↑위에 질문하신 서울시 구로구 구로동 아파트형 공장 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2016타경103313*

이 물건은 서울시 구로구 구로동 아파트형 공장 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건의 건물 등기부를 열람한 결과 2012년1월26일 

중소기업은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰 시

전부 소멸 되므로 건물 등기부상으로는 법적인 문제가

없습니다.

2.토지별도등기건

답변: 본건에는 ‘토지별도등기’ 가 표기되어 있어 토지등기부를 열람한 결과

아래-자료에서 처럼 구로구에서 615-1번지 토지에 대하여 건물 멸실시 까지 지상권을 설정하여 놓았습니다.

지상권이란 아시다 시피 민법상 타인의 토지 소유권을 제한하여  

일면적으로 지배·사용하는 제한물권이자 용익물권으로 타인에게

양도· 임대 가능하며 침해를 당할 경우 지상권에 기한 각종 물권적

청구권 행사가 가능 합니다.

가장 관심 있는 지료의 경우 지상권자는 약정이 있는 경우 지료를

지급할 의무가 있습니다. (2년이상 지료 연체 시 지상권소멸 청구 가능)

따라서 본건의 경우 구로구에 일정액의 지료를 납부하는 것으로 보이는 바

현장 임장 시 관리사무소를 직접 방문하여 관리비 청구내역서에 구로구의 지료가

얼마나 포함되어 있는지 확인 하시기 바랍니다.  

또한 일반적인 건물의 잔존가치를 40년으로 보는 데 본건의 경우

2011년10월31일 사용 승인되어 약 5년이 경과하여 앞으로 최소한

35년 동안은 구로구에 성실히 지료를 납부하면 건물 사용에 문제가

없기 때문에 그나마 다행 이지만 이 별도등기로 인하여 향후 여러 가지

재산권 행사시 두고 두고 발목을 잡을 가능성은 남아 있습니다.  

3.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과

본건에는 소유자겸 채무자 안덕환이 대표로 있는 ㈜에이디에스텍과

티엔제이테크가 기재되어 있는데 상법상 개인 안덕환과 법인 ㈜에이디

에스텍/티엔제이테크는 별도로 보기 때문에 법인으로서 개인 안덕환과의

임차인 계약은 문제가 없습니다.  

다만,두 곳 사업체 모두 사업자등록일자가 말소기준권리 이후라

대항력이 없고 배당요구도 하지 않아 단 한푼 도 배당을 받지

못할 것으로 보입니다.(인도명령 대상자)

4.최종결론:본건은 인접 부동산에 급매물을 알아 보시고 급매물과

가격 차이가 크지 않다면 가급적 다음 회차에 입찰하십시오.

이유:본건은 지하4층+지상17층+옥탑1층의 건물 내 5층 513호의

아파트형 공장이며 2011년10월31일 건축되어 약5년 경과한 건물로

아래---감정평가서 사진 상 외관도 상당히 양호해 보입니다.

또한 서울지하철1호선 구로 역이 자동차 3분(도보15분)거리에 소재하고  

건물 주변에도 구로기계공구상가와 중앙유통단지 및 공장건물이 밀집하여

직접 기계공구 관련 사업체를 운영하기에 매우 적합한 입지조건을 가지고 있습니다.

다만, 위에서 언급하였지만 건물 철거시 까지 소멸되지 않는 구로구 지상권으로  

인하여 일부 재산권 행사에 제약을 받는 데다가 250만원의 연체 관리비에 더해

현재 내부에 있는 사무실 집기를 법적 절차를 밟아 처리하려면 최소한

수백만 원의 강제집행 비용이 추가 됩니다.  

거기에다 취득세농어촌특별세교육세증지세말소등록세등 소유권이전에

필요한 제 세금만 해도 최소한 17,500,000원이 별도로 필요 합니다.

그런데 문제는 현재 감정가격이 어느 정도 시세에 근접한 가격으로 보이는데

이러한 추가비용과 강제집행에 소요되는 기간 동안의 이자부담 등을 고려하면

꼭 이번 회차에 입찰해야 하는지 의문이 생깁니다.

따라서 아래—링크해 드린 부동산중개업소를 방문하여

http://m26774001.kmswb.kr/

3억에서 3억5천만원대의 급매물 아파트형 공장을 소개시켜 달라고 하여

직접 확인해 보시고 본건보다 조건이 유리하면 급매물로 구입 하시고

급매물 보다 본건이 입지나 건물 내· 외부 노후도가 훨씬 유리할 경우에 한하여

가급적 다음 회차에 신중히 입찰여부를 결정 하시기 바랍니다.

*PS:관리비 연체의 경우 이론상으로는 공용과 전유부분을 따져 공용부분만 지불하면

되지만 실무에서는 관리비 지급을 거부하면 관리사무소에서 여러 가지 방법으로

보복을 하기 때문에 차라리 연체된 관리비를 전액 지급하고 그 금액만큼 낙찰 액을

깎는 방향으로 처리 하시기 바라며 임금채권자 김성도는 변호사를 통하여 배당요구한

상태라면 적법 절차에 따라 배당을 받지만 그냥 가압류만 신청한 상태라면

낙찰 금액에 따라 배당을 받을 수도 못 받을 수도 있는 상태 입니다.

하지만 어느 경우든지 김성도는 배당과 관계없이 대항력이 없기 때문에 낙찰 후

재산권 행사에 아무 문제가 없고 가능성은 희박 하지만 만약 김성도가 사무실을

점유하고 있다면 인도명령으로 처리하면 그만 입니다. 또한  임대차의 경우 

남편분의 사업체가 법인 이냐 일반사업자 또는 과세특례대상사업자 이냐에 따라

세금 차이가 있을수 있으니 세무사와 별도로  상담후 결정하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.