[키움증권] 부채구조조정의 의미와 시사점 I : 임대사업자 대출 구조조정 가능성 점검

[이창훈]

부채구조조정의 의미와 시사점 I : 임대사업자 대출 구조조정 가능성 점검

산업브리프-임대사업자대출 분석.pdf

하반기부터 구조조정 본격 추진 예상

구조조정의 핵심은 채무상환 능력이 떨어지는 차주를 분류해 만기 연장, 원리금 조정 등을 통해 한계 차주가 채무상환이 가능하도록 재조정하는 것. 4월15일부터 한국은행과 금융감독원 공동으로 4대 은행의 개인사업자 대출 공동검사를 실시함. 6월부터 국민은행을 시작으로 4년 만에 처음으로 종합검사를 시작. 여기에 주택가격 시장 침체가 구조조정 속도를 가속화시키는 요인이 될 것. 현재 추세대로라면 빠르면 2/4분기 실적 발표 시점, 늦으면 3/4분기 실적 발표 시점에서 은행들은 구조조정을 시작 할 가능성이 높음. 하반기 은행업종 주가를 긍정적으로 보는 이유가 여기에 있음.

임대사업자대출이 구조조정 대상인 이유

1) 먼저 임대사업의 사업성이 갈수록 악화될 수 있다는 점임. 내수 및 부동산 시장 침체로 전방산업인 자영업 업황은 악화되는 반면 공급은 갈수록 늘어 공실률이 가파르게 상승하고 있음.

2) 사업성 악화에도 대출이 증가하면서 자산가치가 상승하는 시장 왜곡 현상이 초래되고 있다는 점임. 그 결과 과도한 대출로 LTV 상승, 채무자의 상환 능력 크게 악화의 문제 발생.

3) 자산 가격 하락에 따른 신용 위기 위험이 높아지고 있음. 상가 경매 낙찰가율이 1/4분기 55%까지 하락한 데다 주택시장 조정 시 상가가치 하락 가능성도 높아짐.

임대사업의 사업성이 갈수록 악화되는 것이 자명함에도 은행이 대출을 늘릴 수 있었던 것은 다음과 같다.

첫째, 상가 분양이 증가한데다 분양가도 동반 상승함에 따라 이에 임대사업자 대출도 이에 맞추어 늘어난 것이다. 경기 주요 신도시, 지방 혁신도시에 상가가 수요대비 과도하게 공급되면서 대출이 이루어졌다.

둘째, 은행간 과열 경쟁으로 대출건의 단위당 금액이 증가하였기 때문이다. 고객을 유치하기 위해 경쟁사보다 더 좋은 한도와 금리를 제공했으며 결과적으로 LTV 상승의 요인으로 작용하였다. 국회 정무위 제윤경 위원 보도자료에 따르면 '13년 말 26.5%이었던 상가 대출의 LTV 60% 이상 비중은 건수 기준 '17년말 40.9%로 상승하였다. 이런 관행은 상환 능력 대비 과도한 대출을 유발하였고 그 결과 '18년 4월~6월에는 신규 차주의 DSR이 223%까지 상승하였다. 여기에 비체계적 담보 평가 시스템 또한 기여를 한 것으로 보인다. 대출이 실행될 때에만 부동산 평가법인에게 수수료가 제공되는 관행이 담보가치를 우호적으로 평가하는 사례를 만들었던 것으로 보인다. 이론적으로 공실률을 반영한 현금흐름 방식을 적용하면 부동산 가치는 하락해야 한다. 그러나 한국감정원의 자본수익률을 고려해 볼 때 부동산 가치는 계속 상승하였다. 실제 임대 가능 점포가 4개이지만 10개로 평가해 가치를 평가했던 전 청와대 대변인의 상가 담보대출이 이례적이 아니라 통상적이라는 게 업계의 판단이자 감독당국의 평가이다.

그럼에도 정부 입장에서 볼 때 임대사업자 대출 구조조정은 현 시점에서 반드시 필요한 사안으로 판단된다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 주택가격 조정 가능성이 높아지면서 상가 등 상업용 부동산 시장의 침체 가능성도 배제할 수 없게 되었다는 점이다. 공실률 상승, 임대료 하락 등 제반 여건이 악화되는 상황에서 주택가격 하락이 본격화되면 상가 가치도 동반 하락할 수 밖에 없다. LTV 비율 60% 이상이 40%를 넘지만 이미 '19년 1분기 경매 시장 낙찰가율은 감정가의 55%로 하락하였다. 만일 하락 추세가 가속화되면 은행은 만기가 짧은 대출을 적극 회수하려할 것이며 이는 신용 경색 요인으로 작용할 수 있다.

둘째, 은행 대출이 사업성이 낮은 비생산적인 분야로 대출이 집중, 자금 배분의 왜곡 현상이 발생하고 있기 때문이다. 경기 침체가 지속되는 상황에서 정책당국은 자금의 효율적 배분을 고려할 수 밖에 없다.

셋째, 자영업 활성화를 위한 임대료 조정의 수단으로 임대사업자 대출 구조조정이 적절한 수단으로 활용될 수 있기 때문이다. 전 대변인의 임대사업자 대출 사례에서 보듯이 현행 가치 평가 방식에서는 임대료를 낮추어 상가의 현금흐름을 개선하는 것보다 공실로 두는 것이 상가가치에 유리하다는 것이다. 은행의 과도한 임대사업자 대출 공급이 임대료 상승 요인으로 작용, 자영업자 부담을 늘리는 데 일조하였음을 추론해 볼 수 있다.

[박의준]

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