부동산 법률은 일반인들도 기본 개념에 대하여 알아두시면 부동산 투자에 많이 도움이 되실거라고 생각이 됩니다. 상세한 절차는 추후 법무사를 고용하시면 되니 기본 큰 틀만 알고 계시면 각 상황에 맞추어 본인이 발빠르게 움직이실수 있으니 세부절차 보다는 큰 개념과 활용 방안에 대하여만 이해를 하시는 것도 향후 큰 도움이 될 것입니다.
부동산관련 권리행사 및 보호를 하는 수단은 가압류/근저당/저당/가등기/가처분 등 이 있습니다. 이 용어에 대한 개념을 인지를 하시고 여러분 상황에 맞는 수단을 활용을 하시면 살아가시는 데 한번쯤은 도움이 되지 않으실까 생각이 됩니다.
가처분/가압류에 대한 내용은 이전 글에서 소개를 해드렸습니다.
이번은 가등기에 대한 소개입니다.
우선 가등기에 대한 부동산 일반 용어 설명 내용입니다.
가등기는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다. 이는 본등기의 순위를 미리 보전해 두는 효력을 가진다. 본등기란 등기의 본래효력을 완전히 발생시키는 등기로 종국등기라고도 한다.
가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급된다(순위보전의 효력). 그러나 물권변동의 시기가 가등기 시까지 소급하는 것은 아니며, 어디까지나 본등기를 할 때 비로소 물권변동의 효력이 생긴다. 즉, 가등기에 기해 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 일체의 처분행위에 의해 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우, 모두 실효되거나 후순위가 되는 것이다.
한편, 가등기에는 채권의 보전을 목적으로 한 가등기도 있는데, 이를 담보 가등기라고 한다. 이는 저당권과 비슷한 성격을 가진다. 이 담보 가등기는 채권 담보의 목적을 위해 가등기의 형식을 이용한 것으로 일반가등기가 본등기의 순위확보적 효력만 가져 가등기 자체만으로는 물권 변동의 효력이 생기지 않는 반면, 이 담보 가등기는 담보권에 준하는 실체법적 효력을 가진다는 점에서 가등기와 구별된다.
한편, 가등기의 효력은 등기부상에 기재된 형식이 아닌 설정 목적에 의해 결정된다. 예를 들어 순위보전 가등기의 형식으로 등기부에 기재되어 있다 할지라도 그 실질 내용이 담보 목적의 가등기면 담보 가등기로 인정되는 것이다.
1. 이해가 더 쉽도록 풀이해서 설명을 드리겠습니다.
등기란 등기필증(옛날에는 집문서라고 했지요 ^^)에 소유권에 대한 내용을 명시하여 제3자 등 누가 보더라도 소유권 및 기타 채무에 대한 내용을 볼 수 있도록 만든 서류입니다.
가등기란 정식으로 소유권에 대한 이전등기를 하지 않고 임시로 등기를 한다는 내용입니다.
위에서 처럼 가등기는 소유권이전청구권가등기 와 담보가등기 두가지가 있습니다.
2. 가등기 종류
1)소유권이전청구권가등기: 실제로 매매계약이나 매매예약을 한 후 부동산 이전을 목표를 하고 있으나, 잔금후 여러 이유 (세금 문제나 기타 )로 등기의 일정을 뒤로 미루어야 하는 경우 취득자의 안전을 위하여 가등기를 하는 것입니다.
2)담보가등기: 부동산 소유권이전이 목적이 아니고, 금전을 대여하고 담보의 형식으로 (근저당과 같은 효과) 가등기를 하는 것입니다.
3) 등기상 위 두가지는 구분하기는 불가능합니다. 구분은 경매시 배당신청을 하느냐 하지 않느냐로 판단을 합니다.
3. 가등기의 장점
1) 근저당은 경매라는 절차를 걸쳐서 채무를 변제를 받아야하나 담보가등기는 소유권을 이전을 빠른 시일내에 받을 수 있습니다. 이 경우 담보로 된 부동산이 이전을 받을 만한 가치가 있을 경우에 해당이 되겠지요.
4. 가등기 비용 및 절차
1) 비용은 등록면허세: 0.2% + 교육세 (면허세의 20%) 입니다.
2) 절차는 현실적으로 법무사에 가서 가등기 하시면 가장 좋습니다.
3) 필요서류는 아래 예로 올렸습니다.
5. 경매시 등기부 등본에 있는 가등기는?
1) 가등기는 배당신청을 해야 함으로 거의 모두 소멸한다고 보시면 됩니다.
2) 만약 가등기를 가지고 있는 사람이 배당신청을 하지 않았다면 등기상 다른 근저당/가압류/압류등 보다 날짜가 앞서는 지 확인을 하셔야 하고, 만약 가등기 날짜가 가장 앞선다면 이 가등기권자는 소유권을 가져가려고 한다고 판단하시면 되고, 이 경매는 참여를 하시면 안됩니다.