충청 국제과학비즈니스 벨트사례로 본 초보자들을 위한 특강2

[탐사기자]

자료제공-대전광역시

메인 국제과학비즈니스 벨트로 확정된 대전시 유성구 신동, 둔곡지구는 다른 목적으로 2009년 7월 조성개발계획이 고시되면서 세간의 주목을 받아왔었다. 특히 신동지구는 첨단의료복합단지로 둔곡지구는 외국인 투자지역으로 개발할 계획이었으나, 오송생명과학단지와 대구신서혁신도시로 나뉘어 가버림으로 붕떠버린 상황을 맞이하게 됐다. 이 두 지구는 대전도시개발공사에서 주관하던 사업으로 새로운 사업주체를 찾지 못해 어려움을 겪고 있던 중 중이온 가속기(인류역사상 최고의 단일시설로 꼽힌다)가 들어오는 국제과학비즈니스 벨트에 선정됨으로 개발계획진행이 급물살을 타게 됐으니 땅팔자 그누구도 알 수 없다는 말을 실감하게 하고 있다.

개발계획이 발표되자 보상예상가를 초과하는 맥주거품거래는 물론 보상지역에 포함도 안된 그린벨트 지역의 임야도 쌀쓱이되고 있는 어처구니 없는 사태가 벌어지고 있어 건전한 투자를 생각하고 있는 사람들은 매우 조심하지 않으면 자칫 거액의 생돈이 기약없이 경제적 감옥에 갖혀서 보석금 부담에 심지어 대물림해야할 낭패의 주역이 될 수 있으니 특별히 유의해야 할 것이다. 금번 국제과학비즈니스 벨트의 최대 수혜지로 주목받고 있는 대덕연구개발특구 제4지구 북부그린벨트지역은 943만평에 달하는 큰 개발제한구역이다. 그 바운더리안에 신동 51만평, 둔곡동 60만평을 따로따로 해제개발하게 된다. 입지를 살펴보면 신동지구가 둥근 환형인 반면 둔곡지구는 자루형으로 남북으로 길게 늘어져 있다. 현재 정부에서 말하는 과학비즈니스 벨트의 면적은 48만평 정도로 알려져 있다.

대전광역시에는 이미 1지구인 대덕연구단지(840만평, 1992년 준공), 2지구인 대덕테크노벨리(130만평, 1단계 2004년/2단계 2006년/3단계 2008년준공)), 3지구인 대덕산업단지(96만평, 총4단지 1999년준공완료), 5지구인 국방과학연구소(117만평,1981년 서울→대전 이전)) 단지가 상당히 활성화 되어 있다. 이중 1지구인 대덕연구단지에는 연 매출 12조, 수출 2조 2천억원을 창출하는 연구인력만 21,000여명에 충남대, 카이스트, 항공우주연, 국립중앙과학관, 엑스포 과학공원 등을 합해 5개대학, 1100여개 기관 기업체가 등이 자리잡고 있으며, 대전 최고의 부촌인 도룡동이 자리 잡아 정점의 단계에 도달해 있지만 여타지구와 달리 2지구인 테크노벨리는 지금도 공지가 많고 형성이  정체되어 매우 더디게 상권이 형성되고 있다. 특히나 국제과학비즈니스 벨트는 중이온 가속기(약 30만평)가 대전으로 오는 것은 확실시되나 총 투자액 5조 2000억원중  3조 2천억원만 충청권으로 오고 그나마도 대전 천안과 오송, 오창, 세종시에 분산배치될 뿐 아니라 나머지 투자액수는 대구, 포항, 울산, 광주에 분산지원 될 예정이란 점에 유의할 필요가 있다.

결론적으로 국제과학비즈니스 벨트가 충청권에 커다란 이익을 선사하겠지만 현실은 매우 냉혹하다는 것이다. 부동산 투자의 성패는 타이밍에 절대적으로 의존한다. 어떤 지역이 개발이 진행된다는 발표가 되면 가치 이상의 거래가격이 형성될때까지 폭탄돌리기가 시작된다. 결국 막차를 탄 사람은 초반에 들어온 꾼들의 먹이감으로 전락하고 만다. 선수들은 거품을 잔뜩 일으키고 한계에 도달했음을 느끼는 순간 썰물처럼 빠져나가고 부화뇌동된 사람들은 더 오를 것이란 환상에 환희했지만 현실은 아닐 수 있다는 환영에 시달리다가 환금을 못하고 재정난에 시달리다 망하게 되는 것이다. 주변의 브로커들은 개발계획을 빙자해 어마어마한 이익을 챙길 수 있다며 말로 투자자들을 호린다. 물건이 없다. 몇배는 남는다. 지금 계약안하면 기회를 놓친다. 이들은 상투적인 멘트로 게틀링 머신건을 쏘듯이 미친듯이 상대의 원초적 본능을 자극해 목적을 달성한다.

계약전에 최소한 검증된 전문가의 컨설팅은 받지 못할망정 주변의 나이 지긋하신 공인중개사를 찾아가 묻지도 않고 덜컥 계약을 했으니 계약금을 날릴지 오기를 부려 절벽까지 밀어붙힐지를 고민하게 된다. 하루에도 이런 사람들의 전화가 십수통씩 걸려온다. 그중엔 괜찮은 투자를 한 사람도 있지만 십중팔구는 사기나 마찬가지인 수십년 묵은 악성물건을 먹어버린 오만투자의 희생자들이다. 어쩌면 한결같이 사이비 종교에 홀린 사람처럼 정확한 진단을 해줘도 믿지를 못하는지 그냥 "허허"하고 웃고 말 수밖에.... 보상가가  평당 2~3만원도 안될 땅을 12만원에 사기도 하고, 심지어는 편입예정선을 거꾸로 알고 끄트머리가 조금 편입된 땅을 반대편이 모두 보상이 나온다고 알고 수천만원을 계약금을 지불한 아줌마도 있다. 배나무를 고추묘 심듯이 빼곡히 심어놓은 땅을 사놓고 보상금이 한그루당 얼마씩 나올려는지를 묻는 미친 사람도 있다.

배나무는 향후 5년간의 수확물을 계산하고 직경과 관리상태를 꼼꼼히 따져 10년생 이상되면 보통 그루당 10만원전후대의 보상금이 지급된다. 진짜 농민이 아닌 한 보상법에선 부정한 방법을 쓴 경우 아예 제외될 수도 있다는 것쯤은 알아야 할 것이다. 지금 대한민국의 거의 모든 개발공사들이 채무에 허덕이는 마당에 보상가가 원하는 만큼 호락호락하지 않을 것이란 것쯤은 예상해야 할 것이다. 신동, 둔곡지구와 같은 북부 그린벨트지구안의 토지중 그린벨트 임야의 최근 최고 보상가는 12만원선이었고 그외 대부분 2~3만원대가 주류를 이뤘다. 지금 신동지구와 둔곡지구는 사짜들 때문에 마가 낀 지역이나 마찬가지다. 개발계획을 빌미로 한탕하려는 사람들로 붐비는 곳에서 정확한 분석없는 부화뇌동식 묻지마 투자는 절대 금물이다. 아래에 열거된 지침들은 여러분들이 사짜에게 속지 않기 위해 명심하시고 정확한 지식에 근거한 투자를 함으로 새롭게 도래한 투자 기회를 놓치거나 실패하지 마시라는 의미에서 열거한다.

1)협의택지나 생활대책지, 입주권 등은 개발계획 고시전 매입자, 3개월전 세입자들만 해당된다. 근저당 설정, 공증 등으로 가능하다는 매도인 측의 말에 주의하라.

2)보상가를 초과하는 투자는 절대 금물이다.

3)"개발면적이 확대될 것이다"란 말에 주의하라.

4)"그린벨트가 해제되면 대박이다"란 말을 조심하라.

5)부동산 제비와 꽃뱀을 조심하라.

6)진짜 사기꾼은 결과 전엔 그 누구도 분별할 수 없다는 것을 명심하라.

7)불로소득을 얻길 원하다면 미리 지불하라.

대덕특구 테크노벨리 지구 현황동 - 출처: (주)대덕테크노벨리

대덕 R&D특구연혁

1973년대덕연구학원도시 건설기본계획 수립

1974년대덕연구단지 기반시설 조성 및 연구기관 건설 착수

1979년과학기술처 대덕단지관리사무소 설치 1992년 대덕연구단지 기반시설 준공

1991년 12월 대전과학산업단지 지정(대덕테크노벨리)

1993년 대덕연구단지관리법 제정

1994년 대덕 전문연구단지 관리본부 설립

1997년 벤처기업육성에 관한 특별법 제정

1997년 12월 개발계획 승인(대덕테크노벨리)

1999년 대덕연구단지 관리법 개정 (1999)2000년 첨단 기업 입주 개시, 대덕밸리 선포 「기술이전 촉진법」 제정

2001년 03월 ㈜대덕테크노밸리 설립(한화65%, 대전광역시20%, 산업은행15% 합자)

2001년 10월 단지명칭 변경(대전과학산업단지→대덕테크노밸리)

2001년 11월 1단계 착공 및 분양(대덕테크노벨리)

2002년 05월 1단계 분양완료(대덕테크노벨리)

2003년 06월 전체개발계획 변경 및 2단계 착공 ·분양(대덕테크노벨리)

2004년 07월 1단계 사업준공(대덕테크노벨리)

2004년 09월 2단계 주요부지 분양완료(대덕테크노벨리)

2005년「대덕연구개발특구등의 육성에 관한 특별법」제정 「기술의 이전 및 사업화 촉진에 관한 법률」개정

2005년 04월 3단계 착공 및 분양(대덕테크노벨리)

2006년 03월 2단계 사업 준공(대덕테크노벨리)

2007년 09월 3단계 주요용지 분양완료(대덕테크노벨리)

2008년 05월 3단계 사업준공(대덕테크노벨리)

2009년「대덕연구개발특구등의 육성에 관한 특별법 」개정 국제우주대회(2009 IAC) 개최(2009.10.12~16)

2010년 사이언스파크세계총회(IASP 2010 Daedeok) 개최(2010.5.23~26)

대덕특구 클러스터별 토지이용계획상 용도분포

아래의 사진은 현재 시골동네인 신동 둔곡동입니다.^^~

빅토리 부동산 단기연쇄복리투자 최고위 전략가 탐사기자 위아 길전균       

365일 24시간 전국 부동산 사건제보 및 투자상담 010-8931-3357  Fax:042-367-5070 

빅토인뱃 부동산 단기연쇄복리투자 클럽 http://cafe.daum.net/tamsanews

부동산 「분액 다필지 멀티 플레이 투자법」,「불패의 타이밍 투자법」,「단기 연쇄복리 투자법」의 창시자 탐사기자는

매일경제신문사 '불패의 땅 투자법'의 저자로서 이미 16세에 투자를 시작해 현재는 부동산 전문기자, 부동산 재테크

book 작가, 카운슬러로 맹활약하면서 전국 신개발지의 부동산 탐사보도, 강좌, 저술, 컨설팅, 제자 양성 활동을 통해 

전 국민의 경제적 자유를 실현 하고자 오늘도 최선을 다하고 있습니다.^^~

[대맥]

정석투자의 길은 멀고도 험하네요~~`

[탐사기자]

그렇습니다. 그러나 몇가지 중요한 사항들만 잘 지켜도 불패의 투자가 될 수 있으니
참으로 안심이 됩니다. 우리 투자클럽은 영원히 승승장구할 것입니다. 화이팅^^~

[거부2000억]

화려한 산일수록 험란한계곡이 있듯..그러나 훌륭한 안내자를 만나면 멋진산행이 되듯
명석한 투자의 안내자를 만난다면 멋진불패의투자가 되겠지요..

[탐사기자]

항상 성원해 주셔서 감사드립니다. 항상 초심을 잃지 않고 사명감을 가지고 최선을 다하겠습니다.^^~

[체득]

"이들은 상투적인 멘트로 게틀링 머신건을 쏘듯이 미친듯이 상대의 원초적 본능을 자극해 목적을 달성한다"
"불패의 땅투자법" 역시 저의 원초적 본능을 자극하고 있답니다 ^^

[탐사기자]

투자는 항상 신중하게 현재가치와 미래가치와 기회가치를 잘 고려하셔서 하셔야 겠습니다.^^~