2014년 건축법규중 각종 개발행위허가 절차 및 방법

[부동산학 교수 신광식]

건축법규 중 각종 개발행위허가 절차 및 방법

주 아키락닷컴, 아키락, 작성일 : 2014. 05. 06

1. 개발행위허가

건축물의 건축, 공작물의 신축, 토지의 형질변경, 토석채취, 도시지역안에서의 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위에 대하여 개발행위허가를 받아야 하며 또한 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받아야 한다.

개발행위는 왜 필요한가? 집을 지을수 있는 대지는 "대지"이거나 "대지"로 전용이 가능해야 한다. 대지로 전용할수 있는 부지는 관리지역내의 농지나 임야로서 대지로 전환하는 과정이 개발행위의 대표적인 사례로 볼 수 있다. (건축물 신축 시 건축허가와 일괄신청 한다)

근거법령 : 국토의계획및이용에관한법률 제58조 및 시행령 제56조

※ 개발행위허가대상

* 건축물의 건축

* 공작물의 신축

* 토지의 형질변경

* 토석채취

* 토지분할 (도시지역)

* 물건을 쌓아놓는 행위 (녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역)

※ 구비서류

1. 당해토지에 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류 (소유권, 사용권등)

2. 사업계획 평면도 (토지의 형질변경, 토석채취)

3. 설계도서 (공작물설치)

4. 토지의 형질변경후 건축물을 건축하는 경우에는 당해 건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류

5. 개발행위의 시행으로 폐지되거나 대체 또는 새로이 설치 할 공공시설의 종류, 세목, 소유자 등의 조서 및 도면과 예산내역서 (토지의 형질변경, 토석채취)

6. 위해방지/환경오염방지/경관/조경 등을 위한 설계도서 및그 예산내역서

※ 허가처리절차

1. 신청인 - 용역(측량토목설계사무소등) 현지측량, 토목설계, 사업계획서 작성

2. 허가신청서접수 - 검토, 현지조사(공문원), 타 허가관련부서 협의

3. 신청인에게 허가서 통보

4. 면허세, 지역개발공채, 원상복구 예치금등 제반수수료(세금) 납부후 허가부서 방문하여 허가증 수령

2. 농지전용허가

농지전용은 농지를 농작물 경작 또는 다년성 식물재배 등 농업생산 또는 농지래량외의 목적에 사용하는 것을 말한다.

* 농지에 유리온실, 고정식온실, 버섯재배사 등 농작물 잽배시설의 설치는 농작물 재배시설로 제외

※ 농지전용의 종류

1. 허가 : 농지법에 의하여 농지전용 허용 (민원인에게 허가증 직접 교부)

2. 협의 : 타법에 의하여 농지전용을 의제하여 주된 인허가에 포함하여 처리 (토지형질변경, 건축허가, 공장창업등)

※농지전용의 허가신청

- 신청인 : 당해농지를 직접 전용하여 전용목적사업을 하고자 하는자

(토지소유자와 사업자가 다를 경우 토지소유자는 신청자가 아님)

※구비서류

1. 사업계획서 (전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물배치도, 자금소요액 및 조달방법, 시설물관리운영계획, 환경오염정도)

2. 소유권 증명서 또는 사용승낙서

3. 전용하고자 하는 농지에 전용예정구역이 표시된 지적도(1/1200), 지형도(1/25000)

4. 피해방지계획서

(농지개량시설 또는 도로의 대체시설, 손괴방지 시설설치계획, 토사의 유출방지계획, 농어촌생활환경에 대한폐수 /

악취정화시설 설치계획)

5. 배치도

※처리절차

1. 신청인 - 용역회사(측량토목설계사무소 등), 현지측량, 토목설계, 사업계획서 작성

2. 허가신청서 접수 (군청) - 검토, 현지조사(공무원), 타 허가관련부서 협의

3. 신청인에게 허가서 통보

4. 면허세, 농지조성비등 제반수수료(세금) 납부후 허가부서 방문하여 허가증 수령

※ 전용허가 및 주택의 신축이 어려운 농지

- 농림지역의 농지

- 관리지역이라도 농지와 농업보호구역 내 농지

- 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

- 300평 미만의 농지

- 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

- 경지정리가 잘 되어 있는 농지

- 공사지 재해 발생이 우려되는 농지

- 군사보호구역 내 농지 (군과 협의과정 필요)

- 건축허가사 상,하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

3. 산지전용허가

* 미리 알아두어야 할 사항

대통령령이 정하는 면적이상의 산지(보전산지가 대통령이 정하는 비율이나 면적 이상으로 포함)를 전용하고자 하는 때에는 중앙산지관리위원회 심의를 거쳐야 한다.

- 500,000㎡ 이상의산지

- 산지의 면적이 1,000,000㎡ 이상인 때에는 당해 산지중 보전산지가 30/100 포함되는 경우

- 산지의 면적이 500,000㎡ 이상 1,000,000㎡ 미만인 경우에는 당해산지 중 보전산지가 500,000㎡ 이상 포함되는 경우

근거법령 : 산지관리법 제 14조및 동법시행령 제20조

※ 구비서류

1. 신청서 1부

2. 사업계획서 (산지전용의 목적, 사업기간, 산지전용을 하고자하는 산지의 이용계획, 토사처리계획 및 피해방지계획등)1부

3. 산지전용을 하고자 하는 산지의 지번, 지목, 면적, 소유자등이 표시된 산지내역서 1부

4. 산지의 소유권을 증명하는 서류 또는 산지전용 승낙서

5. 산지전용예정지가 포시된 임야도 사본 및 1/25,000의 지형도

6. 지접법의 규정에 따라 지적측량을 주된 업무로 하여 설립된 비영리법인 또는 측량법의 규정에 의한 측량업자가 측량한

1/6000, 1/1200의 산지전용예정실측도 1부

7. 영림기술자가 조사, 작성한 임목축적조사서 1부

8. 복구대상산지의 종단면도와 횡단면도 그리고 복구방법이 포함된 복구계획서 1부

※ 접수 및 처리

- 산림청 : 산지전용면적 100ha 이상, 보전산지 10ha 이상의 경우

- 임업연구원, 국립수목원 : 산지전용면적 100ha 미만, 보전산지 10ha 미만의 임업연구원 및 국립수목원 소관 국유림의 경우

- 지방산림관리청 : 산지전용면적 20~100ha 미만, 보전산지 1~10ha 미만의 산림청소관 국유림의 경우

- 국유림관리소 : 산지전용면적 20ha 미만, 보전산지 1~10ha 미만의 산림청소관 국유림의 경우

- 특별시,광역시,도 : 산진전용면적 20~100ha 미만, 보전산지 1~10ha 미만의 공,사유림 및 산림청소관이외의 국유림의 경우

- 시,군,구 : 산전전용면적 20ha 미만, 보전산지 1ha 미만의 공,사유림 및 산림청소관이외의 국유림의 경우

※ 임야개발을 피해야 할 임야부지

- 보전목적이 강한 보전임지

- 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

- 개발허가가 어려운 급경사인 임야

- 보존가치가 있는 나무등이 있는 임야

- 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

- 암반등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야

4. 초지전용허가

* 미리 알아두어야 할 사항

초지를 전용하고자 하는 자는 매년 고시되는 대체초지조성비를 납부하여야 한다. 다만 농업, 임업, 축산업, 임업,

수산업용지로 전용시 다음의 경우에는 전액 면제된다.

- 토지소유자가 직접 조성한 초지로서 본인이 전용하고자 하는 경우

- 토지를 임차하여 조성한 토지로서 임차인이 전용하고자 하는 경우

- 타인이 조성한 초지를 매입하여 5년이상 경과한 초지로서변경된 소유자가 전용하고자 하는 경우

※구비서류

1. 신청서 1부

2. 사업계획서 1부

3. 최지의 소유권을 증명하는 서류 또는 초지전용 승낙서

4. 초지전용위치와 면적을 표시한 지적도 또는 임야도

5. 전용대상초지의 현장상황의 판단자료로 쓰일수 있는 근경 및 원경사진

6. 법인등기부등본 (신청인이 법인인 경우에 한한다)

7. 주무부장관의 추천서 (목적이 영 제16조 1항 또는 제4호에 해당되는 경우)

8. 피해방지계획서 및 잔여초지 활용계획서

※취급부서 :축산원계과 축산담당

※ 제출처 : 시청 민원실

※ 수수료 기타 비용의 납부 : 경운초지 1ha 조성에 필요한 비용 5/1000 (수입증지)

※ 행정기관의 심사기준

- 서류검토 및 현지확인

- 농작물 재배지를 전용시 과수용지외에는 15일 이내 이어야 함

- 전용목적의 실현 가능성

1. 전용목적사업을 위한 최소한의 토지면적

2. 인근 초지 및 농지에 피해가 없도록 피해방지시설의 설치계획

3. 대체시설의 설치계획 (인근 초지 및 농지용 도로등의 폐지가 수반되는 경우에 한함)

4. 잔여 초지의 이용 가능성 (초지의 일부만 전용하는 경우)

※ 처리절차

신청(민원인) - 접수(민원실) - 현지조사 - 초지전용허가 - 조치전용 허가증 교부

5. 도로점용허가

도로의 구역 안에서 공작물, 물건, 기타 시설의 신축,개축, 변경 또는 제거하거나 기타의 목적으로 도로의 점용(굴착)하고자 하는 경우

근거법령 : 도로법 제40조, 동법시행령 제24조, 동법시행규칙 제17조

※구비서류

1. 신청서 1부

2. 설계도서 1부 (점용면적 포함된 배치도)

3. 공사계획 평면도

4. 점용면적이 포함된 지적도1부

5. 등기부등본 1부

6. 구조물설계도 1부

7. 위치도

※ 수수료 : 점용료의 1/1000

※ 취급부서 :해당관공서 도로관련부서 도로담당

※ 처리절차 : 신청인 - 용역(건축설계사무소,측량토목설계사무소)- 접수 - 서류검토-경찰서협의-현지조사 - 허가 - 허가증교부

6. 사도 개설허가

사도란 도로법 제2조 제1항의 규정에 의한 도로나 도로법의 준용을 받는 도로에 연결되는 길을 말한다.

근거법령 : 사도법 제4조, 동시행령 제2조, 동법시행규칙 제1조

※ 구비서류

1. 신청서 1부

2. 설계도서 1부

3. 소유권 증명서 1부

4. 지적이 표시된 지형도상의 사도계획서 1부

5. 위치도 1부

※ 취급부서 : 해당관공서 도로관련부서 도로담당

7. 하천 점용허가

하천구역안에서 유수(하천 바닥에 스며들어 흐르는 물을 포함), 토지의 점용, 하천부속물의 점용, 공작물의 신축, 개축, 변경, 토지의 굴착, 성토, 절토 기타조지의 형질변경, 토석, 모래, 자갈 등의 하천 산출물의 채취, 스케이트장, 유선장의 설치 등을시행하고자 하는자는 관리청의 허가를 받아야 한다.

근거법령 : 하천법 제33조 제1항 (제40조 제1항), 동시행령 제24조(제31조 제1항) 동법 시행규칙 제19조(제22조)

※준비사항

1. 위치도

2. 설계서 및 도면 (표준구조물도, 종.횡단면도, 구적도 등)

3. 이해관계인의 동의서

4. 수리계산서

5. 공사비 산출서

6. 운항 계획서 외 기타 허가 종류별로 요구되는 서류

※취급부서 : 지역개발과 하천관리담당

8. 소하천 점용허가

소하천 구역안에서유수(하천 바닥에 스며들어 흐르는 물을 포함), 토지의 점용, 소하천부속물의 점용, 공작물의 신축, 개축, 변경, 토지의 굴착, 성토, 절토 기타조지의 형질변경, 토석, 모래, 자갈 등의 하천 산출물의 채취, 스케이트장, 유선장의 설치등을 시행하고자 하는자는 관리청의 허가를 받아야 한다

근거법령 : 소하천 정비법 제10조 제1항 (제14조 제1항)

※준비사항

1. 소하천 공사 시행 허가 신청시 - 설계도서 1부

2. 소하천 점용, 사용허가 신청시 - 설계도서 1부 (공작물 설치 등의 공사나 이에 준하는 사항인 경우)

※ 취급부서 : 지역개발과 하천관리담당

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