오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 14-5.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.09.

옥매화에 내리는 맑은 햇살.

5.

서울 지방 등만 아니라 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 자본, 인구 유입, 일자리 증가가 미미하거나 도시 및 주거 환경 개선도 미미하다면 이하에서 예시 하는 부산 아파트와 유사하거나 더 나빠질 수도 있습니다.

예를 들어, 지난 십여 년 간 부산 부동산 시장의 두 차례에 걸친 급등기에도 불구하고, 부산에서 2000년대 중반에 분양하여 입주한지도 10년이 더 지난, 바다 조망권이 탁월한 3000세대 이상의 대형 건설업체 브랜드의 대단지 아파트들조차 십 수년 간 각종 비용을 제외한 투자 순수익률이 정기예금 금리 투자 수익률에 미치지 못했거나 심지어 투자 손실을 본 아파트들도 많습니다.

구체적으로 예를 들어, 마린시티 아이파크, 마린시티 위브제니스, 오륙도 SK뷰, 다대 롯데캐슬 등등입니다. 더불어 모든 실물 자산 투자자, 투자 예정자들은 향후 20여 년 투자수익률과 관련하여 상기한 예시 외에도 낙동강 조망권의 가락타운 1~3단지 등의 투자 수익률도 확인, 검토, 열공 해 볼 가치가 있을 겁니다.

다시 한 번 더 강조하지만, 통일 등 외부 변수를 제외하고, 각종 양극화, 저성장, 저물가, 인구감소, 고령화 기조 등의 상황이 더욱 뚜렷해질 2030,2040년대의 우리나라 부동산 시장은 더더욱 투자수익률을 올리기 어려울 것입니다. 빈집 폭증 등 집값 하락 지역 급증도 충분히 예상 가능한데, 그런데도 웬 십여 년간 국민 실물 자산 두 배 늘리기 목표?

비록, 향후 십여 년 간 빈집 급증을 포함하여 집값이 정체, 소폭 상승, 심지어 하락하는 주택 총합이 상승하는 주택 총합 보다 많아질지라도 평균치로서 향후 10년 간 두 배, 향후 20년 간 3배의 국민 자산 불리기 목표는 변함없고 또 그 목표는 이루어지게 될 것입니다.

실물 자산, 주택 가격 상승에서 수요 측 요인들인 기업 유치, 여행객 등 유동 인구 증가를 포함한 전국 각 지방, 지역민의 인구, 일자리, 소득의 지속적인 증가, 도시 및 주거 환경의 천지개벽적 개선이 핵심입니다. 

그 증가와 개선에 비례하여, 전국 지방은 비록 거점지역을 중심으로 소지역에 그칠지라도 십여 년간 몇 배, 혹은 그 이상의 실물 자산 상승도 저절로 이루어지는 지역들이 존재하기 때문입니다. 변변한 중소기업 하나, 단돈 수십, 수백억 원의 자발적 민간 자본 유치 능력도 없는 무능 무지의 극치 지방, 중앙정부, 관료, 정치꾼들은 오늘도 내일도 아무런 영문도 모르고 있겠지만 말입니다.

시범 케이스는 시범 케이스 일 뿐,

낙후된 전국 지방들도 십 수년 전부터 시범 케이스 등 씨를 뿌려 놓았으니 향후 10년, 20년 간 거두기만 하면 되는 시범 케이스 지방 보다 더 발전시켜 나가야 할 것입니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 24일 부동산 단신 1.

강남도 전셋값 하락 못 버틴다…강남구 개포동 개포래미안포레스트 전용 84㎡ 전세가는 10월 13억원에서 이달 11억원까지 하락했다. 강남구 일원동 래미안 개포 루체하임 전용 59㎡는 10월 직전 거래가보다 3억7000만원 낮은 10억5000만원, 강남구 삼성동 금호어울림 전용 84㎡도 10월 12억원에서 이달 6억6000만원에 거래됐다. 내년 입주를 앞둔 강남구 개포동 개포자이프레지던스 전세도 전용 59㎡는 6억원대, 전용 78㎡는 8억원대 매물이 나와있다.

수도권 '하락 일번지' 내몰린 광교… 수원 영통구 원천동 '광교호반베르디움' 전용 59㎡는 6억7000만원, 영통구 이의동 '광교해모로' 전용 84㎡는 6억3200만원, 원천동 '광교아이파크' 전용 84㎡는 10억원에 거래되는 등 거래마다 '최저가' 행진 중이다. 영통구 영통롯데캐슬엘클래스1BL 전용 84㎡ 전세 호가도 지난 6월 5억5000만~7억 원에서 현재 3억원까지 내려왔다. 한편, 강남구 개포동 개포주공6단지 전용 83.21㎡는 최고가보다 9억5000만원이 하락한 19억원에 거래됐다.

서울 송파구 ‘잠실 일대 5대장’이라고 불리는 엘리트레파(엘스·리센츠·트리마제·레이크팰리스·파크리오)에서 실거래가 7억 원 이상 급락한 사례가 잇따르고 있다. 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 전용면적 82.6㎡는 지난해 11월 32억 7880만 원에서 이달 22억 7600만 원, 신천동 ‘파크리오’ 84.8㎡도 지난해 9월 25억 1000만 원에서 이달 17억 원 거래됐다. 가락동 ‘헬리오시티’ 84.9㎡도 15억 7000만 원에 매물로 나왔다.

新저가 아파트 40% ‘직거래’…부산 해운대구 우동 해운대자이2차1단지 전용 84.8㎡로 이달 한 달 반 만에 4억원 내린 6억5000만원에 직거래로 손바뀜됐다. 서울 중구 황학동 롯데캐슬 전용 84.9㎡도 약 두 달 만에 9억4500만원에서 6억3000만원으로 3억1500만원(-33.3%) 내린 값에 직거래됐다. 경기도 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2BL 전용 75.0㎡는 직전 최저가(6억3500만원·4월) 대비 44.9% 내린 3억5000만원에 팔렸다.

2021년 12월 24일 부동산 단신 1.

‘서울 도봉 롯데캐슬 골든파크’ 등 뜨거운 민간임대…대구 ‘호반써밋 하이브파크’는 평균 경쟁률 240대 1, 경기도 동두천시 ‘동두천 중흥S클래스 헤라시티’도 평균 경쟁률 357대 1 을 기록했다. 제주시 애월읍 ‘제주애월남해오네뜨’는 21만9124명이나 청약을 접수했다. 한편, 공세권...경기도 이천시 ‘이천 자이 더 파크’는 평균 39.78:1, 대전시 용두동 ‘대전 하늘채 엘센트로’ 역시 46.8 대 1의 경쟁률을 보였다. 부산시 부산진구 시민공원 디 에이션 파크 부산을 분양한다.

찬바람 부는 지방 청약시장… 12월 들어 대구시 ‘동대구 푸르지오 브리센트’, ‘달서 SK뷰’, ‘두류 중흥S-클래스 센텀포레’, 포항시 용산지구 남포항 태왕아너스 등 세 곳 중 두 곳이 ‘미달’됐다. 한편, 정부는 원릉·송추역 등 철도 유휴부지를 활용한 '레일 스테이'(청년임대주택) 공급을 추진한다. 충북 오창부영임대아파트는 전용면적 84㎡ 분양전환 가격을 임대모집공고 당시 분양가 1억6000만원 대비 1억원 이상 오른 2억8500만원을 책정해 논란이 일고 있다.

올해 국토교통부의 공동주택 관리 최우수 단지에 세종 새샘마을 6단지가 선정됐다. 우수 단지에는 Δ인천 서구 태평샹베르1차 Δ경기 평택 용이2단지 Δ부산 서구 대신더샵 Δ충남 아산 반도유보라 Δ대구 북구 화성센트럴파크가 선정됐다. 한편, 대구광역시 달서구 '달서 롯데캐슬 센트럴스카이'와 ‘달서 푸르지오 시그니처’를 분양할 예정이다. 대구시 ‘힐스테이트 감삼 센트럴’는 1순위 평균 16.38대 1, ‘죽전역 에일린의 뜰’은 평균 10.84대 1의 경쟁률을 기록했다.

대구 죽전네거리 죽전역 동화아이위시 전용면적 84㎡ 분양권은 올해 10월 분양가 대비 1억원 오른 6억2,900만원에 거래됐다. 서초구 서초동 '더 그로우 서초'는 최상층에 스카이라운지와 스카이 피트니스, 강남구 역삼동 '더 갤러리 832'는 단지 최상층 36~37층에 'CLUB 832(가칭)'가 들어선다. 서울 용산구 루프탑 가든 '브라이튼 한남', 경기도 김포 김포한강신도시 ‘태림 더끌리움하이엔드’, 화성 동탄2신도시 동탄역 헤리움 센트럴을 분양한다.

2020년 12월 24일 부동산 단신 1.

올 재개발 등 정비사업 수주...건설사 8곳 '1조 클럽' 가입...업체별로 보면 올해 수주 1위는 지난해에 이어 현대건설이 차지했다. 올 들어 현재까지 4조 7,383억 원의 수주 성적을 거뒀다. 뒤를 이어 포스코건설(2조 7,456억 원)과 롯데건설(2조 6,326억 원), GS건설(2조 5,092억 원) 등은 2조 원을 넘기며 양호한 수주 성적표를 받아들었다.

이 밖에 대림산업(1조 3,958억 원)과 현대엔지니어링(1조 4,207억 원), 중흥토건(1조 1,553억 원), 삼성물산(1조 487억 원) 등은 ‘1조 원 클럽’에 이름을 올렸다. 5년 만에 정비사업에 복귀한 삼성물산은 강남 2건(반포 3주구, 신반포15차) 수주만으로 1조 원을 넘겼다. 이 밖에 대우건설은 현재 8,728억 원의 수주액을 기록한 가운데 연말로 예정된 흑석11구역, 상계2구역 재개발 시공사 선정 결과에 따라 1조 원 클럽 가입 가능성이 남아 있다.

내년 서울 아파트 입주 올해보다 2만가구 줄어…분양도 '절벽'...정부가 “2021~2022년 주택 공급(입주 물량)이 충분하다”고 주장하는 근거는 ‘11·19 대책’을 통해 임대 물량을 대폭 추가했기 때문이다. 공공 전세주택 1만8000가구와 신축 매입약정 4만4000가구, 상가와 호텔 등 비주택 공실 리모델링 1만3000가구 등 총 7만5000가구가 늘어난다. 이를 통해 당초 42만4000가구였던 내년 입주 물량은 46만 가구로, 44만8000가구였던 2022년 입주는 48만7000가구로 증가시키겠다는 것이다. 그러나 추가 물량은 대부분 다세대 등 선호도가 낮은 비아파트 임대주택이다.

내년에는 아파트 분양도 크게 줄 것으로 예상된다. 지난 7월 민간 택지 분양가 상한제가 시행된 이후 사업성 악화로 재건축 단지들이 분양 일정을 미루고 있기 때문이다. 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축인 ‘올림픽파크에비뉴포레’(총 1만2032가구, 일반분양 4786가구)와 서울 서초구 반포동 신반포3차·경남 재건축인 ‘래미안 원베일리’(총 2990가구, 일반분양 224가구)가 대표적이다.

실제 한국부동산원 청약홈 입주자모집공고를 살펴보면, 8월 이후 분양된 민영주택단지(공공 제외)는 장안에스아이팰리스, 고덕 아르테스 미소지움, 서초자이르네, 수유동 북한산 스카이뷰 아파트, 망우역 신원아침도시 등 5곳에 불과하다. 게다가 이들 단지는 대부분 100세대 미만의 소형단지들로 구성돼 대규모 공급과는 거리가 멀었다. 현재 연내 분양을 준비중인 힐스테이트 리슈빌 강일이 사실상 올해 서울 마지막 공급물량으로, 총 809세대 규모가 막바지 공급에 나설 예정이다.

서울 강북권 재건축 최대어로 꼽히는 마포구 ‘성산시영아파트’(사진) 재건축 사업이 탄력을 받고 있다. 지난 5월 재건축 안전진단을 통과한 데 이어 최근 정비구역 지정 신청까지 마쳤다. 수평 증축 리모델링을 추진하고 있는 서울 광진구 광장동 ‘상록타워’ 아파트가 1차 안전진단을 통과했다.


한편 정부가 재건축 사업을 옥죄면서 리모델링이 활기를 띠고 있다. 서울 송파구 ‘가락쌍용 1차’가 조합설립 인가를 받았고, 지난 11월에는 군포 산본신도시 우륵주공 7단지가 조합을 설립했다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 국내 리모델링 시장 규모는 약 17조 2,900억 원에 육박할 것으로 추산된다. 오는 2025년에는 23조 3,200억 원, 2030년에는 30조 원에 달할 것으로 예측된다.

SK건설은 인천 ‘용현4구역 재개발사업’(1080억원·투시도)과 부산 ‘사직1-5지구 재건축사업’(1282억원) 등 2건의 도시정비사업을 수주했고 SK건설은 인천 SK스카이뷰, '루원시티 2차 SK 리더스뷰' 오피스텔을 분양 중인 루원시티 1·2차 SK리더스뷰 등 인천 내 ‘SK뷰 브랜드타운’을 조성하고 있다. 공세권 아파트 수요 증가...광주광역시 서구 양동 "광주공원 코오롱 하늘채" 조합원 모집한다.

GS건설은 경기 화성시 봉담읍 동화지구 A-3블록에 ‘봉담자이 라피네’를 12월 중 분양한다고 밝혔다. HDC현대산업개발은 충북 청주시 흥덕구 가경동 633-5단지 일원에 ‘가경 아이파크 5단지’를 분양한다고 밝혔다. 대림산업은 내년 1월 중 경기 가평군 가평읍 대곡리 480번지 일원에 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’을 분양할 예정이라고 밝혔다.

포스코건설은 12월 중 전북 군산 디오션시티 A5블록(조촌동 2-28번지)에 건립되는 ‘더샵 디오션시티 2차’ 입주자를 모집할 계획이라고 밝혔다. 한화건설은 경기 수원시 장안구 파장동 193번지 일원에 ‘한화 포레나 수원장안’을 분양한다고 밝혔다. 현대건설은 경기 화성 봉담2지구에 공급하는 공공지원 민간임대주택인 ‘힐스테이트 봉담’ 입주자를 모집한다고 밝혔다.

분양가 30억인데 전셋값 35억…귀한 몸 된 '아크로서울'...다음달 입주를 앞둔 서울 성수동 ‘아크로서울포레스트’(280가구)의 전셋값이 3년 전 분양가격보다 3억원가량 높게 형성돼 있다. 서울숲과 한강 조망이 가능한 랜드마크 아파트에 대한 기대가 전셋값에 영향을 미치고 있다. 인근 주상복합뿐 아니라 강남 지역 거주자도 새 아파트 전세 수요로 흡수되고 있다. 2011년 준공된 ‘갤러리아포레’(230가구)와 2017년 완공된 ‘트리마제’(668가구)에 이어 ‘아크로서울포레스트’까지 들어서면서 성수동 뚝섬 일대가 강북의 신흥 부촌으로 거듭나고 있다.

강남을 마주보는 성수동 한강 변에는 최고 50층 건립을 목표로 ‘성수전략정비구역 1~4지구’가 재개발 사업을 추진하고 있다. 2007년 서울시의 한강르네상스 사업 일환으로 지정된 ‘전략정비구역’ 중 유일하게 남은 구역이다. 28억4100만원에 분양한 전용 164㎡의 전세 시세는 최근 35억~37억원에 형성돼 있다. 입주 3년 차를 맞은 인근 트리마제의 비슷한 면적(전용 152㎡)보다 5억원가량 높은 가격이다. 트리마제 전용 152㎡의 전세 호가는 28억~30억원대 수준이다.