오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 13-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.14.

맑은 햇살.

3.

둘째 이유는 부산 부동산 시장 내에서도 각 자치구별, 각 자치구 내 읍면동별, 심지어 그 읍면동 내에서조차 벌어지고 있는 인적, 물적, 지역적 주택 유효 수요층의 극심한 차별화 현상이 때문 입니다. 실거래 가격이 증거 해 주듯, 동일 읍면동 내의 서민, 중산층들조차 전용면적 59, 혹은 84제곱 미터 주택조차 1억 대 미만부터 7~8억 대 수요층까지 천차만별입니다. 또, 모든 유형의 주택은커녕 아파트 하나만 해도 물건, 입지별 차별화는 더더욱 천차만별입니다.

부산시 각 구, 혹은 각 동을 대표하는 아파트들조차 집값, 전 월세값 흐름이 다른 이유는 그런 인별, 지역별, 물건별 천차만별한 차별화에 기인하는 것입니다. 예를 들어 그 차별 심화는 부산 부동산 침체기에도 재송 센텀파크 1차, 대연 힐스테이트 푸르지오, 용호 엘지, 해운대 래미안 등은 최근 집값 하락세에도 불구하고에 전세가가 반등했습니다.

차별화, 양극화는 해운대 자이, 해운대 신도시 등의 집값, 전셋값은 잠잠한 이유, 트럼프월드센텀 등의 집값은 오히려 올라가는듯하는 이유, 중기적인 입주물량과 입주 예정 물량 부담으로 더욱 개고생 중인 동래구, 연제구 일대의 거제 캐슬 피렌체, 홈타운 1,2차등이 집값, 전셋값 하락 방어를 상대적으로 잘 하고 있는 이유이기도 합니다.

또 다른 예로, 설령 나 홀로 주복, 부산 외곽의 상대적 저가 아파트의 입주 물량이 한해 5만, 4만이라 가정해도 그 과잉 공급물량이 부산 중대형 고가 아파트, 심지어 상기한 트럼프월드, 광안쌍용 등 중소형 아파트 가격 하락에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요? 반대로 그 입주 물량이 전무하다 한들 그 가격 상승에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요?

2009년 부산 부동산 1차 상승기 때처럼 소수 지도 지역, 주도 주택이 급등하면 대다수 비준도 지역, 비준도 주택은 상대적으로 싸게 보여 동반하여 상승할 수도 있고, 양극화, 차별화 심화로, 2014년 하반기의 2차 상승기 때처럼 그 동반 상승 여력조차 미미해질 수도 있습니다. 그런 비주도 지역, 비주도 주택들은 부동산 침체기에는 더 빨리 더 많이 내리면서도...

그럼에도 보다 종합, 입체적, 보다 구체, 세부적 분석 없이 한꺼번에 대충,뭉뚱거린 채, 지난 2년간 개언론, 개티즌, 개전문가들은 지난 입주 물량과 비교하며 매년 2만 5천여 가구 등 부산 아파트 입주 물량 폭탄 지속, 심지어 2018년 아파트 분양 예정 물량 5만, 2019년 분양 예정 물량 4만 수천 가구 등 부정확, 혹은 과장된 내용을 마치 정확한 팩트인 양 쏟아 내고 있었지요?

그들의 주장이 팩트라면 부산 부동산 시장은 올해는 물론 2023년까지 한 해 4~5만 가구 입주 물량 폭탄만으로 침체를 지속할 가능성이 아주 높겠지요? 그러나 2023년 전후에 부산 집값은 크게 상승하게 될 가능성이 오히려 더 높습니다. 조정 지역 해제 등이 있다면 2020년, 2021년에도 크게 상승할 수도 있습니다. 

작년 대연동 입주 물량 홍수로 대연동은 물론 부산 부동산 시장은 폭락한다는 등등의 주장들은 무시하더라도, 외곽, 비선호 지역의 듣보 지방 건설업체가 탐욕 고가 분양, 혹은 나 홀로, 수십 가구 소형 아파트들의 물량들이 대다수인 부산시 주택 재고, 미분양 물량 주장도 마찬가지고요.

부산에서 팩트로서 2018년, 2019년 실재 분양된 아파트 물량과 상기의 주장 간 차이가 심하게 날 것입니다. 과거 자료 현재 자료 간 기준, 잣대가 다른 것도 마찬가지입니다. 예를 들어, 과거 부산시 아파트 공급 물량, 미분양 물량 자료는 최근의 자료들과 달리 주로 중형 단지 이상의 아파트 물량에 관한 자료이기에 현재의 자료들도 동일한 기준으로 한다면 이 또한 차이가 많을 것이란 말입니다.

이하, 각종 차별화 현상, 지역적 공급 감소 등 결론 중 일부, 추가적인 중간 결론이 나갑니다. 부산시 부동산 시장은 앞으로 지금까지 팽배해 있는 부정적, 비관적 심리를 극복하고 시장 원리에 따라 가격 경쟁력이 있고 또 유효 수요가 보다 풍부하며 단기, 중장기적으로 공급이 부족한 지역부터 차츰 회복, 활성화될 것임다.

그 이유, 근거 중 하나로, 모두 개이버등 각종 부동산 자료들을 함 살펴보세요. 부산 부동산 시장을 주도해야 할 해운대, 수영, 동래구조차 죽을 쑤고 있을 정도로 작금의 부산 부동산 시장 중기적 침체기인데, 그럼에도 불구하고 상기한 인적, 지역적, 물건별 차별화 현상과 소지 역적 공급 감소 등 중간 결론을 이유로, 최근 집값, 전 월세값 동시 반등을 시도하고 있는 부산시의 소지 역도 더러 눈에 띄고 있습니다.

예를 들어, 최근 회복세를 보이고 있는 장전 래미안 등 물론 장전동 부동산 시장의 흐름은 인근 동래, 연제구와 달리 나쁘지 않습니다. 대연 캐슬 레전드, 뷰 힐스, 파크푸르지오 등 대연동 부동산 시장의 흐름은 더욱 좋아 보입니다. 부산 부동산 시장 회복에 마중물 역할을 충분할 정도로...

용호동 W를 포함, 단기 대량 입주 물량 부담에도 불구하고 작년 초 최저가에 비해 작년 하반기부터 지금까지 흐름이 좋은 대연동의 집값, 특히 작년 여름부터 급반등했던 전월세 가격은 더욱 눈에 띕니다. 이상, 상기한 대언론 등은 더 이상 올해 여름, 늦어도 올가을부터 회복, 활성화의 먼 길을 떠나야 할 부산 부동산 시장을 비이성적, 부정확, 과장된 내용으로 부산 부동산 관련 여론, 심리를 호도해선 안될 것임다. 물론, 팩트에 기반을 둔 이성적 비관론은 다양성 존중, 표현의 자유에 해당합니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 20일 부동산 단신 3.

이 밖에 부산 서금사A구역(롯데건설·8103억원), 서울 한남2구역(대우건설·7909억원), 서울 흑석2구역(삼성물산·6762억원), 부산 부곡2구역(GS건설·6438억원), 서울 불광5구역(GS건설·6290억원) 등도 5000억원이 넘는 대형 재개발사업이다. 포스코건설과 현대엔지니어링, 코오롱글로벌 컨소시엄이 수주한 창원 성원토월그랜드타운 리모델링은 공사비만 약 2조3600억원이다. 포스코건설이 수주한 수원 영통구 벽적골 주공8단지는 5249억원이다.

내년에도 한남5구역 등 한남뉴타운 재개발사업도 잇달아 시공사를 선정할 예정이다. 서울 노원구 월계동 ‘미륭·미성·삼호3차’(월계시영·3930가구)에 이어 강북 재건축 추진 단지 중 두 번째로 규모가 큰 마포구 성산시영 정비계획 및 정비구역 지정안을 주민들에게 공개하는 공람 절차를 진행 중이다.

서울 강동구 '올림픽파크 포레온' 역시 전용 84㎡ 분양가가 최고 13억원으로 작년 9월 분양한 'e편한세상 강일 어반브릿지' 전용 84㎡(최고 8억원)에 비해 약 5억원 비싸다. 도봉구 '쌍문역 시티프라디움'은 전용 68㎡ 분양가가 6억9000만원이었는데, 올해 1월 분양한 인근 강북구 '북서울자이 폴라리스'는 전용 59㎡가 7억6500만원에 달했다.

올해 청약자, 그나마 싼 '분상제'로 몰려...서울시 영등포구 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’는 1순위 평균 199.7대 1의 경쟁률로 1위를 차지했다. 세종, 부산, 대전시 민간참여 공공분양 ‘엘리프세종6-3’(164.0대 1), ‘강서자이 에코델타’(114.8대 1), ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’(99.2대 1) 등 3곳도 높은 경쟁률을 기록했다.

2021년 12월 20일 부동산 단신 3.

강남 래미안 대치팰리스 92㎡의 경우 이달 초 33억원, 이전 거래 대비 4억원이 오른 신고가로 거래됐다. 종전 27억원의 서초구 신동아아파트 1차 132㎡도 이달 초 3억원 가까이 올랐다. 송파구 잠실 엘스아파트 전용면적 84.8㎡는 지난 10월 27억원에 거래돼 열흘 전 신고가(26억원)를 넘어섰다. 잠실 리센츠 전용면적 84㎡(22층)도 10월 26억2000만원에 최고가로 거래됐다. 트리지움 전용면적 84㎡(18층)는 지난 9월 24억5000만원에 거래됐다.

멀티 역세권 오피스텔... 충남 아산시 배방읍 '힐스테이트 천안아산역 퍼스트'는 평균 87.4대 1, 부산 연제구 연산동 '시청역 동원시티비스타'도 35.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 용산구 한강로1가 '대우 용산 월드마크' 전용 86㎡의 현재(12월) 평균 매매가격은 11억 2,250만원이고 영등포구 '여의도자이' 전용 83㎡의 현재(12월) 평균 매매가격은 10억 9500만원이다. 충남 천안아산역 '천안불당시티프라디움3차' 전용 84㎡의 현재(12월) 매매가격은 4억 5,000만원이다.

반포한강공원과 한강 조망권의 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 45억원에 매매계약이 체결됐다. 송도센트럴파크와 랜드마크씨티3 호수변공원의 인천시 '송도더샵퍼스트파크'(전용 84.9㎡ 14억7000만원, 광교호수공원과 일산호수공원 인접 수원시 '광교 중흥S클래스'(18억원), 고양시 '킨텍스원시티1블럭'(17억원)에 거래됐다. 부산시민공원 인접 '삼한골든뷰 센트럴파크'는 부산시 부산진구에서 유일하게 10억원(전용 84㎡) 넘는 가격에 거래됐다.

용지호수공원 인근 경남 창원시 '용지더샵레이크파크'는 창원시 최고가 아파트다. 대규모공원 주변 경기도 화성 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'는 1순위 평균 809.1대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 공세권, 경기도 부천시 '힐스테이트 소사역', 대구시 달서구 '달서 롯데캐슬 센트럴스카이, 광주 광산구 '라펜트힐', 충남 천안시 동남구 삼룡동 일원 '호반써밋 포레센트', 경북 경산시 경산 펜타힐즈 푸르지오 2차, 경주시 ‘신경주 반도유보라 아이비파크’를 분양한다.

2020년 12월 20일 부동산 단신 3.

지난 17일 강남구 압구정 신현대12차의 전용면적 170㎡도 신고가인 42억원(8층)에 손바뀜했다. 같은 면적 1층이 10월 29일 39억5000만원에 거래됐는데 두 달 새 2억5000만원이 올랐다. 서초구에서도 반포동 아크로리버파크 154.97㎡가 지난 8일 54억원(25층)에 계약서를 썼다. 송파구 잠실동 엘스 119㎡는 지난달 28일 최고가인 29억5000만원에 거래됐는데, 직전 6월 거래건보다 3억원 뛴 가격이다.

1억6200만원에 팔린 260만원짜리 폐가…성남 금토동에 무슨 일....올해 가장 응찰자 수가 많았던 아파트 경매 매물은 전북 전주시 덕진구 송천동2가 '에코시티더샵' 매물로 119명이 응찰했다. 감정가 3억2500만원짜리 아파트는 3억8375만원에 낙찰됐다. 단일 매물 응찰자 수가 100명을 넘은 것은 2018년 7월 경매가 진행된 용산구 후암동 단독주택(105명) 이후 처음이었다.

두 번째로 경매 응찰자가 많은 매물은 지난 5월 경매를 진행한 인천 연수구 연수주공3차로 92명이 응찰했다. 인천 남동구 구월동 롯데캐슬골드 경매 매물엔 88명이 몰려 세 번째로 높은 응찰자를 기록했다. 이어 김포시 장기동 한강센트럴자이(81명) 부산 해운대구 동부올림픽타운(80명) 충북 청주시 오송읍 모아미래도(78명) 부산 강서구 영어도시퀸덤1차에디스타운(78명) 등이 응찰자가 많은 단지 순위권에 이름을 올렸다.

"마포 84㎡도 20억 시대"…마포프레스티지자이 신고가... 21일 중개업계에 따르면 지난 19일 서울 마포구 염리동 마포프레스티지자이 84㎡ 입주권이 20억원에 거래됐다. 아직 국토교통부 실거래가공개시스템에 등록되지 않았지만 지난달 14일 18억5000만원에 손바뀜된 이후 한 달 새 1억5000만원 올랐다. 마포구 일대에서 84㎡ 아파트 실거래가가 20억원이 넘은 것은 이번이 처음이다. 강남 3구를 제외한 비(非)강남권 전체로도 성동구 성수동 트리마제, 동작구 흑석동 아크로리버하임에 이은 세 번째 사례다.

마포프레스티지자이는 아현뉴타운 염리3구역을 재개발한 단지로 총 1694가구 규모다. 현재 강북권에서는 용산구 이촌동 한가람, 마포구 현석동 래미안 웰스트림, 성동구 옥수동 래미안 옥수 리버젠, 종로구 평동 경희궁자이 등의 실거래가가 20억원에 근접한 상태다.

"집값 1억도 안되는데"…투기과열지구 창원의 눈물... 감계힐스테이트 1차(1082가구) 전용 84㎡는 지난 10일 3억5000만원에 매매됐다. 지난 6월만해도 2억5000만원대였다가 6개월만에 1억원이 올랐다. 창원 시내의 집값과 전셋값이 오르면서 외곽으로 밀려난 수요가 몰리더니 단기간에 급등한 것이다. 지역 주민들의 입장에서 보면 '이제 간신히 오른' 수준이다. 2015년 매매가는 3억3000만~3억4500만원 정도였지만, 2016년 하반기부터 급격히 집값이 빠졌다. 지난해 3월에는 2억3600만원까지 하락하면서 분양가를 비롯해 최고가 보다도 밑돌았다.

올해 동읍에서 거래된 아파트 최고가는 송정리 동부산훼미리 2차(전용 124㎡)로 지난 10월 1억4200만원에 매매됐다. 1998년 지어진 148가구의 작은 단지다. 동읍 일대는 낙동강과 주남저수지를 끼고 있는 인구 2만명 정도의 지역이다. 1억원을 넘는 아파트는 손에 꼽을 정도다. 2017년 12월 읍내 창원한양립스더퍼스트(515가구)가 지역주택조합으로 공급됐는데, 장기미분양인 상태다.

투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 청약경쟁률이 높거나 가격 상승 우려가 있는 지역을 지정한다. 의창구 용호동, 중동, 대원동 일대의 새 아파트들은 최근 집값이 급등했다. 용지더샵레이크파크의 경우 전용 84㎡매매가가 지난달 10억원을 돌파했다. 2~3개월 새 적게는 1억원 많게는 2억~3억원 가량 집값이 뛰었다.