오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 13-4.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.14.

맑은 햇살.

​4.

어휴 지겨운 거...

결론의 근거 중 하나로, 전월세 가격의 추세, 거래량 분석 등이 남아 있지만 귀찮아 생략하니, 모두 각자 알아서 열고, 분석, 검토하던 말던 알아서들 하시고... 결론 후 이만 과제를 마치고 떠납니다.

아무리 하찮고 소소하더라도 이번 과제인 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 결론에 반하거나 방해하면 누구든 상응한 대가를 지불 받게 될 것입니다. 특히 경제, 부동산 영역에서 죄 많은 정치권과 문재인 정부여당, 관료들은 물론, 중앙은 물론 지방 정부를 포함하여 차기 정부여당, 관료 등도 더욱 잘 새겨들어야 할 것입니다.

마지막 결론입니다. 낙후된 전국 부동산 시장의 회복, 활성화를 더욱 촉진, 자극할 시범 케이스 지방 부산 부동산 시장은 여태 제시하였던 수요, 공급 요소 등 시장 원리로 올해부터 10년, 15년 이상 초장기적으로 때로는 몇 년 쉬어가면서 대세 상승의 머나먼 길을 떠나게 될 것입니다.

즉, 앞서 언급한 강정처럼, 만약 2024년 이후 공급 측 요소인 입주 예정 물량이 단기간에 집중하게 되면 앱터 서비스 이전의 과제와 동일하게 부산 부동산 시장은 그 4차, 혹은 있을지 없을 지 모르지만 5차 상승기까지 잠시 쉬었다 갈 수도 있을 것입니다.

도시 및 주거 환경의 천지개벽, 인구, 일자리 증가 등 수요 측 요인들 외 공급 측 요인만으로도 부산시 부동산 시장 전체의 흐름, 시장 활성화 기간과 정도는 시범 케이스 소지역 중 하나인 남천, 대연동과 많이 유사해질 것입니다.

모두 선행 지표로서 대연동 부동산 시장의 초장기적인 흐름을 잘 살펴보세요.

주변 지역과 무관하게 오직 대연동 하나만 고려하면 대연동의 아파트 공급은 올해 4월 대연자이를 끝으로, 대연 4구역 재건축, 대연 4구역 재개발 아파트 2500여 가구가 입주하기 전까지 입주물량 공백 상태가 2023년 전후까지 4년여간 지속될 것입니다.

남천동은 올해 남천 어울림 입주 후 삼익 타워, 남천 2구역 포스코 2000여가구가 입주할 2022년 무렵까지 남천동의 입주물량공백 상태는 3여 년간 계속될 것입니다. 대연 비치와 마주한, 사실상 대연동 권역인 용호동 W를 포함하여 지난 대연동 입주물량 8000여 가구에 비교하면 그 2500, 2000가구는 잠시 스쳐 지나는 가랑비에 불과할 것입니다.

더군다나 부산 부동산 침체기에 대연동의 8000여 가구의 입주에도 불구하고 집값, 전 월세값이 바닥 찍고 반등했던 것을 고려하면, 부산 핵심 요지에 속하는 삼익 타워, 대연 비치 등 적은 물량이 입주할 무렵 남천, 대연동의 집값은 오히려 더 크게 상승할 가능성이 더 높을 것입니다. 선반영, 미리, 앞서 2020~2022년에 상승할 수 있구요.

그 이후로도 대연동은 대연 4구역과 8구역 재개발, 기타 자잘한 대연 반도 보라, 오양 양지 재건축을 끝으로 대연동의 입주 물량 공백 상태는 영구적으로 계속될 것입니다. 남천동은 삼익비치와 협진태양, 우성 보라, 남천 반도 보라 등 군소 재건축이 완료된 후 남천동의 입주 물량 공백 상태도 영구적이 될 것입니다.

부산지역 전체도 남천, 대연동과 마찬가지로 부산시 도시 및 주거환경개선 과제가 마무리되는 2030년 전후에는 대우마리나 재건축 등 극소수 물량을 제외하고 입주물량 공백 상태가 영구히 계속될 것입니다. 즉, 도시 및 주거 환경의 천지개벽적 완성 후, 입지는 불변이고 모두 선호하는 입지의 공급량은 더 늘릴 수도 없기 때문입니다.

모두 거의 수직에 가까운 공급곡선과 결부된 수요곡선의 가격 탄력성을 상상해 보세요. 아직 살 날이 많은 2030 등 젊은 세대는 인구, 일자리가 많이 늘어나게 되고 도시 및 주거 환경이 천지개벽하는 지방, 지역에 가족과 더불어 편안하게 살아갈 집 한 채 사서 묻어뒀다 생각하고 잊고 지내세요.

10년, 20년 후 저절로 늘어나게 될 실물 자산은 생계비, 노후 대책 비용 마련에도 상당히 도움 될 것입니다. 주식과 마찬가지로 주택의 투자 수익도 통상 탐욕에 반비례하는데, 주택은 주식의 단기 매매, 자칭 전문가들에 의존하여 손실폭 늘리기, 그들의 설거지 등등 외에도 높은 취득 비용, 양도 비용이 투자 수익 감소에 추가됩니다.

하략.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 22일 부동산 단신 1.

“가격 낮춘 급매만 팔려요”…서울 강동은 암사동 프라이어팰리스·고덕동 고덕래미안힐스테이트 등이 2000만~5000만원 내렸다. 광진은 광장동 광장현대3단지·청구가 1000만~5000만원 하락했다. 강남은 개포동 디에이치아너힐즈, 대치동 선경1·2차, 래미안대치팰리스1단지 등의 대형 면적이 5000만원 이상 하향 조정됐다. 송파는 가락동 헬리오시티·잠실동 우성1~4차 등 대단지가 1000만~3000만원 내렸다.

경기 평촌은 관양동 공작부영·호계동 무궁화경남 등이 500만~1750만원 내렸다. 분당은 서현동 시범삼성·한신, 시범한양 등이 500만~1500만원 하향 조정됐다. 중동은 중동 연화대원·연화쌍용이 1000만~1250만원 떨어졌다. 동탄은 반송동 시범한빛KCC스위첸·시범한빛한화꿈에그린이 1000만원 정도 하락했다.

수원은 영통동 벽적골주공9단지·신나무실주공5단지·조원동 광교산스위첸이 500만~2500만원 하락했다. 용인은 신봉동 신봉자이2차·언남동 장미마을삼성래미안2차가 1000만~3000만원 떨어졌다. 김포는 걸포동 한강메트로자이1단지·장기동 청송현대홈타운3단지가 250만~1000만원 하향 조정됐다. 한편, 강남구 압구정동 한양1차 전용면적 121㎡ 호가는 46억원에서 39억원으로 하향 조정됐고, 현대6차 전용면적 144㎡도 46억5000만원에 거래되며 3.3㎡당 1억원대가 무너졌다.

서울 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 전용면적 82.6㎡는 지난해 11월 신고가 32억 원에서 이달 3일 22억 7600만 원에 거래됐다. ‘잠실 일대 5대장’ 엘리트레파(엘스·리센츠·트리마제·레이크팰리스·파크리오)에서 실거래가 7억 원 이상 급락한 사례도 잇따르고 있다. 신천동 ‘파크리오’ 84.8㎡은 지난해 9월 역대 가장 비싼 25억 1000만 원(33층)에 거래됐지만 이달 10일에는 이보다 8억 1000만 원 떨어진 17억 원에 새로 계약서를 썼다.

2021년 12월 22일 부동산 단신 1.

식지 않은 '똘똘한 한 채' 인기로, 1년여 만에 26억 '껑충'…서초구 반포동 ‘반포자이’(3410가구) 전용 244.9㎡(22층)는 지난달 18일 직전 최고가보다 26억8000만원72억8000만원에, 서초구 반포동 ‘아크로 리버파크’ 전용 129.9㎡는 지난달 6일 60억2000만원에, 강남구 대치동 ‘한보미도맨션 1차’ 전용 128㎡는 지난달 8일 41억4000만원에 강남구 도곡동 ‘타워팰리스 1차’ 전용 244.6㎡는 지난달 29일 62억2000만원에 신고가를 경신했다.

서초구 반포동 반포써밋(2억9026만원), 아크로리버파크(2억4231만원), 강남구 개포동 디에이치아너힐즈(2억5538만원) 등은 평균 매도호가가 2억원 이상 올랐다. 28억원의 신고가를 찍은 용산구 이촌동 한강맨션 전용면적 89㎡는 현재 호가가 31억원에 형성돼 있다. 강남 래미안 대치팰리스 92㎡의 경우 이달 초 33억원, 이전 거래 대비 4억원이 오른 신고가로 거래됐다. 종전 27억원의 서초구 신동아아파트 1차 132㎡도 이달 초 3억원 가까이 올랐다.

송파구 잠실동 ‘아시아선수촌아파트’ 전용 151㎡도 최고가보다 6억4000만원 오른 42억원에, 강남구 압구정 한양 151㎡도 최고가보다 11억 오른 40.5억에 거래됐다. 한편, 서울 시민의 휴식 공간인 서울숲을 끼고 갤러리아포레, 아크로서울포레스트, 트리마제 등이 조성되면서 이 성수동은 고급 주택 지역이 됐다. 성수전략정비구역 재개발로 서울숲 인근 강변건영아파트는 올 들어 20억5000만원에, 그 바로 옆 한진타운은 84㎡ 기준으로 17억 5000만원에 거래됐다.

전세시장도 거래절벽…대치동 은마아파트의 경우 전세 매물이 439건으로 1년 전 30건과 비교해 1363.3% 폭증했고 은마아파트 전용 84㎡의 경우 지난 7월 11억5000만원에 계약돼 최고가를 찍은 후 현재 7억5000만원짜리 매물도 나오고 있다. 서초구 반포자이(30→304건), 송파구 잠실주공5단지(24→153건) 등 강남 주요 단지의 전세 매물도 크게 늘었다. 목동신시가지 12단지는 1년 전과 비교해 매물 증가율이 76.1%(21→37건), 10단지는 58.3%(24→38건)로 매물이 쌓이는 중이다.

서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡의 2년 전 전세 가격은 8억9000만원 수준이었는데 최근 시세는 14억원 수준이다. 서울 서초구 반포동의 래미안퍼스티지 전용면적 59㎡는 11억~12억원선에 거래됐는데 최근엔 17~18억원에 나오고 있다.

서울 강북구 미아동 ‘북서울자이 폴라리스’, 경기도 안양시 ‘안양역 퍼스트 줌시티’, 부산 동래구 온천4구역 재개발 '래미안 포레스티지', 인천 연수구 ‘더샵송도아크베이’, 검단신도시 'e편한세상 검단 어반센트로, 대구 동구 ‘동대구역센텀화성파크드림’, 경남 양산시 더샵남양산센텀포레를 분양할 예정이다. 한편, 과거 타워팰리스와 한남더힐 나인원 한남처럼, 가격’보다 ‘품질’이 우선시되는 ‘하이엔드’ 상품이 부동산 시장에서 주목받고 있다.

강남구 ‘카이튼 대치’, 서초구 ‘르 니드’와 ‘더 그로우 서초’, 용산구 브라이튼 한남, 등 하이엔드 상품은 탑층의 변신, 프라이빗 커뮤니티 등을 조성.한다. 분양가 최고 31억8040만원, 청약 통장 10만8392건, 평균 경쟁률 455.4대 1을 기록한 부산 해운대 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’의 웃돈은 1000만원~6000만원이다. 그러나 '생활형 숙박시설'이기에 서울 양천구 '신길 AK 푸르지오'(12만명), 경기 과천시 '힐스테이트 과천청사역'(12만명)에서의 분위기와는 다르다.

경기 시흥시 은계 공공주택지구 힐스테이트 시흥대야역’, 평택시 고덕국제화계획지구 ‘평택 고덕 트라반트 푸르지오 시티’를 분양 중이다. 경기 고양 ‘고양 화정 루미니’ 오피스텔은 242실 모집에 7390건, 경기 광명시 ‘스위첸’ 브랜드 오피스텔인 ‘광명 퍼스트 스위첸’은 275실 모집에 1만92건, 경북 경산시 ‘경산아이파크’도 744가구 모집에 5219건의 청약 신청이 몰렸다. 인천 청라지구 ‘청라 한양수자인 디에스틴과 충북 청주시 ‘힐스테이트 청주 센트럴’이 와판됐다.

2020년 12월 22일 부동산 단신 1.

현대건설, 올해 정비사업 수주 4조7300억원 돌파…역대 최고치...이는 2017년 현대건설이 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 등으로 기록한 연간 수주액 4조6467억원을 3년 만에 뛰어넘은 것이다. 현대건설은 지난 19일 공사비 3400억원 규모의 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 현대성우8단지 리모델링 사업을 포스코건설과 함께 수주했다고 21일 밝혔다.

2015년 4월에는 기존 주택 브랜드 '힐스테이트'에 이어 프리미엄 아파트 브랜드 '디에이치(THE H)'를 공식 론칭하고, '디에이치 아너힐즈', '디에이치 라클라스', '디에이치 자이개포' 등 잇단 강남권 재건축 수주에 성공했다. 특히 2017년 당시 최대 규모 재건축사업인 '반포주공1단지(1·2·4주구, 반포 디에이치 클래스트)'를 경쟁 끝에 품었으며, 현대건설은 올해 들어 지난 3월 서울 용산구 신용산북측2구역(3036억원), 부산 범천1-1구역(4160억원) 등의 정비사업을 수주했다. 지난 6월에는 공사비 약 1조9000억원 규모의 용산구 한남3구역 재개발 사업을 따냈다.

'자이' 하면~ 친환경!...GS건설은 20년 전부터 아파트를 건설할 때 친환경 가치를 담아왔다. 2000년대 초부터 환경을 고려한 아이템을 개발해 '자이' 아파트에 적용했다. 2006년 준공한 잠실 '레이크 팰리스'가 대표적이다. 레이크 팰리스는 단지의 입체 산책로 '스카이 워크'로 굿디자인(Good Design)전에서 우수상을 받았다. 단지 전체 조경은 2008년 서울시 환경상 대상을 수상했다. '양주 자이'의 '여울마당'도 2007년 세계조경가 협회(IFLA)에서 대상을 차지했다. '일산 자이'는 2011년 조경관리부문, 2012년 조경계획부문에서 각각 상을 받았다. '미사 강변 센트럴자이'는 2019년 우수상을 수상했다.

우미건설, 내년 수도권 공략… 과천·파주 등 6977가구 공급...우미건설이 내년 전국에서 13개단지, 총 9814가구를 공급한다고 21일 밝혔다. 이 중 수도권 물량만 전체의 71%인 6977가구로 수도권을 본격 공략할 방침이다. △화성 태안3지구 B-1블록과 B-2블록에서 2개 단지 1300가구를 시작으로 △양주 옥정신도시 A-1블록 2049가구 △과천지식정보타운 S-8블록 659가구 등을 선보인다. △인천 검단신도시에서도 AA8블록, AB1블록, AB17블록 등 3개 단지 2123가구를 공급한다.

눈여겨볼 단지는 파주 운정3지구 A15블록에 들어서는 공공지원 민간임대주택 ‘파주 운정 우미린’이다. 신동아건설과 민간참여사업으로 손을 잡고 659가구를 공급하는 과천지식정보타운 S-8블록도 관심이 높을 전망이다. 이 단지는 전용면적 46·55·84㎡로 구성된다. 지방에서는 △전남 무안 오룡지구 43블록과 44블록에서 총 1057가구 △신진주 역세권 B1블록 828가구 △대구 달서구 월암동 일원에 401가구 등을 선보인다.

워라밸 바람 불자, 직주근접 아파트 인기 '고공행진'...워라밸의 영향은 부동산시장에도 나타났다. 출근 전 시간과 퇴근 후 나만의 시간에 대한 중요성이 커지자 직주근접 단지에 대한 수요자들의 관심이 커지고 있다.

국토교통부 실거래가에 따르면 경기도 수원시 영통구 원천동 일대에 위치한 '광교호반베르디움(2014년6월 입주)'의 전용 84㎡타입은 지난달 11억원(26층)에 매매 거래가 이뤄졌다. 동일평형 매물이 지난해 12월 9억1천만원(27층)에 매매 거래된 것과 비교해 1억9천만원이 상승했다. 경기도 성남시 분당구 삼평동 일대에 위치한 '봇들1단지판교신미주(2009년2월 입주)' 전용 82㎡타입은 지난달 15억5천만원(6층)에 매매 거래됐으며, 이는 동일평형 동일 층 매물이 지난 6월 12억3천300만원에 거래된 것에 비해 3억1천700만원이 상승한 가격이다.

이에 직주근접이 가능한 주거 단지가 분양시장에서 높은 관심을 받고 있다. GS건설은 내달 경기도 평택시 영신도시개발지구 A3블록에서 '평택지제역자이'를 분양할 예정이다. 현대엔지니어링은 이달 대구광역시 달서구 감삼동 일대에서 주거복합단지 '힐스테이트 감삼 센트럴'을 분양할 예정이다. 현대엔지니어링은 서울 구로구 신도림동 일대에서 주거용 오피스텔 '힐스테이트 신도림역 센트럴'도 분양 중이다.