오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 13-2.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.14.

맑은 햇살.

​2.

중기, 장기적인 주택 입주 물량, 입주 예정 물량, 이를 예측하기 위한 주택 인허가 물량, 준공 후 악성을 포함한 주택 재고 물량의 추이 등 공급 측 요소도 부동산 시장에서 가격, 수요 요소 못지않게 중요한 요소입니다. 특히, 서울 지방 등과 달리, 투기 심리도 없고 유효 수요층이 빈약하여 수요 공급의 가격 탄력성이 높은 낙후된 전국 부동산 시장에서의 공급 측 요인은 더더욱 중요합니다.

매, 물량에는 장사 없지요? 더군다나, 각종 공급 요소들 분석에 있어서, 단독, 다가구, 다세대, 연립 등은 물론이고 아파트만 해도 나 홀로 주복, 아파트는 물론 수십 가구의 아파트, 심지어 주거용 오피스텔, 공공, 민간임대 아파트 물량까지, 또 지난 10년, 20년부터 향후 5년간의 예측치까지 보다 정확, 보다 종합적이고 입체적인 근거 자료 제시에도 칭찬은커녕 웬 교화, 개선 대상?

이하, 시범 케이스 지방인 부산시의 구체적인 예를 들어 그 이유를 제시합니다. 최근까지 2년여에 걸쳐 팽배해 있던 부산 부동산 시장의 비관론자들의 근거에서 빠진, 올해, 내년에 분양할 아파트 물량들이 대략 2021~2023에 걸쳐 기존 입주 예정 물량에 더해지게 될 것입니다.

현재 부산에서의 분양 대기 물량도 적지 않기에, 부산시 부동산 공급 요소 중 가장 중요한 입주 예정 물량은 향후 몇 년 간 급감하게 될 충청, 경상, 울산 등 다른 낙후 지방들에 비해 강원도 등과 더불어 가장 불리합니다. 그런데도 웬 부산 부동산 시장의 올해 내 회복 2022~2023년 경 3차 상승기의 정점 타령?

그 이유 들 중 첫째는 단기 투기자들 외에 선수들을 포함하여 1가구 1주택자 등 초장기 투자자들이 가장 중요하게 여기는, 향후 십 년, 늦어도 십오 년 후 초장기적인 주택 공급 사이클은 부산시의 도시 및 주거환경개선 마무리와 함께 그 막을 내리게 될 것이기 때문입니다.

보다 구체적으로, 부산시 도시 및 주거환경 천지개벽에 핵심인 재건축, 재개발 등 각종 주택 재정비 사업은 이제 절반을 지나 마무리 단계로 들어서고 있습니다. 늘린 게 자료고 누구나 언제든 확인 가능하겠지만 재강조 차원으로 보다 더 구체적이고 세부적으로 접근해 볼까요?

문재인 정부 들어 전방위적 부동산 억제 책으로 다소 엉클어져 있고, 일부 단지는 더 늦어질 수도 있겠지만, 부산 부동산 시장에 다소라도 영향을 미칠 수 있는 도심 요지의 공급 예정 물량은 모두가 알고 있는 2019~2020년 입주 예정 물량들을 제외하고 객관적 팩트로, 향후 2021~2023년, 3년간 관리처분 단계 이상의 재정비 단지는 많지 안습니다.

거제 2, 온천 4, 좌천, 범일 3, 전포 1-1, 가야 3, 대연 4, 용호 3, 우암 2, 광안 2, 남천 2구역 재개발과 삼익 타워, 대연 비치 등 재건축 등 많아야 2만 5천여 가구, 한 해 평균 9천여 가구에도 미치지 못하게 될 것이기 때문입니다. 만약 202년 전후에 부산 부동산 시장이 활황을 보이지 못한다면 2022년 전후에 크게 활성화될 수밖에 없습니다.

물론, 2019년과 2020년 부산시 입주 예정 물량 총량 분석처럼, 소지역 전월세가 이 영향은 별론 부산 전체의 주택 매매시장에서 아무런 영향력이 없거나 종속변수에 불과한 군소 아파트, 비선호, 명지, 일광 등 외곽지역, 기타 지역주택조합, 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔 등의 물량까지 합하면 2021~2023년 3년간의 입주물량 총량은 기왕에 분양되었던 물량까지 더해 져 올해와 내년에도 작년, 재작년처럼 한해 평균 2만 여 가구를 넘길 수도 있겠네요.

2024~2030년까지 부산 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 입주 예정 물량도 마찬가지입니다. 대략 사업승인, 조합설립 이후의 단지들, 그 7 여 년간 우동 3구역, 시민공원 촉진 3,2-1 구역, 대연 3구역, 괴정 5구역, 좌천 범일 2구역 등의 재개발과 삼익비치 등의 재건축, 아직 조합 설립조차 되어있지 않은 대연 8구역 등의 재개발과 해운대 삼호가든, 동래럭키, 남천 뉴비치, 수영 현대 등의 재건축을 포함해도 총 3만여 가구에 불과할 것입니다.

감만 1, 복산 1, 우암 1, 양정 1,2,3 구역, 문현 3구역 등의 재개발과 촉진 2,4,2-2, 서 금상, 영도 등 뉴타운 물량 4만여 가구 등을 다 더해도 7만여 가구로 입주 예정 물량은 7년 동안 한해 평균 1만여 가구에 불과합니다. 이 또한 상기한 군식구 객식구, 어중이떠중이 물량까지 합하면 한해 평균 2만 여 가구를 넘길 수도 있고요.

쓴 김에, 결론 중 일부, 중간 결론으로, 그 7만여 가구의 입주 물량이 한, 두 해 동안 한꺼번에 집중되지 않고 해마다 고르게 분산된다면 부산 부동산 시장의 4차 상승기는 없을 수도 있습니다. 즉, 2022,2023년 정점을 지나도 쉬어가지 않고, 부산 부동산 3차 상승기는 곧 장기, 초장기적인 대세 상승기 그 자체가 될 수도 있단 말입니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 20일 부동산 단신 2.

서울 중구 황학동 롯데캐슬 전용 84.9㎡는 두 달 만에 9억4500만원에서 6억3000만원으로 (-33.3%) 내린 값에, 부산 해운대구 우동 해운대자이2차1단지 전용 84.8㎡도 지난 10월 10억5000만원에서 이달 초 6억5000만원에 직거래됐다. 경기도 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2BL 전용 75.0㎡는 직전 최고가 대비 44.9% 내린 3억5000만원에, 인천시 연수구 송도동 송도아트윈푸르지오 전용 106㎡도 최고가 대비 7억원 떨어진 9억원에 거래됐다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡는 지난해 9월 전세금 10억원까지 거래됐으나 현재 4억5000만원의 급전세 물건이 나와 있다. 양천구 목동 목동신시가지3단지 전용면적 64㎡는 지난해 11월 전세금 7억7000만원에 거래됐는데 최근 4억2000만원에 거래됐다. 경기도 김포시 김포센트럴헤센1단지 전용 59㎡는 지난 12일 2억6900만원, e편한세상김포어반베뉴 전용 59㎡도 지난 17일 2억3000만원에 거래돼 분양가에 근접했다.

노도강 깡통전세 '빨간불'... 성북구 길음동 길음뉴타운2단지푸르지오(전용면적 84㎡)가 지난달 7억6300만원에 거래됐다. 이는 지난해 6월 전세 최고가(7억5000만원) 대비 1300만원 차이난다. 또 지난 6월13일 10억1500만원에 거래된 노원구 하계동 청구1차(전용면적 84㎡)는 지난 9일 7억1000만원에 거래됐다. 이 단지의 같은 평형 전세 호가는 현재 5억2000만원에서 5억5000만원에 형성됐다.

'미래 일감' 재건축·재개발 수주 역대 최대...현대건설이 수주한 광주 광천동(1조7660억원)과 부산 우동3구역(1조2765억원), DL이앤씨가 수주한 부산 범전동 촉진3구역(1조6073억원), 대우건설 컨소시엄의 경기 성남 수진1구역(1조5585억원) 재개발사업은 모두 수주액이 1조원을 훌쩍 넘는 대단지다. 현대건설이 수주한 과천주공 8·9단지는 9830억원, GS건설이 수주한 안양 뉴타운맨션·삼호아파트 재건축이 8124억원이다.

2021년 12월 20일 부동산 단신 2.

"12억 주고 산 아파트가 9억"… '평촌래미안푸르지오', '한양수자인평촌리버뷰', '평촌자이아이파크', '평촌두산위브리버뷰' 과천시 과천지식정보타운(지정타) 입주물량으로 안양시 동안구 평촌동 '푸른마을 인덕원 대우'는 전용 84㎡가 9억3000만원에 거래됐다. 신고가에 비해 3억원 하락했다. 평촌동 '꿈마을 우성' 전용 101㎡ 실거래가도 지난 8월 13억5000만원에서 11월 11억6750만원으로 하락했다. '인덕원 대림 2차' 전용 84㎡ 실거래가도 10억2500만원에서 이달 9억원으로 낮아졌다.

서울 서대문구 북아현동 e편한세상신촌 전용면적 84.98㎡(114A타입)의 시세는 16억7750만원으로 지난 10월과 비교해 1250만원(0.74%), 인근 냉천동 돈의문센트레빌 전용 84.99㎡도 14억5500만원에서 14억500만원으로 500만원(0.34%) 하락했다. 영등포구 영등포대성그랑그루 전용 12.10㎡(147가구)도 1억6500만원에서 1억5800만원으로 700만원(4.24%) 하락했다. 의왕시 내손동 위브호수마을1단지(450가구) 전용 84.97㎡는 1000만원(10억4000만→10억3000만원)이 떨어졌다.

고양시 덕양구 동산동(-1.24%) 호반베르디움 전용 84㎡도 9억6500만원에서 9억5000만원으로 하락했다. 2012~2013년 당시 강남의 대치동 은마아파트나 압구정 현대아파트가 고점 대비 최대 40% 떨어진 적이 있다. 한편, 뜨겁던 서울아파트 경매도 유찰 행렬... 성북구 정릉동 정릉e편한세상(전용면적 85㎡)는 감정가가 8억2000만원으로 거래가격(9억2000만원)보다 낮았지만 응찰자가 없어 유찰됐다. 강남구 역삼동 래미안그레이튼(전용 142㎡)도 유찰됐다.

반면, 서초구 반포동 반포써밋(2억9026만원), 아크로리버파크(2억4231만원), 강남구 개포동 디에이치아너힐즈(2억5538만원) 등은 평균 매도호가가 2억원 이상 올랐다. 28억원의 신고가를 찍은 용산구 이촌동 한강맨션 전용면적 89㎡는 현재 호가가 31억원에 형성돼 있다. 고양시 일산서구 주엽동 ‘문촌16단지뉴삼익’ 전용 84㎡ 호가는 8월 기록한 신고가(8억8500만원)보다 3000만원 넘게 오른 9억2000만원 선이다.

2020년 12월 20일 부동산 단신 2.

‘대어급 분양’ 미뤘는데… 서울 아파트 내년에도 공급절벽...민간택지 분양가상한제 시행, 내년 분양물량 감소 전망 많아, 입주물량도 올해의 57% 수준.. 서울 지역의 ‘분양 대어(大魚)’ 올림픽파크에비뉴포레(둔촌주공 재건축)와 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축) 분양이 내년으로 미뤄졌다. 특히 내년 서울 아파트 분양 물량은 올해보다도 줄어들 것으로 전망되고 있다.

대치 은마 84㎡ 15억원에 거래…이상 저(低)가에 ‘무슨일 있나?’..가장 가능성이 높은 추론은 가족간 증여로 꼽힌다. 백종원 NH농협은행 수석세무전문위원은 “특수관계자간(가족)에는 감정평가금액의 30% 범위 내에서 고저가 양도나 양수가 가능하다”고 설명했다. 23억원에 대한 70% 금액이 16억1000만원인만큼, 해당 아파트의 감정평가금액이 22억~23억원 사이에 있다고 가정하면 충분히 가능한 시나리오다.

한편 한동안 잠잠했던 ‘강남 3구’ 아파트값은 12월 들어 무섭게 오르고 있다. 강남에서 서울 전 지역, 수도권, 지방으로 퍼져 나갔던 매수세가 강남으로 ‘회귀’하는 모양새다. 21일 국토교통부 실거래가 공시에 따르면 서울 강남구 압구정 현대13의 전용면적 108.48㎡가 지난 13일 30억2000만원(12층)에 매매되며 역대 가장 높은 금액을 기록했다. 지난달 18일 거래된 같은 면적(8층) 매매가는 30억원이었고, 지난 10월 24일 거래된 9층 매물은 27억 4000만원이었다. 한 달 반 사이 무려 2억 8000만원이 올랐다.

규제 묶인 37곳 부동산 시장 '삭풍'…비규제지역에는 풍선효과...광주 광산구 수완동 광주수완6차대방노블랜드 전용 115.9435㎡와 84.8545㎡도 지난 17일 각각 8억6천만원(19층)과 6억7천만원(6층)에 매매돼 지난달 기록한 종전 최고가인 9억3천만원(24층)과 6억7천500만원(13층)보다 가격이 하락했다. 울산 동구 일산동 삼성힐스파크 전용 83.28㎡도 조정대상지역 지정 효력이 발생한 지난 18일 3억900만원(13층)에 팔려 지난 9월 말 기록한 종전 최고가인 3억2천만원(3층) 대비 1천100만원 떨어졌다.

반면에 강원도 원주시 지정면 가곡리 'EG-the1 아파트' 전용 59㎡는 지난 18일 1억9천500만원(19층)에 팔려 지난해 입주 이래 최고가를 기록했다. 강원도 원주시 지정면 가곡리 호반베르디움더리버 전용 59㎡도 지난 18일 2억800만원(7층)에 매매 계약서를 썼다. 지난달 중순 1억9천900만원(8층)까지 떨어진 이 면적은 이달 들어 오름세를 지속하고 있다.

경북에서는 삼성전자 사업장이 있는 구미의 아파트값이 들썩일 기류가 엿보인다. 2023년 11월 준공 예정인 구미시 원평동 구미아이파크더샵은 이달 들어 13건의 입주권·분양권 거래가 이뤄져 지난달 거래량(5건)의 약 3배에 달했다. 또 전용 84.5812㎡의 입주권은 지난달 18일 4억6천941만원에서 이달 1일 6억641만원으로 가격이 크게 올랐다.

경남에서는 양산이 인기 지역으로 떠오른다...양산시 동면 석산리 e편한세상남양산2차 전용 84.831㎡는 지난 17일 2억8천만원에 매매돼 지난달 대비 최대 3천만원 올랐다. 양산시 물금읍 가촌리 양산대방노블랜드8차 로얄카운티 전용 84.9935㎡는 지난달 30일 매맷값이 처음으로 5억원(7층)을 돌파한 데 이어, 이달 15일 1층이 5억8천500만원에 매매 계약서를 썼다.

지방 아파트 값 10억?…“그 값이면 서울 집 산다”... 서울 강남구 역삼동 역삼자이 전용면적 84㎡짜리 아파트는 지난 5일 25억4000만원에 팔렸다. 직전 신고가인 23억2000만원보다 2억원 넘게 오른 가격이다. 노원구 상계동 상계주공14단지 신고가 릴레이가 이어지고 있다. 전용 45㎡가 지난 11일 4억6000만원에 팔렸는데, 일주일 전에 기록한 신고가를 넘어선 가격이다. 전국 아파트값이 크게 오르자 수도권이나 지방으로 눈길을 돌렸던 매수자들이 서울로 ‘유턴’하는 모습이다.

우리나라에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크는 지난 10일 전용 84㎡ 9층이 31억원에 팔리면서 최고가를 기록했다. 고층이 아닌 중층인 9층에서 신고가가 나온 것은 이례적이다. 강남뿐 아니라 서울 전역에서 신고가 경신 사례를 속출하고 있다. 중구 신당동 신당푸르지오 아파트는 불과 일주일 만에 1억5000만원이 뛰었다. 전용 145㎡는 지난 5일 15억원에 팔리면서 10월 26일에 기록한 13억 4000만원을 뛰어넘었다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 비규제지역이었던 충남 천안시 ‘천안 불당 지웰 더샵’ 전용면적 112㎡는 지난달 13억1700만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 10월 같은 평형이 최고 12억7000만원에 거래된 것보다 한 달 사이 7700만원 오른 셈이다. 경남 창원 의창구도 풍선효과를 톡톡히 누리면서 신고가 릴레이를 이어갔다. 용호동 용지더샵레이크파크 전용 84㎡는 지난 15일 10억4000만원에 매매되면서 두 달 만에 2억원이 뛰었다. 결국 천안과 의창구는 12월 17일 각각 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐다.

수도권 전세가율 3개월째 상승세…전셋값 급등에 '마이너스 갭투자'까지...경기 고양시 일산서구 탄현동 '탄현2단지삼익' 전용 59㎡는 지난 8일 2억1500만원(17층)에 전세 계약을 체결했다. 이 물건은 지난 11월25일 2억500만원에 손바뀜한 곳이다. 전셋값이 매매가격보다 1000만원 더 비싸 자기 자본금을 한 푼도 들이지 않고 집을 살 수 있는 셈이다. 탄현동 등 일산서구 일대는 매매가격과 전셋값이 같거나, 가격 차이가 1000만원 미만인 단지가 최근 3개월간 16곳에 달했다.