생활법률상식 (미등기 부동산 강제집행에 철퇴를 가한 사안-최근 미등기부동산경매 급증)

[홍변]

 

  주택법상의 부기등기일 이후의 압류의 효력

판례연구21집(2)   (서울고등법원 2007.2.16.선고 2006나 46522판결)

(위 평석의 주요내용 요약)

-주택법 제40조는 금지사항의 부기등기제도를 마련하여, 부기등기 경료시점을 기준으로 그 이전에는 사업주체에 대한 다른 일반채권자가 주택건설사업으로 건설된 주택 또는 그 대지에 대하여 압류 등을 할 수 있도록 허용하면서 그 이후에는 이에 대한 압류 등의 효력을 부정함으로써 입주예정를 보호하면서도 일반채권자의 이익을 고려하고 있다.

-주택건설사업으로 건설된 주택에 대하여 어떠한 사정으로 부기등기가 경료되지 아니하고 있는 사이에 이루어진 압류는 원칙적으로 유효하다.

그러나 만일 사업주체가 일반채권자와 통모하여 고의로 부기등기의 신청을 지연하면서 그 사이에 일반채권자로 하여금 압류를 하도록 하였다면, 이는 자신의 임무를 부정한 방법으로 위배하여 그로 인한 피해를 입주예정자에게 전가시키는 행위로서 신의칙이나 정의관념에 어긋나므로 이러한 경우 그 압류의 효력은 부정하여야 한다.

-주택법 제40조 제4항은 사업주체는 주택건설사업으로 건설된 주택에 대하여 소유권보존등기와 동시에 부기등기를 하도록 규정하고 있어 소유권보존등기와 부기등기의 신청을 밀접,불가분의 관계에 있으므로,

일반채권자가 사업주체를 대위하여 위 주택에 대하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 원칙적으로 그와 동시에 부기등기를 신청하여야 하고(이때 일반채권자는 소유권보존등기 또는 부기등기의 등기신청권을 대위행사하는 것이다),

따라서 일반채권자가 집행을 위해 사업주체를 대위하여 미등기인 위 주택에 대한 소유권보존등기를 신청하면서 부기등기는 신청하지 아니하고 그에 따라 소유권보존등기만 된 상태에서 부기등기가 되어 있지 아니함을 기화로 위 주택에 대하여 압류를 하는 것은 신의칙이나 정의 관념에 어긋나 그 효력을 인정할 수 없다.

-위 판례 평석에 나온 사실관계를 잘 음미해 볼 것

(핵심) 미등기 부동산에 대하여 강제경매가 신청되어 집행법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 그 기입등기를 등기관에게 촉탁하고, 이에 따라 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 다음 경매개시결정 기입등기를 하게되며,

이는 주택건설사업으로 건설된 주택의 경우에도 마찬가지인데, 이 경우에는 금지사항을 부기등기를 어떻게 할 것인지에 관한 아무런 규정이 마련되어 있지 아니하여 주택건설사업으로 건설된 주택에 대하여 소유권보존등기가 경료됨과 동시에 바로 경매개시결정 기입등기가 경료되고 그 사이에 부기등기가 이루어지지 못하여 원래는 집행대상이 되어서는 아닐 될 주택이 집행대상으로 되어 버려 입주예정자가 보호받지 못하는 결과가 되는바,

기입등기의 촉탁도 그 실질은 당사자 신청의 변형된 모습이라고 볼 수 있는점 및 주택법 제40조의 입법취지 등에 비추어 보면, 사업주체에 대한 일반채권자가 주택건설사업으로 건설되어 입주예정자가 있는 미등기 주택에 대하여 위와 같이 강제경매를 신청하면 부기등기가 되지 아니한 채 소유권보존등기와 경매개시결정 기입등기가 된다는 점을 이용하여 집행하고자 한 경우에는 신의칙이나 정의관념에 반하여 그 압류의 효력을 인정할 수 없다.

-결국 사안에서는 피고 기은상호신용금고가 이 사건 계쟁아파트에 대하여 강제경매를 신청한 경위(피고는 경매신청서에서 이 사건 계쟁아파트는 마치 분양되지 아니한 것처럼 기재함)에 비추어 피고가 강제경매를 신청하면 부기등기가 되지 아니한 채 소유권보존등기와 경매개시결정 기입등기가 된다는 점을 이용하여 집행하고자 하였다고 보기에 충분하므로 피고의 확정판결의 집행력있는 정본에 기한 계쟁아파트에 대한 강제집행을 불허하였다.