(주)1.인도청구의 목적물이 토지인 경우 그 소유자가 단지 인도청구만을 구하여 승소하더라도 토지의 인도를 명한 집행권원의 효력은 그 지상에 건립?식재된 건물이나 수목의 인도에까지 미치지 아니하므로 그 지상에 건립?식재된 건물이나 수목의 철거가지 추가로 구하여야 한다.
2.피고의 목적물 점유는 불법하게 점유하고 있다는 것은 요건사실 및 아니다. 오히려 적법하게 점유하고 있다는 사실이 피고의 항변사실이다.피고의 점유는 원고의 소유권을 현실적으로 방해하는 직접 점유를 의미한다. 따라서 불법점유자라도 제3자에게 목적물을 인도하여 간접 점유하는 자에 대한 인도청구는 그 주장 자체로 이유 없다.
3.원고 소유 토지상에 타인의 건물을 소유하고 있는 경우 그 토지를 인도받기 위해서는 그 전제로 지상건물의 철거를 구하여야 한다. 물론 건물철거를 구하지 않은 채 토지인도만을 구하더라도 그 청구가 인용되겠지만, 토지인도를 명하는 판결의 효력이 건물철거에는 미치지 않으므로 따로 건물의 철거의 집행권원을 얻기 전에는 인도집행이 불가능하다. 지상건물 소유자 이외의 자가 지상건물을 점유하고 있는 때에는 지상건물에 대한 점유사용으로 인하여 대지인 토지의 소유권이 방해되고 있는 것이므로 토지 소유자는 방해배제로서 점유자에 대한 건물퇴거를 청구할 수 있다.
4.건물의 공유자들이 부담하는 철거의무는 성질상 불가분채무라 할 것이어서 각 공유자가 건물 전체에 대한 철거의무를 부담하나, 각 공유자가 자기의 지분 한도 내에서 위와 같은 의무를 부담하는 것이므로 공유자 전원을 피고로 삼지 않고 그 중 일부만을 피고로 하여서도 건물 전체의 철거를 구할 수 있다.
5.자신의 소유 토지 위에 타인이 소유한 건물을 건물 소유자 이외의 자가 점유하고 있는 때(건물의 임차인 등 단순 점유자는 토지를 점유한 것으로 보지 않음에 유의)에는 건물에 대한 점유사용으로 인하여 대지인 토지의 소유권이 방해되고 있는 것이므로, 토지 소유자는 방해배제로서 점유자에 대한 건물퇴거를 청구가능하다. 따라서 소유자와 별개의 이해관계를 갖고 있는 임차인 등의 퇴거청구의 상대방이 되나, 건물의 소유자 및 그 보조자(세대를 같이하는 ‘가족’의 경우에는 별도의 집행권원 없이도 집행가능)에 대하여는 철거청구로 족하고 퇴거청구는 불필요하다.
6.사회통념상 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이고, 건물의 소유자는 현실로 건물이나 대지를 점거하고 있지 않더라도 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유한다고 보아야 한다(대법원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결). 따라서 건물에 대하여 철거를 구하는 토지의 소유자는 상대방이 자신의 토지에 건물을 소유한 사실을 입증하면 그 대지의 점유사실까지 입증하는 셈이 된다.
7.토지 중 건물이 소재하지 않은 부분도 영업을 위한 공간으로 사용되고 있는 경우 토지 건체가 건물의 소재 및 그 사용에 필요한 대지에 해당한다고 할 것이나, 그렇지 않은 경우에는 1필의 토지 중 건물의 대지에 해당하는 부분에 한하여 건물 소유에 따른 토지의 점유가 인정될 수도 있다.
8.건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙적으로 그 소유자(등기명의자)에게만 그 철거처분권이 있다고 할 것이나, 그 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 등기부상 아직 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서 그 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 건립으로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다(대법원 1988. 9. 27. 선고 88다카4017 판결).
9.공동으로 타인의 소유물을 점유?사용함으로써 얻은 부당이득의 반환채무는 불가분채무이므로 각 공유자는 채무 번부를 이행할 의무가 있는 바, 건물의 공유자로서 그 부당이득 전부를 원고에게 반환할 채무를 부담한다(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다3901 판결, 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결).
10.건물 소유자는 토지를 점유함으로써 사용이익 상당의 이익을 얻고, 토지 소유자는 동액 상당의 손해가 발생한다. 대부분 동액의 수익과 손해가 발생하나, 불일치하는 경우는 적은 금액을 기준으로 한다(피고가 얻은 수익 중 원고의 손해 범위 내에서만 인정됨).
11.타인의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하는 사람이 그 토지의 사용이익을 부당이득으로 반환하여야 할 경우 그 차임 상당액의 산정에 있어 지상에 존재하는 건물로 인하여 토지의 사용이 제한되고 있다는 사정은 고려할 필요가 없다(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결). : 이 경우 나대지로서 차임 감정을 요한다.
12.피고가 악의의 수익자인 경우에는 법정이자 상당액 및 이자의 이행지체로 인한 지연손해금도 가산한다(민법 제748조 제2항, 부당이득 악의의 수익자 반환범위).
13.항변 등에 관한 판단
가.건물인도청구의 경우
(1)적법한 권원(임대차 등)에 대한 점유 항변 : 피고는 임대차 등의 적법한 권원에 의하여 점유하고 있다고 항변(임대차계약서)
-원고의 재항변 : 원고가 위 임대차가 종료되었다고 재항변할 수 있는데 이렇게 되면 “임대차종료를 이유로 한 건물인도 청구”와 같이 되므로, 처음부터 임대차종료를 이유로 한 건물인도청구로 구성하여야 할 것이다.
(2)유치권 항변 : 피고는 점유 중에 얼마의 돈을 들여 화장실 등을 보수하였거나 개축하였고 개축으로 인하여 현재 그 지출액 이상으로 건물의 가치가 증가되었음을 들어 그 필요비나 유익비를 상환받기까지는 인도해 줄 수 없다는 항변(민법 제203조, 제320조) → 개축공사계약서, 공사대금영수증, 현장사진, 필요비?유익비 감정신청)
-전소유자와의 임대차에 기하여 점유 중에 유익비 등을 지출한 경우 피고는 전소유자에 대하여 민법 제626조에 의한 유익비 등 상환청구를 할 수 있을 뿐, 원고에게는 민법 제203조에 의한 유익비 등 상환청구를 할 수 없지만(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결), 전소유자에 대한 유익비상환청구권을 위하여 현 소유자인 원고에게 유치권항변을 할 수 있다.
-원고의 재항변 : 피고가 선의의 점유자로서 과실취득권을 가지고 과실을 취득하였으니 통상의 필요비 부분에 한하여는 상환청구권이 없다는 재항변(민법 제203조 제1항 단서, 제201조 제1항).
나.건물철거?토지인도청구의 경우 : 임대차종료를 이유로 한 건물철거?토지인도청구에서는 묵시의 갱신 항변, 지상물매수청구 항변 등을 할 수 있다.
(1)점유를 정당화할 법률상 원인의 존재(민법 제213조 단서, 점유할 권리) : 점유를 정당화할 법적지위를 말하며(엄밀한 의미에서 ‘점유권’이 아니어도 가능), 임차권, 지상권, 사용대차에 의한 점유권이 있는 경우가 대표적이다.
(가)법정지상권(민법 제366조) 내지 관습상 법정지상권 성립의 항변(토지 및 건물 각 부동산등기부등본) : 토지 및 건물이 동일인의 소유였다가 그 후 매매 등으로 인하여 각 소유자가 달라진 경우(등기 없이도 바로 물권인 지상권을 취득하여 정당화됨).
(나)점유취득시효완성의 항변(매매계약서)
-예컨대, 지상건물과 함께 그 대지를 매수취득하여 점유를 개시함에 있어서 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하지 아니하여 착오로 인접한 원고 소유 토지의 일부를 그가 매수취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 주장하는 경우(점유취득시효 완성이라는 사실에 의해 정당화됨). 다만 소유권이전등기청구권은 채권적 권리이므로 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 경우에는 항변이 불가능하다(매수인도 마찬가지임)
-원고의 재항변 : 피고가 매수하였다는 대지의 면적이 등기부등본 또는 지적공부상의 면적을 초과하여 피고의 점유는 성질상 타주점유에 해당한다는 재항변(부동산등기등본, 토지대장)
(다)매각되어 인도된 물건의 항변 : 토지를 매수하여 인도받아 점유하고 있는 매수인의 점유는 매매계약에 의해 정당화 된다. 다만 소유권이전등기청구권은 채권적 권리이므로 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 경우에는 항변이 불가능하다(점유취득시효 완성한 점유자도 마찬가지임).
(라)선의의 점유자(민법 제201조 제1항)(오신 + 정당한 근거)
-원고의 사용수익권 포기 항변 : 특별한 사정이 있는 경우 예외적으로 인정됨(원고가 사용수익권을 포기한 경우는 애초부터 손해가 없는 경우가 해당됨)
-권리남용, 신의칙위반의 항변 : 토지소유자에게 별 이익도 없이 건물철거를 청구하는 경우가 대표적임(법원의 직권조사사항). 민법 제2조 제2항은 일반조항이으로 예외적으로 인정됨.