데크형태로 일부 지하주차장이 노출된 경사지에 접한 연립주택의 건축면적 및 건축물의 높이 산정방법

[건축법일타박사]

■ 질문
데크형태로 일부 지하주차장이 노출된 경사지에 접한 연립주택의 건축면적 및 건축물의 높이 산정방법

▣ 답변
기본적으로 지표면은 새로 조성된 지표면을 기준으로 건축면적과 건축물의 높이와 채광방향 이격거리 산정을 위한 건축물의 높이를 산정합니다.

일반건축물의 경우
건축면적 산정 시 일반건축물의 경우 가장 낮은 지표면에서부터 3미터씩 끊어서 가중평균을 산정한 후 가중평균선에서 1미터를 위쪽으로 이격하여 3미터선을 넘어가면 지하층이 되므로 그 다음 3미터 이격선 안에서 지표면 가중평균을 한 후 산정된 가중평균선에서 1미터를 위쪽으로 이격하여 걸리는 1미터 이상 부분의 건축물의 수평투영면적을 건축면적으로 산정합니다. 
구조, 기능, 형태적으로 하나의 건축물인 경우 건축물의 높이 산정 시 일반건축물의 경우 가장 아래 지표면에서 3미터 이격한 후 가중평균선에서 높이를 재서 건축물의 높이를 표기합니다. 두번째 3미터 이격 후 산정한 가중평균선에서 건축물의 높이도 산정하여 건축물의 높이 표기는 2개 이상이 될 수 있습니다.

공동주택의 경우 
건축면적 산정 시 공동주택의 경우 구조, 기능, 형태적으로 하나의 건축물로 구성된 경우 4면 중 1면만 지상에 노출되고 직상부에 공동주택이 있는 경우 일반건축물과 동일하게 산정합니다. 
4면 중 지표면이 경사져서 지하층의 일부가 3미터 범위 내에서 노출이 되는 동의 경우 3미터 씩 끊은 3미터 이내의 가중평균선에서 1미터 이격한 선이 넘어가지 않을 경우 1미터 이격한선에 걸리는 부분은 건축면적에 산입이 됩니다. 3미터 씩 끊은 3미터 이내의 가중평균선에서 1미터 이격한 선을 넘어가는 경우에는 일반건축물과 동일하게 산정합니다. 
구조, 기능, 형태적으로 하나의 건축물인 경우 건축물의 높이 산정 시 공동주택의 경우 가장 아래 지표면에서 3미터 이격한 후 가중평균선에서 높이를 재서 건축물의 높이를 표기합니다. 두번째 3미터 이격 후 산정한 가중평균선에서 건축물의 높이도 산정하여 건축물의 높이 표기는 2개 이상이 될 수 있습니다.
구조, 기능, 형태적으로 각각 별개의 건축물로 건축물대장이 동별로 작성되는 연립주택과 다세대주택과 아파트의 경우 지표면은 데크 상부 지표면을 기준으로 합니다. 건축법 시행령 별표 1 제2호나목 및 다목에 따라 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다라고 명시하고 있어 지하가 지하주차장 등으로 연결되고 지상이 서로 별개의 동인 경우에는 이를 별개의 동으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.

데크형태로 할 경우 데크상부에 지표면이 새로 형성되고 이 지표면의 위쪽으로 공동주택 중 연립주택이 설치될 경우 채광방향 이격 시 건축물의 높이는 데크 상부 지표면을 기준으로 합니다.

◎ 관계 법령
■ 건축법 시행령 [별표 1] <개정 2023. 2. 14.>
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.
1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.
다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.
라. 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당한다)은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니한다.
10. 지하층의 지표면: 법 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다.

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

※ 연관 질의회신 참조
건축법일타박사의 질의회신 모음집(건축관련법 연도별 요약편)_Ver 2023.01.23

건축법일타박사 연도별 질의회신모음집_1947년~2023년_Ver.2023.01.23_제01권18호

2011.10.12_건축면적 제외대상이면 바닥면적 제외대상인지요

2011.10.12_건축면적 제외대상이면 바닥면적 제외대상인지요

2017.01.04_지상 데크 하부 1층 부분의 바닥면적 산입여부

2017.01.04_지상 데크 하부 1층 부분의 바닥면적 산입여부

2017.01.04_지상층이더라도 지표면으로부터 1미터 이하면 건축면적 제외인지

2017.01.04_지상층이더라도 지표면으로부터 1미터 이하면 건축면적 제외인지

2017.02.27_지하층 산정 시 지표면 부분의 수평거리 산정 방법(서울)

2017.02.27_지하층 산정 시 지표면 부분의 수평거리 산정 방법(서울)

2017.03.17_지하층 산정 시 지표면 부분의 수평거리 산정 방법(국토교통부)

2017.03.17_지하층 산정 시 지표면 부분의 수평거리 산정 방법(국토교통부)

2017.04.06_조성된 지표면 기준에 따른 건축물의 높이 산정

2017.04.06_조성된 지표면 기준에 따른 건축물의 높이 산정

2017.04.25_건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분 및 부분 지표면과 선큰의 지표면 산정

2017.04.25_건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분 및 부분 지표면과 선큰의 지표면 산정

2017.07.04_하나의 주거동에서 앞쪽과 뒷쪽의 지표면이 달라 단차가 발생하는 경우

2017.07.04_하나의 주거동에서 앞쪽과 뒷쪽의 지표면이 달라 단차가 발생하는 경우

2023.02.02_건축물의 주위가 접하는 지표면이란

2023.02.02_건축물의 주위가 접하는 지표면이란

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