원룸 등 임대차 계약 주의사항
원룸이라 해서 부동산 계약상 특별한 것은 없습니다.
다만 원룸은 보통 보증금이 적고 월세로 거래되기에
집을 빌리는 임차인 입장에서 보증금 보전에 소홀하기 쉬워
유사시에 보증금을 떼일 위험이 높은 점에 가장 주의해야 할 것입니다.
다음엔 전세나 투룸 이상의 큰집을 얻는 것에 비해 집을 유심히 살피지 않는 경향이
있는데 이점도 주의를 해야 할 것입니다.
사전에 집을 꼼꼼히 살펴서 불만이 없을 곳을 계약해야 후회가 없지
일단 계약하고 들어가 살며 문제가 발생하면 해결하기도 복잡하고 마음도 많이 상하게 됩니다.
그외에는 일반적으로 주택의 임대차 계약에 있어 주의할 사항을 똑같이 체크하시고
하자가 없도록 하시면 될 것입니다.
1. 권리관계 확인
전세계약 전에 등기부등본을 발급해 보는 것은 필수적이다.
보통은 공인중개사무소에서 계약전 발급, 확인하여 의뢰자에게 설명해주고 계약시 관련서류로 첨부한다.
만약 중개사무소를 통하지 않는 경우 직접 등기소에서 등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등
권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋다.
이런 주택의 경우 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다.
하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매낙찰가액이 주택값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당금액을 제하고
전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없다.
또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다.
따라서 웬만해서는 선순위 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다.
가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다.
소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해
새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다.
가처분은 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에
임시 보전한 상태를 말한다.
이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 보증금도
돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.
보통은 융자가 있을 것이니 집 값을 시세의 70%로 잡고 선순위 융자와 여러 세대가 살고 있으면
선순위 전세금이나 보증금을 합해서 몽땅 빼고 보증금만큼 남는지를 반드시 확인해 보아야 한다.
2. 확정일자 받기
확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다.
그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다.
임대차계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후,
확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다.
임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼
별도로 청구할 필요가 없다.
또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다.
확정일자인은 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있다.
3. 계약시 주의사항
1) 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서
주택임대차계약서 작성은 법률행위이다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야한다.
또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야 한다.
2) 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인은 아쉬울 것이 없다.
확인목록을 작성해서 꼼꼼히 집을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해 한다.
3) 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많다.
하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다.
은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없다.
4) 특약 : 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입
문서화된 약속만이 힘을 발휘한다.
집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 한다.
가령..
- 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야 한다.
- 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야 한다.
- 계약시 대리인이 그냥 왔으면 "언제까지 본인의 (1) 위임장과 (2) 인감증명서를 첨부하기로 한다"는 단서를 명기한다.
- 융자를 말소하거나 갚는다고 했으면 "언제까지 융자를 말소하거나 감액하기로 한다"라는 단서를 적시한다.
- 보수가 필요하면 "언제까지 하자가 있는 것에 대하여는 보수를 한다"라고 기재해서 나중에 보수가 되지 않는 경우,
이사 비용과 중개수수료를 달라고 해서 나온다.
요컨대 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 하는 것이다.
5) 정확하게 주소와 호수를 기입
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도
충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이
중요하다.
전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 문제가 된다.
6) 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많다.
계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서
명시해야 한다.
7) 계약금, 보증금, 월세
계약금은 가급적 적게 거는 것이 유리하다.
사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문이다.
그러나 임대자가 10% 이상을 요구하므로 보통 10%로 결정된다.
현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋다.
가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도
가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋다.
현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할
확률이 높기 때문이다.
월세는 보증금이 보통 없으면 1년분이나 2년분을 한꺼번에 주고 들어가지만
보증금이 있으면 매달 월세를 후불로 내는 것이 관례다.
8) 부동산중개사무소의 중개대상물확인서 수령
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 한다.
임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서이다.
차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아둬야 한다.
9) 계약금지불과 날인하기 전 계약서 체크
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해진다.
지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 한다.
10) 대리인과 계약시
대리인과 계약을 하는 경우가 있다.
임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될것이 없지만 아닌 경우도 있다.
이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야 한다.
4. 소액보증금 최우선변제
최우선변제는 선순위 권리자보다 우선해 소액보증금을 변제받을수 있는 권리로
경매개시기입등기전 입주+전입+소액보증금 이 세가지의 요건을 갖추고 있을 때 해당된다.
즉 최우선변제는 확정일자가 필요없이 1)이사하여 2)전입신고하여 살고 있고 3)법에서 정한 소액 보증금이면
그 보증금액수의 일정한도까지(전체금액이 아님) 보장된다.
5. 공인중개사무소 활용
부동산 매매 계약은 공인중개사무소를 통하여 하는 것이 가장 효율적이고 안전하다.
공인중개사무소를 통해야 보다 많은 좋은 물건을 볼 수 있고, 팔거나 구하기 어려운 집을 매매할 수 있다.
또 공인중개사무소를 통해 정확한 시세판단을 할 수 있으며,
계약후 유사시 공인중개사무소의 공제보험증권에 의해 보상을 받을 수 있고,
주택의 관리 및 하자 문제 등 제반사항에 대해 전문적 조언을 받아 용이하게 해결할 수 있다.
그러므로 중개수수료를 아낀다고 공인중개사무소를 피하고 직접 알아보고 계약하는 것은 화를 부르는 일이다.
시간낭비에다 주택 및 계약 하자, 매매불능, 계약했다해도 사고 발생위험 및 사고발생시 손실보전 불가능 등
그 예측할 수 있는 손실비용이 수수료보다 훨씬 크기 때문이다.