전세가격이 오르는 이유가 갭(Gap)투자라면... 세입자 피해가 커질 수 있다.

[張埈鎔(대섭)교수]

전세가격이 오르는 이유가 갭(Gap)투자라면... 세입자 피해가 커질 수 있다.

요즈음 새로운 아파트 투자 기법인 '갭(gap)투자' 광풍이 불고 있다고 언론과 현장에 있는 개업공인중개사들은 걱정을 하고 있다.

이른바 갭(Gap)투자는 단기 시세차익을 목적으로 매매가격과 전세가격 차이가 크지 않은 아파트를 전세를 끼고 매입하는 것이다. 무(無)피 투자라고도 하는데, 피같은 내 돈을 들이지  않고 집을 산다는 뜻에서 붙은 말이다.

 
좀 더 내용을 살펴보면 "전세가 비율이 높은 서울 성북구나 강남 지역에 소재하고 있는 아파트나 연립 등 급매물을 사들인 뒤 전세계약 만료에 맞춰 가격을 높이는 방식으로, 집값이 4억원인 아파트의 전세가격 3억2000만원을 갱신하면서 3억7000만원까지 끌어 올리면 단기에 5000만원은 회수(물론 양도소득세 없이 전액)되어 3000만원만 투자하여 집을 구입하는 경우"이다. 결국 1억원으로 취.등록세를 부담하고도 3채를 구입 할 수 있다는 계산이다. 이처럼 갭투자와 같은 투기는 전세가격이 겁 없이 조작되고 부풀려지는 아주 간단한 사례라고 볼 수 있다. 따라서 전․월세 가격이 정부정책과 달리 치솟는 현상은 수요.공급만이 아닌 투기심리와 부동산이라는 고유한 특성인 부증성, 개별성, 지리적 위치의 고정성 등의 때문인 것이다.
 
이와 같은 갭투자는 부산을 시작으로 대구로, 최근에는 수도권으로 번지고 있으며 주로 은행 등 선순위가 없는 주택을 대
 
상 중 전세가격이 꾸준히 오르는 지역과 중.소형 주택이 그 대상이 되고 있다. 특별한 상승 호재가 없이 전세가격이 오르는 지역과 주택이라면 일단 의심을 해볼 필요가 있다. 갭투자가 야기하는 문제는 만기가 되어 다음 전세입자가 잘 맞추어지지 않거나, 전셋값이 하락하여 전세보증금 일부를 돌려줘야 하는 상황에서 세입자가 피해를 입을 수 있다는 것이다. 특히 대내외적인 경제상황으로 매매가격이 하락 한다면 집을 처분하더라도 전세보증금을 돌려주지 못할 수도 있는 이른바 '깡통 전세'가 발생 할 수 있어 더욱 염려가 된다.

더 큰 문제는 갭투자의 대상이 되는 주택은 정상적인 거래에서 발생하기 보다는 투기나 가격조작의 개연성이 높은 지역과 물건(아파트, 토지 등)이 그 대상이 된다.

 
결국에 가서는 국토부의 실거래가격(지수)과 한국감정원, 국민은행 등에서 조사. 발표하는 주택가격 통계의 왜곡은 물론 제반 경제지표에 미치는 부정적인 영향이 크다고 볼 수 있다.

 
따라서 세입자가 유의해야 할 사항은 입주하고자 하는 주택이 은행이 대출이 끼어 있는 경우에는 좀 더 안전 하다고 볼 수 있다. 이유는 은행 대출시 방의 개수만큼 최우선변제금액을 공제하고, LTV나 DTI와 같은 대출제한으로 매매가격의 50~60% 정도가 은행대출이고 나머지 40~60%만이 전세가격(전세권)으로 등기사항증명서상 후순위가 되어 적은자본으로 투기하는 갭투자들에게는 자금여력상 적합하지 않기 때문이다.

전세가격(비율)에 대한 이해를 돕기 위하여 좀더 설시해보면, 통상적으로 매매가 대비 전세가 비율은 매입 및 향후 투자가치를 가늠하는 중요한 지표로 여긴다. 전세가격과 매매가격은 이자율과 반비례한다고 한다. 따라서 이자율이 하락하면 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하게 된다.

그러나 이 상태에서 부동산가격에 대한 기대이익률이 보합 내지 하락하는 경우에는 매매가격은 이자율과는 반비례 그리고 기대이익률과는 정비례 관계에 있으므로 매매가격 상승률 보다 전세가격 상승률이 상대적으로 더 높아져 전세비율이 올라가게 된다. 지금까지 저금리가 지속되는 경우에서 전세가 비율이 급상승하고 있다는 것은 기대이익률이 계속 하락하고 있음을 추론할 수 있으며, 현금선호사상이 강하다는 것도 알 수 있다. 따라서 매매가격 하락이 예상되는 현 상황에서의 적정한 전세보증금 판단방법은 매우 중요한 사항이며 이에 대 몇 가지 통계자료를 활용하면 쉽게 적정한 전세가격과 그 비율을 산정 할 수 있다.

 
첫째, 은행대출이 없는 경우 ‘전세가 비율’(한국감정원, http://www.kab.co.kr,통계작성정보)을 시. 군, 구 지역별과 부동산의 유형(아파트, 연립. 다세대, 단독주택)별로 확인하여 산정한다.

 
둘째, 은행대출이 있는 경우에는 실거래가격(국토교통부, http://rt.molit.go.kr, 실거래가 공개시스템)에 ‘경매 매각가율’(대법원경매, http://www.courtauction.go.kr, 매각통계)을 가감 조정한다. 이때 경매 매각가율은 각 읍, 면, 동 대상물 소재지역이나 주택 유형별로 조사하여 조정한 다음 경매 진행비용과 조정비용(실거래가격 20~30%정도)을 차감한 후 이어서 은행대출 잔액을 차감하고 난 나머지를 전세보증금 총액으로 하여 개별 방이나 호별로 나누어 전세보증금으로 정하면 비교적 적정․안정하다고 볼 수 있다.

최근(2014.11~2015.10)에 조사된 ‘대법원 경매정보 매각통계’자료에 의하면 서울 강남구 전체 부동산 매각가율은 87.3%로 이중 아파트는 93.8%, 단독주택은 94.5%, 점포주택은 90.6%, 연립주택은 93.5%, 오피스텔은 98%인 것으로 조사되었다.
 
최근 반전세가 늘어나는 이유가 전세가 비율이 워낙 상승하면서 갭투자나 깡통전세를 염려하여 적정 전세보증금을 넘는 부분만을 월세로 전환하고자하는 소비자 선택권의 강화도 있지만 내용을 살펴보면 저금리 지속과 명퇴 등으로 매달 정기적이고 안정적인 수익을 원하는 사람들의 수익용 자산으로서 월세시장의 매력이 높아지면서다.

반전세의 경우에도 투자자들이 늘어나기 때문에 갭투자들과 투기세력들이 전세가격을 올리면서 자동으로 반전세로 돌아서는 비율도 늘어나고 월세도 상승하고 있다. 이는 주거비 부담증가로 내수시장 침체 등 전․월세가격 왜곡 현상이 국민경제 전체에 미치는 부정적인 영향이 매우 크다는 점에서 적절한 대책이 요구 된다.

최근 주택시장은 아파트 중도금 집단대출에 대한 심사강화로 분양시장의 심리적 위축과 더불어 지방 아파트시장에서의 청약경쟁율 급락, 전국적인 미분양물량 증가현상에 이어서 10월2주차 이후 서울 아파트 전세가격 변동률이 4주 연속 감소했다는 소식이다. 이러한 전셋값 상승폭 감소는 전세가격이 워낙 높다 보니 아무리 물량이 부족해도 계약에 나서길 주저하는 모습이거나 꾸준히 오른 가격에 대한 피로감 누적과 갭투자와 같은 불안 심리가 작용했을 것이라고 본다.불안한 조짐에 염려가 된다.
 
이러할 때 일수록 세입자들은 전세보증금을 안정하게 지키기 위해서는 해당 물건이 소재하고 있는 지역 내 개업공인중개사나 감정평가사, 변호사 등에게 상담하거나 의뢰하는 것이 현실적인 최적의 대안이라고 본다. 개업공인중개사는 계약서 작성과 동시에 필수적으로 소비자 보호를 위한 ‘중개대상물 확인․ 설명서’를 작성하여 교부하도록 정하고 있다. 이 서류에는 권리관계를 꼭 적도록 하고 있어 은행대출이나 기타 소유권을 제한하고 있는 내용을 미리 확인하고 이에 대한 설명도 들을 수 있어 예방적 차원에서 최상책이라고 본다.