<P>안녕하세요</P>
<P>전세를 주고 있는 집이 있습니다. 계약 만료 3개월전 싯점인데도 세입자로부터 연락이 없어 문의합니다.</P>
<P> </P>
<P>1. 전세 만료 3개월 전 싯점에 1번째 유선통화시 세입자가 연락준다고했으나 연락이 없어, 2번째 역시 문자에 대한 답이 없습니다. </P>
<P> 이 경우 세입자의 무응답을 연장거부로 간주가 가능한지요?</P>
<P> 가. 연장 거부 간주 가능</P>
<P> 나. 연장 거부 간주 불가능 - 확답을 받아야함.</P>
<P> 다. 기타 (협의) </P>
<P> 라. ???</P>
<P> </P>
<P>2. 임대인이 다음 전세를 위해 3개월간의 전세 공고 기간중에 세입자의 최소한의 의무는 무엇이 있는지요? </P>
<P> 가. 집을 깨끗이 청소하고 예비 세입자가 방문하고자 할 때 문을 열어준다. (방문시간 협의후)</P>
<P> 나. 키 또는 비밀번호를 공인중개사에게 알려준다.</P>
<P> 다. 사생활 침해 이므로 집을 절대 보여 주지 않는다.</P>
<P> 라. 기타 ??? </P>
<P> </P>
<P>3. 전세금 반환은 언제 인가요? (협의가 우선이겠지만)</P>
<P> 가. 계약 만료일 밤 12시 이전까지 </P>
<P> 나. 세입자의 이사 당일 (키 인수후 - 전자키인데 의미가 있을지) </P>
<P> 다. 세입자의 이사 하루전 </P>
<P> 라. 세입자의 이사 하루후</P>
<P> 마. 기타</P>
<P> </P>
<P>4. (후속 세입자가 없을 경우) 전세반환금 마련 방법은 ?</P>
<P> 가. 아파트 담보 대출 </P>
<P> 나. 기타 알아서 대출</P>
<P> 다. 전세입자와 협의 한다. </P>
<P> 라. 후속세입자 올때까지 기다려 달라고 한다. </P>
<P> 마. 기타</P>
<P> </P>
<P>임대차 보호법을 읽어 보는것이 최선이겠지만,,문의가 빠를것 같아서..ㅎㅎ</P>
<P>원활한 전세금 반환 및 새로운 전세를 위해 필요한 조언 주시면 감사하겠습니다. </P>
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첫댓글1. 일단 세입자가 응답이 없는 것으로 보아 묵시적 갱신을 하기를 원하는 것 같네요. 2. 부동산에 기존 세입자의 전화번호를 가르쳐 주고 집을 보게 해 줍니다. 3.전세금 반환은 협의로 이루어지면 좋지만 대부분 이사를 하는 날 지불하면 가장 무난할 듯 하네요. 4.기존 세입자와 협의를 하는게 가장 무난할 듯 하네요. 새로운 세입자가 나타나면 가장 좋을 듯 하지만요. 암튼 잘 해결하시길 바랍니다. 요즘 전세는 귀하니 새로운 세입자 구하는 건 어렵지 않을 듯 싶네요
양쪽 어느 곳에서 액션이 없으면 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 물론 집주인께서 세입자에게 연락을 하시고 부동산에 전세물건을 내어 놓는 행위로 집주인의 의사를 확인할 수 있는 증거가 되겠지만... 집주인께서는 세입자를 내 보내시기를 원하시는 건지요? 그렇다면 1차적으로 세입자가 반응이 없을 경우에는 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다. 향후 법적 분쟁시 내용증명이 가장 효과적인 증거수단으로 이용되오니 집주인께서 요구하시는 사항을 정리하셔서 내용증명을 보내시기 바랍니다.
1번은 내용증명으로 해결하시고 2번은 법으로 규정한 의무는 없는 것을 알고 있고 당연히 세입자가 만료 후 돈 받아나가려면 협조를 해야 하는데 몰상식한 세입자들이 있습니다. 이런 경우는 집주인의 피해를 객관적으로 증명할 수 있는 자료로 배상청구를 할 수 있겠으나 실제적으로는 거의 어렵겠죠...그래서 다툼없이 서로 잘 협의하는게 가장 좋은 것 같습니다. 3번은 당연히 계약만료일이 반환시기이나 이사날짜를 반환일자에 맞추기 힘드니 협의하여 이사날짜에 하는 것이 관례인것으로 알고 있습니다. 4번은 대부분 세입자와 협의해 나가고 들어오는 사람의 날짜를 맞추고 부족분은 집주인이 준비를 하는 것으로 알고 있습니다.
계약이란 양 당사자의 합의이죠. 집주인이 새로운 세입자를 받겠다고 통보하거나, 세입자가 계약기간 만료시 나가겠다라는 통보를 하는 것과 같이 어느 한쪽이 명백히 갱신 합의를 거부한 경우는 임대기간 종료로 계약이 끝나게 됩니다. 그런데, 명백히 합의를 거부한 경우가 아니라, 양측이 애매한 입장을 취하면서 시간만 끌다가, 주택임대차보호법이 정한 기간(계약기간만료전1개월까지)이 지나버리면, 묵시적 갱신으로 취급됩니다. 이경우는 계약조건이 동일하게 계약이 연장되는 것으로 법이 취급합니다. 물론 이경우, 사후에 계약조건 변경(임대료인상/기간조정) "합의"를 하면 법에 우선하지만, 임차인이 합의를 할 가능성은 낮습니다.
2번에 대해서, 임차인은 집을 보여줄 "법적의무"는 없습니다. 반면, 집주인은, 임차인이 이사를 가는날(집을 빼는 것과 동시이행으로) 전세금을 반환할 "법적의무"가 있습니다. 집주인에게 불리한 것이긴 하지만, 주택임대차보호법의 제1의 목적이 임차인의 주거안정(집주인이 아무때나 나가라고 못하게 만들고), 제2의 목적이 주거안정이 불가능할 때(집이 경매에 넘어가거나 하는등의 비상시) 보증금의 보호하기 위한 법이기 때문에 그렇습니다. 법상으로 이렇게 임차인에게 유리하게 하는 것은 실제 관행상 집주인에게 기울어져있는 힘의 균형추를 중간에 맞추기 위해서 정치적인 결단/사회적 합의에 의해 법이 제정되었기 때문입니다.
특히, 대법원판례에 따르면, 임차인의 허락없이 집주인이 마음대로 문을 열고(비상키 등으로) 자기소유의 집을 들어가는 경우에도 주거침입죄에 따른 형사처벌(및 민사손해배상)을 인정하고 있습니다. 따라서, 집주인은 세입자의 양해(동의)하에 집을 보여줄 수 있을 뿐 입니다. 대부분의 세입자들은 집주인들이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아야 자신의 보증금을 내준다는 사실상 관행(법적으로 인정하는 Process가 아님) 때문에라도, 성실하게 협력합니다. 하지만, 최악의 경우, 세입자가 계약기간만료와 함께 이사를 가면서 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 법원에 임차권등기를 한 후, 경매를 진행하여 집주인을 압박할 수 있습니다
3번에 대해서, 법적으로 계약기간 만료에 따라 집주인은 보증금을 반환할 의무를 가지고, 세입자는 집을 반환할 의무를 가집니다. 하지만 이 두개의 의무는 서로 동전의 양면이어서, 어느 한쪽만 의무를 이행하면 공평하지 않기 때문에, 법은 "동시이행"을 원칙으로 합니다. (어느 한쪽만 의무를 이행하라는 얌체같은 요구에 대해 너도 니 의무를 이행하지 않으면 나도 못하겠다라고 할 수 있는 권리를 "동시이행의항변권"이라고 합니다.) 따라서, 집주인은 세입자가 이사나가는 날, 이사를 가는 것이 확실한지 판단하여서 보증금을 내주면 됩니다.
첫댓글 1. 일단 세입자가 응답이 없는 것으로 보아 묵시적 갱신을 하기를 원하는 것 같네요. 2. 부동산에 기존 세입자의 전화번호를 가르쳐 주고 집을 보게 해 줍니다. 3.전세금 반환은 협의로 이루어지면 좋지만 대부분 이사를 하는 날 지불하면 가장 무난할 듯 하네요. 4.기존 세입자와 협의를 하는게 가장 무난할 듯 하네요. 새로운 세입자가 나타나면 가장 좋을 듯 하지만요. 암튼 잘 해결하시길 바랍니다. 요즘 전세는 귀하니 새로운 세입자 구하는 건 어렵지 않을 듯 싶네요
감사합니다...근데..1번의 경우 묵시적 갱신으로 볼수 있는가요?? 저는 거부 같은데... 감사합니다...ㅎㅎ
세입자가 전화를 해서 전세를 뺀다는 말이 없는 것으로 보아 묵시적인 갱신같은데요??
양쪽 어느 곳에서 액션이 없으면 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 물론 집주인께서 세입자에게 연락을 하시고 부동산에 전세물건을 내어 놓는 행위로 집주인의 의사를 확인할 수 있는 증거가 되겠지만... 집주인께서는 세입자를 내 보내시기를 원하시는 건지요? 그렇다면 1차적으로 세입자가 반응이 없을 경우에는 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다. 향후 법적 분쟁시 내용증명이 가장 효과적인 증거수단으로 이용되오니 집주인께서 요구하시는 사항을 정리하셔서 내용증명을 보내시기 바랍니다.
1번은 내용증명으로 해결하시고 2번은 법으로 규정한 의무는 없는 것을 알고 있고 당연히 세입자가 만료 후 돈 받아나가려면 협조를 해야 하는데 몰상식한 세입자들이 있습니다. 이런 경우는 집주인의 피해를 객관적으로 증명할 수 있는 자료로 배상청구를 할 수 있겠으나 실제적으로는 거의 어렵겠죠...그래서 다툼없이 서로 잘 협의하는게 가장 좋은 것 같습니다. 3번은 당연히 계약만료일이 반환시기이나 이사날짜를 반환일자에 맞추기 힘드니 협의하여 이사날짜에 하는 것이 관례인것으로 알고 있습니다. 4번은 대부분 세입자와 협의해 나가고 들어오는 사람의 날짜를 맞추고 부족분은 집주인이 준비를 하는 것으로 알고 있습니다.
계약이란 양 당사자의 합의이죠. 집주인이 새로운 세입자를 받겠다고 통보하거나, 세입자가 계약기간 만료시 나가겠다라는 통보를 하는 것과 같이 어느 한쪽이 명백히 갱신 합의를 거부한 경우는 임대기간 종료로 계약이 끝나게 됩니다. 그런데, 명백히 합의를 거부한 경우가 아니라, 양측이 애매한 입장을 취하면서 시간만 끌다가, 주택임대차보호법이 정한 기간(계약기간만료전1개월까지)이 지나버리면, 묵시적 갱신으로 취급됩니다. 이경우는 계약조건이 동일하게 계약이 연장되는 것으로 법이 취급합니다. 물론 이경우, 사후에 계약조건 변경(임대료인상/기간조정) "합의"를 하면 법에 우선하지만, 임차인이 합의를 할 가능성은 낮습니다.
1번에 대한 답은, 나, 연장거부 간주 불가능 입니다. 확답을 받거나, 또는 집주인이 명백한 갱신거부의사를 표시해야 합니다.
2번에 대해서, 임차인은 집을 보여줄 "법적의무"는 없습니다. 반면, 집주인은, 임차인이 이사를 가는날(집을 빼는 것과 동시이행으로) 전세금을 반환할 "법적의무"가 있습니다. 집주인에게 불리한 것이긴 하지만, 주택임대차보호법의 제1의 목적이 임차인의 주거안정(집주인이 아무때나 나가라고 못하게 만들고), 제2의 목적이 주거안정이 불가능할 때(집이 경매에 넘어가거나 하는등의 비상시) 보증금의 보호하기 위한 법이기 때문에 그렇습니다. 법상으로 이렇게 임차인에게 유리하게 하는 것은 실제 관행상 집주인에게 기울어져있는 힘의 균형추를 중간에 맞추기 위해서 정치적인 결단/사회적 합의에 의해 법이 제정되었기 때문입니다.
특히, 대법원판례에 따르면, 임차인의 허락없이 집주인이 마음대로 문을 열고(비상키 등으로) 자기소유의 집을 들어가는 경우에도 주거침입죄에 따른 형사처벌(및 민사손해배상)을 인정하고 있습니다. 따라서, 집주인은 세입자의 양해(동의)하에 집을 보여줄 수 있을 뿐 입니다. 대부분의 세입자들은 집주인들이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아야 자신의 보증금을 내준다는 사실상 관행(법적으로 인정하는 Process가 아님) 때문에라도, 성실하게 협력합니다. 하지만, 최악의 경우, 세입자가 계약기간만료와 함께 이사를 가면서 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 법원에 임차권등기를 한 후, 경매를 진행하여 집주인을 압박할 수 있습니다
3번에 대해서, 법적으로 계약기간 만료에 따라 집주인은 보증금을 반환할 의무를 가지고, 세입자는 집을 반환할 의무를 가집니다. 하지만 이 두개의 의무는 서로 동전의 양면이어서, 어느 한쪽만 의무를 이행하면 공평하지 않기 때문에, 법은 "동시이행"을 원칙으로 합니다. (어느 한쪽만 의무를 이행하라는 얌체같은 요구에 대해 너도 니 의무를 이행하지 않으면 나도 못하겠다라고 할 수 있는 권리를 "동시이행의항변권"이라고 합니다.) 따라서, 집주인은 세입자가 이사나가는 날, 이사를 가는 것이 확실한지 판단하여서 보증금을 내주면 됩니다.
4번은, 법적인 문제가 아니므로, 다른분들의 의견을 참고하시기 바랍니다.
답변 감사합니다 ^^