↑위에 질문하신 전라북도 장수군 천천면 창고 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2015타경2397*

이 물건은 전라북도 장수군 천천면 춘송리 창고 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지 및 건물 등기부를 확인한 결과 2012년3월13일

한국농어촌공사의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로 토지 및 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과

소유자겸채무자인 박정희외에 말소기준권리 이전 전입한

대항력 없는 주민등록미전입 임차인 이준영이 기재되어 있으며

박정희/이준영은 모두 인도명령 대상자입니다.

하지만 입찰 전에 반드시 관할 천천면사무소에서 주민등록전입세대

열람내역서를 발급받아 대항력 있는 주민등록전입자가 있는지 꼭

확인하시기 바랍니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

<강점>

①본건 주변에는 다른 주택이나 공장/점포가 없어 정년 퇴직후

속세와의 인연과 단절하고 조용히 사과나무 과수원을 운영하면서

두문불출하며 여생을 보내기에 적합함.

<약점>

①제시외 수목(한국농어촌공사 지상권 관련)건

본건의 등기부에는 '한국농어촌공사'의 지상권이 설정되어 있고

말소기준권리 이후 후순위여서 낙찰 받으면 등기부상의 지상권은

말소 됩니다.

그런데 문제는 한국농어촌공사에서 지상권을 설정하면서 심어놓은

지상의 수목들은 이번 경매 목록에서 전부 제외 된다는 것입니다.

(아래-자료사진 참조)

따라서 본건 토지를 낙찰 받고 정상적인 재산권을 행사 하려면 이 수목에 대하여

한국농어촌공사에 수목의 매수나 이전을 요청해야 하는데 이미 법원배당금에서 채권자인

한국농어촌공사는 1억원이상 손해를 본 상태이기 때문에 상당한 금액의 보상금을 요구할

가능성이 매우 높습니다.

②제시외 건물(법정 지상권 관련)건

본건의 경우 총13필지 토지중 춘송리1-28번지 지상의 단층 창고 2동

24.17평이 경매에서 제외 되는데 법정지상권 성립여부는 별도로 하더라도

매각물건목록에서 이미 제외된 상태라 1-28번지 토지의 완전한 재산권

행사를 위해서는 낙찰대금과는 별도로 이 2동 창고 추가 매입비용

(약300만원 추정)이 발생 예상 됩니다.

③분묘기지권 건

본건 경매목록중 7번(춘송리1-21번지)지상에는 연고자 미상의 분묘가 소재하는데

분묘기지권 성립 여부를 떠나 이 분묘를 이전 하려면  대략 6개월의 시간과 300만원 정도

분묘 이전 비용 그리고 상당한 금액의 납골당 안치비용을 추가로 부담하셔야 합니다.

④거주조건의 열악함 건.

본건의 위치는 아래--인공위성자료와 로드뷰 사진에도 나와 있지만

익산-포항고속도로 장수터널 위 야산 해발 450미터 고지대 위에 위치하고 있습니다.

그런데 해발 450미터라면 서울시 사대문 안에서 제일 높은 남산의 높이가 262미터인 것을

감안하면 남산의 거의 두 배 높이에 가까운 고지대에 위치 한다는 것입니다.

더구나 주변에 다른 주택이 전혀 없어 당연히 대중교통 이용은 불가능 하고

제일 가까운 천천면 사무소를 가려고 해도 자동차로 7분 이상 가야 하는

불편함을 감수해야 합니다.

⑤토지 가격 고감정건.

일반적으로 대도시의 경우에는 극히 희박 하지만 아직도 산간오지의

임야의 경우 시세보다 높게 가격이 고감정 되는 경우가 종종 있는데

이유는 이런 산간오지의 임야의 경우 거래사례가 전혀 없고 가까운

주변에 부동산 공인중개사무소가 없거나 멀리 떨어진 곳에 한 곳 정도

있는 경우가 많습니다.

그런데 드물기는 하지만 일부 토지 지주의 경우 자신의 땅이 경매에 들어가면

높은 감정가격을 받기위해 감정평가사와 인근 부동산에 약(돈)을 써서 비싼

감정가를 받아 내기도 합니다.

본건의 경우도 춘송리 1번지 토지의 경우 공시지가는 ㎡당 3,810원이고

16,190㎡의 공시지가 총액은 61,683,900원에 예상시세는 80,000,000원 선으로

보이는데 법원 감정가격은 시세보다 6,500만원이나 높은 145,710,000원으로

높게 감정이 되었습니다.

물론 나머지 12필지들도 모두 시세 보다 높게 감정된 것은 당연 하구여....

4.최종결론:본건은 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유:본건은 위에서 설명드린대로 약점이 너무나 많고

그 약점을 감수하고서라도 입찰을 감행 할 수 있는 장점이

전혀 없습니다.

그리고 제가 본건의 입찰포기를 권유 드리는 또 한 가지 결정적인

이유는 물건지와 물건지 주변에 개발 호재가 전혀 없다는 것입니다.

장수군의 경우 특히나 인구가 2005년에는 25,069명에서 2009년에는

23,740명으로 줄었고 현재(2016년4월기준)는 23,251명에 불과 합니다.

이 장수군 인구 숫자는 전라북도 16개 시군 중 제일 꼴지 이며

더 큰 문제는 전라북도의 경우 청년 인구의 순유출과 65세 이상의

고령인구가 전국 2위 수준의 심각한 상황 이라는 것 입니다.

다시 말해서 장수군은 이러한 인구의 지속적인 감소와 청년인구의

유출, 65세 이상 노령인구의 증가를 막지 못한다면 앞으로  최소한

10년 정도는 대형 개발호재가 생길 가능성이 거의 없다는 것입니다.

더구나 예전부터 장수는 인근의 무주진안과 더불어 교통이 열악하여

무진장 가기 힘든 곳으로 악명이 높았던 곳입니다.

그나마 지금은 익산포항 고속도로가 생기고 무주의 경우 덕유산과

무주리조트가 있으며 진안은 마이산 이라는 좋은 관광자원이 있어

다행 이지만 장수의 경우 사람을 끌어드릴 특출한 관광자원도 대형

기업도 없는 상태이기 때문에 미래가치는 그만큼 떨어질 수밖에 없습니다.

결론적으로 본건은 감정가격이 전혀 시세와 동 떨어진 높은 가격으로 보이니

현지 부동산중개업소 2~3곳을 방문하여 정확한 시세를 재확인 하셔야 하며

장점에 비해 치명적인 약점들이 너무 많고 향후 개발 가능성도 전혀 없는

물건이니 입찰을 깨끗히 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[한보따리]

교수님! 소중한 답변감사합니다..
미쳐 체크못한 부분까지 일러주심에
정말감사합니다....
편한밤 되세요

[러브정/정의덕]

한보따리회원님 이번에 입찰하지 못했다고 너무 아쉬워 마시고 기다리면 더 좋은 경매물건은
계속 나옵니다..꼭 대박 물건 찾으셔서 성공투자 하시기를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.