오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 14-2.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.09.

옥매화에 내리는 맑은 햇살.

2.

과거 우리나라 경제의 고도 성장, 인구 증가, 고금리 등의 시대와 더불어, 강남 3구는 불과 수십 면 만에 인구만 광역시급인 160만 명 이상이 될 정도로 상기의 수요 측 요인들인 인구, 일자리, 대기업 본사 등 자본이 집중되었음은 물론 교육, 교통, 문화 등 기반시설까지 지역 경제와 도시 및 주거 환경이 천지가 개벽할 정도로 발전되었기 때문입니다.

그 결과, 강남 3구 등은 고가의 가격 저항에 도 불구하고 각종 양극화 심화 결과까지 더해져 압구정 현대, 잠실주공1단지, 아크로리버파크, 반포 자이, 반포 래미안 등의 평당 집값 1억원을 우습게 여기는 서울은 물론 전국 자산가들의 투자 수요를 강하게 유인하는 우리나라의 대표적인 주거 지역이 되었기 때문입니다.

분당 등 신도시, 판교, 과천 등 강남 3구와 가까운 경기도 일부 지방도 서울 지방에 준할 정도로 발전 했는데, 서울, 경기 일부를 제외한 전국 대다수 지방, 지역은 과거 우리나라의 고도성장기, 인구증가, 고금리 시대에서도 더욱 낙후되어 갔고 인구, 일자리까지 중장기적으로 줄어들고 쇠락 해 져 갔고, 또 가고 있습니다.

그럼, 서울, 경기 일부 지역을 제외한 나머지 낙후된 전국 지방들이 계속 쇠락 해 가도록, 또 부동산 시장도 계속 쇠퇴하도록 내버려 두어야만 할까요? 낙후된 지방에서도 강남처럼 발전할 수 없을까요?

이와 관련해서 시범 케이스 지방을 예로 들어 봅니다. 한때 인구 400만 명을 바라보던 시범 케이스 지방인 부산은 지금까지 30년 넘게 인구는 40만 명 가량 감소하고 백 대기업은커녕 천대 기업 본사도 몇 안 될 만큼 지역 산업과 일자리는 물론 도시 및 주거 환경까지 날이 갈수록 계속, 더욱 쇠락, 노후화 해져 갔습니다.

수백만 명 이상의 인구를 가진 글로벌 대도시 중 인구 감소, 고령화, 노후화, 심지어 도시 소멸 지수까지 압도적 전국 1뜽을 자랑할 만큼...지금까지는...무능, 무지 만으로도 너무 죄 많은 민주화 이후 역대 정부, 정치인들...

이는 시범 케이스 지방을 중심으로 십 수 년 전부터 시작되었던 과제 중 하나인, 국민경제 선순환 구조 구축, 국토, 지역 균형 발전 등과 함께 낙후된 전국 지방의 서민, 중산층 소득, 자산 늘리기 등등의 과제가 지금까지 계속 되었고, 계속 중인 까닭입니다. 이제 그 씨 뿌린 과제들은 본격적인 수확을 앞두고 있습니다.

대도시들 중 문제아, 시범 케이스 지방인 부산은 이십 년 내 글로벌 해양 대도시들 중 가장 품격 있는 대도시, 잘 사는 도시로 변해 갈 것이며, 그 부수, 반사적 효과로 주택 등 실물 자산 증가율도 서울 등의 그것을 압도하게 될 것입니다. 최악 상태의 부산 보다 못하지 않은 낙후된 전국 지방은 부산 보다 더 지역 경제, 도시 및 주거 환경을 더욱 발전시켜 나가야 할 것입니다.

다음에 보다 구체적이고 상세하게 그 근거가 제시될 것이지만 오늘은 간략하게 그 근거를 제시하면, 십 여 년 전부터 향후 10년 내, 늦어도 15년 내에 부산시는 지역주택조합 70여 개를 포함한 삼익비치, 뉴비치, 수영 현대, 온천 럭키, 대신 삼익 등의 재건축, 

우동 3, 괴정 5, 거제 2, 온천 2, 복산 1, 대연 3,8구역, 범일 좌천 2,3구역 등의 재개발, 시민공원 촉진구역 1~4구역, 금사, 영도 등 뉴타운, 부산항 시티 등 북항재개발 내 주거시설, 기타 각종 도시재정비 등 도시 및 주거 환경 개선 사업을 완료하게 될 것입니다.

나아가 향후 20년이 지나면, 나머지 해운대 우동 대우, 경남 마리나 재건축, 남천 1재개발 등 나머지를 포함하여 거의 전부가 완성될 것이고, 일광 신도시, 서부산 에코 델타, 명지 신도시, 인근의 양산 물금, 사송 신도시를 포함하여 부산시의 도시 및 주거 환경 개선 과제는 마무리 될 것입니다.

즉, 너그들의 주 관심사인 집값과 관련 래서도, 부산의 각종  민간 주택 재정비 서업에서 건축비만 수백조, 땅값, 금융비용 등 제 비용을 포함하면 천조 원의 초거대 자본이 투입된, 부산시 도시 및 주거환경 과제는 완료될 것이란 말입니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 23일 부동산 단신 3.

서울 마포구 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용면적 84㎡와 성동구 ‘텐즈힐’ 84㎡ 2주택자는 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 3200여만원을 납부했지만 종부세 감면 세제개편안으로 내년 보유세는 1400만원으로 낮아질 전망이다. 강남구 ‘은마아파트’ 84㎡와 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 84㎡ 2주택자 내년 보유세도 4389만원에서 2202만원으로 줄어든다. 송파구 ‘잠실주공5단지’ 82㎡ 단독 보유세는 586만원을 내야 하지만 부부 공동소유시는 0이다.

집값 급락 비웃는 반포불패...서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 222.7㎡(전용면적)는 지난달 압구정 현대 1차 전용 196㎡의 올해 7월 각각 80억 원을 뛰어넘는 84억원에 거래되며 신고가를 갱신했다. 반포자이 244.5㎡도 지난 3월 75억원에, 반포주공1단지 전용면적 140㎡ 역시 지난 9월 73억원에 손바뀜되며 신고가를 경신했다.

서울 강남구 청담동 ‘PH129’는 지난 4월 145억원에, 부산 해운대구 우동 ‘해운대 경동제이드’ 전용 234㎡는 75억원에 실거래됐다. 대구 수성구 빌리브 헤리티지’ 최고 분양가는 22억4600만원에 달한다. 반면 지난해 9월 23억7000만원에 거래됐던 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡ 매물 최저 호가는 15억4500만원이다. 경기 과천시 래미안슈르 전용 59㎡ 전세도 지난달 7억9000만원에서 이달 5억원9955만 원까지 하락했다.

이번 주 전세 시장...송파는 잠실동 리센츠·가락동 헬리오시티·쌍용2차 등이 1000만~5000만원 빠졌다. 강동은 명일동 신동아·고덕현대·고덕동 고덕래미안힐스테이트가 2500만~5000만원 하향 조정됐다. 광진은 광장동 광장현대3·9단지, 청구 등이 1000만~5000만원 내렸다. 관악은 봉천동 관악푸르지오·성현동아가 1000만~2500만원 하락했다. 강남은 개포자이프레지던스 입주 여파로 개포동 디에이치아너힐즈·대치동 래미안대치팰리스1단지 등이 5000만원 떨어졌다.

2021년 12월 23일 부동산 단신 3.

서울시는 서대문구 북아현동 3-66번지 일대 북아현3 재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경안과 지하철 4호선 미아사거리역 인접 성북구 길음동 31-1 일대 신길음1구역에 대한 재정비촉진계획 변경안을 ‘수정가결’ 했다. 서울 종로구 창신동 재개발과 신통기획에서 탈락한 성북구 장위11구역은 공공재개발 공모신청을 검토 중이고, 관악구 신림 5구역도 공공재개발 신청을 위해 주민 동의서를 징구 하고 있다.

현대건설은 지난해 용산구 한남뉴타운 한남3구역, 용인 수지 신정마을9단지, 대치 선경3차에 이어, 단지명 '힐스테이트 라치엘로(HILLSTATE LACIELO)', 경기도 안산시 안산 고잔연립3구역 재건축 시공권을 확보했다. 연내 수원 신명동보아파트 리모델링(3천53억원), 서울 동작구 흑석9구역 재개발(4천490억원 ), 대치 비취타운 가로주택(908억원 규모), 잠원 갤럭시1차아파트 리모델링사업(1천850억원) 등의 수주도 노리고 있다.

GS건설은 대구 서문지구 재개발에 이어 경기 수원 영통구 '신나무실 주공5단지' 리모델링 사업 시공권을 확보했고, 서울 노원구 백사마을 재개발과 서울 관악구 신림1구역 재개발 시공사 선정 총회를 기다리고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 공공재건축 선도지구인 망우1구역 조합과 '공동 사업시행 약정'을 체결했다. 한편, 부산광역시 강서구 명지국제신도시 주거형 오피스텔 ‘빌리브 명지 듀클래스’를 분양할 예정이다.

충남 아산시 ‘탕정역 예미지’의 평균 경쟁률은 325대 1, 전북 익산시 ‘익산 제일풍경채 센트럴파크’는 평균 19대 1을 기록했다. 강원도 춘천시 센트럴타워 푸르지오의 무순위 청약은 평균 ‘910.9대1’의 경쟁률을 기록했다. 경기도 화성 동탄2신도시 '힐스테이트 동탄 더 테라스', 인천시 강화군 ‘인천 강화 서희스타힐스’, 대구 달서구 ‘달서 롯데캐슬 센트럴스카이’, 충북 음성군 음성기업복합도시 '음성 푸르지오 더 퍼스트', 충남 천안시 '호반써밋 포레센트'를 분양한다.

2020년 12월 23일 부동산 단신 3.

대우건설 내년 3만4791가구 분양 나선다.. 3년연속 1위... 주요사업지를 보면 서울에서는 둔촌주공 재건축, 행당7구역 재개발, 장위10구역 재개발 등 7809가구를 공급한다. 서울을 제외한 수도권에서는 수원 망포지구, 양주 역세권개발지구, 인천 검단신도시 등 서울 접근성이 좋은 신도시 택지지구를 비롯하여 광명2R구역 재개발, 안양비산초교주변지구 재개발, 안양1동진흥아파트 재건축 등 도심 내 생활여건이 우수한 입지에서 분양을 선보일 예정이다.

지방은 대구, 부산, 대전 등 광역시에 1만1186가구를 공급한다. 대구 '수성더팰리스 푸르지오 더샵'을 시작으로 대구 이천문화지구 재개발, 대구 상인동 공동주택, 부산 안락1구역 재건축, 부산 범일동 공동주택 등 최근 초기분양률 역대 최고치를 기록하며 분양 열기를 이어가고 있는 광역시에 집중 공급될 예정이다. 광역시를 제외한 기타지방에서는 제주 구억리 타운하우스, 경산 중산지구 등 지역 내에서 가장 선호되는 입지에 분양을 선보인다. 한편 SK건설이 인천시 '용현 4구역 재개발사업과' 부산 '사직 1-5지구 재건축사업' 등 2건의 도시정비사업을 수주했다고 22일 밝혔다.

중소형이 인기…아파트 거래 10채 중 8채는 전용 85㎡ 이하...분양에서도 인기를 끌었다. 지난 10월 서울 서초구 서초동에서 전용면적 50~69㎡로 공급된 ‘서초자이르네’는 1순위 청약에서 35가구 모집에 1만507명이 몰리며 평균 경쟁률 300.2대1을 기록했다.
한 달 앞서 공급된 울산 남구의 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’도 1순위 청약경쟁률 309.8대 1를 기록했는데, 이 단지 역시 총 384가구 모두가 전용 59~84㎡로 구성된 중소형 단지였다.

이런 가운데 올해 마지막으로 중소형 아파트가 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다. 호반건설은 충남 아산 탕정지구에 공급하는 ‘호반써밋 그랜드마크’의 본격 분양에 나섰다. 대림건설은 충북 단양서 ‘e편한세상 단양 리버비스타’를 공급한다. 전북 완주에서는 중소형 단지 2곳이 청약에 나선다. 모아종합건설은 ‘완주복합행정타운 모아미래도 센트럴시티 1차’를 21일, 증흥토건은 ‘완주삼봉지구 중흥S-클래스 에듀파크’를 이날 1순위 청약 접수를 받는다.

한화건설이 이달 수원시 장안구 파장동 193번지 일대(구 국세공무원교육원 부지)에 들어서는 ‘한화 포레나 수원장안’(사진)을 분양한다. 광주 동구에서는 SM상선 건설부문이 ‘선교2차 우방 아이유셀 리포레’가 이날 1순위 청약 접수, 30일 당첨자발표를 앞두고 있다. 전라북도 순창군 순창읍 교성리 일대에 ‘순창 남양휴튼’을 조성한다고 밝혔다. 전라북도 익산시 팔봉동 343-2번지 일대에서 분양 중인 ‘익산 이지움 더 테라스 아트리체’가 각광받고 있다.

수도권 비규제지역 아파트 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’ 내년 1월 분양... 이같은 규제를 비껴간 비규제지역은 반사이익을 얻고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 비규제지역인 파주시 목동동 `운정신도시 센트럴 푸르지오` 전용면적 84㎡는 지난 11월 8억6500만원에 거래됐다. 지난해 11월 같은 평형이 5억1200만원에 거래된 것과 비교할 때 약 3억5000만원 정도 올랐다. 경기 광주시에서도 비규제지역인 초월읍 `초월 롯데캐슬` 전용면적 84㎡는 같은 달 5억3000만원에 거래 신고됐다. 지난해 11월 같은 평형이 3억1850만원에 거래된 것과 비교하면 2억원 이상 뛰었다.

비규제지역에서 분양하는 신규 단지도 좋은 분양 성적을 기록하고 있다. 지난 7월 경기도 양평군에서 분양한 ‘양평 휴먼빌 센트럴시티’와 같은 달 분양한 ‘양평 휴먼빌 리버파크어반’은 조기 완판을 기록했다. 최근 나온 ‘포레나 양평’ 도 양평군 내 비교적 대규모 단지(438가구) 공급에도 조기에 분양이 완료됐다. 대림산업은 내년 1월 경기도 가평군 가평읍 대곡리 일원에서 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’을 분양할 예정이다.

부산 전용 74㎡ 분양가 3.7억 아파트, 2년 뒤 입주 분양권 7.8억 거래... 22일 한국부동산원 자료에 따르면, 부산시 동구 범일동에서 한창 공사 중인 '두산위브더제니스 하버시티' 전용 75㎡C 분양권이 지난 달 7억8475만원(27층)에 거래되며 신고가를 썼다. 이 주택형의 같은 층 분양가가 3억7160만원인 것을 감안할 때 2년 간 무려 2.1배나 오른 셈이다.

같은 달 부산 수영구 남천동 '남천 더샵 프레스티지' 전용 84㎡B(4층)도 작년 9월 분양 당시 분양가 5억3100만원(4층) 대비 2.2배 뛴 11억9025만원에 손바뀜되며 분양권 최고가를 갈아 치웠다. 부산시 사하구 괴정동에 들어서는 '힐스테이트 사하역'의 분양권 가격도 큰 폭으로 오르고 있다. 이 단지의 전용 84㎡A(19층 기준 분양가 4억7452만원)는 지난 11월 최고 7억6792만원(19층)에 거래되며 신고가를 다시 한번 경신했다.

분양권 가격이 치솟으면서 분양시장도 한층 달아오르고 모습이다. 지난 15일 1순위 청약을 받은 '두산위브더제니스 센트럴 사하'의 경우 2016년 이후 사하구 내에서 가장 높은 평균 16.3대 1의 경쟁률로 마감됐다. '힐스테이트 남천역 더퍼스트'도 지난 3일 1순위 청약 당시 109가구 모집에 6만824건의 청약통장이 몰려 1순위 평균 558.0대 1의 경쟁률을 기록했다.