처분조건부 담보 대출 어떻게 갚는 게 좋을까??

[경호실장]

최근 콜금리 인상여파로 주택담보대출 금리도 연쇄적으로 오르고 있다. 특히 여러채의 집을 대출을 받아 구입한 집주인들은 최고 연 8%에 육박(국민은행 주택담보대출금리 연 5.92~7.72%)하는 이자부담에 허리가 휘는 경우가 많다.

일정 기간 내에 기존 집을 처분하거나 대출을 갚는 조건으로 대출을 받은 조건부 주택담보 대출자들은 대출기간을 늘리거나 다른 대출로 갈아타는 방법(대환대출)을 찾기가 쉽지 않다. 특히 금리 상승기엔 변동금리 대출자들이 고스란히 이자 부담을 더 떠 앉을 수밖에 없는 구조라 빚을 내 여러 채를 구입한 조건부 주택담보 대출자들은 상환계획을 잘 짜야 한다.

부동산서브 함영진 실장의 조언은 이렇다.

부채 순위를 정해 주택담보대출 원금부터 갚아라

원금을 줄이기 위해 적극적으로 원금상환에 나서거나 유예기간(1년)내에 기존 주택을 처분하는 방법이 최우선이다. 우선 한눈에 보이는 부채 상황표를 만들어 주택담보대출 외에도 어떤 빚(신용대출과 신용카드대출, 예금담보대출 등)이 있는지 확인하는 게 급선무다. 담보대출에 앞서 금리부담이 큰 신용대출이나 신용카드 대출부터 원금을 정리해 나가는 것이 더 유리하겠지만 그건 처분ㆍ축소조건부 특약이 없는 주택담보대출자들에 해당하는 얘기다.

조건부대출자들은 유예기간(1년)내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출받은 경우가 많기 때문에 집을 팔 생각이 아니라면 주택담보 대출의 원금부터 상환하는 것이 현명하다. 경기호전으로 늘어나는 부수입이 있거나 만기가 돌아오는 적금(목돈)이 있다면 예금담보대출을 활용해서 주택담보대출을 처리하는 것도 방법이다.

미래 기대수익 없는 집은 처분해라

아파트 매수 후 이미 원하는 만큼의 시세차익을 챙길 수 있거나 미래 기대수익이 전혀 없는 주택이라면 빨리 파는 게 상책이다. 특히 지난해 말에 갈아타기에 나선 복수대출자라면 연말 기존주택의 양도세 비과세 혜택까지 고려해 매도계획을 세워야한다.

대출을 끼고 갈아탄 주택이 중대형면적이거나 고급주택수요가 많은 곳, 또는 호재가 많은 지역이라면 유예기간 내에 기존 주택을 처분해 대출을 정리하는 게 좋다. 올 상반기는 강북이나 수도권 동북권등 그동안 소외됐던 지역의 집값이 많이 올랐지만 내년에도 이런 패턴이 유지될지는 미지수이기 때문이다.

내년엔 지역호재나, 잘 사는 실수요자가 있는 지역위주로 차별화된 가격 상승을 보일 가능성이 크다. 다주택자는 양도소득세 부담으로 시세차익을 챙기는 것이 어려워진 만큼 똘똘한 주택 한 채로 재테크를 하는 게 바람직하다. 다만 매수세가 없어 처분이 어려운 경우라면 시세보다 약간 저렴하게 급매를 내놓거나 인테리어를 바꿔 올 가을에 내집마련을 노리는 수요자를 끌어들이는 것도 한 방법이다.