임차 건물의 결로 현상이 심하여 피해를 입었는데 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요.

[변호사 김덕은]

Q) 임차 건물의 결로 현상이 심하여 피해를 입었는데 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있나요.

문) 저는 상무지구에 상가건물을 임차하여 가구를 전시·판매하는 가구전시장을 운영해 왔습니다. 그런데 상가건물의 1층 바닥과 벽체 아랫부분에 결로현상이 심하게 나타났습니다. 저는 임대인에게 여러 차례에 걸쳐 1층 바닥에 발생하는 습기 문제를 해결 해 줄 것을 요청하였으나 임대인은 문제를 해결해 주지 않았습니다. 제가 전시해놓은 가구들이 결로 현상으로 인해 많은 손상을 입었는데 저는 임대인에게 손해배상을 청구 할 수 있나요.

답) 주택 또는 상가를 임차하였는데 누수 또는 결로로 인해 곰팜이가 발생하거나 이로 인해 피해를 입는 경우가 종종 발생합니다. 그러나 그 하자 원인을 입증하여 손해 배상을 청구하는 절차가 쉽지만은 않습니다.

임차인이 임대인에게 누수 또는 결로로 인한 책임을 묻기 위해서는 먼저 누수 또는 결로의 발생이 누구의 책임으로 인한 것이냐가 밝혀져야 합니다. 임차인의 사용상의 부주위로 누수 또는 결로가 발생하였다면 이는 임차인의 귀책으로 인한 것이므로 임대인에게 책임을 묻지 못할 것입니다. 그러나 누수 또는 결로의 원인이 건물 구조의 문제로 밝혀진다면 건물의 하자의 정도가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것인지 여부에 따라서 달라집니다..

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하기 때문입니다.

귀하의 경우와 유사한 대법원 판결을 보면,

① 임차건물의 용도는 1종근린생활시설(소매점)이고, 임대인은 이 사건 건물 1층을 이전에는 의류창고로 임대하였고 임차인에게는 가구를 전시·판매하는 가구전시장으로 임대한 사실,

② 임차인이 건물을 임차하기 전에도 건물 1층 바닥에 심각한 결로현상이 있었던 사실,

③ 건물 1층의 바닥 전체와 벽체의 아랫부분에 집중적으로 결로현상이 나타나고 창문이나 벽체의 윗부분에는 결로현상이 거의 나타나지 않는 사실,

④ 바닥 중 임차인이 시공한 데코타일 윗부분으로도 결로현상이 나타난 사실,

⑤ 감정인 감정서에서 건물 1층 바닥의 물은 여름형 결로로 인한 것인바, 건물 1층의 가구배치에 따른 공기정체가 곰팡이 현상을 촉진한 것으로 보이나, 임차인이 시공한 벽면과 커튼은 벽체에 결로현상이 일어나지 않은 점에 비추어 결로와 무관하고, 건물 1층은 바닥 밑 방습조치가 설계에는 반영되었으나, 바닥 밑 환기장치, 기초단열이나 바닥 밑 단열조치, 바닥 밑 실내쪽 방습조치 등을 하지 않아 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없다고 감정한 사실

등을 이유로 결로의 원인이 건축물의 하자라고 판단하면서 임대인으로서는 이 사건 건물 1층 바닥에 나타난 습기 발생의 원인이 무엇인지 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하여 주거나, 바닥의 물기가 심하여 바닥 공사를 하여야 하는 상황이라면 가구들을 모두 옮기게 한 후 공사를 하여 주는 등의 조치를 취했어야 한다고 판시하였습니다.(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결)

따라서 귀하의 경우도 결로의 원인이 건물 자체의 하자에 기인한 것이고 임대인에게 수차례에 걸쳐 1층 바닥에 발생하는 습기 문제를 해결해 줄 것을 요청하였음에도 이를 해결해 주지 않아 피해를 입었다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구 할 수 있을 것입니다.

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