지방세법 제10조 [ 과세표준 ] 취득가격의 범위 법인 신축건물

[Jayden Ju.]

지방세법 제10조 과세표준 취득가격의 범위.hwp

지방세 세무조사 시 제기되는 지방세 건설자금이자에 대한 고찰.pdf

신축건물 과세표준액계산 자기점검표 도입방안.pdf

도로점용료 부과징수 안내자료.pdf

취득세 과세표준.ppt

지방세법 제10조 [ 과세표준 ]

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(연부)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.(2010.12.27 단서개정)

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.(2010.03.31 개정)

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.(2010.03.31 개정)

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.(2010.03.31 개정)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.(2010.03.31 개정)

  1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득(2010.03.31 개정)

  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득(2010.03.31 개정)

  3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득(2010.03.31 개정)

  4. 공매방법에 의한 취득(2010.03.31 개정)

  5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득(2016.01.19 개정)

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.(2010.03.31 개정)

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(2010.03.31. 개정)

지방세법시행령 제18조 [ 취득가격의 범위 등 ]

① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.(2016.04.26 개정)

  1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(2010.09.20 개정)

  2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.(2010.09.20 개정)

  3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용(2010.09.20 개정)

  4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(2010.09.20 개정)

  5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(2010.09.20 개정)

  6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 

    이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.(2017.07.26 직제개정)

  7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용(2011.05.30 개정)

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.(2010.09.20 개정)

  1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(2010.09.20 개정)

  2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용(2010.09.20 개정)

  3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(2010.09.20 개정)

  4. 부가가치세(2010.09.20 개정)

  5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(2010.09.20 개정)

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.(2010.09.20 개정)

  1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)(2013.01.01 개정)

  2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.(2016.12.30 개정)

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.(2016.04.26 신설) [ 부칙 ]

⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.(2016.04.26 항번개정)

  1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액(2010.09.20 개정)

  2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액(2013.06.28 개정)

  3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.(2015.06.30 개정)

지방세법시행규칙 제4조의3 [ 금융회사 등(2016.12.30 조번개정) ]

영 제18조 제1항 제6호 후단에서 "행정안전부령으로 정하는 금융회사 등"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 「은행법」에 따른 인가를 받아 설립된 은행을 말한다.(2017.07.26 직제개정)

======================================================================================

신축건축물의 과세표준액

지방세법 해설 : 2016.12.27 법, 2016.12.30 시행령, 2016.12.30 시행규칙을 반영.

(1) 개 요

건축물은 건축주 개인이 직접 시공하는 경우도 있고 건설업 면허가 있는 자에게 도급공사를 주는 경우도 있다. 그런데 취득세의 과세표준액은 취득과정에 개인만 개입이 되었는가, 아니면 법인이나 국가 등이 개입했는가에 따라 달라진다.

따라서 개인이 직접 시공하였는가, 아니면 건설회사에 도급공사를 주었는가에 따라 과세표준액이 다를 수 있다. 또한 건축물을 신축하는 경우 건축법 등 관련법령에 의하여 여러 가지 부대시설을 설치하는 경우가 있기 때문에 이러한 부대설비가격을 과세표준에 포함할 것인지도 문제가 된다.

(2) 법인 직접시공

법인의 경우에는 신축한 건축물뿐만 아니라 모든 취득세 과세대상 물건의 과세표준액은 법인장부상의 가액으로 한다. 따라서 법인장부상에 기재된 건축물의 자산가액이 취득세 과세표준액이 된다. 다만, 자산가액의 취득원가로 계상된 것 중에서 다음과 같이 산입 또는 공제항목을 가감하여 계산하면 된다.

먼저, 건축허가와 관련된 면허세 등 제세공과금과 설계비·보험료 등은 건축공사와 관련된 것이므로 취득가액에 포함된다. 그리고 착공을 하기 전에 토공사를 하게 되는데, 이러한 토공사비용은 취득가액에 포함된다. 왜냐하면 건축물을 건축하기 위하여 절토·성토·굴착·흙막이 공사 등을 하게 되는데, 이는 건축공사의 한 과정이기 때문이다. 다만, 임야나 농지 등을 취득하여 대지로 지목변경을 하면서 소요된 토공사비는 지목변경에 따른 토지 과세표준액에 포함해야 할 것이다.

토공사와 비슷한 공사로 토목공사업이 있다. 건설산업기본법 시행령에서는 토목공사업은 종합공사업으로 분류하고 있고, 토공사는 전문공사업으로 분류하고 있는데, 이를 보면 다음과 같다(건설산업기본법 시행령 별표 1).

또한 건축공사와 관련하여 공사비용을 금융기관 등으로부터 차입함으로써 지출되는 건설자금이자도 과세표준액에 포함된다. 

그리고 “건설자금에 충당한 금액의 이자”로만 되어 있으므로 고정자산이나 재고자산에 상관없이 모든 건설자금이자가 과세표준액에 포함되게 되었다.

다음으로 건축물에 부착·부속되는 전기설비, 상·하수도설비, 소방설비, 전자설비, 냉·난방설비, 소방설비, 정화설비, 타일·조각 벽화, 붙박이장 등은 건축물과 일체가 되어 건축물의 효용가치를 증가시키는 것이므로 건축물의 취득가액에 포함해야 한다.

그러나 건축물과 별개로 설치·조성되는 단지 내 포장공사비, 보도블록설치비, 장애물설치비, 조경공사비, 운동장, 놀이터 조성비용은 건축물의 취득가격에 포함할 수 없다. 이들 비용은 토지의 지목변경과 관련이 있으면 토지의 지목변경에 따른 과세표준액에 포함시키고, 관련이 없다면 과세할 수 없다 할 것이다.

신축건축물 공사비용 과세표준 포함 구분

공 사 비 용	과세표준 포함 여부
기존 건축물 철거비, 철거용역비	○
토공사비(파일, 절토, 성토, 굴착, 흙막이 공사 등)	○
견본주택비	×(1년 초과 판단)
분양광고비	×
설계비, 감리비	○
건축재료비	○
건축물 골조공사비(철골, 철근콘크리트, 목조 등)	○
건축공사 관련 조세(면허분 등록면허세, 인지세, 공사현장 주민세)	○
건설자금이자	○
가구・새시 등 부착되는 옵션품목 설치비	○(별도 설치 제외)
전기설비공사비(배관, 배선, 피뢰침, 조명설비, 동력설비 등)	○
발전설비, 승강기, 수·변전설비공사비	○
급배수 위생설비공사비(수도, 온수공급, 배수설비, 보온공사등)	○
소방설비공사비	○
가스설비공사	○
교환설비, 전자설비	○
인텔리전트빌딩시스템 시설비	○
단지 내 포장공사비	×(지목변경에 포함)
단지 내 조경공사비(식재, 잔디, 조경물)	×(지목변경에 포함)
단지 내 상·하수도 공사	○
옥외 급수 위생관련공사비(공동구, 지하저수조, 정화조 등)	○
목공사비(구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사)	○
창호공사비(창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사)	○
지붕 및 방수공사비	○
통신·신호·방재설비공사비(통신, 신호, TV공청설비 등)	○
마감공사비(미장, 수장, 페인팅, 도배, 타일 등)	○
담장 설치 공사비	○
타일·조각·페인팅 벽화	○
액자 미술품, 비치한 조각품	×
교통영향평가용역비	○
산재보험료	○
지역난방공사비	○
지역난방공사분담금,가스공사분담금,급수공사분담금,전기공사분담금	×
하수처리시설부담금	○
광역교통시설부담금	○
주택분양보증수수료	○

지방세법 기본통칙 10-1 [과세표준]

1. 임시사용승인을 받아 사용하는 신축건물에 대한 취득세 과세표준은 임시사용승인일을 기준으로 그 이전에

당해 건물취득을 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용을 포함한다.(2011.07.01 제정)

2. 신축건물의 과세표준에는 분양을 위한 선전광고비(신문, TV, 잡지 등 분양광고비)는 제외하고 건축물의

주체구조부와 일체가 된 것은 과세표준으로 포함한다.(2011.07.01 제정)

3. 사실상 취득가격의 범위에는 지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비는

과세표준에 포함되지만, 취득일 이후에 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는「개발이익 환수에 관한

법률」에 의한 개발부담금은 제외된다.(2011.07.01 제정)

4. 분양하는 건축물의 취득시기 이전에 당해 건축물과 빌트인(Built-in) 등을 선택품목으로 일체로 취득하는 경우

취득가액에 포함한다.(2011.07.01 제정)

(3) 개인 직접시공

개인의 경우에는 법인과 달리 신고금액과 시가표준액을 비교하여 과세표준액을 산정하게 된다. 따라서 개인이 건축물을 직접 시공한 경우에는 신고금액과 시가표준액을 비교하여 큰 금액으로 할 수밖에 없다. 여기서 신고금액이라 함은 증빙서류 없이 단순히 취득세 신고서에 기재하는 금액이 아니라, 공사 관련증빙서류를 갖추어 첨부하여 입증되는 금액으로 해야 한다(시세조례 20①).

그리고 시가표준액은 건축물과 독립시설물(종전 구축물)의 시가표준액을 각각 계산한 후 이를 합한 금액으로 해야 한다. 이 경우 부수시설물은 독립된 건축물로서의 취득세 과세대상이 아니므로 건축물의 시가표준액에 포함시킬 수 없다.

○ 신고금액＜(건축물 시가표준액＋독립시설물 시가표준액)→시가표준액

○ 신고금액＞(건축물 시가표준액＋독립시설물 시가표준액)→신고금액

○ 신고하지 않았을 경우→시가표준액

그러나 법인이 아닌 자가 건축물을 건축 또는 대수선으로 취득하는 경우로서 법인장부에 의하여 입증되는 가격이 100분의 90을 초과하면, ① 지방세법 제10조 제５항 제３호에 따른 법인장부로 입증된 금액과, ② 법인장부로 입증되지 아니하는 금액에 대해서는 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제16조에 따른 세금계산서로 입증된 금액을 합한 금액을 과세표준액으로 한다(지법 10⑥).

(4) 도급공사

건설산업기본법 제41조에 의하면 주거용 건축물로서 연면적이 661제곱미터를 초과하거나 주거용 외의 건축물로서 연면적이 495제곱미터를 초과하는 건축물과 연면적이 495제곱미터 이하임에도 불구하고 다중이 이용하는 건축물은 건설업자가 시공하도록 하였다.

그런데 도급공사를 준 경우 건축물의 모든 공정에 대하여 일괄도급을 주지 않고, 골조공사나 전기·수도 등 전문공사 부분을 구분하여 도급을 주는 경우에는 이들을 모두 합산하여야 하므로 건축주가 개인인 경우에는 이러한 과표합산의 객관성 때문에 과세표준액 산정에 어려움이 많다. 더구나 개인 건축주가 건축물 공사의 도급을 구분하여, 법인 건설업자와 개인 건설업자에게 나누어 주는 경우에는 개인 건설업자에 도급을 준 부분의 공사비 확인이 매우 어렵게 된다.

왜냐하면 현재의 과세표준액 산출구조가 개인의 경우에는 신고가액과 시가표준액을 비교하여 높은 금액으로 하도록 하고 있으므로 개인 건축주가 건축물을 신축하면서 개인 건설업자에게 도급을 준 부분에 대하여 이를 제외한 채로 신고할 경우에도 그 금액이 해당 건축물에 대한 시가표준액보다 크다면 이를 인정할 수밖에 없기 때문이다. 이 경우 시가표준액은 해당 건축물과 독립시설물의 시가표준액을 모두 합한 가액을 말한다.

이와 같이 개인이 도급공사를 하여 신축한 건축물의 과세표준액은 납세자 본인의 성실성에 의존할 수밖에 없는데, 우리나라의 현재 조세문화를 감안한다면 실제 소요된 공사금액을 파악하기는 어렵다고 본다.

그러나 법인의 경우에는 장부에 건축물의 자산가액을 계상해야 하고, 또한 도급공사를 줄 경우 지출금액이 나타나므로 이들 공사비용을 종합하여 건축물의 과세표준액을 판단하면 될 것이다. 다만, 이 경우에도 법인장부상에 나타난 도급금액이 건축물 골조공사 등 부분도급금액뿐이고 설계비·감리비·내외장 설비공사·전기공사·수도공사비 등을 직접 시공을 하거나 개인사업자에게 시공을 준 경우에는 법인장부상에 나타난 골조공사비 금액만을 해당 건축물의 과세표준액으로 확정지울 수 없다 할 것이다. 왜냐하면 법인장부에 나타난 금액이 있다면 그것이 전체금액이든지 부분금액이든지 간에 무조건 이 금액을 과세표준액으로 한다는 것이 아니고, 지방세법 제10조 제５항 제３호에서 “법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득”으로 규정하고 있기 때문에 법인장부에 의하여 취득물건의 일부분의 가격만 나타날 경우에는 법인장부에 의하여 입증되는 가격에 해당되지 않기 때문이다.*)

*) 그러나 대법원에서는 설계비 등이 별도로 지출되었더라도 법인장부상에 나타난 도급금액만을 가지고 과세표준액으로 보아야 한다고 판시하였으나(대판 90누1779, 1990.12.7) 2011년에 설계를 개인사업자가 한 경우에는 건물전체의 도급금액이 법인장부에 의하여 입증되는 것으로 볼 수 없다고 판시하였다(대판 2009두8014, 2011.7.28).

2010년부터는 법인이 아닌 자가 건축물을 건축 또는 대수선으로 취득하는 경우로서 법인장부에 의하여 입증되는 가격이 100분의 90을 초과하면, ① 지방세법 제10조 제５항 제３호에 따른 법인장부로 입증된 금액과, ② 법인장부로 입증되지 아니하는 금액에 대해서는 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서로 입증된 금액, ③ 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손(금융회사가 아닌 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다)에 해당하는 금액을 합한 금액을 과세표준액으로 한다(지법 10⑥).

이 경우 세금계산서 등은 공사와 관련된 전체를 제출해야 하고 일부 공사와 관련된 것만 제출한 경우에는 입증된 것으로 볼 수 없다. 그러나 총취득가격 중 법인 장부상 입증가격이 90%를 초과하지 아니하면 시가표준액과 “법인장부상 가액＋기타 신고금액”을 비교하여 큰 금액으로 해야 할 것이다.

이상의 개인과 법인의 도급공사에 의한 신축건물의 과세표준액을 요약하면 다음과 같다.

한편 건축물을 직접 시공하지 아니하고 건설업자에게 도급을 준 경우에는 취득세 신고시 도급계약서의 원본을 과세관청에 제시하도록 하고 있다(시세조례 5③).

(5) 건설자금이자

가. 운영실태

지방세법상 건설자금이자에 대한 구체적 근거규정이 없으므로 국세기본법 제20조에 의거 기업회계를 존중하여 재고자산이나 고정자산 모두에 대하여 건설자금이자를 취득원가에 산입하고, 적용시기는 2001년 1월 1일 이후에 법인장부에 계상된 재고자산부터 적용하고 있다(행자부 세정 13407·246, 2001.3.5).

① 재고자산(예：분양하는 아파트)에 대한 건설자금이자의 계산시 특정차입금(취득과 직접관련하여 개별적으로 차입한 자금)은 그대로 취득원가에 산입하되, 동 특정차입금의 일시적 운용에서 생긴 수익은 특정차입금 금융비용(건설자금이자)에서 차감한다.

② 고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금에 대한 건설자금이자도 과세표준에 포함한다.

③ 토지 취득 이후 건물준공시까지 발생되는 토지분의 건설자금이자분을 건물원가에 산입하도록 기업회계기준에 규정되어 있으나, 토지의 취득일을 기준으로 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용에 해당되는 건설자금이자인 경우에는 과세표준에 포함되는 것이며, 토지(예：아파트용지 등) 취득일 이후 발생되는 건설자금이자분을 기업회계기준에 따라 처리하였다고 하더라도 취득일 이전에 발생된 부분만 적수계산하여 처리한다.

나. K-IFRS(한국채택국제회계기준)과의 관계

K-IFRS 제1023호 제8호에 의하면 적격자산의 취득, 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 자산원가의 일부로 자본화하여야 하며, 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식하여야 한다. 적격자산이라 함은 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이르게 하는 데 상당한 기간을 필요로 하는 자산으로서 재고자산이나 투자자산도 해당될 수 있다.

그리고 K-IFRS 제1023호 제12호에서는 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 특정하여 차입한 자금에 한하여, 회계기간동안 그 차입금으로부터 실제 발생한 차입원가에서 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익을 차감한 금액을 자본화가능차입원가로 결정하도록 규정하고 있다.

즉, K-IFRS에 따르면 취득세 과세대상을 취득하기 이전에 발생한 차입금 이자는 건설과 관련된 자산(신축, 택지조성 등)이라면 그 자산의 종류에 상관없이 취득원가를 구성하게 된다. 상당한 기간이 소요되지 아니하는 자산, 즉 적격자산이 아니라면 원가를 구성하지 않지만 취득세에서는 포함해야 하는 차이가 발생한다.

다. 기업회계기준서 제7호와의 관계

“자본화대상자산”의 취득과 관련된 금융비용을 취득원가로 자본화 할 수 있다. 자본화대상자산이라 함은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다.

금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 하지만, 자본화대상자산의 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화대상자산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있다. 자본화 할 수 있는 금융비용은 자본화대상자산을 취득할 목적으로 직접 차입한 “특정차입금”에 대한 금융비용과 일반적인 목적으로 차입한 자금 중 자본화대상자산의 취득에 소요되었다고 볼 수 있는 “일반차입금”에 대한 금융비용으로 나누어 산정한다.

취득세에 있어서는 건설자산과 관련해서 특정차입금의 차입이자만 취득가격에 포함하고, 1년 이상 소요되지 아니하는 자산의 경우에도 취득가격에 포함해야 하는 차이점이 있다.

지방세당국에서는 회계처리방법의 차이에 상관없이 건설자금의 이자가 있는 경우에는 이를 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것으로 해석하고 있다(행심 2007·228, 2007.4.30).

라. 취득시기 이후 발생되는 이자

취득가격에 포함되는 건설자금이자는 부동산 취득계약을 체결한 후 잔금을 지급하기 전까지 발생한 이자만을 의미한다. 

토지를 취득하면서 부족자금을 차입하여 당일 지급하였다면 건설자금이자는 산입할 것이 없고, 차입일과 잔금지급일이 다르다면 그 일수에 해당하는 이자만큼만 포함하여야 하고, 잔금지급일 이후에 발생하는 이자는 취득가격에 포함할 수 없다.

수차에 걸쳐 자금을 차입한 경우에는 총차입금과 실제 지급이자와의 이자율을 계산한 후 이 비율을 취득에 사용한 가액에 곱한 후 경과일수를 적용하여 건설자금이자를 계산하여야 한다(조심 2008지0496, 2009.7.10). 아울러 자금을 빌려 부동산을 취득하면서 향후 발생할 이자를 선급한 경우에도 취득일 이후에 해당하는 이자 상당액은 취득원가에서 제외하여야 한다(지방세운영과-1764, 2008.10.13).

자금을 빌려서 자본화기간 동안에 지급이자뿐만 아니라 이를 예금하여 이자수익이 발생하였다면 이를 차감하여 건설자금이자를 산정하여야 한다(대판 2013두5517, 2013.9.12).

그리고 자금을 빌려서 토지를 취득하는데 사용한 것이 명백하다면, 설사 해당 법인에게 여유자금이 있었다 하더라도 토지 취득 이후에 발생하는 이자를 다시 건축물 취득원가에 산입할 수는 없다 할 것이다(조심 2009지1109, 2010.11.10.).

2) 실거래가액을 과세표준으로 하는 경우(법인과의 거래 등)

지방세법 제10조 제5항을 보면 "다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 및 제3항 후단의 규정에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다"고 규정하고 다음과 같이 다섯 가지 유형을 열거하고 있다.

 (실거래가액을 과세표준으로 하는 경우)

  1. 국가ㆍ지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

  3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

  4. 공매방법에 의한 취득

  5. 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

위에서 열거하고 있는 다섯 가지 유형들은 신고가액이나 시가표준액 수준에 관계없이 실거래가액을 과세표준으로 하도록 하고 있다. 이렇게 실거래가액을 과세표준으로 하는 것은 위의 유형들이 실거래가액 확인이 용이하다고 판단되기 때문이다. 사실 국가 등으로부터의 취득, 수입에 의한 취득, 공매방법에 의한 취득은 실거래가액이 그대로 확인되는 취득이라 할 것이다. 그리고 "판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득"의 경우도 지방세법시행령 제18조 제3항 제1호에서 ‘판결문’의 범위를 "민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문"이라고 하면서 "화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다"라고 규정하고 있어, 판결문 상의 거래가액을 실거래가액으로 보는 데에 큰 문제가 없을 것으로 여겨진다.

그러나 "법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득"의 경우는 실거래가액 확인이 어려운 경우들도 있을 수 있다. 지방세법시행령 제18조 제1항 제2호에서는 ‘법인장부’를 "법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서"로 정의하고 있는데, 우리나라 법인들 중에는 이러한 서류들에 기록되어 있는 금액이라고 해서 그대로 실거래가액으로 인정하기가 힘든 법인들이 많이 있을 수 있다. 특히 회계투명성이 떨어지는 소규모 영세 법인들의 경우 장부에 대한 신뢰성이 매우 낮다는 점을 감안할 때 "법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득"을 국가 등으로 부터의 취득 등과 같은 범주에 포함하는 것은 무리가 있는 것으로 여겨진다.

물론 법인장부에 기록된 금액이 의심스러울 경우에는 실거래가액 여부를 조사할 수 있을 것이다. 그러나 일단 취득세 신고를 하는 과정에서 법인장부 사본 등을 제시할 경우 이를 부인하기가 어렵고, 또 신고납부가 끝나고 난 이후에 법인장부 확인을 위한 조사를 한다는 것 역시 인력이나 조사기법 등 여러 가지 사정을 감안할 때 쉽지 않은 경우가 많을 것으로 여겨진다.

따라서 부동산을 취득하는 법인들이나 또는 법인으로부터 부동산을 취득하는 개인들 중에서 일부는 법인장부를 조작하는 방법 등을 동원하여 취득가액을 허위과소 신고함으로써 취득세를 회피하고자 하는 유인을 갖게 된다고 할 수 있을 것이다.

(구) 지방세법 해설 :

2010.01.01 법, 2010.01.01 시행령, 2010.01.11 시행규칙을 반영.

취득가격의 범위

1. 개 요

취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다. 이 경우 일체의 비용에는 소개수수료 설계비 연체료 할부이자 건설자금이자 등 직 간접비용을 모두 포함하되, 부가가치세를 제외한다. 또한 취득자가 법인이 아닌 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다(지방령 82.3 ). 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

취득가격에 포함하는 비용 구분
과세 표준 에 포함 하는 비용	1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
	2. 할부 또는 연불조건부 계약에 의한 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 제외한다.
	3. 농지법ㆍ산지관리법 등에 의한 농지전용 부담금, 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
	4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료
	5. 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액
	6. 그 밖에 이와 유사한 비용
과세 표준 에 포함 하지 않는 비용	1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
	2. 전기사업법ㆍ도시가스사업법ㆍ집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등 시설물 이용자가 분담하는 비용
	3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용
	4. 부가가치세
	5. 계약해제로 인한 위약금 또는 지체상금(대금지급기일 지연으로 인한 경우는 제외한다)
	6. 그 밖에 이와 유사한 비용

2. 취득가액 구분

토지와 건축물 등을 일괄취득함으로써 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 시가표준액 비율로 안분한 금액을 토지 건축물 및 기타 물건의 취득가액으로 한다(지방령 82.3 ). 다만, 시가표준액이 없는 기타 물건이 포함되어 있는 경우에는 토지 건축물 및 기타 물건의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수·구청장이 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타 물건의 취득가액으로 한다(지방령 82.3 ).

3. 채권매입가액

아파트 투기 억제를 위한 방안으로 분양가격과 시가와의 차액에 해당하는 금액을 채권매입으로 환수하도록 하였었다. 이 경우 채권매입은 아파트 분양에 응찰하기 위해서는 반드시 지출되어야 하는 것이지만, 채권은 유가증권으로서 기업회계에서도 자산으로 처리된다.

또한 주택건설촉진법 제16조의 규정에 의하여 매입하는 국민주택채권이나 도시철도법 제13조의 규정에 의하여 매입하는 도시철도채권, 그 밖의 지역개발채권 등의 매입가격도 유가증권으로서 자산으로 처리된다.

다만, 기업회계기준 제55조제3항에서는 유형자산 등의 취득과 관련하여 국·공채 등을 불가피하게 매입하는 경우 매입가액과 동기준 제66조의 규정을 적용하여 평가한 가액의 차액은 당해 유형자산 등의 취득원가에 산입하도록 하고 있다.

그러나 채권매입을 토지나 아파트 등의 부동산을 취득하기 전에 구입하는가, 아니면 취득 후 등기하는 시점에 취득하는 가에 따라 달라진다. 아파트 분양이나 자동차 등록의 경우에는 등기시점에 채권을 구입하게 되므로 취득가격에 포함되지 아니한다. 다만, 채권입찰제로 공공택지를 분양받는 경우처럼 부동산의 취득에 필수적으로 필요한 경우에는 취득가격에 포함된다. 이 경우에도 채권을 할인매도하는 경우에는 그 차액에 해당하는 금액만을 실제 지급한 것이므로 이를 채권매입가격으로 보아 취득가격에 포함하여야 할 것이다(감심 2007-168, 2007.12.20).

(4) 할부 및 연부 매매시 이자 상당액 원가산입

가. 할부매매

할부매매는 일반적으로 매매를 하면서 재산권을 인도하고 그에 상응하는 대금을 일시에 지급하지 아니하고 분할하여 지급하는 형태의 매매이다. 동산과 용역의 할부거래만을 규율하고 있는「할부거래에 관한 법률」제2조 제1항에서는 “동산의 매수인 또는 용역을 제공받는 자가 동산의 매도인 또는 용역을 제공하는 자에게 동산의 대금 또는 용역의 대가를 2월 이상의 기간에 걸쳐 3회 이상 분할하여 지급하고, 목적물의 대금의 완납 전에 동산의 인도 또는 용역의 제공을 받기로 하는 계약”으로 정의하고 있다.

법인세법 및 소득세법에서는 할부매매 중에서 장기할부매매에 대하여 “판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 지불방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 수입하는 것 중 당해 목적물의 인도일의 다음날부터 최종의 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것”으로 정의하고 있다.

지방세법에서는 “연부취득”이라는 용어를 사용하면서 지방세해석 운용 매뉴얼 105-5에서 “ 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것”으로 규정하고 있다.

이상의 것을 정리하면 할부매매라 함은 재산을 인도하고 그 대금을 일시에 지급받는 것이 아니라 분할하여 지급받는 것이며, 그 형태는 월부·연부 등 여러 가지 형태가 있을 수 있는데, 그 기간이 1년 이상이면 장기할부매매에 해당되고, 다시 2년 이상이면 지방세법상의 연부취득에 해당된다 할 것이다.

나. 할부이자

할부이자라는 용어는 지방세법 시행령 제82조의 2 제1항에서 사용하고 있으나 그 개념에 대하여는 정의된 바 없다. 

법인세법이나 소득세법에서는 할부이자라는 용어자체를 사용하지 아니하고 있다.

다만, 동산이나 용역의 거래와 관련한「할부거래에 관한 법률」제3조에서 “할부수수료”라는 용어를 사용하고 있을 뿐 할부이자라는 용어를 사용하고 있지 아니하다.

그러나 지방세당국에서는 “대금을 선납하여 할인받는 것” 대금을 지급하지 못하여 지연된 연체이자 또는 선납하여 할인받는 할부이자를 의미하는 것이지 이 사건의 경우와 같이 계약서에 기재된 매매대금 중에 이자가 포함되어 산출되었다는 그러한 금액을 말하는 것은 아니라 하겠다(행심 2004-40, 2004.2.23).

또는 “연부금 지급일에 사실상 지급한 연부금을 과세표준으로 하므로 할부이자를 과세표준에 포함”한다는 등 할부이자의 개념에 대한 입장이 일관되지 못하다. 연부금 지급일에 사실상 지급한 연부금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부하여야 할 것이므로, 청구인이 할부이자를 과세표준에 포함하여 산출한 이 사건 취득세 등을 신고납부한 것은 적법하다고 판단됨(행심 2004-399, 2004.12.29).

어쨋든 재산을 매매하면서 대금을 분할하여 지급받는 경우에 현금가격을 분할한 가격보다 일정금액을 더 수수하는 것은 수수료에 해당하는 것이지 이자로 볼 수는 없다. 

결론적으로 지방세법상의 “할부이자”는 정확한 법적용어가 아니며, “할부수수료”가 정확한 용어라 할 것이다.

다. 지방세법상의 할부이자 및 연부이자

지방세법에는 지방세법 제111조 제1항·제7항, 지방세법시행령 제73조 제5항·제82조의3 제1항에서 “연부”라는 용어를 사용하고 있으나 그 개념에 대하여는 정의된 바 없다.

다만, 지방세 해석 운용 매뉴얼 105-5 제1호에서는 “매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것”으로 규정하고 있다.

여기서 연부의 조건을 보면, ①매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 ②일시에 완납할 수 없는 대금을 ③2년 이상에 걸쳐 ④일정액씩 분할하여 지급하여야 한다. 법인세법상의 개념과 비교해 보면, 기간이 2년으로 다를 뿐만 아니라 “일시에 완납할 수 없는 대금”이라는 다소 추상적인 조건이 포함되어 있다. 또한 연부계약 형식을 갖추어야 하므로, 일반 매매형식을 갖추고 있으면서 기간이 2년 이상 되는 경우에도 연부에 해당되지 아니한다.

지방세법 시행령 제82조의2 제1항 제2호에서는 “...... 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자 상당액을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 취득가격에서 제외”하도록 하고 있다. 그렇다면 지방세법상의 "이자상당액"의 개념은 앞에서 살펴본 대로 할부수수료나 현재가치할인차금과 동일한 성격으로 보아야 할 것이다.

따라서 “법인이 아닌 자가 취득하는 경우”라는 조문의 반대해석에 의하면 법인은 할부 또는 연부 상당액을 취득원가에 포함해야 한다는 결론에 이른다. 그런데 2009년까지 지방세 당국에서는 개인이나 단체의 경우에도 연부이자를 과세표준에 포함해야 하는데, 그 논리는 연부취득의 과세표준은 지방세법시행령 제83조의 3이 아니라 지방세법 시행령 제73조 제6항을 적용받기 때문이라고 한다.

그러나 지방세법 시행령 제73조는 “취득의 시기”에 관한 규정이지 취득세 과세표준에 관한 규정이 아니다. 즉, 취득의 시기를 규정하면서 연부취득에 있어서는 “연부로 취득하는 것으로서 그 취득가액의 총액이 법 제113조의 적용을 받지 아니하는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)을 과세표준으로 하여 부과한다”라고 규정하고 있는 것이다.

즉, 사실상의 연부금 지급일을 취득시기로 보는 것이며, 그 사실상의 연부금에 계약보증금도 매회 사실상 지급되는 금액으로 보도록 했을 뿐 이 규정에서 할부수수료를 포함한다는 문구는 보이지 아니한다.

따라서 할부이자 상당액은 할부수수료 또는 현재가치할인차금을 뜻하는 것으로서 연부이자 상당액도 이들과 다른 것이 아니므로 

법인이 아닌 자가 연부로 취득했을 경우에는 취득가액에서 제외되는 것이 바람직하며, 2010년부터 지방세법시행령을 개정하여 법인이 아닌 경우 할부 또는 연부계약시 이자 상당액을 제외하도록 하였다(지령 82조의2①).

간주취득에 대한 과세표준액

1) 개수와 차량 등의 종류변경

건축물을 증축·개축·이전 또는 개수하였거나 선박·차량·기계장비의 종류를 변경한 경우에는 그 증가한 가액을 과세표준액으로 한다(지법 10③). 과세표준액은 취득세의 납세의무자나 그 취득물건에 관하여 그와 거래관계가 있었던 자가 관련 장부나 그 밖의 증명서류를 비치하고 있을 때에는 그에 따라 계산한 금액으로 한다(지령 16Ⅰ).

장부나 증명서류를 갖추고 있지 아니하거나 그 내용 중 취득경비 등의 금액이 해당 취득물건과 유사한 물건을 취득하는 경우에 일반적으로 드는 것으로 인정되는 자재비, 인건비, 그 밖에 취득에 필요한 경비 등을 기준으로 시장ㆍ군수가 산정한 가액보다 부족한 경우에는 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다(지령 16Ⅱ).

증축을 한 경우의 시가표준액은 기초공사를 한 경우에는 신축 건축물 시가표준액이 되고, 기초공사를 하지 아니한 경우에는 15% 또는 20%가 감산되며, 기초공사를 하지 아니하고 증축한 건물 중 중층의 경우에는 40% 또는 35%가 감산된다. 개축 또는 대수선을 한 경우에는 신축 건축물 시가표준액의 20～55%의 해당 금액으로 한다.

(2) 토지의 지목변경

토지의 지목을 변경한 경우에는 그 증가한 가액을 과세표준액으로 한다(지법 10③). 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 “지목변경으로 인한 취득일”을 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액과 지목변경 후의 시가표준액의 차액으로 한다(지령 17). 즉, 지목변경 공사착공일 현재 공시되어 있는 개별공시지가와 지목변경 후의 시가표준액의 차액으로 한다.

이 경우 지목변경 후의 공시지가의 공시일이 취득일 전인 경우에는 이 공시지가를 적용하지 아니한다. 즉, 취득일까지 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장이「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다. 그러나 판결문이나 법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 경비가 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다(지령 17).

지목변경을 하지 아니하고 주택단지 내에 포장공사를 하거나 조경공사를 하는 것은 과세표준액에 포함하지 아니한다(행심 2000-23, 2000.1.26).

지목변경을 하면서 집단의 수목을 이식하였을 경우 그 나무의 집단은 입목이 될 수 있기 때문에 입목에 해당하는 금액은 지목변경이 아닌 입목으로 과세해야 한다. 대법원에서는 조경공사를 하면서 집단으로 이식한 수목이 「입목에 관한 법률」에 의한 입목에 해당되는 경우에만 별도의 과세대상으로 인정하고 있다(대판 97누2245, 1999.9.3). 지방세법상의 입목에 해당하지 아니할 경우에는 토지의 정착물로서 토지와 일체가 되므로 지목변경으로 과세해야 한다.

토지의 형질을 변경하고자 할 경우에는 공사예치금, 도시철도채권(지역개발채권), 대체조림비, 면허세 등을 납부하여야 하는데 이 경우 공사예치금은 과세표준액에서 제외하여야 할 것이다.

그리고 도시철도채권이나 지역개발채권은 지목변경 이전에 즉 형질변경허가를 받을 때에 구입해야 하기 때문에 이는 취득을 위해 구입하는 것이므로 취득가격에 포함하는 것이 타당하다. 물론 채권을 할인매도할 경우 매각차손비용만 취득가격에 포함해야 할 것이다.

==============================================================================================

개발행위관련 부담금 취득세 과세표준 포함여부 질의회신

행정안전부 지방세운영과-207 (2008.07.10)

가. 지방세법 제111조 제5항 3호의 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증 되는 가격을 사실상의 취득가격으로 하며, 동법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일 체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접· 간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있습 니다.

나. 질의① 귀 질의의 경우 개발행위허가에 따른 농지전용부담금, 대체산림자원조성비, 대 체초지조성비는 농지조성비, 산림전용부담금, 대체조림비, 허가관련 면허세는 지목변 경을 수반한 경우라면 지목변경에 따른 취득세 과세표준에 포함되는 것입니다.

다. 질의② 지목변경 허가조건에 따라 지방자치단체에 무상으로 기부채납하는 도시계획도 로가 지방세법 제106조 제2항의 요건에 충족하는 기부채납을 조건으로 취득하는 부 동산에 해당되는 것이라면 당해 도로를 조성하면서 발생된 농지전용부담금등 투입 비용에 대하여는 기부채납을 위하여 소요된 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외되 는 것이라 하겠으나, 이에 대하여는 과세권자가 기부채납 조건인 도로에 투입된 비 용에 해당하는지 또는 기부채납 조건인 부동산과 아닌 부동산에 대하여 공통적으로 발생된 비용인지 여부등을 구체적으로 확인한 후 판단할 사항입니다. 끝.

==============================================================================================

가스관 매설에 따른 도로포장공사비가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

조심2012지0796 (2012.12.26)

[결정요지] 

(1) 송유관, 가스관, 열수송관 등의 도관시설은 취득세 과세대상이 되는 건축물의 범위에 포함될 뿐만 아니라, 

    가스관을 매설하는 과정에서 발생하는 도로포장공사비는 가스관 설치공사를 위하여 필수적으로 요구되는 비용이므로 

    이는 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함. 

(2) 그 간 처분청에서는 행정안전부의 질의회신 등을 근거로 청구법인 등 도시가스사업자에게 가스관 매설에 따른 

    도로포장공사비를 취득세 과세표준에서 제외하는 것으로 계속하여 운영하여 온 사실에 비추어 볼 때, 

    청구법인은 이를 신뢰할 수밖에 없었던 사정이 있었던 것으로 보이므로 청구법인에게 기한 내에 취득세 등의 신고납부 이행을 

    기대하는 것은 무리라고 보아 취득세 가산세를 제외하는 것이 타당함.

[관련법령] 지방세법 시행령 제75조의2

[참조결정] 조심2010지0074

[주 문]

처분청이2012.9.13.청구법인에게 한 취득세 OOO,농어촌특별세 OOO, 합계 OOO의부과처분은 가산세를 제외하여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 처분청은OOOO의 청구법인에 대한 세무조사에서청구법인이2007년 6월부터 2009년 12월까지 OOO 등 35건의가스관을매설하였으나 가스관 매설시 소요된 도로포장 공사비 등 일부 비용을가스관 취득에 대한취득세 신고납부시 누락한사실을 확인하고,가스관에 대한 공사비 중 신고납부하지 아니한도로포장 공사비(O,OOO,OOO,OOOO)를 과세표준액으로 하여산출한취득세 OO,OOO,OOOO,OOOOOO O,OOO,OOOO, OO OO,OOO,OOOO을 2012.9.13. 부과고지하였다.

나.청구법인은 이에 불복하여2012.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구법인 주장

    (1) 도시가스배관의 취득세 과세표준을 산정함에 있어 도로포장공사비를 그 취득가격에 포함하는 것은 부당하다.

      (가) 도로포장공사가 완료되면 포장된 부분은 토지에 부합하게 되어 국가‧지방자치단체 등 토지의 원소유자에게 그 소유권이 귀속하게 되는 바, 도로포장공사비는 토지의 원소유자에게 귀속되는 물건에 대하여 지출된 비용이므로 도시가스배관 자체의 취득가격에는 포함되지 아니한다(도로포장공사비는 처분청이 도로점용 허가를 하면서 덧붙인 허가조건을 이행하기 위하여 지출되는 비용이라는 측면에서도 도시가스배관 취득가격에는 포함되지 아니하는 것으로 보아야 한다).

      (나) 행정안전부도, 공장용 건축물 취득 시 출입구 밖의 도로를 포장한 경우 도로포장비는 토지의 지목변경비용에 해당하므로 공장용 건축물의 취득비용에 산입되지 아니하고OOO, 가스관을 도로의 지하에 매설한 후 도로면을 포장하기 위한 도로포장공사는 취득세 과세대상 건축물인 가스관의 취득과 관련이 없으므로 가스관 매설에 따른 도로포장공사비는 가스관의 취득가격에 포함되지 아니한다OOO고 유권해석을 한 바 있다.

    (2) 설령, 도로포장공사비가 도시가스배관의 취득비용에 포함된다고 하더라도, 도시가스배관 매설에 필요한 면적을 초과하는 부분은 도시가스배관의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

      (가) 처분청은 청구법인에게 도시가스배관 설치를 위한 도로점용 허가를 내어주면서 한 개 차로의 전체에 해당하는 도로를 깎아 낸 후 다시 포장하도록 하였으나, 실제 도시가스배관 설치를 위해 필요한 굴착의 폭은 평균 1m 정도에 불과하다.

따라서 도로 폭의 평균이 약 4m라는 점을 고려하면, 한 개 차로 전체를 깎아 내고 다시 포장하도록 한 허가 조건의 약 4분의 3은 도시가스배관 설치와는 직접적인 관련이 없으며, 이는 단지 “노면을 평탄하게 개선하고 도로 이용자의 편의를 증진시키기 위하여” 덧붙인 부관에 해당하는 것이고, 따라서, 이처럼 청구법인이 도로점용허가라는 수익적 행정처분을 얻기 위하여 부담하게 된 추가적인 의무이행비용은 도시가스배관의 취득가격에는 포함되지 아니하는 것으로 봄이 타당하다.

      (나) 그렇다면 청구법인이 지출한 쟁점도로포장공사비 중 4분의 1을 초과하는 부분은 공익을 위해 부가된 부관을 이행할 목적으로 지출된 것으로서 도시가스배관의 취득과는 무관하다고 할 것이고, 따라서 이는 도시가스배관의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

    (3) 도로포장공사비는 가스관 취득가격에 포함되지 아니한다는 행정안전부의 유권해석이 있었던 이상, 도로포장공사비에 대해 소급하여 취득세를 부과함은 부당하다.

      (가) 행정안전부는 2004.12.16. 유권해석을 통해 도포포장공사비는 도시가스배관의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다는 공적인 견해를 표명하였고, 이와 같은 입장은 행정안전부가 2009.11.27. 유권해석을 변경하기 전까지 일관되게 유지되었다.

      (나) 그런데,청구법인은 이러한 행정안전부의 유권해석을 신뢰하여 도로포장공사비에 대한 취득세를 신고‧납부하지 아니한 것이고, 그에 따라 도시가스 요금의 조정 등 도로포장공사비에 대한 취득세를 회수할 수 있는 조치도 역시 취하지 못한 것인 바, 그렇다면 유권해석에 대한 청구법인의 신뢰는 당연히 보호되어야 한다.

즉, 청구법인은 도시가스 요금을 자율적으로 결정하는 것이 아니라 도시가스 시설 설치 등 도시가스 공급에 소요되는 비용에 약간의 이윤을 붙여 지식경제부장관 등의 승인을 받아 결정하고 있고, 또한 가스 공급시설 설치비용의 전부 또는 일부를 도시가스를 공급받는 자에게 분담하게 하거나 국가 및 지방자치단체로부터 보전받을 수 있는데,

청구법인이 2007년 당시부터 도로포장공사비에 대해 취득세가 부과된다는 사실을 미리 알았더라면 청구법인은 당해 취득세 상당의 비용을 도시가스 요금에 반영하여 회수하거나, 가스를 공급받는 자 또는 국가 및 지방자치단체로부터 보전을 받을 수 있었을 것이다.

그러나, 청구법인은 행정안전부의 유권해석을 신뢰하여 도로포장공사비에 대한 취득세를 가스 공급시설의 설치비용에 포함하지 아니하였고, 따라서 취득세를 회수하거나 보전받을 기회를 상실하였으므로, 이러한 의미에서 청구인의 신뢰는 보호되어야 한다.

      (다) 처분청은 행정안전부의 유권해석이 대외적인 구속력을 갖지 아니하므로 청구법인의 신뢰가 보호가치 없는 것이라는 입장이나,

행정청의 유권해석은 그것이 개별 질의에 의한 답변의 형식을 취하고 있더라도 일단 내려진 이후에는 누구나 열람할 수 있게 고시되고, 산하 행정청들 또한 상급 행정청의 유권해석을 존중하여 조세행정을 처리하므로, 행정청의 유권해석에 법적인 구속력은 없다고 하더라도 납세자 및 산하 행정청에 대하여 사실상의 구속력을 갖는다고 할 것이고, 따라서 이 건 부과처분은 법적 안정성과 납세자의 신뢰보호에 반하는 것으로서 위법한 처분이다.

    (4) 행정안전부의 유권해석을 신뢰하여 취득세를 신고‧납부한 청구법인에게 가산세를 부과하는 것은 부당하다.

행정안전부는 도로포장공사비가 도시가스배관의 취득가격에 포함되지 아니한다고 명확한 유권해석을 하고 있었으며, 과세관청 또한 이에 아무런 문제제기를 하지 아니하는 상황이었으므로, 청구법인과 같은 도시가스사업자들로서는 도로포장공사비가 도시가스배관의 취득가격에 포함된다고는 도저히 생각할 수 없었다.

그렇다면, 청구법인이 쟁점도로포장공사비를 도시가스배관의 취득세 과세표준에 포함시키지 아니하고 취득세를 신고‧납부한 것에는 정당한 사유가 있다고 할 것임에도 청구법인에게 가산세를 부과하는 것은 부당하다.

  나. 처분청 의견

    (1) 쟁점도로포장공사비는 가스관의 취득비용에 당연히 포함되는 것이다.

      (가) 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에는 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다”고 규정되어 있는 바,

여기서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이다.

      (나) 그렇다면, 쟁점도로포장공사비는 가스관 설치공사를 위하여 필수적으로 요구되는 비용이고 가스관의 취득시기 이전에 그 지급원인행위가 발생한 것이므로 이는 가스관의 취득비용에 당연히 포함되는 것으로 보아야 한다.

    (2) 행정안전부의 질의회신은 대외적인 구속력을 갖는다고 볼 수 없으므로 이 건 취득세 부과처분은 신의성실의 원칙에 위배되지 아니한다.

      (가) 행정안전부는 2004.12.16. “가스관을 지하에 매설한 후 도로면을 포장하기 위한 도로포장공사는 취득세 과세대상 건축물인 가스관의 취득과 관련이 없으므로 가스관 매설에 따른 도로포장공사비는 가스관의 취득가격에 포함되지 않는다”OOO는 내용으로 질의회신을 한 바 있으나,

2009.11.27.에는 “가스관 매설한 후에 도로를 복구포장하기 위한 도로포장공사는 가스관 설치를 위하여 반드시 수반되는 기초공사이므로 이에 소요된 비용은 가스관의 취득에 따른 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다”OOO라고 하여 기존 입장을 변경하였다.

      (나)그러나, 위 질의회신은 청구인의 질의에 대한 답변이 아닌 점, 2009.1.1. 다른 가스공급업체에 대한 세무조사가 실시된 후 도로포장공사비를 취득가격에 포함하여 추징한 사례가 있어 같은 지역에서 동일 업종을 운영하는 청구인이 이를 모르고 있었다고 볼 수 없는 점,

행정안전부의 질의회신은 전국적으로 통일적인 세정운영을 위하여 특별히 지침적인 성격으로 통보하는 경우와 단지 납세자의 질의에 따라 회신하는 경우가 있는데, 후자의 경우는 개별적인 질의에 대한 의견이므로 그 의견은 추후 공신력 있는 심의의결기관에 의하여 달리 내려질 수 있는 점,

법령 등 관련 규정의 변경이 없었음에도 행정안전부에서 가스관 매설 후의 도로포장 공사비가 취득세 과세표준액에 포함된다고 과거의 질의회신과 다르게 질의회신한 것은 과거에 불합리하게 질의회신한 내용을 바로잡은 것인 점,

질의회신이 대외적으로 공표되었다 하더라도 이를 대외적인 구속력을 갖는 것으로 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 가스관 매설 후의 도로포장 공사비를 취득세 과세표준액에 포함하여 취득세를 부과고지하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

    (3)행정안전부의 질의회신을 믿고 신고납부를 하지 않았다는 사실만으로 청구법인에게 가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없다.

      (가) 가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유란 납세자가 기한내 신고납부하기 위하여 최선의 노력을 다 하였음에도 기한내에 신고납부를 할 수 없는 사정이 있었거나, 납세자의 주변 여건상 납세자에게 기한내 신고납부를 기대하기 어려울 정도의 사정이 있는 경우를 말한다고 할 것이다.

      (나) 그런데, 행정안전부의 질의회신은 추후 달리 해석될 수 있고 대외적인 구속력을 갖는 것으로 볼 수 없는 점, 통지기관에서 동일한 사안에 대하여 과세를 실시한 사실이 있는 점, 과거 질의회신을 근거로 부과처분에 대한 심사청구 및 심판청구를 하였으나 기각된 사례가 있는 점 등에 비추어 볼 때,

단지 행정안전부의 질의회신을 믿고 신고납부를 하지 않았다는 사실만으로 가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

  가. 쟁 점

    (1) 가스관 매설에 따른도로포장공사비는 가스관 취득에 따른취득세과세표준에서 제외되는지 여부

    (2) 가스관 매설에필요한 면적이외의부분에 대한 도로포장공사비는취득세과세표준에서 제외되는지 여부

    (3) 도로포장공사비는 취득세 과세표준에서 제외된다는유권해석이 있어 이 건 부과처분은신뢰보호원칙에 위배되는지 여부

    (4)유권해석에 따라 취득세를 신고‧납부하지 아니한 것에 대해가산세를 부과함은 부당한지 여부

  나. 사실관계 및 판단

    (1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인되고 있다.

    (가) 청구법인의 가스관 취득에 따른 취득세 신고납부 누락과표 (도로포장공사비)은 다음과 같다O「OOO OO OOOO OO OO(OOOOOOOOO, OOOOOO)」OO

    (나) 「도로점용(굴착)허가 알림OOO, 2012.6.7.」, 「도로점용(굴착)허가 및 징수결정 알림OOO, 2012.6.15.」에 의하면, OOO은 배관공사를 목적으로 한 청구법인의 도로점용(굴착)허가 신청에 대하여 2012년 6월 경 다음과 같은 조건을 붙여 허가한 사실이 나타난다.

        ① 굴착공사에 따른 원상복구공사는, 도로의 구조와 기증이 굴착공사 시행 전과 같이 유지되도록 하되, 품질 등은 제반 법규등에 부합되도록 시공하여야 하며, 아스팔트 포장도로 복구 시, 노면을 평탄하게 개선하고 도로 이용자의 편의를 증진시키기 위하여, 굴착면 주변의 표층을 깎아낸 후에 복구한다.

        ② 다만, 차선표시가 없는 도로로서 포장폭이 5m 미만인 경우에는 전체를 한 개 차로로 보며, 포장된 폭이 5미터 이상 8미터 미만인 경우에는, 포장된 폭 중앙에 차선이 있는 것으로 본다.

    (2) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

    (가) 지방세법 제104조 제4호 및 같은 법 시행령 제75조의2 제4호에서 가스관 등 도관시설을 취득세 과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말하는 것으로서 법인의 경우 법인장부에서 입증되는 취득가액으로 하도록 규정하고 있다.

    (나) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살피건대, 기존 도로를 굴착하고 가스관을 매설한 후에 도로를 복구‧포장하기 위한 도로포장공사는 가스관 설치를 위하여 반드시 수반되는 공사일 뿐만 아니라 원상회복을 위한 필수적인 작업이라고 할 것인 바, 이에 소요된 비용은 가스관의 취득에 따른 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 봄이 타당하다고 판단된다OOO. 따라서, 가스관 매설에 따른 도로포장공사비가 가스관 취득에 따른 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

    (다) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 처분청이도로점용 허가 시 아스팔트 포장도로를 복구하면서 굴착면 주변의 표층까지 깎아낸 후에 복구하도록 조건을 붙인 것은 노면을 평탄하게 하여 도로를 원상회복하도록 하기 위한 필수적인 작업이기 때문이라고 할 것이다. 그렇다면, 이에 소요되는 비용역시 가스관을 매설한 후에 도로를 복구‧포장하기 위하여 반드시 수반되는 비용이라고 할 것인 바, 동 비용이 가스관 매설에 필요한 면적 이외의 부분에 대한 공사비이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

    (라) 다음으로, 쟁점(3)에 대하여 살피건대, 청구법인이 공적견해로 신뢰하였다고 주장하는 행정안전부의 질의회신OOO은 청구법인의 질의에 대한 답변이 아니므로 동 질의회신을 청구법인에 대한 견해표명으로 볼 수 없는 점, 동 질의회신이 대외적으로 공표되었다 하더라도 이는 불특정의 납세자를 상대로 일반적으로 공표한 세법 해석에 관한 견해표명에 불과한 것이므로 이와 같은 경우는 신의성실의 원칙 적용에 요구되는 책임있는 과세관청의 공적 견해표명에 해당되는 것으로 볼 수 없는 점OOO 등에 비추어 볼 때, 이 건 부과처분이 신뢰보호원칙에 위배되는 처분이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

    (마) 마지막으로, 쟁점(4)에 대하여 살피건대, 청구법인 뿐만 아니라 처분청 관내 다른 도시가스업체들도 수년간 기존 질의회신OOO에 따라 도로포장공사비를 과세표준에서 제외하고 취득세를 신고납부하였음에도 처분청이 이에 대하여 과세하지 아니한 점, 행정안전부 등 행정청 스스로도 그 입장이 일관되지 아니한 상황이었으므로 청구법인에게 취득세를 기존 행정안전부 질의회신과 달리 신고납부하도록 기대하기는 어렵다고 할 것인 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인이 쟁점도로포장공사비를 도시가스배관의 취득세 과세표준에 포함시키지 아니하고 취득세를 신고‧납부한 것에는 가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유가 있는 것으로 판단된다.

따라서 청구법인이 쟁점도로포장공사비를 도시가스배관의 취득세 과세표준에 포함시키지 아니하고 취득세를 신고‧납부하였다 하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

=======================================================================

지방세 자료 : 부동산 취득세 신고는 이렇게!

1. 부동산을 취득하면 취득세를 신고납부 해야 합니다.

   부동산을 취득하면 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고납부 해야 합니다. 이때 적용해야 할 과세표준은 취득자가 

  신고한 가액이 되고, 신고한 가액이 시가표준액에 미달한 경우에는 시가표준액이 과세표준이 됩니다. 

   다만 다음 몇 가지 경우에는 사실상 취득가격이 과세표준이 됩니다.

○ 사실상 취득가격을 과세표준으로 하는 경우는 다음과 같습니다.

   ① 국가, 지방자치단체 등으로부터의 취득

   ② 외국으로부터 수입에 의한 취득

   ③ 법인장부, 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 취득

   ④ 공매방법에 의한 취득

   ⑤ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득

2. 취득세 신고시 가장 중요한 것은 과세표준을 결정하는 것입니다.

  취득세의 과세표준은 부동산 등 취득세 과세물건을 취득하기 위하여 지급한 직접비용과 간접비용을 합한 금액이 되며, 

  지금부터 취득세의 과세표준이 되는 비용들을 알아보도록 하겠습니다.

○ 취득가격에 포함되는 비용은 다음과 같습니다.

 ① 건설자금이자 등

   - 건설자금이자는 기업회계기준에 따른 회계처리방법(자산계정, 비용계정)에 관계없이 취득세 과세대상 물건 취득비용에 충당한 이자, 대출취급수수료, 약정수수료 등

 ② 할부이자 등

   - 할부 또는 연부로 취득하면서 발생하는 이자 및 대금지체로 지급한 연체료는 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 제외

 ③ 법령에 따라 의무적으로 부담하는 부담금

   - 과세물건 취득을 위하여 관계법령에 의하여 의무적으로 부담하는 비용

     예) 대체산림조성비, 농지보전부담금, 광역교통시설분담금, 하수도원인자부담금 등

 ④ 용역수수료

   - 과세물건 취득을 위한 법률자문, 경영관리, 금융자문, 중개 등 용역비용

     예) 중개수수료, 부동산신탁수수료, 대리사무비용, 지적측량수수료, 감정평가수수료, 안전진단용역비, 교통․환경영향평가용역비 등

 ⑤ 조건 부담액, 채무인수액

   - 취득대금 외에 당사자간 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액

     예) 양도소득세, 재산세 등 부담액

○ 취득가격에서 제외되는 비용은 다음과 같습니다.

 ① 판매․관리비 및 광고비용

  - 판매비와 관리비, 건축물 분양을 위한 광고비 등 취득물건의 판매를 위한 비용

    예) 분양대행수수료, 광고선전비(신문, TV, 잡지 등 분양광고비), 홍보비 등

 ② 시설물 이용료

   - 한전 등에서 건물입구까지 전기, 도시가스, 수도인입비 등 시설물 이용에 따른 비용

 ③ 별개의 권리에 관한 보상적 비용

   - 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용

     예) 영업권손실 보상금, 지장물보상금, 묘지이장보상금, 이주보상비 등

○ 취득세의 과세표준은 입법정책상 중요 요소만 열거하고 있으므로 구체적인 요소는 납세의무자가 판단하여 신고납부 

    하셔야 합니다.

3. 부동산 취득신고 시 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

 가. 부동산 매매(증여포함) 취득 신고 시

목   록	내용(확인사항)	비   고
취득세 신고서	세액입력 및 위임장 작성 확인	구청신고장소에 비치  홈페이지에 양식 게재
부동산매매(증여)계약서	잔금지급일자․중개업자 확인
부동산거래계약신고필증	부동산 취득가격 확인
계정별 원장	토지, 건물, 지급수수료 등  사실상 취득가격 확인
부동산이용계획서	본․지점 사무실 및 임대여부  확인	별도양식
법인등기부등본	법인설립일, 목적사업 확인 등
사업자등록증	지점설치여부, 업태확인

 나. 비과세․감면 취득 신고(청) 시

목   록	내용(확인사항)	비   고
지방세비과세(감면)신청서	비과세감면법령 확인	구청 신고 장소에 비치 홈페이지에 양식 게재
법인설립 관련 서류	비과세․감면 요건 적합여부 판단	설립인가증, 기업부설연구소 등록증, 벤처기업확인서 등
매매(증여)시	매매시 제출할 서류 참조
신축(증축,대수선)시	신축시 제출할 서류 참조

 다. 부동산 신축(증축, 대수선 포함) 취득 신고 시

목   록	내용(확인사항)	비   고
취득세 신고서	세액입력 및 위임장 작성 확인	구청신고장소에 비치  홈페이지에 양식 게재
신축건물신고서	과세표준 일괄정리	별도양식
신축건물사용계획서	본점사용여부 및 면적확인	별도양식
부대시설내역서	부대시설 설치내역 확인	별도양식
공사비내역서	공사세부내역 확인
공사(분양)원가명세서	공사기간 중 공사원가 총괄표
계정별 원장	취득가격 확인	공사원가명세서상 계정(재료비, 노무비, 경비, 외주비 등) 자산계정(토지,건물,건설중인자산 등) 부채계정(장․단기차입금) 비용계정(지급수수료,이자비용, 세금과공과 등)
취득부대비용자료 (각종 부담금,용역비)	신축에 따른 부대비용 확인	계약서, 원장, 세금계산서  영수증 등
법인등기부등본	법인설립일, 목적사업 확인
사업자등록증	지점설치여부, 업태확인
신축관련계약서 일체	신축과 관련된 일체의      계약서 및 변경계약서 확인	도급계약서, 설계감리계약서, 엘리베이터계약서, 취득자금조달계약서, PF계약서, 신탁계약서, 기타 별도용역계약서 등

 ※ 신축건물에 대한 취득세 등을 신고하면서 공사비 정산 등으로 과세표준액을 정확하게 신고하지 못하였을 때에는 지방세기본법 제50조에 의거 수정신고 하여야 함.

4. 건물 신축에 따른 취득세 신고시 과세표준 확인사항

 ○ 건축물을 신축한 후 취득세를 신고할 때에는 다음 사항이 과세표준에 포함되었는지 여부를 확인하여야 합니다.

공사 관련 비용	과세표준 포함여부	비      고
기존건축물 철거비, 철거용역비	포  함	세정-154(2005.1.11)
환경․교통․지하철영향평가용역비	포  함	세정-2653(2005.9.12)
지질조사, 지구단위계획용역비	포  함	신축전 부대비용
건축 관련 조세 (인지세, 면허세, 공사현장 사업소세)	포  함	취득세, 등록세, 재산세 제외
산재보험료, 고용보험료, 국민건강보험료 등	포  함	지방세운영-128(2008.6.18)
광역교통시설부담금	포  함	지방세심사 2006-1054  (2006.11.27)
하수처리시설부담금, 하수도원인자부담금	포  함	지방세정팀-2007(2006.5.18)
과밀부담금, 기반시설부담금, 학교용지부담금	포  함	건축주 원인자 부담금
대체산림조성비, 농지(산림)전용부담금	포  함	건축주 원인자 부담금
대출취급수수료 등(PF수수료)	포  함	2008지326(2008.8.12)
건설자금이자	포  함	재고자산도 포함
신탁수수료, 대리사무보수료	포  함	취득부대비용인 용역수수료임
가구, 새시 등 부착되는 옵션품목 설치비	포  함	탈부착가능별도품목 제외
견본주택비(모델하우스)	미포함	1년 초과 판단, 별도취득대상
분양광고비	미포함	세정-1280(2005.6.21)
단지 내 포장공사비, 조경공사비 (단, 지목변경시 취득세 부과)	미포함	세정-1280(2005.6.21)
미술장식품, 조각품	미포함	세정-1280(2005.6.21)
전기․수도․도시가스 인입비	미포함	지방세정팀-2007(2006.5.18)
개발부담금	미포함	지방세해석운용매뉴얼111-1
하자보수충당금, 퇴직급여충당금	미포함	세정-45(205.12.13)
분양보증보험료	미포함	2009두 12150(2010.12.23)

신축건물 취득세 과세표준 신고서

신축건물소재지 :

건   축    주 :

시   공    자 :

건축물총연면적 :

건축물의  용도 :

공 사 내 역	금    액	비     고
공  사  금  액 (부가가치세 제외)
설계비 및 감리비 (부가가치세 제외)
부대공사비용		인테리어 및 엘리베이터공사 등   건축공사 외 별도계약 공사비용
건축관련조세 및 공과금		공사현장 사업소세, 면허세  도로점용료 등
건축주 원인자부담금		신축 과세표준 확인사항 참조
건설자금이자		준공 전까지 건축에 소요된 자금  이자비용 및 지급수수료 등
기타 신축부대비용		철거비, 용역비, 보험료, 수수료 등  신축 과세표준 확인사항 참조
소  계(①)
공사 제외 비용		신축 과세표준 확인사항 참조
소  계(②)
합  계(①-②)

※ 신축건물 사용계획서, 공사 관련 계약서 및 공사비내역서, 법인장부 등 첨부

 ※ 공사 제외비용 세부내역은 별도 작성

2011.  .  .

                                   신고자 :               (인)

○○ 구청장 귀하

신축건물 사용계획서

(단위 : ㎡)

층별	전용면적	공용면적	면적합계	사용계획		비고
				직접사용	임대
지하  층
1층
2층
3층
․
․
계

 ※ 비고란에 사용용도 기재(예) ○○부서, ○○매장, 공실, 임차인 명 등)

2011.  .  .                       

                              신고자                   (인)

○○ 구청장 귀하

《 부대시설 자료제출 양식 》

○ 위치 : 서울시 ○○구       동      번지      호

○ 엘리베이터 (01)

종   류	분당속도	사용층수	인  원	대수	용  도	제작회사
			인용

   ※ 종류 : 승용교류기어드형, 승용직류기어드형, 승용직류기어레스형, 화물용교류형, 자동차교류형, 식당교류형, 병원교류형, 자동차용수직순환방식, 승용가변전압가변 주파수방식(AC-GD), 승용가변전압가변주파수방식(AC-GL)

   ※ 용도 : 승객용, 비상용

   ※ 규모 : 승용-인원(명), 화물․자동차․식당용․병원용․교류형- kg

○ 에스컬레이터 (02)

유효폭	스텝폭	충  고	대  수	설치년도	수송능력
					명/시간

   ※ 유효폭 : 1,200㎜, 800㎜

   ※ 스텝폭 : 1,004㎜, 604㎜

○ 20KW이상 발전시설 (03)

용량(KW소수2자리까지)	대  수	설치년도	제작회사	비  고

○ 난방용 보일러 (04)

종  류	면적(규모)	설치년도	대  수	비  고
	㎡

   ※ 종류 : 직접증기난방, 직접온수난방, 온풍난방(온풍로식, 코일식), 중앙닥트식, 중앙유니트식

   ※ 용도 : 사무실, 은행, 병원(종합,단과), 백화점, 점포, 호텔, 다방 등

○ 목욕탕용 보일러 (05)

종  류	면적(규모)	설치년도	대  수	비  고
	㎡

   ※ 종류 : 공동탕, 한증막, 가족탕, 터키탕, 사우나탕 등

○ 냉방기계(7,560Kcal 이상 에어컨) (06)

용량(R/T.소수2자리까지)	대  수	제작회사	설치년도	비  고

○ 부착된 금고 (07)

종   류	대 수	설치년도	문의두께	문의가로	문의세로
			㎝	㎝	㎝

   ※ 종류 : 편개형후면철판, 편개형후면유리, 양개형후면철판, 양개형후면유리, 크랑크후면 철판, 크랑크형후면유리, 크랑크형스테인레스, 스텐전동식슬라이딩, 스텐편개

○ 주유시설 ․LPG충전시설(08)

제조회사	종  류	단․복식	속  도	대  수	조  수	탱크용량	탱크재질	탱크개수

   ※ 용량 : 주유기용량(D/M소수2자리까지)  L.P.G용량(㎥ 소수2자리까지)

   ※ 종류 : NEW MASTER, OVER HEAD, DISPENSER형. 전자식주유기형, 고정식,이동식 등

   ※ 속도 : 저속, 고속

○ 수조(물탱크) (15)

종  류	용 량	설치년도	개  수	비  고

   ※ 종류 : 철판탱크(원형, 각형), 철골탱크(고가수조), 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조, 화학제품(FRP 등), 토조 및 합성고무, SMC 등

○ 저유조(16)

종  류	용량	설치년도	비고

   ※ 종류 : 소형(철판원형, 철판각형, 철근콘크리트조, 기타)  대형(철판, 기타), LPG특수저장소, 지하암거

   ※ 용량 : 소형 - ㎡,  대형 - 배럴(소수2자리까지)

○ 옥외하수도 (20)

종     류	구  경	길  이	설치년도	비  고
	㎜

   ※ 종류 :  흄관(금속조), 화학제품, 철근시멘트, 오지관(토조)등

○ 맨홀 (20)

종   류(규격)	재   질	개  수	비  고

   ※ 종류(규격)  : 1 = 1,000×1,000×1,200㎜,         2 = 1,200×1,200×1,200㎜

   ※ 암거 : 3 = 830×1,026㎜, 1,670×1,456㎜

   ※ 재질 : 금속조. 철근콘크리트조등

○ 지하수 

판정방법	구  경	깊  이	설치년도	갯  수
	인치

   ※ 관정방법 : 기계관정, 인력관정

○ 기계식 주차시설

종   류	제작회사	설치장소	사용단(층)수	2단식
		옥내 ․옥외	단식(층)	단순.경사.승강

   ※ 종류 : 수평순환.다층순환.다단식.수직순환(사용층수기재).2단식은 단순.경사.승강에 ○표

○ 인텔리젼트 빌딩 시스템

종   류	냉․난방 시    설	급․배수 시    설	방  화 시  설	방범시설	기 타	비  고
자동관리여부

   ※ 위 시설중 중앙집중식으로 통제 운영되며 컴퓨터등에 의하여 자동제어 되고 있는 시설에  대하여 해당란에 ○표를 하고 각 시설의 제작회사 사양서를 첨부합니다.

부동산 이용계획서

물 건 지 :

 소 유 자 :

상기 부동산을 ○○용도로 이용할 계획입니다.

                          2011.  .   .

                                신고자            (인)

○○ 구청장 귀하

■ 지방세법 시행규칙[별지 제3호서식]

취득세 [  ]기한 내  [  ]기한 후 신고서

관리번호

접수 일자

처리기간  즉시

신고인

취득자 (신고자)

성명(법인명)

생년월일(법인등록번호)

주소

전화번호

전 소유자

성명(법인명)

생년월일(법인등록번호)

주소

전화번호

※ 취득물건 내역

소재지

취득물건

취득일

면적

종류 (지목/차종)

용도

취득 원인

취득가액

세목

과세표준액

세율

① 산출 세액

② 감면 세액

③ 기납부 세  액

가산세

신고세액합    계 (①-②-③+④)

신  고 불성실

납  부 불성실

계 ④

합계

취득세 등

취득세 신고세액

%

지방교육세 신고세액

%

농 어 촌 특 별 세 신고세액 (취득세)

부과분

%

감면분

%

첨부서류

1. 취득가액 등을 증명할 수 있는 서류(매매계약서, 잔금영수증, 법인장부 등) 사본 각 1부 2. 취득세 감면신청서 1부 3. 취득세 비과세 확인서 1부 4. 기납부세액 영수증 사본 1부 5. 위임장 1부(대리인만 해당합니다)

수수료

없음

「지방세법」 제20조제1항 및 같은 법 시행령 제33조제1항, 「지방세법」 제152조제1항 및 「농어촌특별세법」 제7조에 따라 위와 같이 신고합니다.

접수(영수)일자인

년      월      일장

신고인

(서명 또는 인)

대리인

(서명 또는 인)

○○구청장 귀하

위임장

위 신고인 본인은 위임받는 사람에게 취득세 신고에 관한 일체의 권리와 의무를 위임합니다.

위임자(신고인)

(서명 또는 인)

위임받는 자

성명

위임자와의 관계

주민등록번호

전화번호

주소

*위임장은 별도 서식을 사용할 수 있습니다.

접수증(취득세 신고서)

신고인(대리인)

취득물건 신고내용

접수 일자

접수번호

「지방세법」 제20조제1항 및 같은 법 시행령 제33조제1항, 「지방세법」 제152조제1항 및 「농어촌특별세법」 제7조에 따라 신고한 신고서의 접수증입니다.

접수자

(서명 또는 인)

210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]

[별지 제1호서식] <개정 2010.8.9>

민원24(www.minwon.go.kr)에서도 신청할 수 있습니다.

지방세 감면신청서

접수 번호

접수 일자

처리기간   5일

신청인

성명(대표자)

생년월일(법인등록번호)

상호(법인명)

사업자등록번호

주소

전화번호

휴대전화번호

전자우편주소

감면 대상

종류

면적(수량)

소재지

감면세액

감면 세목

과세연도

기분

과세표준액

감면 구분

당초 결정세액

감면 받으려는 세액

감면 신청 사유

관계 증빙 서류

「지방세법」에 따라 위와 같이 감면을 받고자 신청합니다.

년      월      일

신청인

(서명 또는 인)

시장ㆍ군수ㆍ구청장  귀하

첨부서류

감면 받을 사유를 증빙하는 서류

수수료

없음

작성방법

1. 감면대상의 종류란에는 토지, 건축물, 법인등기 등 과세객체의 종류를 기재합니다. 2. 감면대상의 면적(수량)란에는 토지는 면적(㎡)을, 등기는 건수 등을 기재합니다. 3. 감면구분란에는 100% 과세면제, 50% 세액감면 등 감면비율을 기재합니다.

210㎜×297㎜[미색모조지 80g/㎡]

 농지전용시 각종 부담금

 (2014년 기준으로 작성한 내용이며 실제 다를 수 있습니다)

1. 농지조성비(지역경제과) → 착공전 부과

1) 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 정용면적(㎡) = ㎡당 개별공시지가가 50,000원을 초과하는 경우 상한액을 50,000원으로 하며, 1981년 7월 29일 이전에 주거지역, 상업 지역, 공업지역으로 지정된 지역안의 농지를 전용하는 경우 농지조성비 부과대상이 아 님

2) 농지조성비 부과기준일 : 농지전용, 건축, 개발행위 허가일

3) 납입기간 : 납입통지서 발급일로 부터 30일(자진납부는 15일)

2. 예치금 및 공채(도시정비과) → 착공 전 부과

1) 공사이행예치금 : 토목공사비의 100%(지자체별 약간 상이함)

2) 도시철도 공채 : 평당30,000원(단 당해년도 도시철도공채 목표량이 끝났을 경우 지역 개발공채(3,000원/평)로 대체

3. 지목변경에 따른 취득세(세무과) → 준공 후 부과

1) 지목변경전의 시가표준액과 지목변경 후의 시가표준액의 차액 × 2%(변경 후 공시지 가 - 변경 전 공시지가) × 2%

2) 건축물에 대한 취득세, 등록세는 별도 납부

4. 개발부담금(지적과) → 준공 후 부과(3개월 이내)

1) 부과대상면적

① 특별시 광역시의 지역중 도시계획구역인 지역에서 사업 : 660㎡이상

② 특별시 광역시 이외의 도시계획구역인 지역에서 사업 : 990㎡이상

③ 도시계획구역중 개발제한구역인 지역에서 당해구역의 지정당시부터 토지를 소유한자 가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업 : 1,650㎡이상

④ 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 : 1,650㎡이상

2) 산출방식

① 부과종료시점지가 - (부과개시시점지가 + 개발비용 + 정상지가상승분) × 25%

* 개발비용이란 토지개발에 직접투입된 비용(토목공사비)으로서 사업시행자가 당해 개발 사업시행과 관련하여 지출한 경비의 합한 금액으로 산출내역서와 증빙서류(영수증등) 을 갖추어 제출(단, 건축비 제외)

② 개발비용 : 순공사비 + 조사비 + 일반관리비 + 기타경비

③ 순공사비 : 당해 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금등의 합계액

④ 조사비 : 직접 당해 개발사업을 위한 측량비 기타 조사에 소요되는 비용으로서 순공 사비에 해당하지 아니하는 비용의 합계액(단 건축공사를 위한 조성비용은 제외함)

⑤ 설계비 : 당해 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용

⑥ 일반관리비 : 당해 개발사업과 관련하여 예산회계법시행령 제78조의 규정에 의한 예정가격결정을 위한 기준과 요율을 적용하여 산정한 금액

⑦ 기타경비 : 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역 안의 건물 입목 영업권 등에 대한보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건등에 의하여 국가지방자치단체에 납부한 부담금의 합계 및 지목변견에 따른 취득세

3) 개발비용산정내역서 제출기간 : 당해사업 준공일로부터 40일이내

4) 제출서류 : 토목설계도면 2부, 개발비용 산출 증빙서류(개발비용공사원가계산서)1부 - 개발면적이 660㎡미만일 경우 해당되지 않음

5) 농지 : 25%

관리지역내 준보전산지를 공장으로 전용시:12.5%(임야면적이 70%이상일 경우 전체 12.5% 적용)

5. 기타 면허세와 공채(건축담당부서) → 착공 전 부과

1) 전용면적에 따라 면허세 차등 부과

2) 주택채권 : 건축면적 × 1,300원

6. 대체산림자원조성비(임야의 경우)

1) 준보전산지 : 2,033원/㎡ 330㎡(100평)=670,890원

2) 보전산지 : 2,642원/㎡

3) 산지전용제한지역 : 4,066원/㎡

4) 관련근거 : 산지관리법 제19조 제6항 및 동법시행령 24조4항

산림청고시 제2008-24호

7. 기반시설부담금 -

건축허가시 기반시설부담금 부과기준시점은 납부의무자가 지방자치단체오부터 건축허 가(사업승인)등을 받은 날을 기준으로 하고 있으므로 법 시행일(2006.07.12)이후에 건축허가를 받은 경우에 기반시설 부담금이 부과 됩니다.

기반시설부담금은 건축행위로 인해 유발되는 기반시설의 설치를 위한 제원을 확충하 기 위한 제도이다.

건축허가시에 건축행위에 따릉 기반시설 유발정도를 사전에 판단하여 그 정도에 따라 부담금을 부과하기 위한 것이다.

지가변동 후에 그 정도에 따라 부과하는 개발부담금과는 성격이 달라 건축행위가 이 루어지기 전인 건축허가시에 부과되는 것이다.

1) 납부의무자 : 건축사업자

2) 부과기준 : 2006+년7월12일 이후 사업승인을 받은 200㎡이상의 모든 사업

3) 납부시점 : 사용승인(준공검사) 신청 전

4) 산출방식 : (기반시설표준시설비용 + 용지비용) × 건축연면적 × 부담율 - 공제액

① 표준시설비 : 매년건교부 고시

② 용지비용 : 지역별용지환산계수 × 건축물별기반시설유발계수 × 시군구별개별공 시지가평균/㎡

③ 지역별용지환산계수 : 주거지역0.3, 상업0.1, 공업0.2, 기타녹지 및 비도시지역 0.4 적용

산지전용시 각종 부담금

1. 대체산림조성비(산림청에서 매년 단가 고시)

1) 보존산지 : 2,451원/㎡

2) 준보전산지 : 1,886원/㎡

3) 산지전용제한지역 : 3,772원/㎡

4) 대체산림자원조성비 감면대상 및 감면비율(시행령 별표5)

① 농림어업인의 주택 및 그 부대시설, 농축수산물의 창고, 집하장 또는 그 가공시설, 농로 및 농업용수로 : 보전산지 및 준보전산지 100% 감면

② 농지 및 초지의 조성 : 준보전산지 100% 감면

③ 비영리법인이 농어촌에 개설하는 의료기관 : 준보전산지 100% 감면

④ 비영리법인이 사회복지 시설 및 그 복지시설 내 입소중 사망하는 자를 위하여 설치 하는 납골시설 : 준보전산지 100% 감면

⑤ 설립계획의 승인을 얻은 시립박물관 또는 시립미술관(비영리법인이 설치하는 미술관 에 한한다)과 시립 도서관 : 보전 및 준보전산지 100% 감면

⑥ 청소년수련시설 : 보전 및 준보전산지 50% 감면

⑦ 초 중등교육법 제2조 및 고등교육법 제2조의 규정에 의한 각급학교의 시설용지 : 보전 및 준보전산지 100% 감면

5) 대체산림자원조성비 납부기간(납부할 금액기준)

① 1천만원미만 : 20일이상 30일이내

② 1천만원이상 5천만원미만 : 30일이상 60일이내

③ 5천만원이상 : 60일이상 90일이내

6) 수수료

① 전용면적이 1만제곱미터 이하인 경우 : 2만원

② 1만제곱미터를 초과하는 경우 : 2만원에 그 초과면적 1만제곱미터마다 2만원 가 산함

산지전용허가 부대비용의 회계처리

당사는 물류창고를 건축하기 위해 임야를 구입한 바 있다. 그러나 건축허가를 득하기 위한 전단계로서 산지전용허가를 득하는 데 있어, 
a) 허가신청을 위해 각종 조사용역(환경성검토, 임황조사, 사전재해영향검토 등)을 의뢰하여 용역비를 지불하였고, 
b) 산지전용허가를 득한 후에는 대체산림자원조성비, 면허세, 지역개발공채할인 등 공과금이 지출되었다. 
이에 대한 회계처리는 어떻게 해야 하는지? 

1안) 창고 건축을 전제로 한 것이므로“건설중인 자산”으로 계리한 후 창고완공후 건물취득원가로 인식 
2안) 용도변경으로 인해 토지의 가치를 향상시키고, 건축허가를 득하기 이전이므로“토지의 자본적지출”로 인식 → 창고 준공후 지목변경시 그로 인한 취득세 납부할 때 과세표준근거로 활용 
3안) 1안, 2안도 아니므로“수익적지출”로 인식하여 당기비용화 

산지전용허가를 받음에 따라 임야에 심어져 있는 수목을 베어 처분하는 경우에 발생하는 수익은‘자산(위 질의1에 의한)의 취득원가’에서 차감하여야 하는지... 별도의 영업외수익으로 계상하여야 하는지?

1. 귀 질의의 경우에 토지의 자본적 지출로 인식하는 것이 타당하다 할 것이다. 
기업회계기준서 제5호 문단 14(건물신축목적으로 기존 건물이 있는 토지를 취득한 경우)에서는 [새 건물을 취득하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존건물의 철거관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 금액은 토지의 취득원가에 산입한다.]라고 규정하고 있다. 
왜냐하면 기존 건물의 철거비용은 토지를 의도했던 대로 사용할 수 있는 상태에 이르기까지 부수적으로 발생한 취득원가이기 때문이다. 
2. 귀 질의 2의 경우에 취득원가에서 차감하는 것이 타당하다 할 것이다.

분양보증수수료가 아파트 취득비용에 해당되어 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

[ 조심2009지0297 (2009.08.17) 취득세 기각]
 [관련법령] 
 지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령 제82조의2【취득가격의 입증 등】 
  

[주    문]

                         심판청구를 기각한다.

[이    유]

1. 처분 개요

 가. 청구법인은 광주광역시 OOO OOO OOOO OOO아파트 366세대 53,229.97㎡ 및 같은 아파트 단지내 상가 229.24㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 건축하여 2008.7.18. 건축물 사용승인을 받은 후 2008.8.7. 처분청에 이 건 건축물의 신축비용 37,795,948,280원을 과세표준으로 하고「지방세법」제112조 제1항과 같은 법 제131조 제1항 제4호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 755,918,950원, 농어촌특별세 324,190원, 등록세 302,367,580원, 지방교육세 61,473,510원, 합계 1,119,084,230을 신고납부하였다.

 나. 청구법인은 이 건 부동산 취득세 등의 과세표준에 포함된 주택분양보증수수료 329,109,250원은과세표준에서 제외되어야 하나 이를 포함하여 산출한 취득세 등을 납부하였으므로 이에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다고 주장하며2008.11.6. 광주광역시장에 이의신청하였으나 2008.12.16. 기각결정서를 수령한 후2009.3.10. 심판청구를 제기하였다. 

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구법인 주장

  이 건 부동산에 대한 취득세 신고납부시 과세표준에 포함된주택분양보증수수료 329,109,250원은 주택분양사업을 시행하는 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 보증회사가 당해 주택의 분양의 이행 및 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증금으로서 이는 아파트를 신축하기 위하여 지출한 비용이 아니므로「지방세법 시행령」제82조의3의 규정의 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이나, 착오로 신고납부한 취득세 6,582,180원, 농어촌특별세 2,820원, 등록세 2,632,870원, 지방교육세 526,570원, 합계 9,744,440원은 과오납 환부하여야 한다.

나. 처분청 및 광주광역시장 의견

  ⑴ 주택건설업체가 사용승인되지 아니한 아파트를 선분양 한다는 것은 주택건설비용을 마련하기 위함이라 할 수 있으며, 아파트의 분양보증은 주택건설업체가 부도·파산 등으로 선분양된 아파트의 공사를 하지 못하는 경우, 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 사용승인때까지 신축공사를 진행하도록 하여 분양계약자를 보호하고자 하는 제도로서

  ⑵ 주택건설업체는 법령에 따라 의무적으로 주택보증회사에 보증수수료를 지급하여야 하고 아파트 신축공사가 정상적으로 완료된 경우라도 반환되지 아니하는 것으로 볼 때, 분양보증수수료는 선분양자로부터 선수한 금융에 대한 보증보험료 성격으로서 이 건 부동산의 신축에 따른 간접비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세를 신고납부한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁  점

  주택건설업체가 아파트 분양보증을 위하여 OOOOOO(주)에 납부한 분양보증수수료가 아파트 취득비용에 해당되어 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

 나. 관련 법령

  ⑴지방세법

   제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

   제112조(세율) ① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다

   제130조(과세표준)① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

  ⑵ 지방세법 시행령

   제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에서 정하는 것을 말한다.

   2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서

   제82조의3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 법인할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

  ⑶ 주택법

   제77조(업무) ① OOOOOO주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

   1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무

  ⑷ 주택법 시행령

   제106조(보증의 종류와 보증료) ① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 OOOOOO주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

   1. 분양보증 : 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

    가. 주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

③ OOOOOO주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다.

 다.사실관계 및 판단

  ⑴ 청구법인은 이 건 부동산에 대한 취득세 등을 신고납부시 과세표준에서 제외되어야 하는 분양보증수수료 329,109,250원을 포함하여 산출한 취득세 등을 신고납부하였으므로이에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다고 주장하고 있다.

  ⑵「지방세법 시행령」제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 법인할부이자를 제외한다〕을 말한다라고 규정하면서 그 단서에서 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다.

  ⑶ 분양보증수수료는「주택법 시행령」제106조의 규정에 의하여 사업주체 또는 공동주택 사업주체가 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 주택분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나 분양이행을 하는 것이며, 분양이행은 주택보증약관에 따라 OOOOOO(주)가 선정하는 등록업자가 당해 공사를 승계 시공하여 준공하는 것으로 미루어 볼 때, 주택분양보증은 판매가 아닌 시공과 관련된 것으로 보아야 하겠으며, 일반적으로 건물의 신축에 있어 공사비 외에 법령상 이행 또는 부담하여야할 환경ㆍ영향평가 등의 용역비ㆍ부담금 등을 취득가격에 포함시키고 있는 측면에서 본다하더라도 이 사건 아파트 신축에 따른 간접비(보험료)로서 취득가격에 포함하는 것이 타당할 것(OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO O)이다.

  ⑷ 따라서청구법인이 이 건 부동산을 분양하기 위하여 OOOOOO(주)에 납부한 분양보증수수료 329,109,250원은이 건 부동산 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 이 건 부동산을 취득하기 위한 일체의 비용에 해당된다 할 것이므로 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결  론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세법」제77조 제5항과「국세기본법」제65조 제1항 제2호 및 제81조에 의하여 주문과 같이 결정한다.

조세심판원 심판청구 : 토지를 취득하는 과정에서 지급한 보증보험수수료 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부(기각)

[사건번호]

조심2010지0922 (2011.09.01)

[세     목]

취득

[결정유형]

기각

[제     목]

(1) 토지를 취득하는 과정에서 지급한 보증보험수수료 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부(기각)

[결정요지]

취득세 등의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다고 할 것(대법원 1997.12.26. 선고 97누10178 판결 참조)인바, 이 건 보증보험수수료와 할인이자는 이 건 토지의 취득과 관련하여 건설자금을 조달하는 과정에서 발생한 금융비용에 해당하므로 이 건 토지의 취득세 등 과세표준에 포함되는 것임.

[관련법령]

지방세법 111조

[주    문]

심판청구를 기각한다.

[이    유]

1. 처분 개요

 가. 청구법인은 2008.10.6. OOO OOO OOO OOO OOO OO OO,OOOOOO(이하 “이 건 제1토지”라 한다)를 13,357,852,720원에 매매로 취득하고, 2008.10.7. OOO OOO OOO OOO OOO OO OO,OOOO(이하 “이 건 제2토지”라 하고, 제1토지와 합하여 이하 “이 건 토지”라 한다)를 10,100,000,000원에 취득(매매)한 후, 같은 날 취득세등을 각각 신고·납부하였다.

 나.처분청은 2010.3.16. 청구법인에 대한 세무조사 결과,청구법인이 자산담보부기업어음(ABCP) 인수수수료, 자산유동화증권(ABS) 평가수수료, 자산유동화증권(ABS) 보증보험료, 기업어음(CP) 발행할인이자등을 과세표준에서 누락한 사실을 확인하고, 그 누락금액(1,715,943,537원)에서 이 건 토지에 해당하는 897,962,362원을 과세표준으로 하고「지방세법」(2010.3.31.법률제10221호로 전부 개정되기 전의 것)제112조제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 25,015,410원,농어촌특별세 2,501,530원, 등록세 25,177,050원, 지방교육세 4,676,210원,합계 57,370,200원(가산세 포함)을 청구법인에게 2010.8.12. 부과고지하자 청구법인은 2010.8.18. 고지서를 수령하고 2010.8.31. 납부하였다.

 다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.11.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구법인 주장

  이 건 토지와 건설중인 건물의 취득가액에 대한 지급수수료와 이자비용의 합계액(1,715,943,537원) 중에서 2008.10.6. 지출한 자산유동화증권(ABS) 보증보험수수료 387,025,000원(이하 이 건 쟁점수수료 라한다)은 자산담보부기업어음(ABCP) 발행시 발행이자율 절감을 위하여 OOOOOOOO에 보증을받은 부분으로 보증기간이 2008.10.10.부터 2010.8.23.까지로서 이 건 토지 취득일 이후의 기간비용이고, 자산담보부기업어음(ABCP) 할인이자 450,993,972원(이하 이 건 쟁점할인이자 라하고, 이 건 쟁점수수료를 합하여 “쟁점비용”이라 한다)도취득일(2008.10.7.) 이후인2008.10.10.에 지급한 금액일뿐더러어음할인기간(2008.10.10.～2009.1.12.) 또한 이 건 토지 취득 후에 해당하므로 이 건토지의 취득세 등 과세표준에 포함되는 이자나 금융비용에해당하지 아니한다.

 나. 처분청 의견

 청구법인은 2008.10.6.과 2008.10.7.에 이 건 토지를 취득하기 위하여2008.9.19. (O)OOOOO과 (O)OOOO으로부터 22,000,000,000원을 대출받으면서 대출거래와 관련된 법률자문비용, 담보비용, 자산담보부기업어음(ABCP) 거래관련 각종 비용을 지급하기로 사업 및 대출약정서를체결한 후, 취득일(2008.10.7.) 이후에 쟁점비용을지급하였고, 그 보험기간은 2008.10.10.부터 2010.8.23.까지이며, 어음할인기간은 2008.10.10.부터 2009.1.12.까지로 확인되고 있어, 청구법인이지급한 쟁점비용이비록 이 건 토지 취득일 이후에 지급되었다고 하더라도 이는 토지 취득일이전에 지급하기로 확정되어 있는 금액이고, 이 건 토지를 취득하기 위해자금을 조달하는 과정에서 발생한 비용에 해당하여 취득세등의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁  점

 토지 취득 이후에 지급한 쟁점비용을 이 건 토지의 취득비용으로 보아취득세 과세표준에 포함할 것인지 여부

 나. 관련 법령

  (1) 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것)

  제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는연부금액으로 한다.

⑤다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

 (2) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것)

  제82조의2 (취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서

  제82조의3 (취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

 (3) 국세기본법

  제20조 (기업회계의 존중) 국세의 과세표준을 조사·결정함에 있어서 당해 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 것은 이를 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.

 (4) 법인세법 시행령

  제52조 (건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위) ① 법 제28조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입·제작 또는 건설(이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)에 소요되는 차입금(고정자산의 건설 등에 소요된 지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 건설 등이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출금액에서 차감한다.

③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 손금으로 한다.

④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 생긴 이자를 원본에 가산한경우 그 가산한 금액은 이를 당해 사업연도의 자본적 지출로 하고,그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 손금으로 한다.

⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설등이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의 손금으로 한다. 이 경우 건설등의 준공일은 당해 건설등의 목적물이 전부 준공된 날로 한다.

⑥ 제2항 및 제5항 후단에서 “준공된 날”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 날로 한다.

1. 토지를 매입하는 경우에는 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 당해 토지를 사업에 사용하는 경우에는 그 사업에 사용되기 시작한 날

2. 건축물의 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 취득일 또는 당해 건설의 목적물이 그 목적에 실제로 사용되기 시작한 날(이하 이 항에서 “사용개시일”이라 한다)중 빠른 날

3. 기타 사업용고정자산의 경우에는 사용개시일

 (5) 기업회계기준서 제7호

3. 이 기준서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  (가)“금융비용”은 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자비용과 기타 이와 유사한 비용을 말한다.

  (나) “자본화 대상자산”은 유형자산, 무형자산 및 투자자산과 제조, 매입, 건설, 또는 개발(이하 “취득”이라 한다)이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매할 수 있는 상태가 될 때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 재고자산을 말한다. 비유동자산에 대한 자본적 지출이 있는 경우에는 이를 포함한다.

6.금융비용은 기간비용으로 처리함을 원칙으로 한다. 다만, 자본화대상자산의 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면 이러한 차입금에 대한 금융비용은 자본화 대상자산의 취득에 소요되는 비용으로 볼 수 있다. 자본화 대상자산의 취득과 관련된 금융비용은 그 자산을 취득하지 아니하였다면 부담하지 않을 수 있었던 비용이기 때문에 자본화 대상자산의 취득원가를 구성하며, 그 금액을 객관적으로 측정할 수 있는 경우에는 해당 자산의 취득원가에 산입할 수 있다.금융비용을 자본화하는 경우의 회계처리는 문단7 내지 24까지의 규정에 따른다.

 다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 이 건 사실관계는 다음과 같다.

  (가) 청구법인은이 건 제1토지(OOO OOO OOO OOO OOO, O OO,OOOOOO)에 대하여 2008.10.6. OOOOOOOO(O)와 매매대금을 13,357,852,270원으로 하여 매매계약을 체결하였다.

  (나) 청구법인은 이 건 제2토지(OOO OOO OOO OOO OOO,OOO,OOOO)에 대하여 2008.10.7. (O)OOOO와 매매대금을 10,100,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하였다.

  (다)청구법인은2008.9.19. 이 건 토지와 관련하여 OOO OOOOOOOO에 타운하우스를 신축·분양하는 사업을 시행하기 위하여 다음과 같이 대출금 22,000,000,000원에 대한 사업 및 대출약정을 체결하였다.

  (라) 청구법인은2008.9.19.발행인을OOOOOOOOO(O)로 하고, 차주는 청구법인으로 하며,인수인은 한국투자증권(주)로 하는 기업어음 매입계약을 체결하고, 1차 발행일은 2008.10.10., 만기일은2009.1.12.로 하여 22,000,000,000원의 기업어음을 발행하였다.  

  (마)OOOOOO(O)는 보험계약자를 OOOOOO(O),피보험자를 OOOOOOOOO(O)로 하는 자산유동화증권(ABS)보증보험 약정에 대한 특약을 체결하고, 보험가입금액을22,000,000,000원, 보험료를 387,013,000원, 보험기간을 2008.10.10.부터 2010.8.23.까지로하는 자산유동화증권(ABS) 보증보험증권을 2008.10.6. 발행한 사실이 있다.

  (바)(O)OOOOO과 (O)OOOO은 2008.10.10. 채권양수인을OOOOOOOOO(O)로 하는채권양수도계약을 체결하고, 그 내용으로는OOOOO(O)가 OOO OOO에 타운하우스를 신축 및 분양하는사업을 시행하는 것과 관련하여 2008.9.19.22,000,000,000원에 대한사업 및 대출약정서가체결되었는바,양도인은 대출약정서에 정하여진바에 따라 대상자산 일체를 양수인에게 양도하고 양수인은 이를 양수하며,대상자산 양도일에 양수인은 양도인에게 22,000,000,000원을 전액 지급하기로 하면서, 차주인 청구법인과시공사인OOOOOO(O)가양도승낙 하였음이 2008.10.10. 작성된 채권양수도계약서로 알 수 있다.

  (2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

 취득세 등의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서포함된다고 할 것(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO OO)이고,

 청구법인은 2008.10.6.과 2008.10.7.에 이 건 토지를 취득하기 위하여2008.9.19. (O)OOOOO과 (O)OOOO으로부터 22,000,000,000원을대출받으면서 대출거래와 관련된 법률자문비용, 담보비용, 기업어음(ABCP)거래관련 각종 비용을 지급하기로 사업 및대출약정을체결한후, 이 건 쟁점할인이자인자산담보부기업어음(ABCP)할인이자(450,993,972원)는 토지취득일(2008.10.7.)이후인2008.10.10.지급되었고,어음할인기간은2008.10.10.부터 2009.1.12.까지이며, 이 건 쟁점수수료인자산유동화증권(ABS) 보증보험수수료의보험기간은 2008.10.10.부터2010.8.23.까지이고,보증보험료는토지취득일(2008.10.7.)이전인2008.10.6.지급되었음이 보증보험증권 등으로 확인되고 있으며, 

 청구법인이OOOOOO(O)에 지급한 이 건 쟁점수수료의보험기간이2008.10.10.부터 2010.8.23.까지이고, 이 건 쟁점할인이자의어음할인기간이2008.10.10.부터 2009.1.12.까지여서 이 건토지 취득일(2008.10.7.)이후로 되어있고, 2008.10.10. 지급된자산담보부기업어음(ABCP) 할인이자가 이 건토지 취득일(2008.10.7.)이후에 지급되었다고 하더라도 쟁점비용인이 건 쟁점수수료와 이 건 쟁점할인이자는 이 건 토지의 취득과 관련한간접비용으로서 토지 취득전에 지급원인이 발생된 비용에 해당하므로이 건토지의 취득세등 과세표준에 포함되는 것으로판단된다. 

4. 결  론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에의하여 주문과 같이 결정한다.

조심2011지50(2012.01.06.)

[제목] 신축건축물의 취득가액 산출의 적법 여부

[요약] 취득세의 과세표준이 되는 “취득가격”에는 대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 포함된다 할 것(대법원 1997.12.26. 선고 97누10178 판결 참조)인바, 쟁점건축물을 신축하는 과정에서 지급한 절차적 비용인 기존 건축물의 철거비용, 컨설팅 및 대출수수료, 시설장치 설치비 등의 비용과 쟁점건축물의 취득시점까지 발생한 건설자금이자는 건축물의 신축비용에 포함된다 할 것임(조심 2009지497, 2010.5.24.).

[따른결정] 조심 2013지648, 조심 2015지456

[주문]

심판청구를 기각한다.

[이유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2006.3.27. 및 2006.6.13. OOOOO OOO OOO OOO-O(OO)OOO OOO-OOO(토지 및 건축물)에 대해 매매를 원인으로 총 매매대금 OOO원에 취득한 후, 2006.6.30. 위 지상의 기존 건축물을 철거하고, 2006.7.6. 제1종 근린생활시설에 대한 건축허가를 받아 신축하여, 2008.1.31. 지하1층/지상5층 연면적 1,902.32㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)에 대한 건축물 사용승인을 처분청으로 받고 쟁점부동산의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법(2008.2.29. 법률 제8864호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율 등을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고납부 하였다.

나. 처분청은 2010년 9월 청구법인에 대한 서면조사를 실시하였고, 그 결과 쟁점부동산 신축에 따른 공사비 중 건물 철거비용 OOO원, 컨설팅 및 대출 수수료 OOO원, 에어컨 설치비 OOO원, 건설자금 이자 OOO원 등 합계 OOO원이 누락된 사실을 확인하고 그 누락대금을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2010.11.10. 청구법인에게 부과고지 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2010.12.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

토지계정으로 계상한 건물철거 비용 OOO원은 쟁점부동산 신축계획이 없는 상태에서 철거하고, 부가가치세 매입세액 공제도 아니하였으며, 건물철거 공사업체와 건축물 시공사도 달라 건축물신축과 무관한 것이고,

지급수수료로 기장하고 2006.3.31. 및 2006.6.13.에 지급된 컨설팅 비용 OOO원은 임대사업의 사업성과 관련된 주변 임대시세 및 임대현황 조사·분석, 법인경영 전반에 관한 컨설팅 비용으로 건물신축비용과 무관한 것이며,

감정평가비 및 대출수수료, 신축 후 건물관리를 위한 컨설팅비, 안전관리 수수료 등은 법인운영에 따른 경상비용임에도 쟁점부동산 신축비용에 포함하는 것은 부당하다.

또한, 에어컨 설치비 OOO원은 시공의 효율화를 위하여 건축물 준공검사를 위한 천장 마감전에 매립 에어컨 공사를 한 것이고, 실제 공사완료는 2008년 4월에 된 것이므로 쟁점부동산 과세표준에 포함될 사항이 아니며,

토지관련 차입금 이자는 토지의 과세표준에, 건축물 신축 관련 차입금 이자는 건축물의 과세표준에 포함되어야 함에도, 토지 등기 이후에 발생한 토지관련 차입금 이자 OOO원까지 쟁점부동산의 과세표준에 포함하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

기존 건축물 철거에 따른 철거공사비는 새로운 건축물의 신축행위를 위한 준비과정이라고 볼 수 있으므로 쟁점부동산의 신축을 위하여 부득이하게 소요된 비용이고,

컨설팅비 및 대출수수료 등은 건축물 신축을 위한 사업성평가, 건축자금 조달 등을 위하여 지급한 비용으로 신축 건축물의 직·간접비용에 해당하며,

에어컨설치비용은 그 에어컨이 쟁점부동산과 일체가 되도록 설치하여 별도로 분리하여 사용이 불가능한 필요적 부수시설에 해당하므로 모두 쟁점부동산 취득가액에 포함되어야 한다.

또한, 청구법인의 차입금 현황을 보면, 청구법인이 2006.3.27. OOO를 취득한 이후인 2006.3.31.부터 대출이 발생한 것으로 볼 때 차입금의 대부분이 신축 건축물의 건축자금으로 사용된 것으로 보여지고, 설사 그것이 일부 토지대금으로 사용되었다 하더라도 토지 취득에서부터 그 지상에 건축물을 신축하는 행위는 단일 사업으로서 차입금의 효용이 신축 건축물 완공시까지 그대로 유지된다 할 것이므로 토지 취득 이후부터 건축물 완공까지의 차입금이자는 건축물에 대한 건설자금이자로 봄이 상당하여 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

건물철거비, 컨설팅비, 감정평가비, 시설장치비, 토지취득에 따른 건설자금이자 등을 신축 건축물인 쟁점부동산 취득에 소요된 비용으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 지방세법(2008.2.29. 법률 제8864호로 개정되기 전의 것)

제105조(납세의무자등) ① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것)

제82조의2(취득가격의 입증등) ① 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

② 토지와 건축물 등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물 가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.

③ 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액 등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료와 청구법인의 항변자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 청구법인은 2006.3.27. 매도인 OOO으로 부터 OOO 대지(533.9㎡)를 매매대금 OOO원에 취득하였다.

(나) 청구법인은 2006.6.13. 매도인 OOO으로부터 OOO 대지(127.3㎡) 및 주택(59.11㎡)을 매매대금 OOO원에 취득하였다.

(다) 청구법인은 2006.6.30. OOO 주택 철거하고, 2006.7.6. 쟁점부동산 신축 허가를 받아 2007.2.1. 쟁점부동산에 대한 공사착공 후, 2008.1.31. OOO외1필지 지하1층/지상5층 제1종 근린생활시설 1,855.16㎡ 준공 후 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원 신고납부하였다.

(라) 처분청은 청구법인에 대해 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 공사비 일부가 다음과 같이 누락된 사실을 확인하고 2010.11.10 취득세 등 OOO원을 과세하였고, 청구법인은 아래<표>와 같이 부과처분의 부당성을 주장하며 2010.12.9 심판청구를 하였다.

(2) 살피건대, 기존 건축물 철거에 따른 철거공사비는 새로운 건축물의 신축행위를 위한 준비과정이라고 볼 수 있으므로 쟁점부동산의 신축을 위하여 부득이하게 소요된 비용이고,

컨설팅비 및 대출수수료 등은 건축물 신축을 위한 사업성평가, 건축자금 조달 등을 위하여 지급한 비용으로 신축건물의 직·간접비용에 해당하며,

감정평가비는 청구법인이 전소유자의 채무를 인수하는 조건으로 매매계약을 체결하여 대출자 명의를 변경 위해 쟁점부동산을 감정한 평가비로 이는 건축물 취득시기(2008.1.31.) 이전에 지급원인이 확정(2006.6.30)된 것으로 취득절차비용의 간접비용으로서 취득가액에 포함하는 것이 타당OOO하고,

경계측량비는 쟁점부동산 신축 허가 후 인근 건축물과 경계를 분명히 하고자 측량한 비용으로 건축물 취득시기(2008.1.31.) 이전에 지급원인이 확정(2007.1.30.)된 것으로 취득절차비용의 간접비용으로서 취득가액에 포함하는 것이 타당OOO하며,

지급수수료 계정에 기재된 기타 비용들은 역시 쟁점부동산의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 쟁점부동산을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 취득에 소요된 직접·간접비용으로서 취득가액에 포함하는 것이 합리적이라 할 것이다.

에어컨설치비용은 그 에어컨이 쟁점부동산과 일체가 되도록 설치하여 별도로 분리하여 사용이 불가능한 필요적 부수시설에 해당하므로 이 또한 쟁점부동산 취득가액에 포함되어야 한다.

마지막으로, 청구법인의 차입금 현황을 보면, 청구법인이 2006.3.27. OOO 토지를 취득한 이후인 2006.3.31.부터 대출이 발생한 것으로 볼 때 차입금의 대부분이 신축건물의 건축자금으로 사용된 것으로 보여지고, 설사 그것이 일부 토지대금으로 사용되었다 하더라도 토지 취득에서부터 그 지상에 건축물을 신축하는 행위는 단일 사업으로서 차입금의 효용이 신축건물 완공시까지 그대로 유지된다 할 것이므로 토지 취득 이후부터 건축물 완공까지의 차입금이자는 건축물에 대한 건설자금이자로 봄이 상당하여OOO 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여 취득세 등을 부과한 것은 정당하다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산 취득과 관련하여 건물철거비, 컨설팅비, 감정평가비, 시설장치비, 토지취득에 따른 건설자금이자 등을 신축 건축물 과세표준에 포함한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세 기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

※ 참조결정

■ 조심 2009지497, 조심 2008지824, 조심 2009지164

조심2011지623(2012.07.10.)

[제목] (1) 토지취득을 위한 금융기관으로부터 차입금이자가 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부 (2) 현금으로 지급한 기반시설부담금이 기부채납을 위하여 취득한 부동산에 해당되지 아니한다 하여 쟁점건축물 취득에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다는 주장이 타당한지 여부

[요약] (1) 취득세의 과세표준에 포함되는 건설자금에 충당하는 이자는 당해 과세대상 물건의 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생된 이자만을 포함하는 것이고 취득일 이후에 발생한 건설자금이자는 취득세 과세표준에 포함되지 아니함.

(2) 기반시설부담금은 건축허가를 받은 날을 기준으로 부과되는 것으로서 건축물을 취득하기 이전에 지급원인이 발생 및 확정된 비용이고, 건축물의 취득에 필수적으로 요구되는 법정비용에 해당한가 할 것이므로 이를 건축물의 신축 비용에 포함됨.

[주문]

[이유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2006.11.22. OOO로부터 OOO내 공동주택 사업부지에 대한 사업시행자의 권한을 양수받아, 2006년 1월부터 2007년 11월까지 OOO 일원의 토지 41,474㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 취득세 등을 신고납부하고,

쟁점토지에 공동주택 545세대(이하 “쟁점건축물”이라 한다)를 2010.3.29. 신축취득하여 그 취득가액OOO에 「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO을 2010.4.28. 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 시공사인 OOO와 공사도급계약서 변경으로 시공비가 감소OOO한 반면, 토지취득을 위한 차입금이자OOO분은 과세누락된 사실을 확인하고, 2010.8.16. 처분청에 수정신고함에 따라 처분청은 취득세 등 OOO을 2010.8.23. 감액하여 결정 하였다.

다. 처분청은 2011.4.11.부터 4.15.까지 세무조사를 실시한 결과, 토지취득을 위한 차입금이자 OOO 및 기반시설부담금OO,OOO,OOO,OOOO이 쟁점건축물의 과세표준에서 누락된 사실을 확인하고, 그 누락금액OOO을 포함한 가액OOO에 「지방세법」 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2011.6.10. 부과고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2011.8.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청에서 세무조사를 실시하고 쟁점건축물 신축취득에 대한 취득세 등을 부과고지함에 있어 적용한 과세표준중 토지취득을 위한 차입금이자는 토지 취득에 따라 발생한 차입금 이자로써 토지 취득일 이후에 발생한 것이어서 취득가액에서 제외되어야 하고,

기반시설분담금의 경우「기반시설부담금에 관한 법률」에 따른 부담금이 아닌 기부채납에 따라 현금으로 지급한 부담금이므로 이 건 취득세 등 부과처분의 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

토지취득을 위한 차입금이자의 경우, 쟁점토지취득 후 그 지상에 건축물을 신축하는 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정에 있다 하겠으므로 당해 사업 시작시점부터 일련의 건축물 신축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되고 있다고 보아야 할 것이어서 토지 취득행위와 건축물 신축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는 것은 타당하지 아니하며, 토지 취득 이후에 발생한 차입금 이자라 하더라도 건축물 취득시점까지 발생한 차입금 이자는 모두 건설자금이자로 보아 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하고,

기반시설분담금의 경우, 청구법인이 공공기반시설을 기부채납하기 위하여 취득한 토지에 대하여는 비과세하였으나 현금으로 지급한 기부채납용 부담금은 취득세 과세표준에 포함되는 것이어서 비과세대상에 해당되지 않고 「지방세법시행령」제82조의2에 규정에 의거 쟁점건축물 신축에 따른 간접비용에 해당되는 것이어서 취득세 과세표준에 포함하여 부과고지한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 토지취득을 위한 금융기관으로부터 차입금이자가 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

② 현금으로 지급한 기반시설부담금이 기부채납을 위하여 취득한 부동산에 해당되지 아니한다 하여 쟁점건축물 취득에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다는 주장이 타당한지 여부

나. 관련법령

(1) 「지방세법」(2010.6.4. 법률 제10340호로 개정되기 전의 것)

제106조(국가 등에 대한 비과세) ② 국가·지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제3호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.

제111조(과세표준) ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2) 「지방세법 시행령」(2010.5.31. 대통령령 제22178호로 개정되기 전의 것)

제82조의2(취득가격의 범위) ① 법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

제82조의3(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) OOO OOOO은 2002.12.14. OOO 일원에 대한 국토이용계획변경계획(용도지역:준농림→준도시지역취락지구)을 공고OOO한 후, 2006.12.4. 사업시행자변경OOO, 세대수변경(853세대→550세대) 등을 사유로 국토이용계획변경공고OOO를 하였다.

(나) 청구법인은 2006년 1월부터 2007년 11월까지 쟁점토지를 취득하여 취득세 등을 신고납부하고, 2010.3.29. OOO 일원 토지 41,474㎡에 쟁점건축물을 신축하고 2010.4.28. 쟁점건축물의 취득가액OOO에 「지방세법」제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.

(다) 2010.8.16. 청구법인은 시공사인 OOO와 공사도급계약서 변경으로 시공비는 감소OOO한 반면, 토지취득을 위한 차입금이자OOO가 과세누락된 사실을 확인하고, 처분청에 수정신고하였고, 이에 따라 처분청은 2010.8.23. 취득세 등 OOO을 감액하여 경정처분하였다.

(라) 처분청은 2011.4.11.부터 2011.4.15.까지 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 토지취득을 위한 차입금이자OOO 및 기반시설부담금OOO 등이 신축건축물의 과세표준에서 누락된 사실을 확인하고, 그 누락금액OOO에 「지방세법」제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO을 2011.6.10. 부과고지하였다.

(마) 청구법인은 2011.8.10. 다음과 같은 자료를 제출하였다.

① 이 사건 토지 취득관련 건설자금이자 산출내역

- 2006.1월부터 2007.11월까지 토지 취득금액 : OOO,OOO,OOO,OOOO

- 차입금내역

·2005.12.13. OOO, 12.0%

·2006.4.21. OOO, 12.0%

·2006. 6. 8. OOO, 12.0%

·2006.7.20. OOO, 7.0%

·2006.10.19. OOO

② 쟁점토지 공공기반시설 기부채납 및 부담금 납부협약서와 관련하여 처분청은 “청구법인이 납부한 기반시설부담금은「기반시설부담금법률」에 의한 기반시설부담금과는 별개의 부담금으로 기부채납에 의한 부담금”이라고 회신OOO하였다.

③ OOO(346-4번지일원) 공공기반시설 기부채납 및 부담금 납부 협약서에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

제1조(사업시행자가 구축할 공공기반시설의 범위)

1. 부지조성 후 기부채납 하여야 할 공공기반시설

가. 사업시기 : 실시계획인가로부터 ~ 실시계획인가 준공일

나. 행정절차

○ 실시계획인가 : 국토의계획및이용에관한법률 제88조 및 제91조에 의거 실시계획인가 및 사업시행자 지정 후 해당 토지매입 및 부지조성하여 실시계획인가 기간내 공용의 청사부지 및 OOO 정형화부지는 기부채납

다. 기부채납할 공공기반시설 : 공용의 청사부지(3필지, 1,622㎡), OOO 정형화 부지(5필지, 1,658㎡)

제2조(공공기반시설 부담금 납부)

1. 부담금액 : 총 OOO으로 하고, 공공기반시설부지매입비용 OOO을 제외한 OOO에 대하여 현금으로 OOO에서 지정한 계좌로 이체하여 납부하여야 함.

(바) 청구법인은 기반시설부담금을 처분청에 2007년도 OOO, 2088년도에 OOO, 합계 OOO을 납부한 사실이 확인되고 있다.

(사) 처분청은 2011.10.11. 청구법인의 토지취득을 위한 차입금이자 산출내역 및 근거자료를 아래와 같이 제출하였다.

(2) 청구법인은 처분청의 세무조사실시결과, 쟁점건축물의 신축취득에 대한 취득세 등을 부과고지하면서 적용한 과세표준 중 토지취득을 위한 차입금이자는 토지취득에 따라 발생한 차입금 이자로써 토지 취득일 이후에 발생한 것이므로 취득가액에서 제외되어야 하고,

기반시설분담금의 경우「기반시설부담금에 관한 법률」에 따른 부담금이 아닌 기부채납에 따라 현금으로 지급한 부담금이므로 이 건 취득세 등 부과처분의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다.

(3) 먼저, 토지취득을 위한 차입금이자가 신축건축물 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 본다.

(가) 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제82조의3 제1항 제2호에서 법인의 경우 취득세 과세표준은 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 신고가액이나 시가표준액에 불구하고 법인장부상 사실상의 취득가격에 의하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제1호에서 법인장부상 사실상의 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있고, 토지취득 후 그 지상에 건축물을 신축하는 행위가 단일사업으로서 일련의 건축과정에 있고, 당해 사업 시작시점부터 일련의 건축물 신축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되는 경우에는 토지 취득행위와 건축물 신축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는 것은 타당하지 아니하여 토지취득이후에 발생한 차입금 이자라 하더라도 건축물 취득시점까지 발생한 차입금 이자는 모두 건설자금이자로 보아 건축물 신축에 소요된 비용에 포함하여야 할 것OOO이다.

(나) 이 건의 경우 청구법인은 2006.1월부터 2007.11월까지 차입금중 토지취득금액이 OOO,OOO,OOO,OOOO이며 신고누락된 연도별 지급이자가 2007년 O,OOO,OOO,OOOO, 2008년 OOO, 2009년 OOO, 2010년 OOO, 합계 OOO인 사실이 세무조사결과 제출된 자료에 나타나고 있어 토지취득행위와 건축물취득행위는 과세대상이 명확히 구분될 뿐만 아니라, 토지취득을 위한 금융기관대출금을 토지취득에 사용하였으며 이 대출금을 다시 건축공사대금으로 사용하였다는 명백한 입증자료가 없음에도 토지취득일 이후에 발생한 토지취득을 위한 차입금 이자(OO,OOO,OOO,OOOO)를 과세대상이 다른 신축건축물의 건설자금이자라고 보아 취득세 과세표준에 포함시키는 것은 타당하지 아니하다.

(4) 다음으로, OOO에 현금으로 지급한 기반시설부담금이 신축건축물에 대한 취득세 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 본다.

(가) 지방세법 시행령 제82조의2 제1항 제1호에서 법인장부상 사실상의 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 또는 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있고, 청구법인은 기반시설부담금을 처분청에 2007년도 OOO, 2088년도에 OOO, 합계 OOO을 각각 납부한 사실이 제출된 심리자료에 나타나고 있는 바, 이는 취득일 이전에 청구법인이 지급하는 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건부담액 또는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료에 해당되는 간접비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

(나) 따라서, 처분청이 토지취득을 위한 차입금이자가 신축건축물에 대한 취득세 및 등록세 과세표준에 포함된다고 보아 부과고지한 처분은 부당하고, 건축물을 취득하기 위하여 처분청에 지급한 기반시설부담금은 신축건축물을 취득하기 위한 간접비용이므로 과세표준에 포함시킨 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.