■대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수
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저는 주택을 금4,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 저당권실행을 위한 경매절차가 개시된다면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수할 수 있습니까 ?
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. 귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었기 때문에 경락인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
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■가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우
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. 저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까 ?
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. 귀하의 경우에는 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.
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