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<새해부터 바뀌는 부동산 관련 법률 및 조례>

2006년 1월 새해부터 아래와 같이 새로운 법률 및 개정된 조례가 적용됩니다. 

1. 농지전용부담금

2006년부터 농지를 전용할 때 부담해야 하는 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이‘농지조성 원가’에서 ‘개별 공시지가의 30%’로 바뀌게 된다.
또 개정안은 농업진흥지역 내의 진흥구역에 설치할 수 있는 시설로 농업생산자단체가 운영하는 0.3ha(약 900평) 미만의 농산물 판매시설이나 농민용 목욕탕, 운동시설, 구판장, 마을 공동으로 운영하는 황토방, 염색공방 등 체험시설을 설치 할수 있게 새로 포함했으며, 보호구역에 대한 규제는 강화돼 허용 여부를 놓고 논란이 됐던 1000㎡ 이하 공장이나 공동주택 등은 설치 가능한 시설에서 제외됐다.

2. 개발부담금 부활

2006년 1월부터 새로 사업허가를 받은 택지개발,골프장 등 토지개발 사업에 대해 개발부담금이 부과된다.부과방식은 사업종료시 지가에서 사업착수시 땅값, 개발비용, 정상 지가상승분을 제외한 개발이익중 25%를 납부토록 한다. 용도변경이 이뤄지는 사업은 토지 취득시점부터 사업종료시까지의 개발이익이 환수대상이 되며 내년 1월부터 승인, 허가되는 사업분부터 적용된다.

부과대상은 대상사업·택지개발, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비, 유통단지, 온천, 여객·화물터미널, 골프장 30개 개발사업으로 특별시·광역시는 200평이며, 그외 도시지역은 300평, 농어촌 등 비도시지역은 500평 이상이면 해당되며, 국가가 추진하는 사업이나 지자체가 진행하는 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 부담금을 100%, 지자체의 기타 25개 사업, 정부투자기관의 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 50%를 각각 감면해준다.

거둬들인 부담금은 해당지역에 50%를 배분하고 나머지는 국가균형발전특별회계에 편입돼 균형발전사업에 사용된다. 다만 재건축·재개발 사업이나 기업도시는 대상에서 제외돼 별도의 개발부담금을 내지 않아도 된다. 내지 않는 이유로는 이들 사업은 기반시설부담금을 내야 하기 때문에 이중 부담을 막기 위한 차원으로 해석된다.

3. 토지보상시 채권지급 의무화

투기가 우려되는 지역에 거주하지 않는 부재지주(농지,임야,상가건물 부지,대지 등)들은 공공사업으로 땅이 수용되더라도 1억원 이상(보상한도)의 현금을 손에 쥘 수 없게 되며 건설교통부는 일정 규모의 이상의 부재지주 보상에 대해선 채권 지급을 의무화한 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’개정안이 2005년 12월 초 국회 본회의를 통과해 2006년 3월께 시행 될것임을 밝혔다.
건교부 토지정책팀 관계자는 “채권 보상 한도에 대해선 1월 중 입법 예고할 관련법 시행령에 담을 예정인데 1억원으로 정할 것”이라고 말했다.

해당 토지는 토지거래 허가 및 투기지역 등 대통령령으로 정한 투기 우려지역에서 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업과 산업단지개발사업, 도로건설 등 공공사업에 필요한 토지를 사들이는 경우다.
채권은 1억원 이상 금액에 대해 의무적으로 발행되며 만기는 5년을 넘지않고 이율은 시중은행의 3년만기 정기예금 평균 이자율로 정해진다.

부재지주 요건도 동일 또는 연접 시·구·읍·면 거주 및 토지소재지와 직선거리로 20㎞내 거주에서 20㎞ 거주 요건이 삭제될 예정이다(시행령). 건교부에 의하면 판교신도시 보상때 서울 강남에 거주하는 땅부자들이 부재지주 요건에 해당되지 않아 모두 현금보상을 받았던 사례를 피하기 위한 조치라고 설명했다.

개정안 적용은 법 공포후 3개월의 경과하는 2006년 3월 중순이후 보상계획을 공고하거나 토지 소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 사업부터 이뤄진다. 김포신도시, 수원이의신도시,양주 옥정신도시 등이 대상에 포함될 것으로 예상된다.

4. 토지거래허가제 강화

토지거래허가제 강화는 토지의 투기수요를 차단하기 위해 실수요 외에는 토지취득을 금지하는 데 초점이 맞춰져있으며, 2006년 3월부터 시행되는 데 토지거래허가구역에서 땅을 산 뒤 당초에 신고한 이용계획대로 토지를 사용하지지 않으면 공시지가의 5~10%의 이행강제금을 내는 게 골자다.

개정안에 따르면 거래허가구역내 땅을 갖고 있다 택지나 도로 등 공공사업으로 수용될 경우 취득할 수 있는 대체토지 범위가 전국으로 확대됨도 유념할 필요가 있으며,
토지거래허가구역에서 땅을 살 때 제출한 허가 이용계획대로 땅을 활용하지 않으면 3개월 이내 이행명령을 받게 되고, 이를 따르지 아니하고 미 이용 방치시 공시지가의 10%, 불법임대시 7%, 불법전용시 5%의 이행강제금을 납부해야 한다.
단 농지법상 처분 이행강제금이 부과된 경우에는 대상에서 제외..

거주기한도 대폭 강화 더 까다로운 조건을 달고 있다. 농지 및 임야 취득은 세대원 전원이 해당 토지가 있는 시·군에 6개월 이상 거주하도록 하던 것을 앞으로는 1년 이상으로 강화했으며, 또 토지 거래허가신청시 자기자금, 차입자금 등을 구분해 토지취득자금 조달 계획서를 필히 제출해야 하며,
“토파라치’제도”가 도입된다. 불법계약, 이용 의무위반 행위 등 토지거래 위반사항을 신고할 경우 50만원의 신고포상금을 지급키로 했으며 신고 활성화를 위해 토지거래허가때 거래허가내용(지목 및 용도)를 인터넷에 공고(개인정보 제외), 이른바 `토파라치‘의 신고 활성화를 통한 불법 땅투기 행위를 뿌리뽑을 방침이다.

토파라치의 신고대상은 시·도지사나 건교부 장관이 지정하는 토지거래허가지역에서 강화된 거래허가요건 및 의무이용을 위반한 경우다. 허가요건 위반은 농지 및 임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년이상 해당시군에 거주하지 않았거나 의무 이용 위반은 토지 취득시 자금조달내역과 함께 제출하는 이용계획대로 땅을 활용하지 않았을때 적용되며,
토파라치에 걸리면 500만원에서 취득가액의 10%로 상향조정된 이행강제금을 물어야 한다.

5. 대체토지 취득 전국 확대

공익사업으로 편입된 땅의 대체 토지 취득요건을 `1년 이내 당해 시군 및 연접시군내에서 수용된 땅값 범위내에서 취득하는 경우‘에서 `3년이내 전국에서 수용된 땅값 범위내’로 완화했다.

대체 토지 취득은 농지 소유자 뿐 아니라 임차농에게도 허용되며 국가, 지자체가 관계법령에 따라 구체적인 대체 농지를 정해 알선하면 수용된 토지가액을 초과해서 땅을 매입할 수 있도록 했다.
건교부 관계자는 “개정안이 시행되면 토지거래허가구역내에서 불법계약이나 이용의무 위반 등 허가제 위반행위가 줄어들고 실수요 위주의 토지거래 관행이 정착돼 지가안정, 민원불편 해소 등 효과가 기대된다”고 말했다.

6. 서울시 도.정법조례개정 재개발 간소화

내년부터 재개발 단지에도 큰 평형을 들일 수 있다. 임대 아파트를 일반 아파트와 함께 짓게 되고 구역지정 요건이 완화되며 사업절차가 간소해진다. 강북개발을 위해 재배발을 활성화하려는 것이다. 서울시도시및주거환경정비조례 개정으로 빠르면 이달 말 시행될 예정이며,

노후·불량건축물 비율이 전체 건축물의 3분의2에서 60% 이상으로 완화되며 전번 9월에 호수밀도가 ha당 70호 이상에서 60호 이상으로 완화됐다. 호수밀도 완화로 지난해 발표된 299개 재개발예정구역 가운데 요건에 맞지 않던 61곳이 재개발을 추진할 수 있게 되었으며,
재개발 단지도 50평형대 이상의 큰 평형을 지을 수 있다. 이제까지는 전용면적 34.8평 까지만 지을 수 있었다. 다만 기존 주택이 34.8평을 초과할 경우 그에 해당하는 주택 수만큼만 전용 49.9평 이하의 범위에서 지을 수 있었다.

소형 평형비율도 느슨해진다. 그동안 전용 25.7평 이하를 80% 이상 짓고 그 가운데 전용 18평 이하가 40% 이상 되야했다. 4:4:2인 셈이다. 18평 이하 40% 이상의 조항이 이번에 없어진다.
그렇게 되면 내년 7월 시행 예정인 도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 시행되면 전용 25.7평 이하 비율을 60%까지 낮출 수 있다. 이렇게 되면 건축규모·건립비율이 재건축과 같아진다.
일반 아파트와 구분해 짓던 임대아파트가 일반 아파트와 같은 동에 들어선다. 임대주택의 건립부지로 임대아파트 가구당 7.5평 이상의 면적을 확보토록 한 조항이 없어진다. 임대 아파트 가구수는 전체 건립가구수의 17% 이상이다.

이렇게 되면 임대아파트가 같은 단지에서 동별로 일반아파트와 구분되든지 재건축 임대아파트와 마찬가지로 아예 같은 동에 일반 아파트와 섞어 지어지게 된다. 임대아파트 주민과 일반 아파트 주민간 위화감을 줄이려는 것이다.

임대아파트 크기 제한도 없어진다. 지금은 임대아파트 크기를 전용 9∼18평으로 해야하는데 이런 크기 제한이 없어진다. 다만 임대아파트 가구수의 30% 이상이나 전체 건립 가구수의 5% 이상을 전용 12평 이상으로만 지으면 된다. 큰 평형의 임대아파트를 늘리기 위한 것이다.

재개발 사업 절차도 간소화된다. 지역주민 3분의 2 이상의 동의를 받아 신청토록 한 정비구역 지정입안을 설립승인된 조합설립추진위원회에서도 신청(정비구역내 토지소유자 절반이상동의면 가능)할 수 있다. 주민 절반 이상의 동의로 구성된 추진위에서 지정입안을 위해 추가로 16% 정도의 동의를 더 받지 않아도 되기 때문에 그만큼 사업기간을 단축할 수 있는 것이다.

7. 중개업자 경.공매 대행

내년 1월 30일부터 불법적인 중개업소 운영에 대한 단속이 강화되고 중개업자들도 경공매 입찰업무를 대리할 수 있으며, 중개업자의 업무가 확대된다. 변호사·법무사에 국한된 경공매 입찰업무를 대리할 수 있다. 아무나 할 수 있는 것은 아니며, 앞으로 만들어질 대법원 규칙에 따라 일정 교육과정을 이수하고 손해배상을 위한 공제에 가입한 등록 공인중개사와 중개법인만 가능하다.

중개법인은 3억원 이상, 공인중개사는 1억5000만원 이상의 손해배상 보증금액을 설정해야한다. 경매 대리 등록 신청 전 1년 안에 법원행정처장이 지정하는 지방법원 본원 소재 교육기관에서 부동산 경매에 관한 실무교육을 받아야한다.

수수료는 상담·권리분석의 경우 50만원 이하, 실제 입찰의 경우 감정가의 1%와 최저매각가격의 1.5% 중 적은 것에서 당사자간 협의로 결정하도록 했다. 30만원 이하의 실비도 받을 수 있다.

중개업협회는 손해배상 보증금액 인하와 수수료 상향을 요구하고 있어 최종 금액은 지켜봐야할 것 같다.

이동식 중개업자인 떴다방이 규제된다. 중개업자는 천막 등 임시 중개시설물을 설치하지 못하기 때문이다. 아파트 모델하우스 주변 등에서 볼 수 있었던 떴다방의 활동을 금지하는 것이다. 다른 중개사무소에 이중등록할 수도 없다.

중개업자의 사무소 명칭에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문자를 사용해야하고 중개업자가 아닌 사람은 그 명칭을 사용할 수 없다. 행정관청(시·군·구)은 규정 위반시 간판의 철거를 명하거나 강제집행할 수 있다. 이에 위반되는 간판의 경우라면 법 시행 후 3개월 내에 규정에 적합하게 바꿔야 한다.

다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여해서도 안된다.

중개업자가 중개사무소를 이전한 때에는 종전에는 이전전의 등록관청에 이를 신고하도록 하던 것을, 앞으로는 이전후의 등록관청에 신고하면 된다.

무등록 중개업자 또는 자격·등록 대여하거나 양수·대여받은 자 등 불법행위를 한 자를 등록관청이나 수사기관에 신고 또는 고발하면 포상금이 나온다. 포상금은 50만원으로 결정될 예정이다.

8. 부동산 거래시 실거래가 신고

“공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률” 제정으로 내년 1월 1일부터 모든 부동산 거래시 실거래가로 해당 자치단체에 신고해야 한다.

실거래가 신고제도는 실제 거래가격과 다른 가격을 기재하는 이중계약서 작성을 차단해 부동산 투기를 억제하려는 목적이다. 신고된 실거래가격은 과세관청에 통보되고 부동산가격 공시와 각종 시세의 자료로 활용된다.

거래당사자나 중개업자가 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 인터넷이나 자치단체를 방문해 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다.

거래당사자가 직접 계약한 경우엔 거래당사자들이 신고해야하고 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다. 시장·군수·구청장은 신고내용을 확인한 후 신고필증을 교부한다. 신고필증은 검인으로 갈음된다.

부동산 실거래가 신고의무를 위반(무신고·지연신고·허위신고)했을 때는 매도자·매수자와 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다.

정부는 이미 신고가격의 적정성을 검증할 부동산거래관리 시스템을 마련했다. 거래당사자나 중개업자가 인터넷을 통해 시·군·구청의 부동산거래신고시스템에 접속하여 부동산거래를 신고하면 접수된 신고서는 자동으로 건축물대장 등과 대조돼 온라인으로 신고필증이 발급된다.

신고된 부동산은 거래가격적정성진단시스템에서 공동주택·토지·단독주택별로 적정 여부를 판정한다. 거래가격 적정성 진단결과와 부동산거래신고, 토지거래허가, 주택거래신고, 판결·증여 등 검인 자료는 유관기관 정보공유시스템을 통해 대법원, 국세청, 광역자치단체, 시·군·구 지방세과 등과 공유하게 된다.
가격 적정성 진단결과와 거래정보를 국세청 국세전산망에 월 단위로 제공해 과세자료로 활용된다. 지방세 담당자들이 부동산거래관리시스템을 이용하여 실시간 거래정보 및 가격적정성진단결과를 조회할 수 있다.

신고가격이 미리 입력된 기준가격보다 크게 낮으면 ‘부적격 가격’으로 판정해 국세청에 통보돼 국세청의 세무조사 자료로 활용된다. 정부가 미리 입력한 가격정보는 감정기관과 국민은행의 가격조사 자료, 공시지가, 단독주택 공시가격 등이다.

또 검인계약서를 허위로 작성하면 5년 이상의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금 등 형사처벌을 받게 되기 때문에 이중계약서 작성이 쉽지 않을 것으로 정부는 보고 있다.

개인이나 중개업자가 인터넷으로 검인신청할 수 있는 ‘전자검인시스템’은 마련돼 있다. 중개업자가 거래내용을 거짓기재하거나 이중계약서 작성 시에는 등록취소 또는 6월이내의 자격정지가 된다.

실거래가 신고로 취득·등록세 등 거래세 부담이 늘어날 전망이다. 아파트는 국세청 기준시가에서 실거래가로,단독·다가구·다세대 주택과 토지는 건교부·지자체 공시가격에서 실거래가 각각 부과기준이 바뀌기 때문이다.

정부는 실거래가 신고에 맞춰 취득·등록세 요율을 낮추기로 하고 현재 관련 법률 개정안이 국회에서계류중에 있다. 주택을 살 때 취득·등록세가 현재 3.5%인데 정부는 이를 1%포인트 낮출 방침이다.

- 부동산 개발자모임에서..

- 필승!!^^