[경매칼럼] 집합건물의 구분소유 성립시기/법무법인 승재 국상종 대표변호사

[지지옥션]

집합건물의 구분소유 성립시기

부동산 경매에서 가장 뜨거운 쟁점은 유치권, 법정지상권, 그리고 집합건물의 대지사용권 등입니
다. 그 중에서도 집합건물의 대지사용권과 관련하여 대법원 전원합의체 2013. 1. 17. 선고 2010다
71578호 대지권지분등기 등 판결은 집합건물에서 구분건물과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 방
지하는, 다시 말해서 집합건물의 경우 “땅에 대한 권리 없이 공중에 떠 있는 건물”의 발생을 최소
화하도록 방향을 설정한 점에서 특히 부동산 및 경매 소송분야에서 획기적인 판결이라고 할 수 있습
니다.

이 사건의 주된 쟁점은 구분소유의 성립요건인 구분행위를 인정하기 위해서 반드시 집합건축물 대장
의 등록이나 구분건물 표시에 관한 등기가 필요한지 여부에 관한 것입니다. 다수의견은 다음과 같이
판시하였습니다.

한 동의 건물에 관해서 구분소유가 성립하기 위해서는 한 동의 건물에 구조상 이용상의 독립성을 갖
춘 구분된 건물 부분이 존재하여야 한다는 객관적·물리적 측면의 요건 외에 그 구획된 건물 부분을
각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, 여기에서의 구분행위라고 하는 것은 법
률 관념상 그 건물의 특정 부분을 구분해서 별개의 소유권객체로 하려는 일종의 법률행위로서 그 시
기와 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 외부에 표시되면 인정되는 것이
다.

따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전이라도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해서 장래 신
축되는 건물을 구분건물 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있
는것이고, 그 이후 한 동의 건물과 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건
축물 대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았다고 하더라도 그 시점에서 구분소유가
성립한다. 이와는 달리 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물 대장에 구분건물로
등록된 시점, 또는 예외적으로 등기부에 구분건물 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한
다는 취지로 판시한 과거의 대법원 판결은 이를 변경한다.

원심판결은 이 사건 아파트가 2003년 8월 25일경에는 한 동의 건물 내부의 각 전유부분이 구조상·
이용상의 독립성을 갖추었고 그보다 앞서서 2002년 5월 15일경부터 이 사건 아파트를 신축하면서 그
내부건물 각각에 대해서 분양계약을 체결함으로써 구분의사를 외부에 표시해서 구분행위도 있었다고
보아서 이 사건 토지에 관해서 신탁등기가 마쳐진 2003년 9월 4일경에는 이미 이 사건 아파트의 전유
부분에 관해서 구분소유권이 성립한 상태였다고 판단했다. 이와 같은 원심의 판단은 앞서 설명한 법
리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 구분소유의 성립요건과 성립시기 등에 관한 법리를 오해하거
나 석명권을 행사하지 아니한 위법이 있다고 볼 수 없다.

구분행위의 시기와 방식에 제한이 없다는 이러한 다수의견의 견해에 대하여 법률관계의 명확성과 안
전성을 담보하기 위해서는 부동산 소유권의 내용을 변경시키는 법적 행위로서의 구분행위는 부동산물
권 변동에 있어서 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 명료한 공시기능을 갖출 필요가 있다는
점, 그리고 건축허가신청 분양계약 등은 구분소유권의 내용과 그에 따르는 법률관계의 범위와 내용
을 확정하고 공시하는 기능을 수행하기에는 그 내용이 너무 불확정적이고 유동적이어서 구분행위로
삼기에는 적절하지 못하다는 점, 그리고 현실적으로 제3자가 구분소유의 성립시점을 객관적으로 확인
하거나 판정하기 어려워서 법정분쟁이 심화될 가능성이 크다는 점, 주택의 수분양자를 위한 여러 가
지 다른 법적 장치가 있는데도 불구하고 또다시 수분양자를 보호하기 위해서 구분소유권의 성립시점
을 무리하게 앞당기는 것은 부동산 물건 관계의 명확성 확보라는 기본원칙을 포기하는 결과가 된다
는 점 등을 들어서 반대하는 의견도 있었습니다.

그 밖의 쟁점에 관해서 위 대법원 판결은 원심이 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2003년 9월 4일경 아파
트의 각각의 전유부분에 관해서 이미 구분소유권이 성립한 이상 피고가 ㅇㅇ토지신탁과 이 사건 토지
에 관해서 체결한 부동산 담보 신탁계약은 집합건물법 제20조에 위배되어서 무효이므로 신탁등기는
말소되어야 하고, 또 ㅇㅇ토지신탁은 이 사건 토지가 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알고 있었
다고 보는 것이 상당하기 때문에 집합건물법 제20조 3항의 선의의 제3자에도 해당되지 않는다는 판단
한 것은 관련 법리에 따라서 정당한 것으로 인정되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것과 같은 법리
오해 등의 위법을 발견할 수 없다고 하면서 상고를 기각하였습니다.

경매실무에서 보면 구분건물에 대한 대지권등기가 마쳐져 있지 않은 경우가 상당히 많이 존재합니
다. 따라서 이 판결의 파장은 상당히 클 것으로 생각되고, 앞으로의 귀추가 더욱 주목됩니다.

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[탱구]

좋은정보 감사합니다.

[주뒤]

좋은 정보 감사합니다,,,

[임하나]

좋은 공부하고갑니다...