로도 어쩔 수 없는지 질병관리청에서는 사회적 거리두기와 백신 1차, 2차 맞기, 부스터 샷 맞기만을 부르짓고 있는데 백신 효과 및 기간을 두고 이랬다 저랬다 말바꾸기를 해서 신뢰도는 그닥입니다. 그래도 맞으라 하니 맞긴 맞는데 왠지 마루타가 된 찝찝한 느낌은 떨칠 수가 없습니다. 믿을 건 외출 후 깨끗하게 씻기와 착마스크 뿐이라는 생각으로 사회적 거리두기 열심히 실천하고 있습니다.

여러분들 항상 건강 유의하시고, 새해 福 많이 받으세요!!!

★★〓1세대 1주택 양도세 비과세 12억원 상향 효과 및 장기보유특별공제 기준

1세대 1주택 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향됨에 따라 12월 8일(잔금일 기준) 이후 주택을 처분하시는 분들에게는 희소식입니다. 하지만 구슬도 꿰어야 보배라고 양도세 비과세 효과를 보려면 주택 처분이 우선되어야 합니다. 그렇다고 이유없이 집을 처분할 수도 없고...

암튼 내가 집을 팔 때 얼마만큼 이익을 볼 수 있을지가 관심사인데요

1세대 1주택이어야 하고, 매매시세가 12억원 이하여야 양도세가 비과세 됩니다. 양도세가 0원이라는 뜻입니다.

2주택자 및 3주택 이상자는 기존과 동일하게 기본세율(양도차익의 6%~45%)에 +20%, +30% 중과세입니다. 최근 대통령 후보들의 공략에서 다주택자 양도세 한시적 중과 유예가 대두되고 있지만 표퓰리즘(포퓰리즘)일지 사실이 될지는 좀더 두고 봐야 하겠습니다. 어쨌든 세금은 현실에 입각한 실질과세라는 점을 염두에 두시면 되겠습니다.

12월 8일 공포 시행된 1세대 1주택자 양도세 비과세에 대한 혜택을 주택에서 입주권으로 바뀐 둔촌주공에도 실익이 있을까가 궁금하실텐데요 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 3억원 차이가 있으니 실익 있습니다. 잦은 대책 남발로 현직 세무사들도 무서워 한다는 양도세 부분을 조폭마누라가 이야기 한다? 헐~~~양포(양도세포기)세무사도 웃을 일이지만 그래도 궁금해 하실 것 같아 제가 알고 있는 부분 중 일부만 맛보기로 보여드리겠습니다. 매도 시 세무사 상담하시구요, 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다. 여러분들이 알고 계신 일반아파트 계산방식과 약간 다릅니다. 국세청 양도세 모의계산기로도 계산을 할 수 없습니다. 사실에 입각해서 계산해야 되는데 자료가 없어서 흐름 정도만 보여드리겠습니다.

1. 일반아파트 1세대 1주택자 비과세 조건 갖추면 12억원까지 비과세→양도세 없음

① 조정대상지역 전 취득 시 2년 이상 보유해야 비과세입니다.

② 조정대상지역 지정 후 취득 시 2년 이상 거주해야 비과세입니다.

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서와 같이 2017년 8.2대책 전후가 되겠죠?

③ 경우의 수가 많은데요 2주택 중에 20.1.1.이후 1주택을 매도하고 1주택이 된 경우 기존에 2년 거주했더라도 마지막 1주택이 된 날부터 2년 보유해야 비과세입니다.

제154조(1세대1주택의 범위)
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. [개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29 제20720호(기획재정부와 그 소속기관 직제), 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21, 2015.12.28 제26763호(민간임대주택에 관한 특별법 시행령), 2017.2.3, 2017.9.19, 2018.2.13, 2018.10.23, 2019.2.12, 2020.2.11]

이하 생략

2. 둔촌주공 조합원 입주권 양도세 비과세는?

① 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제4항의 따르면 주택 상태에서 취득해서 2년을 보유한 후에 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분인가를 받은 입주권 소유자여야 비과세가 됩니다.

양도세 계산 방법은 일반주택과 달라 양도세 모의계산기 활용이 불가능합니다.

관리처분인가일 전후 따로 계산해서 합산하는데 개별 조합원의 권리가액이 다르기 때문에 필히 동호수 오픈해야 계산 가능합니다. 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향되어 3억원 부분에 대해 양도세 절감 효과 있습니다.

② 관리처분인가 후 취득한 입주권은 비과세 적용이 안되고 2년 이상 보유하면 일반과세 적용되며, 착공후 3년이 지난 시점부터 준공전까지 양도 가능합니다. 지금도 전매가능하고 22년 12월 3일 이후 잔금 조건입니다.

③ 입주권은 다주택자도 중과 적용 안됨(기본세율 6%~45%+20%중과, +30%중과없음)))))

제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. [개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2018.12.31, 2020.8.18, 2021.12.8]
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2016.12.20, 2017.2.8 제14569호(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법), 2020.8.18] [[시행일 2021.1.1]]
[전문개정 2009.12.31] [[시행일 2010.1.1]]

이하 생략

3. 2021년 1월 1일 당첨분부터 분양권도 주택수에 포함됩니다.

① 1년 미만 분양권 70%

② 1년 이상~입주 전까지 분양권 60%

⑫ 입주 후 소유권이전등기 후에는 주택으로 전환되어 보유기간이 새로 기산되므로 유의해야 됩니다.

4. 1세대 1주택자 장기보유특별공제

① 여야 합의 불발로 장기보유특별공제 기산점은 최초 취득일자입니다.

② 2년 거주 요건 충족시 10년 보유 40%+10년 거주 40%=80%입니다.

③ 2년 미만 보유시 15년 30%입니다.

★★〓둔촌주공아파트 향후 재건축 일정

○ 2021년 11월 12일 조합 강동구청장에 택지비 감정평가 의뢰

* 2개 감정평가사는 택지비 감정평가 신청한 날을 기준으로 감정평가 완료해야 함

* 택지비 감정결과 한국부동산원 검증 의뢰 및 결과 수령

○ 2021년 12월~ 분양가 심사자료 신청접수 및 심사

○ 2022년 1월~ 분양가 심사결과 수용 여부 협의

○ 2022년 2월 이후~ 관리처분계획변경 총회 및 조합원 동호수 추첨, 일반분양 입주자모집공고

○ 23년 8월 준공 및 입주 예상(현재 15층~17층 공사 중인 것으로 보여짐)

※ 재건축 일정은 관계기관의 인허가 및 조합의 사업추진 여건에 따라 변경될 수 있습니다.

※ 조합과 시공사의 내분으로 일반분양 일정이 늦어질 수 있지만 입주 일정은 기한 내로 예상됩니다.

★★〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 교통, 교육, 생활편의시설 (커뮤니티시설) 입지

○ 교통-단지내로 관통되는 지하철5호선+지하철9호선(더블역세권)+9호선 급행 올림픽공원역, 보훈병원역

○ 교육-초중고교 5곳(둔촌초교, 위례초교, 동북중고교, 남여공학중 신설 예정)

○ 생활편의시설 및 녹지공간-

● 단지내 상가 4곳(5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳),

● 부대복리시설(주민센터, 파출소, 노인정, 어린이집, 병설유치원, 우체국, 한전 등),

● 커뮤니티 시설(키즈카페, 중앙도서관, 어린이도서관, 문화센타, 수영장, 사우나, 탁구장, 농구장 등 체육시설, 스쿼시, 골프연습장, 스카이라운지, 야외수영장, GX룸, 게스트하우스, 조식서비스 등 46여개),

● 녹지공간(단지내 산책로, 근린공원 2곳, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원 등)

★★〓둔촌주공아파트(올림픽파크 에비뉴포레) 총세대수-12032세대

○ 지하 3층 지상 35층 85개동 12,032세대(임대 1,046세대 포함)

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

★★〓둔촌주공 전체 부동산 시장 매물 중 거래 가능한 입주권 매매 시세

1. 둔촌주공 조합원 입주권 매도, 매수 시 알아두면 좋은 점

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수는 주택 수 관계없음)))))

○ 착공 후 3년 내 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외적으로 전매허용(22년 12월 3일~23년 준공 전까지)))))

*지금도 계약 가능하고 잔금일을 22년 12월 3일~23년 8월 준공 전까지로 하면 됨(강동구청, 국토부에 직접 확인함)))))

○ 둔촌주공+기존주택=기존주택 먼저 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②중과세(일반세율 양도차익의 6%~45%+20%, +30%)))))

○ 둔촌주공+기존주택=둔촌주공 입주권 먼저 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 주택 수에 관계없이 취득세 4%(농특세, 지방교육세 포함 4.6%)))))

○ 둔촌주공 매수 시 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기단계 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

2. 둔촌주공 입주권 매수 시 준비자금 및 및 계약 방법은?

○ 매매계약 과정은 일반아파트와 동일하며 계약금, 중도금, 잔금 형태로 진행

○ 매수 시 필요자금=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용 1000만원+취득세 4.6%

○ 이주비 이자 및 이사비용은 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~5500만원 절감

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=추가부담금 및 환급금은 입주 시 일괄정산

○ 우리은행, 기업은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 무주택자 및 1주택자는 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

○ 둔촌주공 소형2채 18평+18평(39㎡+39㎡) 매매시세

2021.12.20. 드림공인 조폭마누라가 전해드리는 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 & 양도세 비과세 12억원 상향 효과 및 장기보유특별공제 기준~브리핑이었습니다.

양도세 비과세 12억 상향으로 매도 시 절세 효과를 볼 수 있는데요

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 매도, 매수 계획이 있으신 분들은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705로 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) &사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

[조폭마누라]

34평 배정 매물 매매가격이 25억원 총투자비 224000만원인데
248000만원으로 조정 매매 시 총투자비 222000만원,
245000만원으로 조정 매매 시 총투자비 219000만원입니다.

양도소득세에서는
매매가격이 25억원이나 248000만원, 245000만원 큰 차이는 없겠지만
지난 12월 8일부터 양도세 비과세 기준이 12억원으로 상향됨에 따른 절세 효과 누릴 수 있습니다.