투자기법.사례 경매로 돈 벌려면 이렇게만 해라

[제주의 별]

 

시장 어려워도 틈새시장은 반드시 있다

		서승열
		경매/매수신청대리인 現 마포경매포럼 대표 종합컨설턴트, 현업 공인중개사 [재테크·경매는이렇게하는것이다] 저자 http://club.joinsland.com/ssy4984
02-718-4984 이메일

재테크 분야를 대분하면 부동산ㆍ예금저축 및 주식투자를 들 수 있겠으나 이외에도 골동품ㆍ그림ㆍ보석ㆍ금ㆍ통장투자 등과 어음할인 및 대여금 놀이 등이 있다.

부동산 재테크 분야도 대분하면 분양시장ㆍ중개시장 및 경매시장 등이 있다. 비록 ‘경매시장’이 그 매각장소가 법원이라는 점에서 다를 뿐, 물건을 매개로 하는 매도자와 매수자 및 중개인으로 이뤄지는 매매행태는 거의 같다고 본다.

따라서 부동산 전체의 시장으로 봐야지 이를 특별한 시장이라고 너무 어렵게 생각 할 필요가 없다. 일반 부동산시장보다 그 취득과정과 취득가액이 공개 노출된다는 점에서는 오히려 세제상 불리한 점도 있다.

 ▶그동안 ‘참여정부’가 주택가격 안정이라는 미명하에 온갖 규제를 5~6중 겹겹이 쌓아온데 이어 2007년 1.11 대책(주택담보대출 규제 강화 등)으로 인하여 부동산 유통시장이 거의 두절되다시피 했다.

매물을 가진 사람이 팔수도 없고 그냥 유지할 수도 없는 진퇴양난에 빠졌는가 하면, 매수하려는 사람은 매물 자체가 자취를 감춰 살 수도 없고 상한제 적용으로 인한 분양시장에 기웃거려 봐야 도심 한복판은 없고 변두리이거나 수도권 나아가 지방에는 많이 산재해 있는데도 불구하고 지방은 미분양사태가 넘쳐나고 정작 내게 필요한 도심 속의 알찬 분양 주택은 찾아 볼 수가 없는 지경이고 반하여 기존 주택은 날로 가격이 뛰고 있어 가슴만 태우고 있는 것이 현재의 실상이다.

뿐만 아니라 전‧월세 물건조차 전혀 없어서 신혼부부들이 신혼집을 얻지 못해 애태우는 안타까운 세태가 됐다.

 ▶2008년 2월 25일 이명박 대통령의 ‘실용정부’가 출범하여 국민들은 잔뜩 기대에 부풀었는데도 불구하고 그 동안 인수위에서 규제 완화책에 대한 운만 띄우다가 엎치락뒤치락하고 말았다.

아마도 4월9일 총선 대비 표를 의식해서 물러 선 것으로 판단된다. 그렇지만 총선이 끝나면, 또 한 차례 물가가 뜀과 동시에 부동산가격은 엄청나게 오를 것이라고 대다수가 그렇게 알고 있다.

향후 서서히 규제완화는 하나 둘씩 가시화 되어 갈 것으로 내다보게 된다. 그렇다고 하여 갑자기 부동산시장이 바뀔 수는 없는 것이다.

시행령과 시행규칙 정도는 곧 바로 개정할 수 있다할 것이지만, 모법인 각종 법률 등은 여와 야가 합의로 국회에서 개정법률 안을 의결하여야 하는 것이기에 그러려면 1년 내지 2년이 소요 될 것이다.

이와는 다른 얘기로 아이러니하게도 새 내각은 ‘강부자 내각’이란 별명이 붙었다. 돈을 많이 가진 자들한테는 ‘IMF’때나 지금 현재가 참 좋은 호기여서 마치 제철을 만난 물고기마냥 마구 위로 치고 뛰어 넘는 사태가 벌어지고 있는 것도 우리들 세태의 한 모습이다.

하여간 2008년 내에는 부동산 규제(정책과 세제)가 완화된다는 기대는 하지 않는 것이 좋겠다.

☞ 이제 그동안 30여년에 걸쳐 필자가 법률사무에 종사 해온 바탕에 터 잡아서 실제로 한 '어떻게 하면, 경매로 돈을 벌 수 있을까?'라는 주제를 갖고 즉석 강좌를 하고자 한다.

▶컨셉 및 배경

요즘 경매로 돈을 벌어 볼까하고 남녀노소 불문하고 너나할 것 없이 덤벼드는 이른 바 경매입문자가 너무나 많다.
 
경매교육장마다 수강자가 득실거리고 법원 경매법정도 바글바글하다. 강사로는 석ㆍ 박사, 교수ㆍ변호사ㆍ법무사 및 경매교육기관장 등이 있다.

강의 내용은 대개가 ①경매절차 ②권리분석 ③판례소개 정도이다. 

초보인 수강자도 있으나 공인중개사 자격증을 취득한 공인중개사들이 마치 실무대비 필수 코스인양 대부분 이 과정을 거쳐 가고 있다. 이렇게 경매절차와 권리분석을 배운다는 것이 입문자로서는 좋은 과정이라고 본다.

모 대학에서 이 과정을 졸업한 공인중개사들과 이른 바 경매사들에게 수료식을 치룬 날에 6명이 필자의 사무소로 찾아와 실전훈련을 하고 싶다고 하기에 그룹을 짜 실전훈련을 시킨적이 있다.

또 개별적으로 찾아오는 이에게 개인 교수를 해주곤 했다. 컨설팅 업을 하다 보니까 나름대로 ‘경매 고수’라는 분들을 많이 만나게 되어 상담을 하게 된다.

그런데 위와 같은 분들이 필자를 대하는 태도가 처음에는 거만하고 불손하다가도 시간이 도과하는 과정에 비례하여 겸손해지면서 기가 죽어 가곤 하는 것을 많이 봐왔다.

그야말로 나이 많고 허름하고 보잘 것 없는 이른 바 ‘복덕방 영감’에 불과하기 때문이다.

“물건분석 해보신 경험 있습니까?”라든지 “유치권에 관한 소송해보신 적 있으십니까?”라든지 “촉탁등기를 직접 해보신적 있으십니까?”라든지 “경매신청서를 직접 작성 접수해보신 적 있으십니까?”하고 질문할 적마다 그들은 모두 고개를 떨 군다. 

우리가 실무에서 필요한 예를 들어 ‘부동산 과세표준 산출’, ‘국민주택채권 매입가액 산출’, ‘경매신청 비용 산출’ 정도는 무난하게 뽑아내야 할 것인데… 나아가 ‘물건의 시가감정’을 할 줄 알아야 우선 「낙찰 예상가」를 산출 할 수 있지 않은가?

필자가 직접 지은(남의 것을 전혀 카피하지 안함) “달라진 재건축제도”라든지 “재테크경매는 이렇게 하는 것이다”라는 책을 내놓고서 “이 책이 제가 지은 책입니다”라고 하면 그들은 의아해 한다.

저자의 이름과 사진과 필자의 얼굴을 대조해보고서는 깜작 놀란다.
이른 바 ‘경매수강 졸업자’와 ‘경매고수’들이 자칭 ‘경매전문가’라고 하면서도

첫째: ‘부동산 시장’을 볼 줄을 모르고 있거나 너무나 잘못 알고 있다는 점

둘째: ‘권리분석’보다 더 중요한 ‘물건분석’에 대하여 잘 알지 못하고 있다는 점

셋째: 낙찰 이후에 대한 대처방법을 잘 모르고 있다는 점.

넷째: 투자 금 회전 재투자를 위한 ‘되팔기’에 대한 노하우가 많이 부족하다는 점.

다섯째: 양도소득세 산출, 수익분석 및 절세 ‘세테크’에 대해 노하우가 많이 부족하다는 점.

을 보완해야 할 과제라고 필자는 이를 보완하시기를 권장한다.

‘교보문고’등 큰 서점에 가보면, 경매관련 및 재테크 관련 책들이 수십 권으로 넘쳐난다.

이 책들 중 일부는 “아무개가 200억원을 벌었다”라든지 “권리분석 노하우”라든지 “적은 돈으로 큰돈 만드는 노하우”등의 책 내용이 많다.

이러한 일부의 책의 내용들이 과연 실전에 얼마나 도움이 될지 모르겠다. 그들 나름대로 ‘실무 사례’라고 하는 내용을 살펴봐도 제대로 된 실전 사례는 찾아 볼 수가 없었다.

다른 사람의 이론과  다른 사람의 노하우와 사례를 마치 자기 것인 양 짜깁기 하고 있다. 이른바 ‘경매학자’와 ‘경매전문가’들이 한 결 같이 명백하게 그 ‘실전사례’와 선험적인 데이터를 내놓지 못하고 있는 것이 실상이다.

실제로 실전한 그 실적을 ‘計量 化’ 하거나 ‘데이터 化’ 한 것을 필자는 아직까지 발견하지 못했다.
               
▶투자마인드

이상 배경 설명에서 살펴본바, 이미 ‘투자마인드’가 잡혔을 것으로 보인다.
우리의 목적은 “경매로 성공해서 돈을 벌어 보자”는데 있다.
그런데 ①경매절차 ②권리분석 정도로는 어림도 없다는 것이다. 

 단계별 흐름 도

• 입문 단계 = 기초 이론 + 바탕다지기/실무훈련 +내공쌓기 + 실전경험 맛보기

• 실전 체험단계 = 낙찰 사후관리 + 인도․명도 +유치권소송 +주택담보대출이자관리

• 중간 관리자 단계 = 정보 입수 + 정보 분석 + 정보판단 +시장 알아보기 + 시장 분석 +시장 판단

• 전문가 고수단계 = 정책 분석/지역 분석 + 물건 분석(가치분석) +되팔기 전략 전술 +양도소득세 절세 세테크

위 ‘흐름 도’와 같이 단계별 발전을 시도해야 한다.

본 말

1. 주의해야 할 점 및 전략 전술

  가. 경매법정 주변이거나 경매 사이트를 넘나드는 ‘부로 커’를 조심해야 한다.

  나. 법원에 등록된 ‘매수신청대리인’과 상담한다.

  다. 우리 모두는 ‘변호사법 위반’을 조심해야 한다. 초보단계 꼬리를 떼고 나면 우쭐  해지기 일쑤다. 일부 경매 사이트에서는 질문과 답변이 잘 정리되지 못한 것도 더러 있다고 본다.
    
  라. 원칙적으로 낙찰대행은 법원에 등록된 ‘매수신청대리인’만이 할 수 있다는 점을 인식해야 한다.
     
  라. 실수요자와 경쟁하지 말아야 한다. 최근에 소액의 다세대 낙찰가율이 200%가 넘는 경우도 발생했다. 또 수십 명과 경쟁하다 보면 궁중심리도 생기고 오기도 생기지만 과욕은 금물이다.

  마. 매수하고자 하는 물건을 잘 찍어야 한다. 「되팔기 = 투자 금 회전」을 사전에 염두에 두고서 애초부터 그런 물건을 선택해야 한다.(영(0)순위인 땅과 상가 투자는 가급적 삼가는 것이 좋다)

  바. 빚을 내서 투자 할 생각은 말아야 한다. 어느 정도 자기가 가진 돈이 바탕이 되어야 하는 것이 기본이다.(반하여 특별한 경우 사돈 돈까지도 끌어 써야 한다). 대출금 및 이자가 누적되어서는 아니 된다.

  사. 매수가격이 고가라고 하드라도 가급적 장래발전성 및 회전을 고려하여 인기지역 특출한 물건을 골라야 한다.
 
2. 그렇다면, 어떻게 해야 할까?!

첫째: 좋은 스승을 만나 私事(사사) 훈련을 받아야 한다.

둘째: 경매포럼 또는 투자클럽에 가입하거나 팀(Team)을 만들어 팀워크를 유지해야 한다.(팀은 가족단위로 하는 것이 좋다).

셋째: 투자 요건을 구비해야 한다. 

가. 자금력 동원은 어떻게 할 것인가? 

나. 稅制를 고려하여 매수자는 누가 나서야 하는가? 

다. 직접 나설 것인가? 컨설팅에 의존할 것인가? 

라. 전천후 폭격기 ‘B1’처럼 이론과 실무를 겸비한 무장을 갖추었는가? 

마. ‘맞춤경매’를 해야 한다. 
       
①내 투자 컨 셉(목적)에 맞춘다. 
②내가 감당할 수 있는 규모(물건, 자금, 회전)이어야 한다. 

바. 시장상황 또는 대출 등 여건변화에 능동적으로 대체가 가능해야 한다.

넷째: 세테크를 해야 한다. 공개강좌이므로 전술적인 방법은 공개할 수가 없다. 
      
가. 재산세 종부 세 등 보유 세를 계속 내면서 기다릴 것인가의 여부 

나. 양도소득세(핵심)를 어떻게 산출해서 어느 규모로 신고할 것인가의 여부 
(취득계약서와 양도계약서가 과세표준이 된다).

다섯째: 시장을 내다 볼 줄 아는 안목과 정보ㆍ 판단ㆍ순발력이 3대 요건이다.

맺는 말

그러면 실전하기 사전에 충분하게 바탕 실력을 쌓아 내공을 길러야 한다.

(1) 우선은 민법, 부동산공법 및 세법 등 관련 실정법에 통달해야 한다.
(2) 부동산학개론/감정평가/물건분석에 능통해야 한다.
(3) 민사소송법, 민사집행법 등을 익혀 소송실무를 익혀야 한다.
(4) 도촉지구이거나 균 촉 지구 또는 뉴타운지구 및 재개발/재건축 등 개발 프로젝트를 알아야 한다.
(5) 투기과열지구, 주택거래신고 지역 등을 식별 대응해야 한다.
(6) 이미 개발이 되고 있는 지역은 막차를 탈 가능성이 있다.(경매는 예외로 오히려 이를 잘 활용해야 한다).
(7)전문가, 고수, 스승으로부터 실무 실전 훈련을 적어도 1년 이상 私事받아야 한다.
(선배 고수들의 실 사례를 가지고 1: 1 개인 교수를 받도록 그런 기회를 많이 가져야 한다. 모방이야말로 창조인 것이다).
(8)유치권 소송 등은 피할 것이 아니라 과감하게 대쉬해야 한다.
(9)일 년 365일 현장 감각을 익혀야 한다. 시장은 수시로 변하고 있다. 현장 답사를 반드시 해야 한다. 열심히 발품 팔면 얻는 것이 있다.
(10)일선 개업공인중개사들과 항상 밀착관계를 유지해야 한다. 그들의 협조 없이는 아무것도 이루어지지 않는다. 
(11)오로지 경매만이라는 외골수 마인드는 바꿔야 한다. 
(12)서울로 입성하는 데는 경부선, 호남선, 중앙선 등이 있고, 철도 고속버스 항공편도 있고 자가 승용차도 있다. 또한 때로는 가던 길을 바꿔 돌아가는 경우도 있는 것이다. 
(13)종합관리사가 돼야한다. 
컨설팅 수수료+경매비용+대출이자부담+변호사수임료+법무사 보수+세무사 보수+중개사 수수료 및 컨설팅약정금 등을 주고 나면 실제로 남는 돈은 하나도 없다.

이를 극복하려면 이들 전문 자격 사들에게 수수료를 반드시 지급해야 한다는 마인드에서 벗어나 나도 그들처럼 버금가는 실력을 쌓아 자생력을 키우는 것이 수지타산에서 아주 중요한 경비요소이다.

이것이 불가하면, 그들과 체인을 맺고 항상 자문을 받아야 할 것이다. ‘알아야 면장’이란 말이 있다.

우리가 어느 정도 ‘바탕 실력’을 갖추고 나서 ‘전문 자격 사’들을 상대한다면, 그 상승효과는 배가될 것이다.

예외적으로 ‘부동산’의 ‘부’자와 ‘경매’의 ‘경’자 조차도 모르고 뛴 수십 년 경력의 ‘필드 맨’들을 필자는 많이 봤다. ‘강남 복부인’처럼 ‘필드 경험’은 산지식이다.

 

이사를 수십 차례 다녔던 우리네 할머니들이야말로 아주 훌륭한 ‘물건분석 전문가’이고 아주 우수한 ‘필드 맨’이다. 이들을 모시고 다니는 것도 재테크의 한 방법인 것이다.

 

요는 ‘꿩 잡는 게 매’란 말이 있다. 학설과 이론은 몰라도 그들의 안목은 ‘새내기’들보다 열배 스무 배가 뛰어난다는 엄연한 현실을 인식하고 그대들 부모님들로부터 최대한으로 자문을 받도록 우리의 마인드를 바꿔보자!

 ▶난세에 영웅이 나는 법이다.
 ▶위기는 곧 기회이다.
 ▶틈새시장은 반드시 있다. 오히려 이때가 적기이다.
 ▶오히려 “안정된 시장에서는 먹을 것이 없다”라고 생각하는 개념의 전환, 사상의 전환이 필요하다.

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