내 땅 옆에 문화재가 발견된다면? 토지개발 어렵게 만드는 문화재보호구역!
경매로 싸게 토지를 매입하고자 하는 A씨. 경매 사이트를 둘러보던 중 마음에 드는 물건을 발견했다. 강원도 삼척의 해안가에 위치한 임야였다. 임야이지만 경사도가 높지 않고, 땅 모양도 정사각형이었다. 그런데 해당 물건은 3회 유찰되어 감정가의 34%로 떨어졌다. A씨는 해당토지 옆에 왕릉이 있어 문화재보호구역으로 묶여있기 때문이라는 이야기를 듣게 되었다. 왕릉이 있으면 관광지로 더욱 가치가 올라갈 것이라고 생각했던 A씨는 의문이 들었다. 그렇다면 문화재보호구역이란 무엇이며, 어떠한 제한사항이 있을까?
문화재 보호구역은 문화재의 점유 면적을 제외한 지역으로, 해당 문화재를 보호하기 위해 지정된 구역을 말한다(문화재보호법 제2조 참조). 문화재 보호구역은 말 그대로 문화재를 보호하기 위한 구역이다. 그렇기 때문에 토지의 개발 및 이용이 제한된다. 문화재 보호구역은 개발행위 허가를 받아야 하는 현상변경 허가구역과 문화재보존영향 검토대상구역으로 나누어진다.
먼저 문화재 현상변경 허가대상구역은 문화재 외곽 경계로부터 500m 이내에 설정된다. 이 구역 안에서 다음의 행위를 할 경우 허가를 받아야 한다. ①건축물 또는 도로·공작물·지하구조물 등 각종 시설 물을 신축, 증축, 개축, 이축 또는 용도 변경하는 행위, ②수목을 심거나 제거하는 행위, ③토지 및 수면의 매립·간척·굴착·천공·절토·성토 등 지형 또는 지질의 변경을 가져오는 행위 ④수로, 수질 및 수량에 변경을 가져오는 행위, ⑤소음·진동 등을 유발하거나 대기오염물질·화학물질·먼지 또는 열 등을 방출하는 행위, ⑥오수·분뇨·폐수 등을 살포, 배출, 투기하는 행위 ⑧동물을 사육하거나 번식하는 등의 행위, ⑨토석, 골재 및 광물과 그 부산물 또는 가공물을 채취, 반입, 반출, 제거하는 행위, ⑩광고물 등을 설치, 부착하거나 각종 물건을 야적하는 행위가 포함된다.
문화재보존영향 검토대상구역은 시·도지정 문화재 인근에서 공사를 할 경우, 문화재 보존에 영향을 미치는지 검토하는 지역이다. 허가를 득해야 개발이 가능한 현상변경 허가구역보다는 규제가 덜하다.
이와 관련하여 7월13일부터 국가지정문화재 현상변경 허가 간주제가 시행되었다. 현상변경을 신청한 뒤, 행정기관으로부터 30일 이내에 답을 받지 않으면 허가가 난 것으로 간주하는 것이다. 이로 인해 허가 절차의 신속성이 향상될 것으로 예상된다. 하지만 간주제의 시행이 개발 허가로 직결되는 것은 아니다. 단순히 절차의 신속성을 꾀하는 것이지, 허가를 의미하는 것이 아니기 때문이다.
문화재보호구역은 토지개발에 있어 상당한 걸림돌이다. 따라서 내가 보유했거나 투자하고자 하는 땅이 문화재와 관련된 규제가 적용된다면 주의가 필요하다. 그리고 개발이 가능한지 알아보는 것이 선행되어야 한다. 각각 문화재에 대한 구체적인 행위규제는 시·도 조례로 정한다. 따라서 해당 지자체에 개발가능여부를 확인해 볼 필요가 있다. 또한 문화재공간정보서비스(gis-heritage.go.kr)를 통해서도 문화재별 현상변경허용기준을 확인할 수 있다. 문화재마다 현상변경허용기준이 다르고 구역의 구분도 상이하다. 따라서 대상 토지가 문화재보호구역내에 있다면, 적극적인 사전 검토를 통해 투자를 결정지어야 할 것이다.
스포츠서울, 신한은행부동산투자자문센터, 편예진 전문가