Q1, 트럼프 당선과 국내 부동산 시장 연관성 어떻게 봐야 할까요?
‘트럼프레이션(Trumplation)’라는 신조어는 45대 미 대선 결과 트럼프 당선이라는 돌발변수로 트럼프가 선거공약에서 주로 강조한 보호무역과 기후변화협정 백지화에 따른 화석연료 개발과 미국 내 1조 달러 인프라 투자 등과 같은 경제정책으로 나타날 인플레이션이라고 풀이된다.
따라서 나비효과처럼 트럼프의 당선은 기존질서의 변화를 의미하는 바 세계적으로 ‘불안’ 및 ‘불확실성의 증가’로 인하여 보다 더 안전한 국가나 지역, 투자 상품, 특히 유동성이 높은 부동산 유형으로 투자가 집중되기 때문에 이에 따른 국내 부동산시장에도 영향이 미치리라 본다. 최근 미 달러화 강세화와 우리나라 주택담보대출이자 급등이 이를 증명 한다고 볼 수 있다. 특히 미국의 보호무역 강화로 나타날 금리인상과 중국에 대한 무역제제에 따른 수출둔화는 국내 부동산시장에 소득(유효수요)감소로 이어져 2017년과 2018년에 초래될 초과 공급문제와 겹쳐지면서 주택시장에 대한 불안에 따른 가격하락으로 이어질 가능성이 더 높아 졌다고 본다.
이에 국내의 정치 불안과 미군철수, 샤드배치 결정 등은 국내 부동산투자에 대해서 안전지역 선호증가와 투자 상품 유형이 극명하게 구분됨으로써 가격형성 양극화가 가속될 가능성이 높아졌다. (지역: 강남4구 등 지역별로 전통적으로 이름 값하는 지역, 부동산 유형: 역세권과 학세권이 포함된 더블권역과 몰세권 등 사람이 집중되는 지역의 아파트와 오피스텔, 상가)
Q2, 한미 FTA에 따른 내년 부동산 시장 개방 폭이 당초보다 확대될 가능성도 이야기되고 있다 이에 대한 영향과 대책은?
2012년 3월15일에 발효되어 5년 유예로 내년 3월15일에 개방될 한미FTA에 따른 시장개방은 부동산시장에서 외국인 투자자 보호가 강화됨에 따라 이들 투자자는 우리 정부가 협정상의 의무나 투자계약이나 투자인가를 위반 할 경우 우리정부를 상대로 하여 직접소송을 청구 할 수 있는 투자자국가소송제도(ISD, Investor-state Dispute Settlement)가 주요 현안이다.
‘미국 국익우선 ’Amercia First’를 내건 트럼프 정부는 무역적자규모가 큰 우리와 맺은 한미 자유무역협정(FTA) 재검토를 조기에 추진할 것으로 보여 진다. 특히 국내 부동산산업 중 취약한 부분인 부동산개발, 부동산금융, 중개 및 거래시장에 큰 영향을 줄 것으로 보여 진다. ‘부동산재벌’ 출신인 트럼프는 부동산개발과 관련하여 우리나라 정부가 취하고 있는 인․허가제도, 각종 부담금, 중과세 등과 같은 정책적 측면의 제한하고 있는 각종 부동산정책에 대한 개방 압력을 강화 할 것으로 보여 지며, 주요 정책수단 사용하고 있는 “△도시계획정책, △지방자치단체의 개발사업에 관한 인ㆍ허가처분의 지연으로 인한 간접수용, △지방자치단체의 기부체납의 행정관행, △새로운 조세, 부담금 도입정책, △미실현 개발이익에 대하여 부과하는 각종 부담금 등에 대해서는 투자자국가소송(ISD)의 대상이 될 수 있어 이에 대한 준비가 구체적으로 필요하다고 본다.
투자자국가소송제도(ISD)에 의한 소송제기의 대상이 될 수 있는 대규모 개발사업에서 국내투자자들보다 유리한 위치를 가지게 되어 국내 경기를 부양하는 수단에서 그동안 사용하던 부동산 정책수단이 이제는 먹히지 않게 됨에 따라 이에 따른 정책당국의 대책이 산․학 연계를 통하여 심도 있는 준비되어야 할 것이다.
참고로, 투자자국가소송제도에 따르면 이 소송에 대한 판결권한은 국내 사법부가 아닌 국제변호사들 간의 중재심판에 맡겨져, 국내법을 준수하여야 하는 투자자들에게는 역차별하는 결과를 초래하게 되어 이러한 상황을 역이용한 국내 부동산 투기, 투자 세력들이 미국 측 부동산 펀드에 투자하여 국내에 진출함으로써 정부의 부동산 투기, 투자 억제정책을 무력화시킬 가능성과 국부유출의 문제도 있게 된다. 이와 관련한 국토연구원 연구자료에 따르면 국가제소제도(ISD)가 국내에 도입될 경우, 향후 부동산 시장규제의 대폭 완화와 보유에 따른 조세감면이 늘어날 것이라고 보도한 바 있다.
이에, 국토부는 부동산산업의 선진화로 개방 압력에 대응할 묘책을 지난 11월8일 마련하였다. 글로벌 경쟁력을 지닌 미국의 종합 부동산서비스 업체가 국내에 본격적으로 진출하게 됨에 따라 이들에 대응할 ‘네트워크형 부동산종합 서비스 인증제(유형: 개발관리, 임대관리, 거래관리)’의 도입과 이에 대한 지원정책이다. 이는 미국 부동산 산업의 경우 매매와 임대는 물론 금융, 건설까지 연계된 종합 서비스 업체가 보편화돼 있어 이들 기업의 국내진출은 상당한 경쟁력을 가진 것으로 판단하고 있다. 이에 대한 국내 부동산산업의 영세성(종사자수:93.4%가 10인 이하)과 낮은 수준의 매출액(1인당 매출액 1.5억 원, 제조업의 1/3수준), 칸막이 형태의 업무구조로 인하여 부동산 산업간 낮은 연계성과 동조효과도 크게 내지 못하고 있는 실정을 개선하여 대외 경쟁력을 가지도록 하는 중요한 정책이다.
(다음자료 참고,
http://www.naurea.co.kr/jalyo/content.asp?idx=1010&intpg=1&tabnm=12&gbnS=&strPart=&strSearch=)
위 정부정책을 실천하려는 국내 부동산관련 기업들 중에서 ‘부동산개발’과 ‘임대관리업’은 모(母)기업과 △금융 △중개 △자문 △관리 등 관련 부동산 서비스를 제공하는 2개 이상의 자(子)기업과 연계를 위한 발 빠른 움직임을 보이고 있으나, 이와 달리 부동산 감정평가업과 중개업의 경우에는 별다른 움직임이 없다. 특히 중개업의 경우에는 대부분이 개인사무소로 운영되고 있어 개방은 물론 업역에 대한 침해로 거의 무방비로 방치되다 시피하고 있어, 이에 대한 업계와 공인중개사들의 노력이 절실하다고 본다.
Q3, 트럼프가 미군 철수를 언급한 평택지역의 부동산시장에 미칠 영향이 우려가 되고 있다. 어떤 영향 있을지?
아직 속단 할 수 없다. 미국 국익 우선주의를 내걸은 트럼프의 대외개입 축소와 같은 ‘고립주의’에 대한 변화가 감지되고 있기 때문이다.
평택미군기지는 안성천변에 입지한 면적 1천467만7천㎡(약 444만평)로 지난 5월 말 현재 공정률은 73%로, 2017년까지 주한미군 이전할 계획이다. 만약 미군철수로 이 시설이 필요
없게 된다면 용도변경을 통하여 국․내외 다양한 첨단연구시설이나 글로벌 국제학교, 국내외 유명 대학교 캠퍼스 등 교육시설과 대형쇼핑시설 등을 유치하여 위기를 기회로 바꿀 수 있 있다고 본다. 또한 서울 수서와 평택으로 연결되는 고속철도(SRT)와 평택국제항이 입지하고 있기 때문에 교통과 물류유통 조건이 매우 우수하다. 더욱이 평택은 각종 산업시설들이 밀집되어 있는 지역이기 때문에 미군 철수에 따른 지역적 영향은 크게 없을 것으로 판단된다.
일반적으로 부동산시장은 지역시장을 형성하고 있기 때문에 일터와 쉼터(주거용 부동산) 그리고 놀이터(근생, 쇼핑, 의료, 문화시설 등)가 새롭게 도입된다면 복합적 동조효과로 인하여 그 지역은 안정적이고 성장하는 부동산시장으로 형성될 것이라고 본다.
Q4, 또 큰 변수가 트럼프 당선에 따른 미국 금리정책 변화다. 금리인상에 속도를 낼 것으로 보인다. 이로 인한 국내 부동산시장에 미칠 영향과 이에 대한 현명한 투자원칙은?
트럼프의 통화정책 기조는 ‘확장적 재정정책(질적인 양적완화 확대)’과 ‘저금리’다. 다만, 보호무역강화와 저금리로 인한 ‘인플레이션 압력상승’으로 기준금리 인상 속도를 빠르게 가져갈 것이라는 시각이 우세하다. 이러한 트럼플레이션에 대한 염려가 작용되어 글로벌 채권시장에서 공포에 빠진 투자자들은 연일 매도세를 이어가며 채권금리(수익률)를 끌어올리고 있다. 반대로 시장에 나오는 채권이 많아지면서 채권가격은 반대로 하락하고 있다.
이번 달 14일(현지시간) 미국 뉴욕 채권시장에서 30년 만기 미 국채 금리는 지난 1월 이후 처음으로 3%를 넘어섰다고 한다. 이에 대한 영향으로 일본이나 우리나라에서도 국고채금리가 상승하고 있다.
우리나라 주택담보대출의 경우에도 기준금리가 1.25%임에도 최고금리가 5.15%까지 폭주하고 있다. 국내정치 불안과 트럼프 당선에 따른 영향으로 미국 국고채 금리의 상승이 시장금리인상으로 이어져 조달비용 증가와 가산금리 인상까지 더해진 은행들의 폭리(?)가 대출금리를 높인 결과라고 본다. 이러한 주택대출 금리인상은 주택구입에 부담으로 이어져 주택시장에 부정적으로 작용한다. 여기에 가계부채 부실화에 대한 염려와 11.3 주택시장 안정적 관리방안과 같은 규제정책이 중첩되면서 부동산 시장경색이 깊어 질 것으로 판단된다.
지금과 같이 리스크가 강한 시점에서의 투자원칙은 무리한 은행대출을 이용한 투지보다는 중, 장기적인 시각으로 소득을 고려한 투자를 하여야 한다. 즉, 1가구 1주택 이상을 소유면서 거주와 동시에 투자소득과 안정적인 임대수익을 일거양득(一居兩得)하여야 미진한 사회보장과 고용불안에 여유롭게 대처 할 수 있게 된다.
참고로 유엔 인간정주위원회(HABITAT)가 PIR(소득 대비 집값의 비율)적정수준으로 권고한 수준은 3~5배라고 한다. 이와 같이 소득을 고려한 투자를 권하는 이유는 저성장 저소득의 뉴노멀시대에서는 가계소득의 성장이 정체되고, 전반적인 고용 사정이 악화되는 등 부채상환에 대한 여력이 적어지면서 금리 등 외부환경에 그대로 노출되어 부실위험이 커지기 때문이다.
다음은 PIR 년도별 비교표다. 참고로 2016년 2분기 서울 평균가격 주택종합의 PIR은 20.9배로 도쿄와 뉴욕을 제치고 세계 20위에 해당한다고 한다. 매우 높다고 판단된다. 잠시 쉬어가는 것도 투자의 지혜라고 여겨진다.
<표 1> 전국과 수도권 년도별 PIR 비교표
(단위: 배)